「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14869: 匿名さん]

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

[14870: 匿名さん]

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

＜住宅瑕疵担保責任保険法人＞

　　　株）住宅あんしん保証・・・・マンション管理業協会と提携
　　　株）日本住宅保証検査機構　　株）住宅保証機構　　株）ＥＲＡ不動産Ｏｎｌｉｎｅ　等
　　※これらの上部団体として、（社）住宅瑕疵担保責任保険協会があります。

[14871: 匿名さん]

２年点検と可５年点検については施工会社と契約を交わし
ますが、それとは別に瑕疵担保責任保険を施工会社等に掛け
させれば安心です。現在はこの保険は重宝されています。

[14872: 匿名さん]

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[14873: 匿名さん]

ぼくが立てたＰＡＲＴ２はもう殆ど機能していないんだが、
ＰＡＲＴ３に対抗して時々書き込みをしているようだが、誰も
相手にしないね。
こそこそと泥棒猫みたいなことをやるんでなく、堂々とＰＡＲＴ３
に書き込みをすればいいんだけどね。
かなり執着心の強い、粘着質な性格なんだろうね。

[14874: 匿名さん]

何故ＰＡＲＴ３ができたのに、もうスレ主が書き込みをやめた
スレに拘るのか分からない。
どうせコピペを張り付けるだけしかしていないんだろうがね。
こそこそしないで堂々とやれよ。

[14875: 匿名さん]

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。



　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[14876: 匿名さん]

　入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。

＜確認しておきたい項目＞

　　＊入居時

　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　　＊退去時

　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[14877: 匿名さん]

質問が少ないので困りますね　　従ってスレ主の主張をコピーし件数を誇る、何かへんですね～

＞「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14878: 匿名さん]

質問があれば皆さんが答えてくれますよ。
それがなければ、情報の提供を行います。
スレ主がそれでいいというのであればそれでいいでしょう。
このスレが継続していないと、質問をすることもできませんからね。
ＰＡＲＴ２はマンション管理士に質問しようでしたが、ＰＡＲＴ３は
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の
皆さん、住民の皆さん等が質問に答えてくれると思いますに変えました。

[14879: 口コミ知りたいさん]

誰も相手にしなくなったんだよw

[14880: 匿名さん]

>>14879さん
あなたもここにきて書きこみをしていますよね。
その積み重ねが15,000レスになっているんです。
ＰＡＲＴ１、ＰＲＡＴ２も15,000レスです。
30,000の書き込みがあるのに誰にも相手にされていないという
ことはないでしょう。

[14881: 匿名さん]

だからといって、レス数の多さを自慢すべきものではないのですが。
ただ、レスが荒れてきたり、書き込みがなくなってきたときには、
情報の提供をしたりしてますがね。
スレタイがマンション管理士等に質問しようというものですから、
マンションの住民や管理会社の方にとってはとっつきやすいものと
いうのもレス数に反映されているんだと思います。

[14882: 匿名さん]

匿名掲示板だから、無責任な書き込みも当然多くなる。
それに批判だけを目的にやってくるものもいるしね。

[14883: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２の書き込みはこそこそしないで、ＰＡＲＴ３で
堂々と書き込みをすればいいのにね。
スレはＰＡＲＴ２からＰＡＲＴ３に代わっているのに、何故
ＰＡＲＴ２に拘るのか分からない。

[14884: 匿名さん]

　一部変更になつている部分もあります。　
　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。

　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。
　　　　　　　今回の千葉での液状化に対し、改善策がとられ傾いたり、地盤沈下に対しても
　　　　　　　支給されるようになったが、マンションには適用されませんでした。

[14885: 匿名さん]

マンションの総会での議決権行書で、賛成・反対の選択　反対理由の記入欄があります。
反対理由欄があると、理由を書かないと反対出来ない印象を受けます。

議決権行使書で反対理由欄を設けるのは法律上問題は無いのでしょうか？

[14886: 匿名さん]

>>14885さん
反対理由を設けるなら賛成理由も設ける必要があるんではないですか。
理由は書いてなくても反対にしてあれば反対票としてカウントされるでしょう。

[14887: 匿名さん]

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

[14888: 匿名さん]

>>14883 匿名さん
ＰＡＲＴ３が本流（王道）と自負するならばＰＡＲＴ２には触れず無視すればよいのに、何故
ＰＡＲＴ２に拘るのか分からない。ＰＡＲＴ２に優れた点があるのを恐れているように思える。

利用者は双方を比較し信用できるほうを活用するだけ。

[14889: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[14890: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[14891: 匿名さん]

さあ次は専有部分の配管の書き込みを久しぶりにしようかな。
なりすまし君がでてくるかな。
ここのスレは人気があるからね。

[14892: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[14893: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[14894: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[14895: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

[14896: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[14897: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり

[14898: 匿名さん]

>>14891 匿名さん
なりすまし君がでてきませんね～。
実は劣化したスレ主の援軍だった？
長文を少し短くして読みやすくしてあげたのに劣化したスレ主にはわからなかった。

[14899: 匿名さん]

１年交代の輪番制で役員を回している。
役員辞退者の管理費を割り増ししてやってもいいのだが、
役員を引き受けておいて当日欠席する奴にはお手上げだ。
「仕事が忙しい」というから「ほかの人も同じですよ」と理事長が言ったら
「私は30代で部長です、責任ある立場なんです、週末休めるヒラ社員とは
わけが違う」と言い返されたらしい。

[14900: 匿名さん]

理事に対する報酬をきめておいて、理事会の出席回数によって
報酬を支払うようにすればいいですよ。

[14901: 匿名さん]

>>14899 匿名さん
期の終わりに清算すればいじゃない。一回休んだらいくらって。

家庭ではヒラ社員より無責任なんだ、奥さんかわいそ。って言い返しても良かったのに。我慢した理事長エライ

[14902: 匿名さん]

３０代の部長さんは偉いからね。
マンションの理事長ごときと比較されてはねえ。
理事長やってもそれだけでは生活できないから。

[14903: マンション掲示板さん]

>>14902 匿名さん
10代の社長はもっと偉いのか？(笑)

偉いならどっちもこなせるんじゃないのか。できないならそれっぽっちの人間ってこと。仕事に専念したけりゃ戸建てや賃貸にしたらいいのに、そんなことすら分からないやつが偉いのかー

[14904: 匿名さん]

マンションの役員なんてのは中学校の生徒会長よりランクが下だからな

[14905: 匿名さん]

マンション組合長のほうが自治会長より仕事的には上だが（自治会長の仕事は市の広報紙の配布と赤い羽根の募金集金）、町内の集まりでは自治会長が上位に座るので組合長は機嫌が悪い。

[14906: 匿名さん]

>>14905さん
町内の集まりに理事長が参加するんですか？
何のために。
理事会と自治会は全くの別物でしょう。

[14907: 匿名さん]

>>14905 匿名さん
>町内の集まりでは自治会長が上位に座るので組合長は機嫌が悪い。

町内会の集まりでは自治会長が上位に座るのは普通。
町内会では組合長は一人の町民に過ぎないのでは。町内会での組合長の役職はあるのかな。

[14908: 匿名さん]

>>14900 匿名さん
理事に対する報酬（理事会１回出席で２千円とか）をきめておいて、理事会の出席回数によって理事会出席報酬を支払う。３０代部長は出席ゼロであれば報酬ゼロとなる。

[14909: 匿名さん]

後期高齢者のジジババがボケ防止の一環で役員をやればいい
お守り役の管理会社のフロントが大変かもしれないが

[14910: 匿名さん]

先日法務大臣が法制審にマンションの建て替え等の承認決議の
検討を提案しました。
その内容を後ほどまとめて書き込みます。

[14911: 匿名さん]

建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　東日本大震災後、それまでは全員の合意が必要だったが、これ以降解体や敷地売却が５分
の４で可能になりました。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。

[14912: 匿名さん]

　建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

[14913: 匿名さん]

建て替え前に（できれば大規模修繕工事が行われマンション取引価格が上昇＝修繕積立金残高が激減した時点で）売り逃げるのが最善策

[14914: 匿名さん]

限界マンション
　総務省発表によれば、日本の空き家率は１３．６％となっています。戸建てよりマンションの
方が高い数値となっています。
　マンションの寿命（国交省中古住宅促進、活用に関する研究会の報告書）は１１７年であり
メンテナンス次第では１５０年まで寿命を延ばすことが可能としています。
　しかし、マンションの事情、建物設備の維持保全等によってその寿命は短くなります。

　５０年以上前に立てられたマンションは、川砂が不足し海砂を使用したものがマンションに
使用されました。これも寿命を短くしている理由です。（但し５０年以上経過したマンション限定）
　建物で特に劣化しやすいのが、外壁と防水の破断です。ウレタン樹脂も保全しなければ漏水
の原因となります。
　居住者の減少、つまり空き室が多くなるのも限界マンションの特徴です。

[14915: 匿名さん]

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

[14916: 匿名さん]

>>14913さん
それは全員には当てはまりません。
築古のマンションをどうするかというのが問題なんですよ。
建替えをするか維持保全をするかということです。

[14917: 匿名さん]

限界マンションの特徴
　＊築年数が古い。
　＊管理組合が機能しておらずメンテナンスや修繕が十分ではない。
　＊住民に高齢者が多い。
　＊立地条件が悪い。
　＊空き部屋の割合が高い。
　＊修繕積立金不足

[14918: 匿名さん]

>>14913 匿名さん
大規模修繕だけではマンションの価格は高くで売れません。
マンションの価値は立地条件が全てです。

[14919: 匿名さん]

立地も必要ですが、それらも含めての現状のマンションの価値
をいかに高めるかでしょう。

[14920: 匿名さん]

修繕は資産価値を高めるためにするのではない。
目的が違う。

[14921: 匿名さん]

大規模修繕直後のマンションは高値で売れるのは事実
買うアホがいるから仕方ない

[14922: 匿名さん]

>>14920さん
修繕は資産価値を高めるためにやるものではありませんが、
建物設備の維持保全をすることが資産価値をたかめ、快適な
マンションライフにつながってきます。

[14923: 匿名さん]

まず建て替えはできないということを前提にマンション管理を
おこなっていくべきではないでしようか。
しっかりした長期修繕計画書を建築士と一緒に検討して作成し
やらなければならない工事の全てをやるために修繕積立金の確保を
していく計画にかじを切るべきです。

[14924: 匿名さん]

今後法制審議会で、建て替えや解体等の承認決議が行われますが、
例えその基準が緩和されたとしても建て替えや解体をすることは
不可能に近いと思われます。
まず考えなければならないことは、計画的な工事を粛々と進めていくことです。
そのためには積立金が必要ですので、値上げの検討もしなければ
ならないでしょう。値上げというと組合員からの反発が予想されます
ので綿密な検討をしておく必要があります。
建て替え前に売り抜ければいいといっている方もおられますが、それは
その方個人だけのことです。マンションが存在する限りは建物設備の
維持保全につとめていかなければならないのです。

[14925: 匿名さん]

建物が古くなったり、きたなくなったり、危険な状態になったり
するのはだめ、しかし積立金の値上げはノーでは先に進みません。

[14926: 名無しさん]

そのとおり！

[14927: 名無しさん]

自分が死んでからもマンションは残る！修繕積立金はたくさん貯め込むほどよい

[14928: 匿名さん]

大規模修繕工事や大型設備の更新工事については
計画的にやった方がいいですね。
できるところとできないところの差が生じます。
その一番の要因は修繕積立金です。

[14929: 名無しさん]

そのとおり。マンションは200年は持つ！

[14930: 匿名さん]

そんなに長持ちせんでもええで

[14931: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14932: 名無しさん]

マンションは300年持つよね

[14933: 匿名さん]

外国の古い建物は２００年ぐらい前のはあるけどね。

[14934: 匿名さん]

>>14933 匿名さん
経済活動のために資材が痛むように作られている。
建物が無修繕でもちがいいと経済は成り立ちません。
戦争を起こして復興にお金を使い人々が潤うのがその一例。
マンションを長持ちさせると経済活動に非協力的である。

[14935: 匿名さん]

>>14930 匿名さん

そのとおり　　６０年でええ

[14936: 匿名さん]

定期借地マンションは５０年で更地

[14937: 匿名さん]

３８年くらいが妥当

[14938: 名無しさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14939: 匿名さん]

>>14937さん
建替えはできないですよ。
余程容積率に余裕があり、殆ど資金の提供をしなくていい
マンションなら可能性はありますが。
その場合でも、引っ越し費用や家賃等の負担を管理組合が
やれば建て替えの可能性は高くなりますが。

[14940: 評判気になるさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14941: 評判気になるさん]

マンション建て替えは原発の廃炉みたいなもんだね。
福島原発は周囲を壁で囲んで原発全体を水に浸して廃炉作業だって。
そんなことより死刑囚の活用を検討すべき。
被ばく線量は無制限で作業させる。
そういう政治決断が日本はできないよね。天皇を中心にした権威主義国家にならないとダメだね。

[14942: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14943: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、これにより各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

[14944: 匿名さん]

>>14943さん
だから管理規約の改正をするんですよ。
規約の改正をしなければ専有部分のことは区分所有者が
行わなければならないのです。

[14945: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14946: ご近所さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14947: 匿名さん]

>>14946さん
あなたもしつっこいね。
いくところがないのかな。

[14948: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14949: 匿名さん]

>>14948 検討板ユーザーさん

あなたもしつっこいね。いくところがないのかな。

[14950: 匿名さん]

>>14944 匿名さん

専有部分を共用部分に管理規約の改正をするんですか
裁判で負けるよ

[14951: 匿名さん]

>>14950さん
専有部分を共用部分に変更するんではないですよ。
管理というか費用を管理組合が負担するということです。
例えば、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合としてやるのと一緒です。

[14952: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事については、全国で結構管理組合が
やるようになりましたよね。

[14953: 匿名さん]

>>14952 匿名さん
築年数が４０年超のマンションが増え、漏水の発生も多くなってきたのでやむを得ず
実施している。解体建て替えができないマンションでしょう

[14954: 匿名さん]

建て替え等の承認決議の緩和について、以前書き込みをしましたが、
読まれていない方も多いと思いますので再掲します。
建て替え合意要件緩和に伴う区分所有法の改正について

　先日の新聞（9/3）で高齢化社会を背景に所有者の所在が分からない部屋が増加。合意形成の
ハードルを下げることで、建物の安全性や耐震性が懸念される建物の再生を促すために法制審
議会に諮問されました。
　現行の区分所有法では、建替えの決議の際、所在不明の所有者は反対扱いになっています。
　それを不明者は決議から除外する仕組みを議論することになります。
　建て替え決議も現行５分の４以上なのを３分の２とする案のほか、耐震不足といった要件を
満たす場合にのみ変更を認める案も検討されます。
　２０２１年末現在で築４０年以上のマンションは１１６万戸あります。所有者の所在が分からな
いケースも増加。築４０年以上の物件に限れば１３，７％あります。
　築４０年以上の物件は今後１０年間で倍増するといわれています。１１６万戸から２４９万戸に。
　東日本大震災後、それまでは全員の合意が必要だったが、これ以降解体や敷地売却が５分
の４で可能になりました。
　１９８１年以降に建てられたマンションは１８％でそのうち１３．９％が耐震性がないと判定され
ました。被災して放置されると復興工事の支障になりえるということで、法制審は３分の２の合意
要件で検討されることになりました。
建て替えをするには、住民の高齢化や引っ越し、費用の負担がネックとなってきます。
　所有者不明の部屋が１３％を超えています。また、築４０年以上のマンションの住民の約半数
が７０才以上となっています。高齢になるほど収入や資産が少なくなるため建替えはむずかしく
なります。
　建て替えが実現したのは、容積率などに余裕があり、戸数を増やすなどして住民の出資が
抑えられたケースの場合でした。
　今回検討されるのは、大震災で被災した場合と、耐震基準を満たしていない築４０年以上経過し
たマンション、それに空きが多いマンションに限定されています。
　これらの対応として、３分の２で承認決議がされるようになったとしても、建替え、解体、売却が
できないと懸念する学者の方は多くおられます。
　要因としては、高齢者の資金の確保が一番で、それから引っ越し費用や期間（約３年）の問題
が挙げられています。
　このように条件つきのマンションであっても、例え基準が緩和されても建替えや解体は難しい
状況にあります。ましてやそういう問題のないマンションであればなおさら建て替えや解体は難し
いと思われます。
　そういう点を踏まえ、現状では建物設備の維持保全をしっかりやるのが一番ではないでしょうか。

[14955: 匿名さん]

１４９５４は重要なものです。
特に築年数の経過したマンションの役員さんは読んでおくと
いいと思います。

[14956: 匿名さん]

　建替えの困難さ
　　　マンションを解体すれば、工事期間中引っ越ししなければなりません。引っ越し費用や家賃、
　　工事費の負担、高齢化等を考えれば建替えは非常に難しい状況にあります。
　限界マンションとは、維持管理ができずに建物としての限界を迎えた中古マンションのことで、
管理ができなくなったマンションのことですが、古い中古マンションの全てが限界マンションでは
ありません。建物設備の維持保全が行われていれば１００年でもマンションはもつのです。
　建替え承認決議の緩和がされたとしても、建替えは非常に難しいのが現状です。であれば延命
させるのが一番の方法です。
　建替えをする場合、解体すれば住民は各地に分散して住むことになります。会議をするにも会議
室の確保や連絡を取るにも大変な労力と経費が必要になってきます。
　期間も約３年と長く、その専門委員の役員をだれがするかということになります。

　建て替えが難しいので、その対応策としては空き室を少なくし、建物の劣化を防止していかなけ
ればなりませんが、その為には積立金の確保と計画的な工事を行っていかなければなりません。

[14957: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、定期的に工事をして快適な
マンションライフを送ればいい。

[14958: 検討板ユーザーさん]

マンションは転売できない人だけが残りまさにババ抜きになるでしょうw

[14959: 匿名さん]

>>14958さん
そうならないように、建物設備の維持保全を計画的に行い
資産価値を高め、中古でもそれなりの人物、若い年代の者が
入居してくるようにしていく必要があります。

[14960: 匿名さん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14961: 匿名さん]

修繕はやれる者とやれない者がいますからね。
特に専有部分の配管については、やらない者の階下の住民は
漏水があれば迷惑ですから。

[14962: 検討板ユーザーさん]

どうせ建て替えはできないんだから、専有部分の管理修繕は区分所有者が、共用部分は定期的に工事をして快適なマンションライフを送ればいい。

[14963: 匿名さん]

個人でやるのも管理組合としてやるのも同じ区分所有者が
工事費を負担するのは変わらない。
だったら効率よく、まとめて工事をやった方が安くつきますよ。
それにやれる者とやれない者の差がなくなりますから。

[14964: 匿名さん]

>>14963 匿名さん
>まとめて工事をやった方が安くつきますよ

安くつく根拠を提示しよう

＞工事費を負担するのは変わらない。

やる必要がない区分所有者にとっては無駄金である
実施時期を提示しょう（築４０年後、築２０年後等）

[14965: 匿名さん]

共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事は、全管連の調査に基づく提言のように、区分所有法を改定しないと、標準管理規約の解釈では無理があると思います。先々月の区分所有法制研究会で論点整理が行われ、法制審議会に諮問されるのでしょうか。

＜参考資料＞
● 平成28年度国土交通省住宅市場整備推進事業「マンション専有部分等の配管類更新による再生事例調査報告書」
（平成29年2月）特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会

１０．法整備や標準管理規約の早急な改定の必要性

現行の区分所有法は、マンションが専有部分と共用部分とから構成され、管理組合の管理行為は原則として共用部分の管理にあること、標準管理規約もこれに準拠し、上記9．の規約上の措置が充分に施されてはいない。Ⅰ １．調査の目的でも述べた通り、標準管理規約の第21条記載の「・・・共用部分と構造上専有部分と一体となった部分」の記述があるだけである。

高経年マンションの増加に伴い、区分所有者によるリフォームなどに対して理事会の管理強化要件をある程度示した程度である。区分所有法を順守すること、原則として専有部分は、個人財産の対象であること等は重要であるが、区分所有法が成立（昭和37年4月4日法律69号）した頃、今日のようにマンションが高経年化することを想定されていなかった。

ましてや専有部分とは言え、配管類が老朽化して漏水事故が多発することも想定しておらず、調査でも多くの管理組合が、上記標準管理規約の条項を唯一のよりどころにして、規約改定や更新工事を実施しているのである。

しかし、本来の「構造上一体となった・・・」は言葉通り、分離できない場所を指しているのであり、特に専有分にしかない給湯管の更新工事までも、これを拠り所とした、「すべて一体である」との解釈には無理がある。

　国は、まずは標準管理規約の中で、Ⅲ 7．にある事例を参考にして、専有部分の配管類の管理組合による一斉更新が可能なように改定し、さらに区分所有法でも、専有部分であっても配管類につては、一部管理組合の共同管理ができる「別段の定め」を可能にすべきである。

● 区分所有法制研究会 第16回（令和4年7月15日開催）
研究会資料23 区分所有建物の共用部分の変更に係る決議の円滑化等(2)

（2）規約で特段の定めをすることにより、共用部分である給排水管等と専有部分である給排水管等とを一括して交換する工事を集会の普通決議で行うことができるものとすることについて、どのように考えるか。

議事要旨

２の(2)（共用部分と専有部分の給排水管等の一括交換工事）について

・標準管理規約で手当は可能であるという考えはあるとは思うが、標準管理規約はマンションに限定されているため、それ以外の建物との関係は気になる。また、６条２項では区分所有者が主体とされているが、標準管理規約では管理組合が主体とされており、標準管理規約の規定を否定するものではないものの、６条２項のような使用請求権があることを立法上明らかにすべきではないか。

・内部での検討では、このような規律を設けることについては賛成意見が多かった。別の問題ではあるが、管理組合で修繕をした場合に、後で問題が生じた場合の責任の所在を明確にしておく必要があるのではないか。考え方としては、共用部分の排水管をベランダと同様の問題として整理し、区分所有者が日常的な管理を行うことが可能な範囲については、区分所有者に責任を負わせることもあるのではないか。

[14966: 匿名さん]

専有部分の配管については、その管理については各区分所有者の
責任と負担で行うのは当然のことです。
また、専有部分の配管を共用部分に変更することは無理でしよう。
現行区分所有法では、不備な点も多く改正しなければならないことも
多々あると思います。
専有部分の配管を管理組合として一斉に行うことについても議論される
ことではありますが、経年劣化に伴い漏水が発生することは避けられない
ことでもあります。
特に配管類は床下にあり通常はチェックすることは不可能で、漏水が発生し
階下の住民から漏水していると教えられて初めて気づくものです。
漏水が発生しなければ住民が前もって配管類の更新工事をすることはない
のではないでしょうか。
そういうことから、現在は専有部分の配管の更新工事については、マンション
の管理という観点から管理組合としておこなうことができるということを
管理規約に明記し、漏水に対応していけばいいのではと思っています。

[14967: 匿名さん]

専有部分の更新工事を管理組合として一斉に行う旨の
規約が規定されていれば、住宅支援機構からの借り入れは
簡単にできます。

[14968: 匿名さん]

管理業者に対する苦情処理業者ってマジなら凄いな、