「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14901: 匿名さん]

>>14899 匿名さん
期の終わりに清算すればいじゃない。一回休んだらいくらって。

家庭ではヒラ社員より無責任なんだ、奥さんかわいそ。って言い返しても良かったのに。我慢した理事長エライ

[14902: 匿名さん]

３０代の部長さんは偉いからね。
マンションの理事長ごときと比較されてはねえ。
理事長やってもそれだけでは生活できないから。

[14903: マンション掲示板さん]

>>14902 匿名さん
10代の社長はもっと偉いのか？(笑)

偉いならどっちもこなせるんじゃないのか。できないならそれっぽっちの人間ってこと。仕事に専念したけりゃ戸建てや賃貸にしたらいいのに、そんなことすら分からないやつが偉いのかー

[14904: 匿名さん]

マンションの役員なんてのは中学校の生徒会長よりランクが下だからな

[14905: 匿名さん]

マンション組合長のほうが自治会長より仕事的には上だが（自治会長の仕事は市の広報紙の配布と赤い羽根の募金集金）、町内の集まりでは自治会長が上位に座るので組合長は機嫌が悪い。

[14906: 匿名さん]

>>14905さん
町内の集まりに理事長が参加するんですか？
何のために。
理事会と自治会は全くの別物でしょう。

[14907: 匿名さん]

>>14905 匿名さん
>町内の集まりでは自治会長が上位に座るので組合長は機嫌が悪い。

町内会の集まりでは自治会長が上位に座るのは普通。
町内会では組合長は一人の町民に過ぎないのでは。町内会での組合長の役職はあるのかな。

[14908: 匿名さん]

>>14900 匿名さん
理事に対する報酬（理事会１回出席で２千円とか）をきめておいて、理事会の出席回数によって理事会出席報酬を支払う。３０代部長は出席ゼロであれば報酬ゼロとなる。

[14909: 匿名さん]

後期高齢者のジジババがボケ防止の一環で役員をやればいい
お守り役の管理会社のフロントが大変かもしれないが

[14910: 匿名さん]

先日法務大臣が法制審にマンションの建て替え等の承認決議の
検討を提案しました。
その内容を後ほどまとめて書き込みます。

[14911: 匿名さん]

建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　東日本大震災後、それまでは全員の合意が必要だったが、これ以降解体や敷地売却が５分
の４で可能になりました。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。

[14912: 匿名さん]

　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

[14913: 匿名さん]

建て替え前に（できれば大規模修繕工事が行われマンション取引価格が上昇＝修繕積立金残高が激減した時点で）売り逃げるのが最善策

[14914: 匿名さん]

限界マンション
　総務省発表によれば、日本の空き家率は１３．６％となっています。戸建てよりマンションの
方が高い数値となっています。
　マンションの寿命（国交省中古住宅促進、活用に関する研究会の報告書）は１１７年であり
メンテナンス次第では１５０年まで寿命を延ばすことが可能としています。
　しかし、マンションの事情、建物設備の維持保全等によってその寿命は短くなります。

　５０年以上前に立てられたマンションは、川砂が不足し海砂を使用したものがマンションに
使用されました。これも寿命を短くしている理由です。（但し５０年以上経過したマンション限定）
　建物で特に劣化しやすいのが、外壁と防水の破断です。ウレタン樹脂も保全しなければ漏水
の原因となります。
　居住者の減少、つまり空き室が多くなるのも限界マンションの特徴です。

[14915: 匿名さん]

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

[14916: 匿名さん]

>>14913さん
それは全員には当てはまりません。
築古のマンションをどうするかというのが問題なんですよ。
建替えをするか維持保全をするかということです。

[14917: 匿名さん]

限界マンションの特徴
　＊築年数が古い。
　＊管理組合が機能しておらずメンテナンスや修繕が十分ではない。
　＊住民に高齢者が多い。
　＊立地条件が悪い。
　＊空き部屋の割合が高い。
　＊修繕積立金不足

[14918: 匿名さん]

>>14913 匿名さん
大規模修繕だけではマンションの価格は高くで売れません。
マンションの価値は立地条件が全てです。

[14919: 匿名さん]

立地も必要ですが、それらも含めての現状のマンションの価値
をいかに高めるかでしょう。

[14920: 匿名さん]

修繕は資産価値を高めるためにするのではない。
目的が違う。

[14921: 匿名さん]

大規模修繕直後のマンションは高値で売れるのは事実
買うアホがいるから仕方ない

[14922: 匿名さん]

>>14920さん
修繕は資産価値を高めるためにやるものではありませんが、
建物設備の維持保全をすることが資産価値をたかめ、快適な
マンションライフにつながってきます。

[14923: 匿名さん]

まず建て替えはできないということを前提にマンション管理を
おこなっていくべきではないでしようか。
しっかりした長期修繕計画書を建築士と一緒に検討して作成し
やらなければならない工事の全てをやるために修繕積立金の確保を
していく計画にかじを切るべきです。

[14924: 匿名さん]

今後法制審議会で、建て替えや解体等の承認決議が行われますが、
例えその基準が緩和されたとしても建て替えや解体をすることは
不可能に近いと思われます。
まず考えなければならないことは、計画的な工事を粛々と進めていくことです。
そのためには積立金が必要ですので、値上げの検討もしなければ
ならないでしょう。値上げというと組合員からの反発が予想されます
ので綿密な検討をしておく必要があります。
建て替え前に売り抜ければいいといっている方もおられますが、それは
その方個人だけのことです。マンションが存在する限りは建物設備の
維持保全につとめていかなければならないのです。

[14925: 匿名さん]

建物が古くなったり、きたなくなったり、危険な状態になったり
するのはだめ、しかし積立金の値上げはノーでは先に進みません。

[14926: 名無しさん]

そのとおり！

[14927: 名無しさん]

自分が死んでからもマンションは残る！修繕積立金はたくさん貯め込むほどよい

[14928: 匿名さん]

大規模修繕工事や大型設備の更新工事については
計画的にやった方がいいですね。
できるところとできないところの差が生じます。
その一番の要因は修繕積立金です。

[14929: 名無しさん]

そのとおり。マンションは200年は持つ！

[14930: 匿名さん]

そんなに長持ちせんでもええで

[14931: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14932: 名無しさん]

マンションは300年持つよね

[14933: 匿名さん]

外国の古い建物は２００年ぐらい前のはあるけどね。

[14934: 匿名さん]

>>14933 匿名さん
経済活動のために資材が痛むように作られている。
建物が無修繕でもちがいいと経済は成り立ちません。
戦争を起こして復興にお金を使い人々が潤うのがその一例。
マンションを長持ちさせると経済活動に非協力的である。

[14935: 匿名さん]

>>14930 匿名さん

そのとおり　　６０年でええ

[14936: 匿名さん]

定期借地マンションは５０年で更地

[14937: 匿名さん]

３８年くらいが妥当

[14938: 名無しさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14939: 匿名さん]

>>14937さん
建替えはできないですよ。
余程容積率に余裕があり、殆ど資金の提供をしなくていい
マンションなら可能性はありますが。
その場合でも、引っ越し費用や家賃等の負担を管理組合が
やれば建て替えの可能性は高くなりますが。

[14940: 評判気になるさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14941: 評判気になるさん]

マンション建て替えは原発の廃炉みたいなもんだね。
福島原発は周囲を壁で囲んで原発全体を水に浸して廃炉作業だって。
そんなことより死刑囚の活用を検討すべき。
被ばく線量は無制限で作業させる。
そういう政治決断が日本はできないよね。天皇を中心にした権威主義国家にならないとダメだね。

[14942: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14943: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、これにより各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

[14944: 匿名さん]

>>14943さん
だから管理規約の改正をするんですよ。
規約の改正をしなければ専有部分のことは区分所有者が
行わなければならないのです。

[14945: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14946: ご近所さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14947: 匿名さん]

>>14946さん
あなたもしつっこいね。
いくところがないのかな。

[14948: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14949: 匿名さん]

>>14948 検討板ユーザーさん

あなたもしつっこいね。いくところがないのかな。

[14950: 匿名さん]

>>14944 匿名さん

専有部分を共用部分に管理規約の改正をするんですか
裁判で負けるよ

[14951: 匿名さん]

>>14950さん
専有部分を共用部分に変更するんではないですよ。
管理というか費用を管理組合が負担するということです。
例えば、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合としてやるのと一緒です。

[14952: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事については、全国で結構管理組合が
やるようになりましたよね。

[14953: 匿名さん]

>>14952 匿名さん
築年数が４０年超のマンションが増え、漏水の発生も多くなってきたのでやむを得ず
実施している。解体建て替えができないマンションでしょう

[14954: 匿名さん]

建て替え等の承認決議の緩和について、以前書き込みをしましたが、
読まれていない方も多いと思いますので再掲します。
建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　東日本大震災後、それまでは全員の合意が必要だったが、これ以降解体や敷地売却が５分
の４で可能になりました。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

[14955: 匿名さん]

１４９５４は重要なものです。
特に築年数の経過したマンションの役員さんは読んでおくと
いいと思います。

[14956: 匿名さん]

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

[14957: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14958: 検討板ユーザーさん]

マンションは転売できない人だけが残りまさにババ抜きになるでしょうw

[14959: 匿名さん]

>>14958さん
そうならないように、建物設備の維持保全を計画的に行い
資産価値を高め、中古でもそれなりの人物、若い年代の者が
入居してくるようにしていく必要があります。

[14960: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14961: 匿名さん]

修繕はやれる者とやれない者がいますからね。
特に専有部分の配管については、やらない者の階下の住民は
漏水があれば迷惑ですから。

[14962: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14963: 匿名さん]

個人でやるのも管理組合としてやるのも同じ区分所有者が
工事費を負担するのは変わらない。
だったら効率よく、まとめて工事をやった方が安くつきますよ。
それにやれる者とやれない者の差がなくなりますから。

[14964: 匿名さん]

>>14963 匿名さん
>まとめて工事をやった方が安くつきますよ

安くつく根拠を提示しよう

＞工事費を負担するのは変わらない。

やる必要がない区分所有者にとっては無駄金である
実施時期を提示しょう（築４０年後、築２０年後等）

[14965: 匿名さん]

共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事は、全管連の調査に基づく提言のように、区分所有法を改定しないと、標準管理規約の解釈では無理があると思います。先々月の区分所有法制研究会で論点整理が行われ、法制審議会に諮問されるのでしょうか。

＜参考資料＞
● 平成28年度国土交通省住宅市場整備推進事業「マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書」
（平成29年2月）特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会

１０．法整備や標準管理規約の早急な改定の必要性

現行の区分所有法は、マンションが専有部分と共用部分とから構成され、管理組合の管理行為は原則として共用部分の管理にあること、標準管理規約もこれに準拠し、上記9．の規約上の措置が充分に施されてはいない。Ⅰ １．調査の目的でも述べた通り、標準管理規約の第21条記載の「・・・共用部分と構造上専有部分と一体となった部分」の記述があるだけである。

高経年マンションの増加に伴い、区分所有者によるリフォームなどに対して理事会の管理強化要件をある程度示した程度である。区分所有法を順守すること、原則として専有部分は、個人財産の対象であること等は重要であるが、区分所有法が成立（昭和37年4月4日法律69号）した頃、今日のようにマンションが高経年化することを想定されていなかった。

ましてや専有部分とは言え、配管類が老朽化して漏水事故が多発することも想定しておらず、調査でも多くの管理組合が、上記標準管理規約の条項を唯一のよりどころにして、規約改定や更新工事を実施しているのである。

しかし、本来の「構造上一体となった・・・」は言葉通り、分離できない場所を指しているのであり、特に専有分にしかない給湯管の更新工事までも、これを拠り所とした、「すべて一体である」との解釈には無理がある。

　国は、まずは標準管理規約の中で、Ⅲ 7．にある事例を参考にして、専有部分の配管類の管理組合による一斉更新が可能なように改定し、さらに区分所有法でも、専有部分であっても配管類につては、一部管理組合の共同管理ができる「別段の定め」を可能にすべきである。

● 区分所有法制研究会 第16回（令和4年7月15日開催）
研究会資料23 区分所有建物の共用部分の変更に係る決議の円滑化等(2)

（2）規約で特段の定めをすることにより、共用部分である給排水管等と専有部分である給排水管等とを一括して交換する工事を集会の普通決議で行うことができるものとすることについて、どのように考えるか。

議事要旨

２の(2)（共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事）について

・標準管理規約で手当は可能であるという考えはあるとは思うが、標準管理規約はマンションに限定されているため、それ以外の建物との関係は気になる。また、６条２項では区分所有者が主体とされているが、標準管理規約では管理組合が主体とされており、標準管理規約の規定を否定するものではないものの、６条２項のような使用請求権があることを立法上明らかにすべきではないか。

・内部での検討では、このような規律を設けることについては賛成意見が多かった。別の問題ではあるが、管理組合で修繕をした場合に、後で問題が生じた場合の責任の所在を明確にしておく必要があるのではないか。考え方としては、共用部分の排水管をベランダと同様の問題として整理し、区分所有者が日常的な管理を行うことが可能な範囲については、区分所有者に責任を負わせることもあるのではないか。

[14966: 匿名さん]

専有部分の配管については、その管理については各区分所有者の
責任と負担で行うのは当然のことです。
また、専有部分の配管を共用部分に変更することは無理でしよう。
現行区分所有法では、不備な点も多く改正しなければならないことも
多々あると思います。
専有部分の配管を管理組合として一斉に行うことについても議論される
ことではありますが、経年劣化に伴い漏水が発生することは避けられない
ことでもあります。
特に配管類は床下にあり通常はチェックすることは不可能で、漏水が発生し
階下の住民から漏水していると教えられて初めて気づくものです。
漏水が発生しなければ住民が前もって配管類の更新工事をすることはない
のではないでしょうか。
そういうことから、現在は専有部分の配管の更新工事については、マンション
の管理という観点から管理組合としておこなうことができるということを
管理規約に明記し、漏水に対応していけばいいのではと思っています。

[14967: 匿名さん]

専有部分の更新工事を管理組合として一斉に行う旨の
規約が規定されていれば、住宅支援機構からの借り入れは
簡単にできます。

[14968: 匿名さん]

管理業者に対する苦情処理業者ってマジなら凄いな、

[14969: 匿名さん]

別所君の事？

[14970: 匿名さん]

建替えはまずできないというか難しいと思われるので
しっかりした長期修繕計画を立て、やらなければならない
工事の全てを網羅して粛々と工事をやっていった方が良い。
その為には何をやらなければならないかということは自ずから
分ると思う。

[14971: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

[14972: マンコミュファンさん]

漏水は基本的に上水道から発生します。
上水道は、メーターまでが共有部　メーターは専有部　メーター以降は専有部になります。
水漏は配管の劣化等により基本起こります。
大体、15年位から始まり、毎年数件づつ増えていきます。
完全な予防であれば15年になりますが、マンション全体の室数から見て、数パーセントの水漏件（室）数ですので、費用対効果はよろしくないです。
費用対効果を考えると…25-30年位が目安になるのでしょうか。
25-30年に管理組合で修繕をした場合、これまでに修繕した世帯がありますので、不公平がでますので、あくまでも希望世帯のみになるかと思います。
で、いつまで配管の補修を先延ばしできるか？
それは、保険会社の判断によります。
水漏れの場合、下層部への損害は個人賠償責任保険や水漏賠償保険等で担保できますが、経年劣化は水漏れが予測できたとして、担保されない可能性もあります。
つまり保険適用がされなくなった時期が修繕のリミットになります。
管理組合が居住者の為になにができるか？
専有部の水漏れ件数及び修繕内容を把握し、データ化し、今後発生する水漏れが他人事でないと居住者に認知してもらうことだと思います。
ただ、やり過ぎると、水漏が発生することが予測できたとして、保険適用されなくなるので、藪蛇になります。

つまり、専有部の配管については専有所有者に自己管理していただくのがベストです。

[14973: マンコミュファンさん]

専有部と共有部の判断がつきにくいのが
排水管になります。
基本、排水管は床下の横のラインは専有部で
縦のラインが共有部になります。
この共有部である縦の配管と合わせて、専有部の他の配管と合わせて施工すれば安価になるのでしょうか？
排水管の交換時期は、給水管に比べて長く40-50年で遥かに給水管より長いです。
つまり、給水管を交換時に合わせて排水管を交換することになります。

また、縦の排水管はトイレ付近にあり、サービスホール等より交換できる作りになっています。
横の配管は床の剥離等が必要で少し面倒です。

管理組合で専有部まで一括工事をした場合
工場後の責任の所存も問題になります。

管理組合としては
まず、専有部と共有部の維持管理の責任の所存を明確にして
共有部の修繕管理計画を前もってだすことだと思います。

管理会社によっては
仕事を取りたいがため、共有部の工事にまで首を突っ込む会社もありますが。
トラブル防止の為にも、管理規約に基づき管理組合としては専有部に関しては関与しないのがベストです。

[14974: マンコミュファンさん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14975: 匿名さん]

>>14972さん
配管の経年劣化に伴うものは保険の適用はされませんが、
階下の部屋の損害賠償は適用されます。
築年数が経過して各戸から漏水が発生しだしたとしても
前もって配管の更新工事を各戸がされるのは少ないと思います。
階下の住民はいつ漏水が発生するか、また自分の部屋から漏水が
発生し階下に迷惑を掛けるか分かりません。
だから、ある程度漏水が頻繁に発生するようになつたら、管理組合
として一斉に交換した方がずっと効率的です。
工事費用は安くなりますし、個人でやるも積立金を使ってやるも
出どころはおなじ区分所有者ですからね。
先行工事者への負担も考慮して規約の改正をおこなっておおくべきでしょう。

[14976: 口コミ知りたいさん]

>>14975 匿名さん
https://haikan-hozen.co.jp/2020/08/23/insurance-status/
にあります様に、原則予知できる損害は補償されません。
ただ、かなり判断が難しい為、保険会社が容認しているのが現状です。
保険が濫用されれば、保険受託すらしてくれなくなります。

修繕積立金は、共有用部の修繕の為に貯蓄されています。
仮に、総会等で可決されても、後に告訴されば返金することになります。
なぜなら、修繕積立金は現在の専有者のものであるのと同時に未来の専有者のものでもあるからです。
つまり、未来の専有者から使途がおかしいと指摘されれば違法です。


現在、大半の保険会社は水漏れに対する示談交渉付きの特約があります。
水漏れが起きれば、再発防止の為、元栓を止められ
あとから、保険会社の弁護士から賠償金の請求がされます。

他人が保険に加入してるか？
どのように管理しているか？なんて分かりませんので
古いマンションに居住されてる方は、自分が被害者になった時でも適用される保険に加入することをおすすめします。

[14977: 口コミ知りたいさん]

>>14975 匿名さん
https://haikan-hozen.co.jp/2020/08/23/insurance-status/
にあります様に、原則予知できる損害は補償されません。
ただ、かなり判断が難しい為、保険会社が容認しているのが現状です。
保険が濫用されれば、保険受託すらしてくれなくなります。

修繕積立金は、共有用部の修繕の為に貯蓄されています。
仮に、総会等で可決されても、後に告訴されば返金することになります。
なぜなら、修繕積立金は現在の専有者のものであるのと同時に未来の専有者のものでもあるからです。
つまり、未来の専有者から使途がおかしいと指摘されれば違法です。


現在、大半の保険会社は水漏れに対する示談交渉付きの特約があります。
水漏れが起きれば、再発防止の為、元栓を止められ
あとから、保険会社の弁護士から賠償金の請求がされます。

他人が保険に加入してるか？
どのように管理しているか？なんて分かりませんので
古いマンションに居住されてる方は、自分が被害者になった時でも適用される保険に加入することをおすすめします。

[14978: 匿名さん]

>>14967 匿名さん
借金してまでやるような工事ではない

[14979: 匿名さん]

>>14978さん
そうですよね。
借金はしない方がいいので計画的に積立金の確保を
していきましよう。
しっかりした長期修繕計画書があれば、総工事費から
１戸当たり月の必要修繕積立金の額が分ります。

[14980: 匿名さん]

>>14977さん
修繕積立金は共用部分の管理に使用するのは当然のことです。
専有部分の配管まで管理組合としてやるのであれば、管理規約の
改訂をしておかなければならないでしょう。
それに、先行工事者への負担分の支払いの規定も必要です。

[14981: 匿名さん]

専有部分の配管工事の更新工事については、管理規約に規定
しておけば、管理組合が行うことは可能です。

[14982: 匿名さん]

管理規約を改訂し損害賠償請求したが負けた例　「高圧一括受電の導入をせまった」

[14983: 匿名さん]

>>14981 匿名さん
無理だと思うよ。

[14984: 匿名さん]

>>14971 匿名さん
>　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、６０万円以上　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
>　共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

安くなる根拠を提示しよう

＞資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　資産価値が高まるとは思えない、施工不良マンションとして価値は下がるだろう

[14985: 通りがかりさん]

>>14980 匿名さん
国土交通省の標準管理規約な最大の目的は
専有部分と共有部分の維持管理を明確に分けることが目的です。
マンションの構造もそれに準じて施工されています。
それに逆らっていく行為は…

結局、個人で維持管理できない人が
管理組合に頼ってるだけでないでしょうかね？

[14986: 匿名さん]

少なくとも、専有部分の中で閉じている給湯管は、「共用部分と構造上一体」とはいえない。

[14987: eマンションさん]

>>14984 匿名さん
専用使用区分の共有部の配管は縦の排水管で、基本サービスホールから交換できます。
やってもトイレのクロス張り替え程度です。
専用部の配管は横管でキッチン、トイレ、バスユニットの三か所になり、トイレーキッチンとバスユニットートイレのラインの床を剥離する必要があります。
共用部分は、クロス業社と配管業社の2社
専有部分は、フローリング業社と配管業社な2社となり
コメ主さんは、配管業社で上下水の配管を同時に施工すれば、その業社の移動費等が節約できるのではないかと言う意味だと思います。
しかし、専用部の給水管の対応年数は専用部の排水管の対応年数は半分ですので、２回目の専有部の給水管と合わせて施工すれば済む話で、費用対効果も共有部と合わせての工事と同じことになります。
また、共用部と合わせて施工した場合、日程が管理組合により決められてしまいます。

結果、デメリットでしかありません。

後、フローリングの張り替えをどこまでするか？ですが
60万の価格は疑問です。

[14988: 匿名さん]

1995施工以降の硬質塩化ビニル管なら60年持ちますので交換不要

逆に、1995施工以前の真鍮管なら持たないので水漏れマンションになるか、１世帯１5０万円準備が必要です

[14989: 匿名さん]

>>14984さん
うちのマンションで見積をとりましたので、それを掲示しました。

[14990: 匿名さん]

>>14986さん
何も共用部分と構造上一体となっているから管理組合が工事を
するのではありませんよ。
管理組合として一番効率の良い方法が共用部分と専有部分の工事を
一緒にした方が効率が良いということです。
そのために、修繕積立金を使って一緒にすべく規約の改正等を行う
ということになります。
あなたがマンションの住民だとして、築年数が経過したら率先して
配管の更新工事を自分でやりますか。

[14991: 匿名さん]

>>14987さん
専有部分の配管の更新工事を２回やることは考えていません。
１回目が３０年～４０年とすれば２回目のことは考えられません。
それに、共用部分の排水管の竪管については、塩ビ管であれば
交換はほぼ必要ないと思っています。
地震とかで継手部分が緩んで漏水が発生することがありますので、
その部分の交換ぐらいだと思います。
工事日程については、各戸単独で決めることはできないでしょう。
排水管の竪管の工事の際は、各戸が単独でやることはできないでしょうから。
給水管については、各戸の元栓を閉めればできますけど。
フローリングの張替えについては、現状使用しているものをそのまま使います。

[14992: 名無しさん]

>>14991 匿名さん

>>14991 匿名さん
30-40年使用したフローリングの再使用…

[14993: 匿名さん]

>>14992さん
フローリングの交換のばあいは、各戸の判断に
任せればいいでしょう。

[14994: マンション検討中さん]

>>14993 匿名さん
つまり、共有部とする場合
配管工事費用は節減できるが
フローリング費用が倍かかる計算になります。
おいおい!の話ですねw

[14995: 匿名さん]

共用部分と専有部分を別々にやれば、床をはがしたり養生をするのが
それぞれやらなければならないので無駄が出てきますよね。
だから一緒にやった方が在宅も含め効率がいいと思いますよ。

[14996: 口コミ知りたいさん]

>>14995 匿名さん
実際、専有部は床下て共有部は壁横なんで
基本、別作業になる様に設計されてますので
効率性は関係な構造になっています。

仮に、10万安くなったしても
専有所有者から見れば、10万円で作業日程が管理組合に決められてしまうのであれば、自由が効く個人修繕を臨むと思います。

[14997: 口コミ知りたいさんそ]

国土交通省の方針は
個人管理と共同管理（管理組合管理）を明確化にするため標準管理規約を作成しています。
以前は、共用部分の排水管が専有部の壁を通っていたなど、専有部の共用部分のが区別が曖昧でしたが、専有部と共用部分で別管理出来る様に指導しています。
以前は、共用部分の排水管が専有部の壁を通っていたなど、専有部の共用部分のが区別が曖昧でしたが…

若い世代の考え方は
ルールで決められた責任の所存です。
ルールで決められて購入して住んでるわけですので
ルールに従うのが原則です。

ペット不可のマンシュンで犬を飼うのと同じです。

[14998: 匿名さん]

専有部分の更新工事を管理組合としてやるのには反対ということ
なんですね。
総会で承認されないんでしたら、専有部分の工事は各区分所有者が
すればいいだけのことです。

[14999: 匿名さん]

>>14985 通りがかりさん
そういう輩が組合員の中にいて漏水事故等を起こして
他の組合員に迷惑をかけている。
その現場を知らずしては分譲の管理はできない。
その初歩的管理が入居者等のチェックを組合がまじめ
に取り組む力量があるかないかの差でしょう。
それ等も理事長の才覚次第である。
管理会社は悪質な組合員の意のままに動いた方がトラ
ブルに巻き込まれないで済むので楽な方を選択する。

[15000: 匿名さん]

>>14999 匿名さん

こいう発想しかできないとは情けない
匿名故の投稿かな？