「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14901: 匿名さん]

>>14899 匿名さん
期の終わりに清算すればいじゃない。一回休んだらいくらって。

家庭ではヒラ社員より無責任なんだ、奥さんかわいそ。って言い返しても良かったのに。我慢した理事長エライ

[14902: 匿名さん]

３０代の部長さんは偉いからね。
マンションの理事長ごときと比較されてはねえ。
理事長やってもそれだけでは生活できないから。

[14903: マンション掲示板さん]

>>14902 匿名さん
10代の社長はもっと偉いのか？(笑)

偉いならどっちもこなせるんじゃないのか。できないならそれっぽっちの人間ってこと。仕事に専念したけりゃ戸建てや賃貸にしたらいいのに、そんなことすら分からないやつが偉いのかー

[14904: 匿名さん]

マンションの役員なんてのは中学校の生徒会長よりランクが下だからな

[14905: 匿名さん]

マンション組合長のほうが自治会長より仕事的には上だが（自治会長の仕事は市の広報紙の配布と赤い羽根の募金集金）、町内の集まりでは自治会長が上位に座るので組合長は機嫌が悪い。

[14906: 匿名さん]

>>14905さん
町内の集まりに理事長が参加するんですか？
何のために。
理事会と自治会は全くの別物でしょう。

[14907: 匿名さん]

>>14905 匿名さん
>町内の集まりでは自治会長が上位に座るので組合長は機嫌が悪い。

町内会の集まりでは自治会長が上位に座るのは普通。
町内会では組合長は一人の町民に過ぎないのでは。町内会での組合長の役職はあるのかな。

[14908: 匿名さん]

>>14900 匿名さん
理事に対する報酬（理事会１回出席で２千円とか）をきめておいて、理事会の出席回数によって理事会出席報酬を支払う。３０代部長は出席ゼロであれば報酬ゼロとなる。

[14909: 匿名さん]

後期高齢者のジジババがボケ防止の一環で役員をやればいい
お守り役の管理会社のフロントが大変かもしれないが

[14910: 匿名さん]

先日法務大臣が法制審にマンションの建て替え等の承認決議の
検討を提案しました。
その内容を後ほどまとめて書き込みます。

[14911: 匿名さん]

建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　東日本大震災後、それまでは全員の合意が必要だったが、これ以降解体や敷地売却が５分
の４で可能になりました。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。

[14912: 匿名さん]

　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

[14913: 匿名さん]

建て替え前に（できれば大規模修繕工事が行われマンション取引価格が上昇＝修繕積立金残高が激減した時点で）売り逃げるのが最善策

[14914: 匿名さん]

限界マンション
　総務省発表によれば、日本の空き家率は１３．６％となっています。戸建てよりマンションの
方が高い数値となっています。
　マンションの寿命（国交省中古住宅促進、活用に関する研究会の報告書）は１１７年であり
メンテナンス次第では１５０年まで寿命を延ばすことが可能としています。
　しかし、マンションの事情、建物設備の維持保全等によってその寿命は短くなります。

　５０年以上前に立てられたマンションは、川砂が不足し海砂を使用したものがマンションに
使用されました。これも寿命を短くしている理由です。（但し５０年以上経過したマンション限定）
　建物で特に劣化しやすいのが、外壁と防水の破断です。ウレタン樹脂も保全しなければ漏水
の原因となります。
　居住者の減少、つまり空き室が多くなるのも限界マンションの特徴です。

[14915: 匿名さん]

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

[14916: 匿名さん]

>>14913さん
それは全員には当てはまりません。
築古のマンションをどうするかというのが問題なんですよ。
建替えをするか維持保全をするかということです。

[14917: 匿名さん]

限界マンションの特徴
　＊築年数が古い。
　＊管理組合が機能しておらずメンテナンスや修繕が十分ではない。
　＊住民に高齢者が多い。
　＊立地条件が悪い。
　＊空き部屋の割合が高い。
　＊修繕積立金不足

[14918: 匿名さん]

>>14913 匿名さん
大規模修繕だけではマンションの価格は高くで売れません。
マンションの価値は立地条件が全てです。

[14919: 匿名さん]

立地も必要ですが、それらも含めての現状のマンションの価値
をいかに高めるかでしょう。

[14920: 匿名さん]

修繕は資産価値を高めるためにするのではない。
目的が違う。

[14921: 匿名さん]

大規模修繕直後のマンションは高値で売れるのは事実
買うアホがいるから仕方ない

[14922: 匿名さん]

>>14920さん
修繕は資産価値を高めるためにやるものではありませんが、
建物設備の維持保全をすることが資産価値をたかめ、快適な
マンションライフにつながってきます。

[14923: 匿名さん]

まず建て替えはできないということを前提にマンション管理を
おこなっていくべきではないでしようか。
しっかりした長期修繕計画書を建築士と一緒に検討して作成し
やらなければならない工事の全てをやるために修繕積立金の確保を
していく計画にかじを切るべきです。

[14924: 匿名さん]

今後法制審議会で、建て替えや解体等の承認決議が行われますが、
例えその基準が緩和されたとしても建て替えや解体をすることは
不可能に近いと思われます。
まず考えなければならないことは、計画的な工事を粛々と進めていくことです。
そのためには積立金が必要ですので、値上げの検討もしなければ
ならないでしょう。値上げというと組合員からの反発が予想されます
ので綿密な検討をしておく必要があります。
建て替え前に売り抜ければいいといっている方もおられますが、それは
その方個人だけのことです。マンションが存在する限りは建物設備の
維持保全につとめていかなければならないのです。

[14925: 匿名さん]

建物が古くなったり、きたなくなったり、危険な状態になったり
するのはだめ、しかし積立金の値上げはノーでは先に進みません。

[14926: 名無しさん]

そのとおり！

[14927: 名無しさん]

自分が死んでからもマンションは残る！修繕積立金はたくさん貯め込むほどよい

[14928: 匿名さん]

大規模修繕工事や大型設備の更新工事については
計画的にやった方がいいですね。
できるところとできないところの差が生じます。
その一番の要因は修繕積立金です。

[14929: 名無しさん]

そのとおり。マンションは200年は持つ！

[14930: 匿名さん]

そんなに長持ちせんでもええで

[14931: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14932: 名無しさん]

マンションは300年持つよね

[14933: 匿名さん]

外国の古い建物は２００年ぐらい前のはあるけどね。

[14934: 匿名さん]

>>14933 匿名さん
経済活動のために資材が痛むように作られている。
建物が無修繕でもちがいいと経済は成り立ちません。
戦争を起こして復興にお金を使い人々が潤うのがその一例。
マンションを長持ちさせると経済活動に非協力的である。

[14935: 匿名さん]

>>14930 匿名さん

そのとおり　　６０年でええ

[14936: 匿名さん]

定期借地マンションは５０年で更地

[14937: 匿名さん]

３８年くらいが妥当

[14938: 名無しさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14939: 匿名さん]

>>14937さん
建替えはできないですよ。
余程容積率に余裕があり、殆ど資金の提供をしなくていい
マンションなら可能性はありますが。
その場合でも、引っ越し費用や家賃等の負担を管理組合が
やれば建て替えの可能性は高くなりますが。

[14940: 評判気になるさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14941: 評判気になるさん]

マンション建て替えは原発の廃炉みたいなもんだね。
福島原発は周囲を壁で囲んで原発全体を水に浸して廃炉作業だって。
そんなことより死刑囚の活用を検討すべき。
被ばく線量は無制限で作業させる。
そういう政治決断が日本はできないよね。天皇を中心にした権威主義国家にならないとダメだね。

[14942: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14943: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、これにより各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

[14944: 匿名さん]

>>14943さん
だから管理規約の改正をするんですよ。
規約の改正をしなければ専有部分のことは区分所有者が
行わなければならないのです。

[14945: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14946: ご近所さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14947: 匿名さん]

>>14946さん
あなたもしつっこいね。
いくところがないのかな。

[14948: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14949: 匿名さん]

>>14948 検討板ユーザーさん

あなたもしつっこいね。いくところがないのかな。

[14950: 匿名さん]

>>14944 匿名さん

専有部分を共用部分に管理規約の改正をするんですか
裁判で負けるよ