「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14929: 名無しさん]

そのとおり。マンションは200年は持つ！

[14930: 匿名さん]

そんなに長持ちせんでもええで

[14931: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14932: 名無しさん]

マンションは300年持つよね

[14933: 匿名さん]

外国の古い建物は２００年ぐらい前のはあるけどね。

[14934: 匿名さん]

>>14933 匿名さん
経済活動のために資材が痛むように作られている。
建物が無修繕でもちがいいと経済は成り立ちません。
戦争を起こして復興にお金を使い人々が潤うのがその一例。
マンションを長持ちさせると経済活動に非協力的である。

[14935: 匿名さん]

>>14930 匿名さん

そのとおり　　６０年でええ

[14936: 匿名さん]

定期借地マンションは５０年で更地

[14937: 匿名さん]

３８年くらいが妥当

[14938: 名無しさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14939: 匿名さん]

>>14937さん
建替えはできないですよ。
余程容積率に余裕があり、殆ど資金の提供をしなくていい
マンションなら可能性はありますが。
その場合でも、引っ越し費用や家賃等の負担を管理組合が
やれば建て替えの可能性は高くなりますが。

[14940: 評判気になるさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14941: 評判気になるさん]

マンション建て替えは原発の廃炉みたいなもんだね。
福島原発は周囲を壁で囲んで原発全体を水に浸して廃炉作業だって。
そんなことより死刑囚の活用を検討すべき。
被ばく線量は無制限で作業させる。
そういう政治決断が日本はできないよね。天皇を中心にした権威主義国家にならないとダメだね。

[14942: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14943: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、これにより各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

[14944: 匿名さん]

>>14943さん
だから管理規約の改正をするんですよ。
規約の改正をしなければ専有部分のことは区分所有者が
行わなければならないのです。

[14945: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14946: ご近所さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14947: 匿名さん]

>>14946さん
あなたもしつっこいね。
いくところがないのかな。

[14948: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14949: 匿名さん]

>>14948 検討板ユーザーさん

あなたもしつっこいね。いくところがないのかな。

[14950: 匿名さん]

>>14944 匿名さん

専有部分を共用部分に管理規約の改正をするんですか
裁判で負けるよ

[14951: 匿名さん]

>>14950さん
専有部分を共用部分に変更するんではないですよ。
管理というか費用を管理組合が負担するということです。
例えば、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合としてやるのと一緒です。

[14952: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事については、全国で結構管理組合が
やるようになりましたよね。

[14953: 匿名さん]

>>14952 匿名さん
築年数が４０年超のマンションが増え、漏水の発生も多くなってきたのでやむを得ず
実施している。解体建て替えができないマンションでしょう

[14954: 匿名さん]

建て替え等の承認決議の緩和について、以前書き込みをしましたが、
読まれていない方も多いと思いますので再掲します。
建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　東日本大震災後、それまでは全員の合意が必要だったが、これ以降解体や敷地売却が５分
の４で可能になりました。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

[14955: 匿名さん]

１４９５４は重要なものです。
特に築年数の経過したマンションの役員さんは読んでおくと
いいと思います。

[14956: 匿名さん]

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

[14957: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14958: 検討板ユーザーさん]

マンションは転売できない人だけが残りまさにババ抜きになるでしょうw

[14959: 匿名さん]

>>14958さん
そうならないように、建物設備の維持保全を計画的に行い
資産価値を高め、中古でもそれなりの人物、若い年代の者が
入居してくるようにしていく必要があります。

[14960: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14961: 匿名さん]

修繕はやれる者とやれない者がいますからね。
特に専有部分の配管については、やらない者の階下の住民は
漏水があれば迷惑ですから。

[14962: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14963: 匿名さん]

個人でやるのも管理組合としてやるのも同じ区分所有者が
工事費を負担するのは変わらない。
だったら効率よく、まとめて工事をやった方が安くつきますよ。
それにやれる者とやれない者の差がなくなりますから。

[14964: 匿名さん]

>>14963 匿名さん
>まとめて工事をやった方が安くつきますよ

安くつく根拠を提示しよう

＞工事費を負担するのは変わらない。

やる必要がない区分所有者にとっては無駄金である
実施時期を提示しょう（築４０年後、築２０年後等）

[14965: 匿名さん]

共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事は、全管連の調査に基づく提言のように、区分所有法を改定しないと、標準管理規約の解釈では無理があると思います。先々月の区分所有法制研究会で論点整理が行われ、法制審議会に諮問されるのでしょうか。

＜参考資料＞
● 平成28年度国土交通省住宅市場整備推進事業「マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書」
（平成29年2月）特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会

１０．法整備や標準管理規約の早急な改定の必要性

現行の区分所有法は、マンションが専有部分と共用部分とから構成され、管理組合の管理行為は原則として共用部分の管理にあること、標準管理規約もこれに準拠し、上記9．の規約上の措置が充分に施されてはいない。Ⅰ １．調査の目的でも述べた通り、標準管理規約の第21条記載の「・・・共用部分と構造上専有部分と一体となった部分」の記述があるだけである。

高経年マンションの増加に伴い、区分所有者によるリフォームなどに対して理事会の管理強化要件をある程度示した程度である。区分所有法を順守すること、原則として専有部分は、個人財産の対象であること等は重要であるが、区分所有法が成立（昭和37年4月4日法律69号）した頃、今日のようにマンションが高経年化することを想定されていなかった。

ましてや専有部分とは言え、配管類が老朽化して漏水事故が多発することも想定しておらず、調査でも多くの管理組合が、上記標準管理規約の条項を唯一のよりどころにして、規約改定や更新工事を実施しているのである。

しかし、本来の「構造上一体となった・・・」は言葉通り、分離できない場所を指しているのであり、特に専有分にしかない給湯管の更新工事までも、これを拠り所とした、「すべて一体である」との解釈には無理がある。

　国は、まずは標準管理規約の中で、Ⅲ 7．にある事例を参考にして、専有部分の配管類の管理組合による一斉更新が可能なように改定し、さらに区分所有法でも、専有部分であっても配管類につては、一部管理組合の共同管理ができる「別段の定め」を可能にすべきである。

● 区分所有法制研究会 第16回（令和4年7月15日開催）
研究会資料23 区分所有建物の共用部分の変更に係る決議の円滑化等(2)

（2）規約で特段の定めをすることにより、共用部分である給排水管等と専有部分である給排水管等とを一括して交換する工事を集会の普通決議で行うことができるものとすることについて、どのように考えるか。

議事要旨

２の(2)（共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事）について

・標準管理規約で手当は可能であるという考えはあるとは思うが、標準管理規約はマンションに限定されているため、それ以外の建物との関係は気になる。また、６条２項では区分所有者が主体とされているが、標準管理規約では管理組合が主体とされており、標準管理規約の規定を否定するものではないものの、６条２項のような使用請求権があることを立法上明らかにすべきではないか。

・内部での検討では、このような規律を設けることについては賛成意見が多かった。別の問題ではあるが、管理組合で修繕をした場合に、後で問題が生じた場合の責任の所在を明確にしておく必要があるのではないか。考え方としては、共用部分の排水管をベランダと同様の問題として整理し、区分所有者が日常的な管理を行うことが可能な範囲については、区分所有者に責任を負わせることもあるのではないか。

[14966: 匿名さん]

専有部分の配管については、その管理については各区分所有者の
責任と負担で行うのは当然のことです。
また、専有部分の配管を共用部分に変更することは無理でしよう。
現行区分所有法では、不備な点も多く改正しなければならないことも
多々あると思います。
専有部分の配管を管理組合として一斉に行うことについても議論される
ことではありますが、経年劣化に伴い漏水が発生することは避けられない
ことでもあります。
特に配管類は床下にあり通常はチェックすることは不可能で、漏水が発生し
階下の住民から漏水していると教えられて初めて気づくものです。
漏水が発生しなければ住民が前もって配管類の更新工事をすることはない
のではないでしょうか。
そういうことから、現在は専有部分の配管の更新工事については、マンション
の管理という観点から管理組合としておこなうことができるということを
管理規約に明記し、漏水に対応していけばいいのではと思っています。

[14967: 匿名さん]

専有部分の更新工事を管理組合として一斉に行う旨の
規約が規定されていれば、住宅支援機構からの借り入れは
簡単にできます。

[14968: 匿名さん]

管理業者に対する苦情処理業者ってマジなら凄いな、

[14969: 匿名さん]

別所君の事？

[14970: 匿名さん]

建替えはまずできないというか難しいと思われるので
しっかりした長期修繕計画を立て、やらなければならない
工事の全てを網羅して粛々と工事をやっていった方が良い。
その為には何をやらなければならないかということは自ずから
分ると思う。

[14971: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

[14972: マンコミュファンさん]

漏水は基本的に上水道から発生します。
上水道は、メーターまでが共有部　メーターは専有部　メーター以降は専有部になります。
水漏は配管の劣化等により基本起こります。
大体、15年位から始まり、毎年数件づつ増えていきます。
完全な予防であれば15年になりますが、マンション全体の室数から見て、数パーセントの水漏件（室）数ですので、費用対効果はよろしくないです。
費用対効果を考えると…25-30年位が目安になるのでしょうか。
25-30年に管理組合で修繕をした場合、これまでに修繕した世帯がありますので、不公平がでますので、あくまでも希望世帯のみになるかと思います。
で、いつまで配管の補修を先延ばしできるか？
それは、保険会社の判断によります。
水漏れの場合、下層部への損害は個人賠償責任保険や水漏賠償保険等で担保できますが、経年劣化は水漏れが予測できたとして、担保されない可能性もあります。
つまり保険適用がされなくなった時期が修繕のリミットになります。
管理組合が居住者の為になにができるか？
専有部の水漏れ件数及び修繕内容を把握し、データ化し、今後発生する水漏れが他人事でないと居住者に認知してもらうことだと思います。
ただ、やり過ぎると、水漏が発生することが予測できたとして、保険適用されなくなるので、藪蛇になります。

つまり、専有部の配管については専有所有者に自己管理していただくのがベストです。

[14973: マンコミュファンさん]

専有部と共有部の判断がつきにくいのが
排水管になります。
基本、排水管は床下の横のラインは専有部で
縦のラインが共有部になります。
この共有部である縦の配管と合わせて、専有部の他の配管と合わせて施工すれば安価になるのでしょうか？
排水管の交換時期は、給水管に比べて長く40-50年で遥かに給水管より長いです。
つまり、給水管を交換時に合わせて排水管を交換することになります。

また、縦の排水管はトイレ付近にあり、サービスホール等より交換できる作りになっています。
横の配管は床の剥離等が必要で少し面倒です。

管理組合で専有部まで一括工事をした場合
工場後の責任の所存も問題になります。

管理組合としては
まず、専有部と共有部の維持管理の責任の所存を明確にして
共有部の修繕管理計画を前もってだすことだと思います。

管理会社によっては
仕事を取りたいがため、共有部の工事にまで首を突っ込む会社もありますが。
トラブル防止の為にも、管理規約に基づき管理組合としては専有部に関しては関与しないのがベストです。

[14974: マンコミュファンさん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14975: 匿名さん]

>>14972さん
配管の経年劣化に伴うものは保険の適用はされませんが、
階下の部屋の損害賠償は適用されます。
築年数が経過して各戸から漏水が発生しだしたとしても
前もって配管の更新工事を各戸がされるのは少ないと思います。
階下の住民はいつ漏水が発生するか、また自分の部屋から漏水が
発生し階下に迷惑を掛けるか分かりません。
だから、ある程度漏水が頻繁に発生するようになつたら、管理組合
として一斉に交換した方がずっと効率的です。
工事費用は安くなりますし、個人でやるも積立金を使ってやるも
出どころはおなじ区分所有者ですからね。
先行工事者への負担も考慮して規約の改正をおこなっておおくべきでしょう。

[14976: 口コミ知りたいさん]

>>14975 匿名さん
https://haikan-hozen.co.jp/2020/08/23/insurance-status/
にあります様に、原則予知できる損害は補償されません。
ただ、かなり判断が難しい為、保険会社が容認しているのが現状です。
保険が濫用されれば、保険受託すらしてくれなくなります。

修繕積立金は、共有用部の修繕の為に貯蓄されています。
仮に、総会等で可決されても、後に告訴されば返金することになります。
なぜなら、修繕積立金は現在の専有者のものであるのと同時に未来の専有者のものでもあるからです。
つまり、未来の専有者から使途がおかしいと指摘されれば違法です。


現在、大半の保険会社は水漏れに対する示談交渉付きの特約があります。
水漏れが起きれば、再発防止の為、元栓を止められ
あとから、保険会社の弁護士から賠償金の請求がされます。

他人が保険に加入してるか？
どのように管理しているか？なんて分かりませんので
古いマンションに居住されてる方は、自分が被害者になった時でも適用される保険に加入することをおすすめします。

[14977: 口コミ知りたいさん]

>>14975 匿名さん
https://haikan-hozen.co.jp/2020/08/23/insurance-status/
にあります様に、原則予知できる損害は補償されません。
ただ、かなり判断が難しい為、保険会社が容認しているのが現状です。
保険が濫用されれば、保険受託すらしてくれなくなります。

修繕積立金は、共有用部の修繕の為に貯蓄されています。
仮に、総会等で可決されても、後に告訴されば返金することになります。
なぜなら、修繕積立金は現在の専有者のものであるのと同時に未来の専有者のものでもあるからです。
つまり、未来の専有者から使途がおかしいと指摘されれば違法です。


現在、大半の保険会社は水漏れに対する示談交渉付きの特約があります。
水漏れが起きれば、再発防止の為、元栓を止められ
あとから、保険会社の弁護士から賠償金の請求がされます。

他人が保険に加入してるか？
どのように管理しているか？なんて分かりませんので
古いマンションに居住されてる方は、自分が被害者になった時でも適用される保険に加入することをおすすめします。

[14978: 匿名さん]

>>14967 匿名さん
借金してまでやるような工事ではない

[14979: 匿名さん]

>>14978さん
そうですよね。
借金はしない方がいいので計画的に積立金の確保を
していきましよう。
しっかりした長期修繕計画書があれば、総工事費から
１戸当たり月の必要修繕積立金の額が分ります。

[14980: 匿名さん]

>>14977さん
修繕積立金は共用部分の管理に使用するのは当然のことです。
専有部分の配管まで管理組合としてやるのであれば、管理規約の
改訂をしておかなければならないでしょう。
それに、先行工事者への負担分の支払いの規定も必要です。

[14981: 匿名さん]

専有部分の配管工事の更新工事については、管理規約に規定
しておけば、管理組合が行うことは可能です。

[14982: 匿名さん]

管理規約を改訂し損害賠償請求したが負けた例　「高圧一括受電の導入をせまった」

[14983: 匿名さん]

>>14981 匿名さん
無理だと思うよ。

[14984: 匿名さん]

>>14971 匿名さん
>　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、６０万円以上　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
>　共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

安くなる根拠を提示しよう

＞資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　資産価値が高まるとは思えない、施工不良マンションとして価値は下がるだろう

[14985: 通りがかりさん]

>>14980 匿名さん
国土交通省の標準管理規約な最大の目的は
専有部分と共有部分の維持管理を明確に分けることが目的です。
マンションの構造もそれに準じて施工されています。
それに逆らっていく行為は…

結局、個人で維持管理できない人が
管理組合に頼ってるだけでないでしょうかね？

[14986: 匿名さん]

少なくとも、専有部分の中で閉じている給湯管は、「共用部分と構造上一体」とはいえない。

[14987: eマンションさん]

>>14984 匿名さん
専用使用区分の共有部の配管は縦の排水管で、基本サービスホールから交換できます。
やってもトイレのクロス張り替え程度です。
専用部の配管は横管でキッチン、トイレ、バスユニットの三か所になり、トイレーキッチンとバスユニットートイレのラインの床を剥離する必要があります。
共用部分は、クロス業社と配管業社の2社
専有部分は、フローリング業社と配管業社な2社となり
コメ主さんは、配管業社で上下水の配管を同時に施工すれば、その業社の移動費等が節約できるのではないかと言う意味だと思います。
しかし、専用部の給水管の対応年数は専用部の排水管の対応年数は半分ですので、２回目の専有部の給水管と合わせて施工すれば済む話で、費用対効果も共有部と合わせての工事と同じことになります。
また、共用部と合わせて施工した場合、日程が管理組合により決められてしまいます。

結果、デメリットでしかありません。

後、フローリングの張り替えをどこまでするか？ですが
60万の価格は疑問です。

[14988: 匿名さん]

1995施工以降の硬質塩化ビニル管なら60年持ちますので交換不要

逆に、1995施工以前の真鍮管なら持たないので水漏れマンションになるか、１世帯１5０万円準備が必要です

[14989: 匿名さん]

>>14984さん
うちのマンションで見積をとりましたので、それを掲示しました。

[14990: 匿名さん]

>>14986さん
何も共用部分と構造上一体となっているから管理組合が工事を
するのではありませんよ。
管理組合として一番効率の良い方法が共用部分と専有部分の工事を
一緒にした方が効率が良いということです。
そのために、修繕積立金を使って一緒にすべく規約の改正等を行う
ということになります。
あなたがマンションの住民だとして、築年数が経過したら率先して
配管の更新工事を自分でやりますか。

[14991: 匿名さん]

>>14987さん
専有部分の配管の更新工事を２回やることは考えていません。
１回目が３０年～４０年とすれば２回目のことは考えられません。
それに、共用部分の排水管の竪管については、塩ビ管であれば
交換はほぼ必要ないと思っています。
地震とかで継手部分が緩んで漏水が発生することがありますので、
その部分の交換ぐらいだと思います。
工事日程については、各戸単独で決めることはできないでしょう。
排水管の竪管の工事の際は、各戸が単独でやることはできないでしょうから。
給水管については、各戸の元栓を閉めればできますけど。
フローリングの張替えについては、現状使用しているものをそのまま使います。

[14992: 名無しさん]

>>14991 匿名さん

>>14991 匿名さん
30-40年使用したフローリングの再使用…

[14993: 匿名さん]

>>14992さん
フローリングの交換のばあいは、各戸の判断に
任せればいいでしょう。

[14994: マンション検討中さん]

>>14993 匿名さん
つまり、共有部とする場合
配管工事費用は節減できるが
フローリング費用が倍かかる計算になります。
おいおい!の話ですねw

[14995: 匿名さん]

共用部分と専有部分を別々にやれば、床をはがしたり養生をするのが
それぞれやらなければならないので無駄が出てきますよね。
だから一緒にやった方が在宅も含め効率がいいと思いますよ。

[14996: 口コミ知りたいさん]

>>14995 匿名さん
実際、専有部は床下て共有部は壁横なんで
基本、別作業になる様に設計されてますので
効率性は関係な構造になっています。

仮に、10万安くなったしても
専有所有者から見れば、10万円で作業日程が管理組合に決められてしまうのであれば、自由が効く個人修繕を臨むと思います。

[14997: 口コミ知りたいさんそ]

国土交通省の方針は
個人管理と共同管理（管理組合管理）を明確化にするため標準管理規約を作成しています。
以前は、共用部分の排水管が専有部の壁を通っていたなど、専有部の共用部分のが区別が曖昧でしたが、専有部と共用部分で別管理出来る様に指導しています。
以前は、共用部分の排水管が専有部の壁を通っていたなど、専有部の共用部分のが区別が曖昧でしたが…

若い世代の考え方は
ルールで決められた責任の所存です。
ルールで決められて購入して住んでるわけですので
ルールに従うのが原則です。

ペット不可のマンシュンで犬を飼うのと同じです。

[14998: 匿名さん]

専有部分の更新工事を管理組合としてやるのには反対ということ
なんですね。
総会で承認されないんでしたら、専有部分の工事は各区分所有者が
すればいいだけのことです。

[14999: 匿名さん]

>>14985 通りがかりさん
そういう輩が組合員の中にいて漏水事故等を起こして
他の組合員に迷惑をかけている。
その現場を知らずしては分譲の管理はできない。
その初歩的管理が入居者等のチェックを組合がまじめ
に取り組む力量があるかないかの差でしょう。
それ等も理事長の才覚次第である。
管理会社は悪質な組合員の意のままに動いた方がトラ
ブルに巻き込まれないで済むので楽な方を選択する。

[15000: 匿名さん]

>>14999 匿名さん

こいう発想しかできないとは情けない
匿名故の投稿かな？

[15001: 匿名さん]

>>14999 匿名さん
そうだ、組合員に任せればいいよ。
管理組合は専有部分についてはすべてノータッチすれば患わしさから解放される。

[15002: 匿名さん]

専有部分が原因の漏水は、被害が他の専有部分や共用部分に波及しなければ管理組合としては問題ない。

専有部分の天井に設置が義務の火災感知器と同じように、管理組合が専有部分の床下などに漏水検知器を設置し、維持・管理をすれば、専有部分の配管更新のために修繕積立金を引き上げるよりも、費用対効果が大きいと思われる。

漏水を検知したら直ちにその専有部分の止水栓を閉め、被害の拡大を阻止する。損害保険の原因調査費用（特約）で原因箇所を特定し、専有部分に原因がある場合は、その専有部分の所有者の費用負担で復旧する。

所有者が希望をすれば、管理会社が復旧工事の手配などのサポートを行う。

[15003: マンション検討中さん]

>>14999 匿名さん
輩ではもなく、悪質でもないです。
漏水した専有所有者が加害者ではなく被害者と思ってるだけです。
また、管理組合も漏洩箇所の修理費や下層への補償等で加害者ではなく被害者として考えてしまう傾向があります。

専有部で最初の漏洩が出た場合、維持管理責任が専有所有者にあることを明確に説明をし、他の専有所有者にも維持管理を再認識してもらうことです。

[15004: 匿名さん]

塩ビ管、所謂ビニールパイプはさびることはありません。
しかし、塩ビ管であれば永久にもつというものではありません。
経年劣化によるひび割れや継手部分の振動による漏水もあります。
それに給湯管は塩ビ管ではなく銅管が使用されています。
給湯管は熱湯がとおりますので劣化が早まります。
配管の更新工事を各人が前もってやってくれればいいのですが、
やる者、やらない者、やれない者がいます。
階下の住民から漏水がしていると知らされて初めてしるのが現状です。
階下の住民は漏水があると迷惑です。原因元の住民は保険で賠償される
ので保険会社に任せっきりで挨拶にもお詫びにもいかない。
こういうことが起こると嫌でしょう。
だから専有部分の配管の工事を管理組合としてやるように規約の改正を
して対応した方がいいですよという提案をしているんです。
うちのマンションではそれは認めない、専有部分だから各戸で対応
すべきというのならその道を選択すればいいだけのことです。

[15005: 匿名さん]

>>14987 eマンションさん

丁寧な説明ありがとうございます。参考します

>>14986 匿名さん
＞少なくとも、専有部分の中で閉じている給湯管は、「共用部分と構造上一体」とはいえない。

>>14985 通りがかりさん
＞国土交通省の標準管理規約な最大の目的は専有部分と共有部分の維持管理を明確に分けることが目的です。
＞マンションの構造もそれに準じて施工されています。

>>14988 匿名さん
＞1995施工以降の硬質塩化ビニル管なら60年持ちますので交換不要
＞1995施工以前の真鍮管なら持たないので水漏れマンションになるか、１世帯１5０万円準備が必要です

>>14991 匿名さん
＞専有部分の配管の更新工事を２回やることは考えていません。
＞１回目が３０年～４０年とすれば２回目のことは考えられません。
＞それに、共用部分の排水管の竪管については、塩ビ管であれば交換はほぼ必要ないと思っています。
＞地震とかで継手部分が緩んで漏水が発生することがありますので、その部分の交換ぐらいだと思います。

以上皆様の投稿を参考にし今後検討、意見を提起したいと思います
ありがとうございました

[15006: 匿名さん]

>>15005さん
何か専有部分は区分所有者がすればいいという意見に
偏っていますね。１５００４の書き込みをみましたか。

[15007: 匿名さん]

>>15006 匿名さん
偏っていますね。なんでも管理組合でやらせがっぽり儲けたいという汚い根性が。

[15008: 匿名さん]

>>15007さん
私はマンションの住民で、管理会社寄りの考えも持っていませんよ。
区分所有者、管理組合どちらがやるにしても、予防保全として専有部分の
配管の更新工事も考えておくことは必要ではないでしょうか。
漏水が発生しだしたら、どちらにしてもやらなければならないのですから。

[15009: 匿名さん]

分っておられないようですから、再掲します。
塩ビ管、所謂ビニールパイプはさびることはありません。
しかし、塩ビ管であれば永久にもつというものではありません。
経年劣化によるひび割れや継手部分の振動による漏水もあります。
それに給湯管は塩ビ管ではなく銅管が使用されています。
給湯管は熱湯がとおりますので劣化が早まります。
配管の更新工事を各人が前もってやってくれればいいのですが、
やる者、やらない者、やれない者がいます。
階下の住民から漏水がしていると知らされて初めてしるのが現状です。
階下の住民は漏水があると迷惑です。原因元の住民は保険で賠償される
ので保険会社に任せっきりで挨拶にもお詫びにもいかない。
こういうことが起こると嫌でしょう。
だから専有部分の配管の工事を管理組合としてやるように規約の改正を
して対応した方がいいですよという提案をしているんです。
うちのマンションではそれは認めない、専有部分だから各戸で対応
すべきというのならその道を選択すればいいだけのことです。

[15010: マンション検討中さん]

>>15005 匿名さん
対応年数50年は
埋没された配管の配管の耐久性です。

マンションの配管はそれほど太くなく肉厚も細いです。
また、マンシュンは埋没式ではなく吊り下げ式ですので、年数が経てば配管が湾曲したりします。
次に、接着剤の問題もあります。

数多くのマンションで塩ビパイプが使用されてますが
実際のマンションでの評価は公にはされていないです。

管理組合としては早めに修理法案を考えて
一見でも漏水被害が出れば、対応できるように準備することだと思います。
未然に防ぐのが最善かと思いますが、費用対効果を考えますと、発生時期が読めない以上、発生後、速やかにとなるのでしょうか。

[15011: 匿名さん]

>>15010 マンション検討中さん
未然に防ぐのが最善かと思いますが、費用対効果を考えますと、発生時期が読めない以上、発生後、速やかにとなるのでしょうか。

この意見には同意します

[15012: 坪単価比較中さん]

予測としては、ちらほらと漏水が発生しだしたときでしょう。

[15013: 匿名さん]

>>14932
そげん長持ちせんでもよかばい

[15014: 匿名さん]

ただ管理組合としてやるのか、各戸がやるのかが
問題です。

[15015: 通りがかりさん]

>>15014 匿名さん
国土交通省が共有部と専有部に何故明確に分けたのかは
以前は、責任の所存が不明確だったからです。

管理組合で施工する場合。
国土交通省以上の考えがないと
トラブルになること間違いなしです。

頑張ってください。

[15016: 匿名さん]

>>15015さん
基本的には、共用部分は管理組合、専有部分は区分所有者が
管理を行います。
それを変更するには、管理規約で規定するしかありません。
当然、全員の承認があれば問題なく更新工事はできます。

[15017: 匿名さん]

>>15012 坪単価比較中さん
ちらほらと漏水の発生がおこり出したらその
時期が来ているのは正しいが管理組合への情報が
取れないときはどうするの。

[15018: 評判気になるさん]

>>15016 匿名さん
確かに国土交通省の見解は
既に修繕をした世帯への配慮をすれば、共用部分として管理組合が工事を行なっても良いです。
ただ、費用については各自負担となっています。
言えば、取りまとめはしてもいいよ！って感じです。

共用部の修繕積立金額で工事するとありましたが
修繕積立金は長期修繕計画に基づき徴収されてます。
で、計画のない工事で共有部として必然性がないものは費用は出せません。
もちろん、共用部分負担として出来なくもないですが
まず、長期修繕計画に専有部の工事費用をあらかじめいれておき、＋修繕積立金として徴収していけば可能です。
色々と問題があり、例えば工事前にリフォーム等で個人で改修した場合、都度その費用を管理組合が支払うことになります。また、専有所有者が同じですといいですが、変わる場合は未来の他人の為にお金を支払うことになります。
払うくらいなら個人で積立しますよね？

[15019: 匿名さん]

>>15018さん
書いてあることがめちゃくちゃですよ。
標準管理規約には、管理組合として行うことはできるとなっています。
そして費用については区分所有者負担とコメントしています。
専有部分のの工事を管理組合として行う事はできるというだけです。
取りまとめだけなら規定がなくてもいつでもできます。
積立金は長期修繕計画に基づき徴収しているマンションは殆どありません。
というのは、計画書にやらなければならない工事の全てが網羅されていれば
いいのですが、その計画書を作成するには、専門委員会を設置して建築士を
雇い一緒に検討して作成されたものでなくては意味がありません。
先行工事者に対しては、専有部分の工事を管理組合として一斉に工事をした
時に限って支払われるものです。そうでないと工事費がバラバラになります。
あくまで一斉に工事をしたときの平均の金額が支払われることになります。
これらも管理規約に規定していなければなりません。
修繕積立金は本人がその時いるいないに関わらず徴収されるものですよ。

[15020: 匿名さん]

下記はおかしくないですか。
>既に修繕をした世帯への配慮をすれば、共用部分として管理組合が工事を行なっ
>ても良いです。
>ただ、費用については各自負担となっています。
>言えば、取りまとめはしてもいいよ！って感じです。

[15021: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合としてやることは可能です。
費用の負担については、管理規約できめればいいだけのことでしょう。

[15022: 評判気になるさん]

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001392221.pdf
のコメントを確認願います。

費用についてはなんどもいいますが
修繕積立金は管理組合で使用目的に合わせて
保管してるだけで、管理組合で可決すれば使用目的外での使用できるわけではないです。
過去に徴収目的と相違する場合は、転居された方の合意と現在の所有者が受ける恩恵（金銭）も支払う必要があります。

[15023: 匿名さん]

>>15022さん
修繕積立金の使用範囲は管理規約で各マンションが決めています。
勿論標準管理規約をひな型として規定しています。
管理規約ですから、そのマンションで改訂すればいいんではないですか。
それに、全国のマンションでは、専有部分の配管の更新工事を管理組合
として一緒にやっているマンションが多々あります。
当然費用は修繕積立金です。管理規約を改正し、先行工事者への負担とかを
決めています。
裁判例もありますよ。
修繕積立金は読んで字のごとくみんなの積立金です。その使い道は管理規約で
決められています。だからその規約を改訂すればいいんですよ。
うちのマンションでも規約で決めてあり、管理組合として一斉に専有部分の
更新工事をするときは、修繕積立金を使えるようにしてあり、長期修繕計画書
にも当然計画されています。

[15024: 検討板ユーザーさん]

>>15023 匿名さん
判決の自分の良いところを斜め読みしてませんでしょうか。
判決事例は旧建築法で施工されたマンションです。
また、丸々修繕積立金で処理されていますん。
ちなみに、一件当たりの追加負担額は、150万です。

[15025: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[15026: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

[15027: 検討板ユーザーさん]

２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会

つまり、コメ主さんのマンションは築50年以上の
旧建築のマンションということでしょうか？

[15028: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。