「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[15001: 匿名さん]

>>14999 匿名さん
そうだ、組合員に任せればいいよ。
管理組合は専有部分についてはすべてノータッチすれば患わしさから解放される。

[15002: 匿名さん]

専有部分が原因の漏水は、被害が他の専有部分や共用部分に波及しなければ管理組合としては問題ない。

専有部分の天井に設置が義務の火災感知器と同じように、管理組合が専有部分の床下などに漏水検知器を設置し、維持・管理をすれば、専有部分の配管更新のために修繕積立金を引き上げるよりも、費用対効果が大きいと思われる。

漏水を検知したら直ちにその専有部分の止水栓を閉め、被害の拡大を阻止する。損害保険の原因調査費用（特約）で原因箇所を特定し、専有部分に原因がある場合は、その専有部分の所有者の費用負担で復旧する。

所有者が希望をすれば、管理会社が復旧工事の手配などのサポートを行う。

[15003: マンション検討中さん]

>>14999 匿名さん
輩ではもなく、悪質でもないです。
漏水した専有所有者が加害者ではなく被害者と思ってるだけです。
また、管理組合も漏洩箇所の修理費や下層への補償等で加害者ではなく被害者として考えてしまう傾向があります。

専有部で最初の漏洩が出た場合、維持管理責任が専有所有者にあることを明確に説明をし、他の専有所有者にも維持管理を再認識してもらうことです。

[15004: 匿名さん]

塩ビ管、所謂ビニールパイプはさびることはありません。
しかし、塩ビ管であれば永久にもつというものではありません。
経年劣化によるひび割れや継手部分の振動による漏水もあります。
それに給湯管は塩ビ管ではなく銅管が使用されています。
給湯管は熱湯がとおりますので劣化が早まります。
配管の更新工事を各人が前もってやってくれればいいのですが、
やる者、やらない者、やれない者がいます。
階下の住民から漏水がしていると知らされて初めてしるのが現状です。
階下の住民は漏水があると迷惑です。原因元の住民は保険で賠償される
ので保険会社に任せっきりで挨拶にもお詫びにもいかない。
こういうことが起こると嫌でしょう。
だから専有部分の配管の工事を管理組合としてやるように規約の改正を
して対応した方がいいですよという提案をしているんです。
うちのマンションではそれは認めない、専有部分だから各戸で対応
すべきというのならその道を選択すればいいだけのことです。

[15005: 匿名さん]

>>14987 eマンションさん

丁寧な説明ありがとうございます。参考します

>>14986 匿名さん
＞少なくとも、専有部分の中で閉じている給湯管は、「共用部分と構造上一体」とはいえない。

>>14985 通りがかりさん
＞国土交通省の標準管理規約な最大の目的は専有部分と共有部分の維持管理を明確に分けることが目的です。
＞マンションの構造もそれに準じて施工されています。

>>14988 匿名さん
＞1995施工以降の硬質塩化ビニル管なら60年持ちますので交換不要
＞1995施工以前の真鍮管なら持たないので水漏れマンションになるか、１世帯１5０万円準備が必要です

>>14991 匿名さん
＞専有部分の配管の更新工事を２回やることは考えていません。
＞１回目が３０年～４０年とすれば２回目のことは考えられません。
＞それに、共用部分の排水管の竪管については、塩ビ管であれば交換はほぼ必要ないと思っています。
＞地震とかで継手部分が緩んで漏水が発生することがありますので、その部分の交換ぐらいだと思います。

以上皆様の投稿を参考にし今後検討、意見を提起したいと思います
ありがとうございました

[15006: 匿名さん]

>>15005さん
何か専有部分は区分所有者がすればいいという意見に
偏っていますね。１５００４の書き込みをみましたか。

[15007: 匿名さん]

>>15006 匿名さん
偏っていますね。なんでも管理組合でやらせがっぽり儲けたいという汚い根性が。

[15008: 匿名さん]

>>15007さん
私はマンションの住民で、管理会社寄りの考えも持っていませんよ。
区分所有者、管理組合どちらがやるにしても、予防保全として専有部分の
配管の更新工事も考えておくことは必要ではないでしょうか。
漏水が発生しだしたら、どちらにしてもやらなければならないのですから。

[15009: 匿名さん]

分っておられないようですから、再掲します。
塩ビ管、所謂ビニールパイプはさびることはありません。
しかし、塩ビ管であれば永久にもつというものではありません。
経年劣化によるひび割れや継手部分の振動による漏水もあります。
それに給湯管は塩ビ管ではなく銅管が使用されています。
給湯管は熱湯がとおりますので劣化が早まります。
配管の更新工事を各人が前もってやってくれればいいのですが、
やる者、やらない者、やれない者がいます。
階下の住民から漏水がしていると知らされて初めてしるのが現状です。
階下の住民は漏水があると迷惑です。原因元の住民は保険で賠償される
ので保険会社に任せっきりで挨拶にもお詫びにもいかない。
こういうことが起こると嫌でしょう。
だから専有部分の配管の工事を管理組合としてやるように規約の改正を
して対応した方がいいですよという提案をしているんです。
うちのマンションではそれは認めない、専有部分だから各戸で対応
すべきというのならその道を選択すればいいだけのことです。

[15010: マンション検討中さん]

>>15005 匿名さん
対応年数50年は
埋没された配管の配管の耐久性です。

マンションの配管はそれほど太くなく肉厚も細いです。
また、マンシュンは埋没式ではなく吊り下げ式ですので、年数が経てば配管が湾曲したりします。
次に、接着剤の問題もあります。

数多くのマンションで塩ビパイプが使用されてますが
実際のマンションでの評価は公にはされていないです。

管理組合としては早めに修理法案を考えて
一見でも漏水被害が出れば、対応できるように準備することだと思います。
未然に防ぐのが最善かと思いますが、費用対効果を考えますと、発生時期が読めない以上、発生後、速やかにとなるのでしょうか。

[15011: 匿名さん]

>>15010 マンション検討中さん
未然に防ぐのが最善かと思いますが、費用対効果を考えますと、発生時期が読めない以上、発生後、速やかにとなるのでしょうか。

この意見には同意します

[15012: 坪単価比較中さん]

予測としては、ちらほらと漏水が発生しだしたときでしょう。

[15013: 匿名さん]

>>14932
そげん長持ちせんでもよかばい

[15014: 匿名さん]

ただ管理組合としてやるのか、各戸がやるのかが
問題です。

[15015: 通りがかりさん]

>>15014 匿名さん
国土交通省が共有部と専有部に何故明確に分けたのかは
以前は、責任の所存が不明確だったからです。

管理組合で施工する場合。
国土交通省以上の考えがないと
トラブルになること間違いなしです。

頑張ってください。

[15016: 匿名さん]

>>15015さん
基本的には、共用部分は管理組合、専有部分は区分所有者が
管理を行います。
それを変更するには、管理規約で規定するしかありません。
当然、全員の承認があれば問題なく更新工事はできます。

[15017: 匿名さん]

>>15012 坪単価比較中さん
ちらほらと漏水の発生がおこり出したらその
時期が来ているのは正しいが管理組合への情報が
取れないときはどうするの。

[15018: 評判気になるさん]

>>15016 匿名さん
確かに国土交通省の見解は
既に修繕をした世帯への配慮をすれば、共用部分として管理組合が工事を行なっても良いです。
ただ、費用については各自負担となっています。
言えば、取りまとめはしてもいいよ！って感じです。

共用部の修繕積立金額で工事するとありましたが
修繕積立金は長期修繕計画に基づき徴収されてます。
で、計画のない工事で共有部として必然性がないものは費用は出せません。
もちろん、共用部分負担として出来なくもないですが
まず、長期修繕計画に専有部の工事費用をあらかじめいれておき、＋修繕積立金として徴収していけば可能です。
色々と問題があり、例えば工事前にリフォーム等で個人で改修した場合、都度その費用を管理組合が支払うことになります。また、専有所有者が同じですといいですが、変わる場合は未来の他人の為にお金を支払うことになります。
払うくらいなら個人で積立しますよね？

[15019: 匿名さん]

>>15018さん
書いてあることがめちゃくちゃですよ。
標準管理規約には、管理組合として行うことはできるとなっています。
そして費用については区分所有者負担とコメントしています。
専有部分のの工事を管理組合として行う事はできるというだけです。
取りまとめだけなら規定がなくてもいつでもできます。
積立金は長期修繕計画に基づき徴収しているマンションは殆どありません。
というのは、計画書にやらなければならない工事の全てが網羅されていれば
いいのですが、その計画書を作成するには、専門委員会を設置して建築士を
雇い一緒に検討して作成されたものでなくては意味がありません。
先行工事者に対しては、専有部分の工事を管理組合として一斉に工事をした
時に限って支払われるものです。そうでないと工事費がバラバラになります。
あくまで一斉に工事をしたときの平均の金額が支払われることになります。
これらも管理規約に規定していなければなりません。
修繕積立金は本人がその時いるいないに関わらず徴収されるものですよ。

[15020: 匿名さん]

下記はおかしくないですか。
>既に修繕をした世帯への配慮をすれば、共用部分として管理組合が工事を行なっ
>ても良いです。
>ただ、費用については各自負担となっています。
>言えば、取りまとめはしてもいいよ！って感じです。

[15021: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合としてやることは可能です。
費用の負担については、管理規約できめればいいだけのことでしょう。

[15022: 評判気になるさん]

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf
のコメントを確認願います。

費用についてはなんどもいいますが
修繕積立金は管理組合で使用目的に合わせて
保管してるだけで、管理組合で可決すれば使用目的外での使用できるわけではないです。
過去に徴収目的と相違する場合は、転居された方の合意と現在の所有者が受ける恩恵（金銭）も支払う必要があります。

[15023: 匿名さん]

>>15022さん
修繕積立金の使用範囲は管理規約で各マンションが決めています。
勿論標準管理規約をひな型として規定しています。
管理規約ですから、そのマンションで改訂すればいいんではないですか。
それに、全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事を管理組合
として一緒にやっているマンションが多々あります。
当然費用は修繕積立金です。管理規約を改正し、先行工事者への負担とかを
決めています。
裁判例もありますよ。
修繕積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。その使い道は管理規約で
決められています。だからその規約を改訂すればいいんですよ。
うちのマンションでも規約で決めてあり、管理組合として一斉に専有部分の
更新工事をするときは、修繕積立金を使えるようにしてあり、長期修繕計画書
にも当然計画されています。

[15024: 検討板ユーザーさん]

>>15023 匿名さん
判決の自分の良いところを斜め読みしてませんでしょうか。
判決事例は旧建築法で施工されたマンションです。
また、丸々修繕積立金で処理されていますん。
ちなみに、一件当たりの追加負担額は、150万です。

[15025: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[15026: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

[15027: 検討板ユーザーさん]

２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会

つまり、コメ主さんのマンションは築50年以上の
旧建築のマンションということでしょうか？

[15028: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。

[15029: 匿名さん]

いつまで続く堂々巡り（雑排水管工事）

新しい裁判例がでないかな？　　築４０年くらいの物件で

[15030: 匿名さん]

築６０年で解体 　定期借地権は５０年でしょう。

[15031: 検討板ユーザーさん]

借入金　150万の返済を
毎月の修繕積立金を当てた結果
修繕積立が枯渇した為
ここ数年周りのマンションが上昇してるなか、唯一横ばいになってると聞いています。

今の若い人はリノベーションが原則です。
不動屋さんもリノベーションありきで販売してます。

つまり。室内をいくらリノベーションしても資産価値は上がらないということです。

[15032: 評判気になるさん]

>>15029 匿名さん

確かに、旧建築法のマンションの判例ですので
新しいマンションの判例も見たいですね。

ただ、新しい建築法は区別できる様に建てられいるので
そこまで大きなトラブルにはならないと思います。

[15033: 匿名さん]

要するに、専有部分の配管も総会決議や管理規約に規定されていれば
修繕積立金を使って工事をすることができるということですね。
３０年で個別に工事をして、５０年後に一斉に管理組合としてやった場合、
先行工事者への支払金は、２０年間待たなければならないということですね。

[15034: 匿名さん]

>>15032さん
新しいマンションは専有部分の配管の更新工事はまだやってないでしょう。
だから、規約で規定しておけばいいんです。

[15035: 匿名さん]

マンション管理関係判例
№１７　管理費の負担割合／給排水管等の設備

平成 3年11月29日　判時1431-138　東京地判

判決要旨
①　共同住宅の各部屋の雑排水管が共用部分であるとされた事例／②　管理組合が右雑排水管工事の費用負担につき行った決議が有効とされた事例

判決日・当事者
工事代金等請求事件、東京地裁平２(ワ)9240号、平３・11・29民33部判決、一部認容、一部棄却（控訴）〈和解〉）
《当事者》
原　　告　　　　　　Ｘマンション管理組合
上代表者理事長　　　X2
上訴訟代理人弁護士　淵　上　貫　之
同　　　　　　　　　鈴　木　国　夫
被　　告　　　　　　甲　野　太　郎
上訴訟代理人弁護士　田　中　　　巌

【主文】　一　被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録(2)ないし(4)の各部屋の雑排水管取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
　二　被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害してはならない。
　三　被告は、上株式会社による第一項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費から第一項の各部屋当たり金20万円の工事費を支払うことに同意し、かつ、被告が原告に対し上20万円を超える工事費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。
　四　被告は原告に対し金45万円を支払え。
　五　原告のその余の請求を棄却する。
　六　訴訟費用は、被告の負担とする。

【事実及び理由】　第一　請求
　主文第一ないし第三と同旨並びに被告は原告に対し金62万円を支払え。
第二　事案の概要
　本件は、昭和63年５月１日及び15日開催の原告の臨時総会において別紙物件目録(1)の建物（本件マンション）内の各部屋に敷設されている雑排水管（本件雑排水管）取替工事（本件工事）をＡ株式会社（Ａ）に依頼して行い、かつ、本件工事代金については、１戸当たり20万円を原告の管理費から支出し、20万円を超える部分は各区分所有者が原告に支払う旨決議（本件決議）されたとして、原告が、被告所有の別紙物件目録(2)ないし(4)の各部屋（被告の本件各部屋）の雑排水管（被告の各雑排水管）の所有者である被告に対し、主文第一ないし第三と同旨の請求を求め、併せて、区分所有者として組合の決議に基づく債務の不履行による損害として、本件訴訟及びそれに先立つ民事調停等に要した弁護士費用及び雑費62万円の経費の支払を求める事件である。
　なお、本件訴えは、本件雑排水管が共用部分に属し、その取替工事が建物の区分所有等に関する法律（以下「法」という。）18条１項の原告の総会の決議事項に属することを前提にしているが、仮に、本件雑排水管が専有部分に属し、共用部分に属しないとしても、本件雑排水管の性質上、被告がその取替工事が原告の総会の決議事項に服しないとするのは、権利の濫用に該当するとして、予備的に権利の濫用の主張がされている。
一　争いのない事実
　原告は、昭和49年に建築された本件マンションに居住する住民48世帯により構成される管理組合、被告は、本件マンションに被告の本件各部屋を所有する者である。
二　争点
　１　本件雑排水管につき本件工事をする必要があるか否か。
　２　本件雑排水管が共用部分に属するか否か。
　３　本件決議の適否
第三　争点に対する判断
　一　争点１（本件雑排水管につき本件工事をする必要があるか否か）について
　１　証拠から次の事実が認められる。
　ア　（本件雑排水管について）
　本件雑排水管は、鉄管と塩化ビニール管から構成され、鉄管部分が主体となっているもので、区分所有者の建物の台所、洗面所、風呂、洗濯機、便所から出る排水を本管に流す枝管であり、各区分所有者の建物の床下に配管されているものである。
　イ　（本件雑排水管の老朽化の状況）
　本件マンションにおいて、本件雑排水管からの漏水事故が、本件工事をした昭和63年６月以前に４、５回発生し、本件雑排水管の半数以上が水の流れが悪くなっていた。そこで、原告は、当初、浴室と浴槽に接続する排水管の先端のトラップ部分を取り替えることを目的として取り組み、その希望者を募ったところ、48戸中16戸の工事希望者があった（当事者間に争いがない）が、従前から本件雑排水管の清掃を行っていたＡが調査を進めた結果、本件雑排水管の鉄管部分が腐食している部分が多く、これが水漏れの根本的な原因であり、そのまま放置すれば、水漏れが頻発する虞があるという結論に達した。
　なお、マンションの雑排水管の平均耐用年数は15年位で、その年数を経ると、排水管は老朽化し、水漏れを引き起こしやすくなるという専門家の見方もあるところ、本件雑排水管は敷設後17年を経過している（当事者間に争いがない）上、本件雑排水管の取替工事は、被告の協力が得られないため被告の各雑排水管を除いて、昭和63年６月上旬に取替工事を完了したが、現に、除去された雑排水管は鉄がさ錆びて、見た目にも腐食していることがうかがわれる状態で、本件雑排水管が既に腐食し、取替えの必要があるとする原告の見解は、少なくとも不当なものとはいえない。
　ウ　（被告の各雑排水管を除く部分の本件雑排水管取替工事後の状況）
　本件雑排水管の取替工事は、上工事後は、ジェット洗浄を実施することができ、奥の鉄管部分までは清掃できるようになり、その結果、水の流れがよくなり、水漏れ等の事故も起きていない。もっとも、被告は、自分なりに被告の各雑排水管を年１、２回専門業者に清掃をしてもらい、水漏れ等の事故がないように注意をし、現在までこれといった水漏れを起こしていないが、被告の各雑排水管が古いままであるので、ジェット洗浄を実施できず、手間がかかり奥の鉄管部分までは清掃できないスネークワイヤーによる洗浄しかできず、より根本的には、被告の各雑排水管が古いままの状態であるので、被告の各部屋の階下の区分所有者は、水漏れの不安を払拭できないでいる。
　２　前記の争いのない事実及び上認定事実から、本件雑排水管は、老朽化し、本件工事をする必要があると認められる。
　二　争点２（本件雑排水管が共用部分に属するか否か）について
　前記一の１のアで検討した本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法２条４項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。
　なお、本件マンション分譲時のパンフレットにおいても排水管は共用部分である旨の説明が加えられ、昭和54年７月１日施行の原告規約３条２号で「建物に直接する共用の附属物」として「給排水衛生設備」、「その他各種の配線配管」が掲げられ、昭和63年５月１日施行の原告規約７条２項1号で、「天井、床及び壁、躯体部分を除く部分を専有部分とする」とされ、同規約８条の別表第２で、「給排水衛生設備」及び本件排水管が組み込まれている床下の「床スラブ」が共用部分とされていること並びに本件雑排水管の清掃は従来から原告の管理の下にＡにより行い、その清掃費用も原告の組合費から支出してきたことも、上に検討した趣旨から理解できる。
　したがって、本件雑排水管行取替工事については、法18条１項の「共用部分の管理」として集会の決議で行うことができるというべきである（したがって、権利の濫用の予備的主張につき判断するまでもない。）。
三　争点３（本件決議の適否）について
　１　証拠から次の事実が認められる。
　ア　原告は、前記一の１のイのとおり、水漏れは、雑排水管の鉄管部分が建築後14年を経て、腐食が進んでいることに原因があるとの認識の下に、本件マンション全体の問題であるとして、昭和63年４月23日付け広報で本件工事について議題とする旨区分所有者に知らせた上、５月１日臨時総会を開き、同総会で、全戸の本件雑排水管工事を実施すること及びその工事業者を前記のとおり従来から清掃を依頼しているＡとすることに加えて、本件工事の費用負担についても決議し、原告の組合員全員の理解を得るため、広報のビラを配付し、併せて、総会の不参加者のために説明会を開いた。ちなみに、被告は、上総会については、白紙委任状を提出している。
　イ　しかし、上５月１日の臨時総会で行った本件工事の費用負担についての決議は、事前に議題とすることを知らせていなかったので、原告は、改めて昭和63年５月11日付け広報で本件工事の費用負担について議題とする旨区分所有者に知らせた上、同月15日の組合臨時総会において、本件決議、すなわち、本件雑排水管の工事代金については、１戸当たり20万円を原告の管理費から支出し、20万円を超える工事代金は各区分所有者が原告に支払い、洗面所の床及び階下の天井内装工事については各区分所有者の個人負担とする旨の決議をした。また、被告は、上総会については、欠席している。
　２　上認定事実から原告の総会において本件決議が行われ、上決議は適法であると認められる。
四　（結論）
　したがって、被告は、本件決議に従う義務があり、原告は、本件決議を実行する権利、義務を有するところ、被告が上決議に従わず、被告の各雑排水管の取替工事に協力しないこと前記一の１のイのとおりであるので、主文第一ないし第三と同旨の請求は理由がある。また、弁護士費用等の62万円の経費の支払を求める請求については、前記認定に照らし、原告主張の本件訴訟及びこれに先立つ民事調停を起こす必要性も肯定できるところ、そのために必要な弁護士費用等の出捐につき具体的な立証がないので、その費用を控え目に見積り、45万円をその費用として原告の損害と評価するのが相当であるので、45万円の限度で認容し、45万円を超える部分については、理由がないので棄却する。仮執行の申立てについては、相当でないので、これを却下する。
（裁判官　宮崎公男）

[15036: 検討板ユーザーさん]

>>15034 匿名さん
今の若い人は、リノベーションをして自分好みのマンションに住む時代です。
理解できないかもしれませんが
新築で2ヶ月しか住んでいないマンションでもフルリノベーションする時代です。

築20年以上のマンションの場合、販売リスクに備えて、配管関係のリノベーションを提案します。

フローリング交換の場合
ネゴシロを入れて
排水管のリノベーション代は20-30万程度ですので、20年住むと考えて、後々の漏洩を考えると次に1000円程度になります。
リノベーションの詳細を保存しておけば、売却時に有利になります。
排水管は対応年数から変えないのでは？と言われる方がいますが、例えばキッチンをアイランドキッチンに変更すれば必須です。

先日、タレントの方が
マンションを購入する場合、過去の総会の議事録から
修繕積立の残高と過去の運用もマンション購入の一つの決めてだとおっしゃってました。
これも負動産を購入しない為の考えだとおもいます。
20年が不動産と負動産の別れ目だと思っています。

管理規約を変えるかえないは
別に他人事ですので、勝手にやればいいと思います。
頑張って下さい。

[15037: 匿名さん]

専有部分の配管に修繕積立金を取り崩すのであれば、規約外事項
ですので規約の改正をしておかなければだめでしょう。

[15038: 匿名さん]

マンションを購入するときに、修繕積立金の残高とかは
わからないでしょう。
議事録を不動産会社とかがもっているんですか。

[15039: 匿名さん]

>>15038 匿名さん
区分所有者（売主）が総会時の収支表（修繕積立金の残高等）、総会議事録は持っているでしょう
管理規約集も区分所有者が持っているでしょう（規約の更新はしてないかも？）
管理規約は総会議事録で追っかければわかると思いますよ
売主に見せてもらい、売買契約が成立すれば収支表、議事録、管理規約集等全てもらうようにしてはどうですか。

管理会社に要求すれば有料で入手できると思います。
委託契約書に有料で引き渡しが出来ると記載してると思いますが。

[15040: 匿名さん]

業務関連資料（協会策定・発行）｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/report/gyoumu.html

管理に係る重要事項調査報告書作成に関するガイドライン （令和４年４月 一部改訂）
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/jyusetsu_guide_20220408.pd...

35 of 42（３４ページ）～
● 様式３ 管理に係る重要事項調査報告書〈記入例〉

[15041: 評判気になるさん]

>>15038 匿名さん
区分所有法で管理者の理事長は利害関係人からの開示請求に応じないといけない。総会議事録、会計帳簿とか。
管理規約にもだいたい同じことが書いてある。
その事務を代行するのが管理会社だね。宅地建物取引業者からの開示請求に対応する。
ここのスレ主はしらないみたい。やはりマンカン合格は大嘘みたいだ。

[15042: 匿名さん]

>>15039さん
委託契約書に、管理会社が買主に対して収支報告書、議事録、管理規約集等を
売却できるという契約内容をしているところがあるんですか。
まったくの初耳ですね。

[15043: 匿名さん]

理事長が利害関係人からの開示請求があればそれに
応じるのはありますがね。

[15044: 検討板ユーザーさん]

https://www.nextmankan.com/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%...

詳しく書いてますので
参考に

固定IDではないので分かりませんが
同じ方だとしますと
基本原則を理解せず、管理規約改正等を進めるのは
どうなんでしょうか。

[15045: 匿名さん]

理事長に対して開示請求ができるんですよね。
管理会社から、規約集や議事録、収支報告書等が買えるんじゃないんですね。

[15046: 匿名さん]

>管理会社に要求すれば有料で入手できると思います。
>委託契約書に有料で引き渡しが出来ると記載してると思いますが。

これができるとこありますか。
そこの管理会社はやっているんでしょうが。

[15047: マンコミュファンさん]

宅建主任者は売主の区分所有者から売却の依頼を受けて見込み客に見せるために管理会社に管理規約とか議事録の写しを出してもらうように請求するんだけど、某独立系管理会社は確か3万とか言ってたかな？それは手数料ですね。手間賃。
見込み客は売買契約する前に内容確認して買うか決めます。しかしながら、中古が売れるかどうかは実は階数と部屋番号が重要で402、409なんかはいくら修繕積立金が潤沢でも売れませんよ。スレ主は409なのかもw

[15048: 匿名さん]

>>15047さん
管理規約とか議事録の写し等を管理会社が手数料を取って見込み客に
請求するとはもってのほかです。
うちのマンションは、頻繁に不動産会社から是非売って欲しいとの
チラシが入ります。要望が多いそうです。
学校、ショッピング、病院、交通の便、周りの環境がいいからだそうです。
結構高い金額を示されていますよ。

[15049: 匿名さん]

>>15048 匿名さん

>管理規約とか議事録の写し等を管理会社が手数料を取って見込み客に
>請求するとはもってのほかです。

見込み客に請求するなんてどこにも書いていませんが？

[15050: 匿名さん]

>>15049さん
手数料はだれから取るんですか。そして誰に渡るんですか。

[15051: 匿名さん]

>>15050 匿名さん

>手数料はだれから取るんですか。
⇒　専有部分の売却等の依頼を受け、その媒介等の業務をする宅地建物取引業者

>そして誰に渡るんですか。
⇒　乙であるマンション管理業者

[15052: 匿名さん]

要するに管理会社が不動産会社から手数料を取るんですね。
規約集とかは管理組合のものですよね。
それに理事長が開示を認めるんですよね。理事長が直接やれば、
理事長がその手数料を取るということになりますね。
別に管理会社に準備させる必要もないでしょう。
不動産会社対理事長という図式ですから。そこに管理会社が介入して
くるのもおかしいし、それを管理会社に準備させたからといって
手数料を管理会社が取るのはおかしいでしょう。

[15053: 通りがかりさん]

>>15048 匿名さん
　　　　　↑もってのほか、ってこいつあほ？

[15054: 評判気になるさん]

>>15052 匿名さん
　　　　　　↑標準管理委託契約書の記載を理解していない。まじでたまげた。ここのスレ主すごいパーw

[15055: 匿名さん]

そもそもマンションの住民がマンションを売る場合、管理会社や
理事会に相談しますか。
管理規約や滞納金とかの開示請求あれば理事長が判断して管理会社か
管理員に準備させるでしょう。理事長自ら準備するとこもあるでしょう。
管理規約集の予備は準備してあるでしょうし、収支報告書についても
理事会もしくは管理組合が保管しているでしょう。管理人にでも
準備させれば済むことです。
それを管理会社が手数料を取るとはもってのほかだよ。

[15056: 検討板ユーザーさん]

管理規約の原本及び総会議事録は要望があれば閲覧できるように、管理人室ないし集会場に保管されています。
保管場所については、マンション内の見やすい場所に掲示されています。

閲覧時の立ち合いは理事長の責務です理事長が立ち合います。
重要事項説明書に理事長職務の代行等の記載があれば、管理会社が、原則無償で立ち合います。

ここで、問題なのは
閲覧であって、提出で無い点です。
謄写は閲覧者がしなければなりません。

原則、原本は持ち出し不可ですので
コピー機が理事会になければ
スキャナーを持ち込んで複写するか写真撮影することになります。
1日掛けて全てを複写する費用（人件費）をかんがれば
3万は妥当です。

ちなみに、この費用は閲覧申請した個人ないし会社が払います．

[15057: 匿名さん]

うちの場合は、管理規約集に関しては予備を作成しています。
新しく入居した方については、必ず渡すようにしています。
収支報告書は１枚だけでしょう。
議事録は毎月作成していますが、いつからの分が必要なんですか。
どちらにしてもコピーするのにそんなに時間はかかりませんよ。
無償で管理員がコピーしてくれますよ。

[15058: 匿名さん]

それに議事録を要求する方は今までおられませんでした。
収支報告書もおられませんでした。
ただ、管理規約と各種細則については入居すると遵守しなければ
ならないでしょうから、管理員が説明をしています。
ペット不可とかごみの捨て方等が主なものになります。

[15059: 評判気になるさん]

>>15055 匿名さん
　　　　　　↑そのもってのほがに同意する管理委託契約書に理事長が署名してるし、総会で承認決議してるのを知らないあほ。

[15060: 評判気になるさん]

>>15058 匿名さん
　　　　　　↑購入するとき買主は規約の同意書に署名する

[15061: 評判気になるさん]

説明は宅地建物取引主任者がしてるよ

[15062: 浜田俊行]

マンションの理事長（初めて）ですが10戸ありますが、そのうちの１戸の住民の要望で共用部分の樹木（20本）をただ、単に伐採しようと思います。保存行為で良いのでしょうか？形状変更等々一切ない部分です。ネットでは理事長（管理者）の権限で保存行為はできるみたいな？勿論、理事会決議はしましたが総会決議無しで出来るのでしょうか？問題は使う予算は修繕積立金（９0万）。これが解かりません。やはり、総会決議でないと住民全員の大切なお金を使用するわけなので。助言をお願い致します。

[15063: 口コミ知りたいさん]

>>15062 浜田俊行さん
保存してないよね。剪定じゃなくて伐採なら。
伐採してほしいと思う住戸と正反対の意見があれば、現況優先でしょうね。

[15064: 評判気になるさん]

>>15062 浜田俊行さん
共有部の維持管理の場合、理事長権限で出来ますが
問題は費用です。
通常であれば、金額により
理事長決済、理事会決済、総会決済に分かれます。
90万は理事会決済の範囲なのでしょうか。

また、伐採は緊急に行わなければ倒木等の危険性があるのでしょうか。
緊急性がなく単に美感等による要望であれば
慎重に皆さんと審議をして、じっくりと考えるべきだと思います。
修繕積立金が1万としたら
90万は3/4の年間予算を使うことになりますので
じっくり考えるべきだと思います。

[15065: 匿名さん]

>>15062さん
樹木の伐採は保存行為には該当しません。
修繕積立金を取り崩す場合は、総会の普通決議が必要です。

[15066: 匿名さん]

全管連の標準管理規約では、修繕積立金の取り崩しは
総会と理事会両方とも規定があります。
おかしいですよね。

[15067: 通りがかりさん]

伐採なら処分行為で全員同意が原則だけど、規約に処分行為のことが買いてあれば普通決議でできる。
しかし、この質問は釣りだろうw
ここのスレ主はマンカンはおろか管理業務主任者試験も落ちるね。しかしマンション管理に関心を持ち一級建築士コンサルに騙されながらも形式的に見積もり合わせを行い大規模マンションの大規模修繕工事の合意形成をしたことは評価したい。

[15068: 名無しさん]

>>15064 評判気になるさん

植栽の予算感ないのかい？
10本切るだけで90万もするはずがない。
釣りだよ。
それと決議、決裁、決済の違いわからんのか？

[15069: 匿名さん]

処分行為は全員の合意が必要だが、伐採が処分行為に
該当するかが問題でしょう。
それを処分行為とすれば、１本の木を切ることも難しくなります。

[15070: マンション検討中さん]

>>15069 匿名さん
桜の木とか勝手に切れないよ。分譲したときの植栽は組合財産で伐採は処分行為。剪定とはちがう。

[15071: マンション検討中さん]

伐採とはどういう意味ですか？
伐採とは立木をそのまま一本、根元から切ることを指します。 林業においての伐採は材木を生産するために行うもので、材木を取るための丸太にする「主伐」や、人工林のコンディションを整えるために間引きをするための「間伐」や「除伐」と作業工程によって言い方が変わります。

[15072: 匿名さん]

>>15070さん
うちのマンションでも、正面玄関前の木が邪魔になったので
伐採することになりましたが、処分行為扱いではなく、総会で承認を
受けたかどうか分かりませんが、多分理事会判断で伐採したと思います。
花壇を他のものに使用するのは用途変更ですよね。花壇には花だけでなく
小さく木を植えているところもありますが、それを処分行為として全員の
承認を得ることはしないのでは。

[15073: マンション掲示板さん]

>>15072 匿名さん
木の枝が伸びただけなら剪定で良かったはずだけど。
こういう問題が起きるから株主代表訴訟に準ずる区別所有者代表訴訟制度が必要なんですよ。
管理組合を法人化すれば公益法人法を準用して理事会役員に対して管理組合に損害賠償させるための訴訟を区分所有者が提起できます。

[15074: eマンションさん]

>>15073 マンション掲示板さん
訴訟提起できるようにするのと訴訟を起こすのは別で、ほとんどの人がやりたくないから法人化をしない組合が大半なんだよ。
輪番制の組合が多く、自分が起訴されるかもって考えたら誰だってやりたくないでしょ。

[15075: 口コミ知りたいさん]

>>15073さん
一本の木が大きくなりすぎて邪魔になったので伐採するのが
処分行為に該当するんですか。
拡大解釈しすぎですよ。
土地の売却ではないんですよ。

[15076: マンション掲示板さん]

>>15075 口コミ知りたいさん
動産ってわかる？

[15077: マンション掲示板さん]

そもそも枝が邪魔なら剪定すればよい。植栽の手入れは予算化されて毎年数回植木屋が剪定やら消毒やらやってるよ。釣り投稿はわかっているが、解説のため回答した。
それと私はスレ主を評価している。試験問題が理解できなくても、
マンション管理に関心を持ち一級建築士コンサルに騙されながらも形式的に見積もり合わせを行い大規模マンションの大規模修繕工事の合意形成をしたことは高く評価したい。様式美がないと大規模マンションでの合意形成は困難だからだ。

[15078: 匿名さん]

マンション管理士の資格にやけに執着心があるね。
僕自身は大した資格とも思っていないし、次回は更新する
つもりはないけどね。
返納の手続きもしない。ただ講習をうけないだけ。

[15079: 匿名さん]

木は動産で花は動産ではない。？
花も毎年咲くのがあるけどね。
芝生はどうなのかな。

[15080: 匿名さん]

要するにうちのマンションでは、木は伐採したどね。
何の問題もなかったよ。だれからも苦情等はなかったしね。

[15081: 匿名さん]

マンション管理士の資格はもういらないので講習は受けない
けど、管理業務主任の資格はただ合格したたげでそのままに
なっている。薄っぺらい合格証証明書だけは持ってるけど。

[15082: マンション掲示板さん]

高く評価してるからもういいじゃないの。いろいろ知らなくても頑張ってるんだから。
伐採の件は以前桜の木を切った住人がいて問題になったが、法人化して財産目録に書いておけば明確になるでしょう。

[15083: 匿名さん]

法人化されてないしね。

[15084: 匿名さん]

桜の木１本を財産目録に記載するの。
どれぐらいの価値があるんだろう。

[15085: 匿名さん]

杉の木とか間伐材とかにしか活用できない木の１本も
財産目録かあ。あほらし。

[15086: マンション掲示板さん]

桜の木に価値がないと思うなら切ればいいだろう。相手にするのもアホらしいが、
しかし、
試験問題が理解できなくても、 桜の木に価値を見い出せなくても、マンション管理に関心を持ち一級建築士コンサルに騙されながらも形式的に見積もり合わせを行い大規模マンションの大規模修繕工事の合意形成をしたことは高く評価したい。

[15087: マンション掲示板さん]

景観の価値とはなんであろうか？目の前に新しいマンションが建って夜景が見えなくなったと言って損害賠償させられたマンションデベがあるけどね。宝塚だけど。
眺望権は憲法13条後段が根拠になる。
マンション内植栽の桜を見る権利は無価値であろうか？
そもそも毎年何のために植栽に数十万使うのか？
と思うけど、マンションにろくな植栽がないからわからないんだろうね。時間の経過で木が邪魔になるって植栽にカネかけてないんだね。植木屋が機能していないだけ。お粗末w.

[15088: 匿名さん]

マンションには植栽はあちこちにあるし、年２回の植栽の手入れも
業者に依頼している。
しかし、それらを財産目録には載せていない。
たかが植栽を財産目録に乗せているマンションは全国どこを探しても
ないだろう。

[15089: 匿名さん]

マンション管理士の資格を放棄するのはもったいない。
ただ講習をうければ更新できるんだから。

[15090: 匿名さん]

そういえばマンション管理士の試験ももうすぐやってくるな。
３７点取れば合格できるよ。

[15091: 匿名さん]

今度は司法書士の資格でも取ろうかな。
マン管と同じぐらいの難易度だし。

[15092: マンション掲示板さん]

強剪定てわかるかな？街路樹の剪定だけど。
街路樹が時間が経ったら伐採するかい？
管理組合法人にして植栽の価値ある木を財産目録に載せたらいいというのは財産的価値として表示する方法もあるということだけどw
価値を見い出せないなら無価値なんだから載せる必要も無かろうw豚に真珠

[15093: 匿名さん]

司法書士とマンション管理士の試験はどちらが難しいのかな。
合格率はマンション管理士の試験の方が低いようだけど。
多分同じぐらいだろうと思うけど。

[15094: 匿名さん]

マンション管理士は半年ぐらいの勉強期間が必要。
司法書士は１年かかるといわれている。

[15095: 匿名さん]

公認会計士や税理士は顧客開拓が難しいしね。

[15096: 匿名さん]

マンション管理士の試験に合格したんだから、司法書士の試験も
合格できるだろう。
レベルはおなじぐらいだから。

[15097: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[15098: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[15099: 評判気になるさん]

植木の維持管理ですが
管理、保存、変更のどれにあたるか？ですが
管理規約上の変更とは用途変更にあたるのではないのでしょうか？
つまり、変更とは緑地エリアから駐輪場等に変更する行為だと思います。（緑地面積は常連で決まってるので変更は難しいと思いますが）

伐採が管理か？保存か？
マンション施工時期、松のあるマンション等で木々で売り出していれば、保存行為にあたると思いますが
大半のマンションはコストと枯れにくさで単に安価な木々を選定してるのが大半です。

最近のマンションは管理費用を考えて、樹齢が長く大きくなりにくい、オリーブ等の木々を植える傾向があります。

これからの管理費用を考えて、木々の植え替えを考えるのはどうでしょうか。
地域により出ないところもありますが、ある程度の面積があり定期的に管理していれば、地自体から管理費用がでる地域あります。

[15100: 名無しさん]

>>15099 評判気になるさん
大きくならないように毎年剪定すれば良い。街路樹と同じだ。まだわからんのか？