「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14689: 通りがかりさん]

だから設計監理方式と責任施工方式の比較はあまり意味がない。
管理会社に関与させる場合を管理会社方式、関与させない場合を管理組合方式と呼ぶべきであろう。

[14690: 坪単価比較中さん]

>>14674 匿名さん
例えば築古の１戸建てを建物付きでの売却よりも取り壊して
更地にした方が高くで売れるよ。
マンションは取り壊しや建て替えで組合員の同意がややこし
いから仕方なしに大規模修繕等をして資産価値が上がったよ
うな錯覚であるぞ。
大体１戸建ては一回目の修繕はするかもしれないが２回目の
修繕はしないのが通例であるぞ。
修繕回数を重ねたマンションを見ればいい。
厚化粧が見えて汚いくらいだよ。
人体に例えると内臓（設備等）はボロボロだよ。

[14691: 匿名さん]

>>14684さん
そのくらいのレベルしかないんですか。
相見積も取らない丸投げ方式がいいというんですね。
設計監理方式が談合の温床になる古い方式だといっているが
同じ条件での相見積もりが取れる共通の仕様書を作成し、業者は
単価だけを記入するやり方なんですよ。
談合はどうやってやるんですか。
見積書は専門委員長宛にきますし、開封は専門委員の前で行いますよ。
だれが談合をするんですか。どうやって。教えてください。
同じ条件での相見積もりを取るのと、最初から１社に絞って相見積もり
も取らずやる丸投げの責任施工方式とはどちらが談合はないでしょうか。

[14692: マンコミュファンさん]

>>14691 匿名さん
コンサルタントが大相撲の板井みたいなかんじ。

[14693: 匿名さん]

>>14688さん
デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは、管理会社に
工事を丸投げする責任施工方式を採用せざるをえないんでしょうね。
当然相見積もりは取らない、取れない。
設計コンサルタントの選定に関しては、公募等を行い、見積もり金額
を提出させ、３社程度に応募条件と見積金額で絞り込みます。
そしてその３社に対しては、プレゼンテーションを行い、専門委員の
質問等を行い評価点を付けます。
最終的には、見積額と評価点で最終業者を選定します。

施工会社に関しては、地域の売り上げベスト１０、スーパーゼネコン、
ＮＰＯ法人の賛助会員に対して、１０社程度絞り込み、その業者に現場説明会
に参加してもらいます。その目的はおなじ条件での見積もりが取れるように
するためです。
その時に、共通仕様書、劣化調書、図面、具体的な取組み内容の資料を
渡します。
施工会社も３社程度に絞り込みます。諸条件や見積金額で。
そして、その残った業者に対してプレゼンテーションを行います。
最終的には、具体的な取組み内容と見積金額、委員の評価点で決めます。
具体的な取組み内容と見積金額については、比較表を作成します。
責任施工方式と設計監理方式は大きく違うんです。
それから、管理会社と設計コンサルタントは施工会社の選定にはタッチしません。
全て選考に関しては、専門委員会で行います。

[14694: 匿名さん]

施工業者候補の選定時に、管理会社や設計コンサルタントに推薦とかは
一切要求しません。マンションの住民にも推薦は受け付けません。
全て専門委員会で候補業者を選定します。

[14695: 匿名さん]

小規模マンションやデベ系の管理会社に管理を委託している
マンションは、管理会社任せにしなければできないんでしょうね。
親会社に対して、委託契約で管理をしているマンションの工事が
取れませんでしたとの報告はできないでしょうから。
だから、丸投げの責任施工方式になるんです。
相見積を取らないので、高いのか安いのかもわかりません。
それこそ管理会社にもリベートがいくでしょうから。

[14696: 匿名さん]

管理会社が設計コンサルタントを派遣すること自体が
談合の元。どちらにしても、相見積は取らないんでしょう。
親会社に決まるんですから。

[14697: 口コミ知りたいさん]

>>14694 匿名さん
だからそういう理想的な管理組合はほとんどないんだよ。あほ

[14698: 検討板ユーザーさん]

>>14695 匿名さん
　　　　　↑こいつのマンションは大規模修繕で節約したと自慢しているが、管理人ひとりの人件費に毎月50マン支払っているあほ管理組合だよ。

[14699: 匿名さん]

>>14698さん
管理員人件費は、一人平均３０万円程度だよ。
時給１，９００円弱。
当然管理組合に支払う金額で、その中には福利厚生費や通勤手当等
も含まれている。教育費や管理会社の利益もはいっての金額ですよ。

[14700: 評判気になるさん]

>>14695 匿名さん

そもそもゼネコンに頼むと大規模修繕専門業者に丸投げする。
その場合、15パーセント程度ビンハネして丸投げするが、
元請の責任があるから設計監理と同じ仕事をするんですよ。
設計監理方式でゼネコンに発注すると屋上屋を架すことになり
設計監理方式なら中小の大規模修繕専門業者に発注すべきで、専門委員会とやらはそんな見識あるのかな？


上(おくじょう)屋(おく)を架(か)す の解説
屋根の上にさらに屋根を架ける。むだなことをするたとえ。屋下に屋を架す

[14701: 口コミ知りたいさん]

>>14699 匿名さん
デベ系管理会社なら55マンが普通だ。
デベ系管理会社のフロントは年収800万で
それくらいとらないと成り立たない。あほ
独立系管理会社ならその半分だ。

[14702: 匿名さん]

>>14697さん
それができないから、管理会社に丸投げで相見積もりも取らない
責任施工方式でいいんですか。
やる気があればできるんですが、やらないだけでしょう。
管理会社にはお金を払って管理を委託しているんです。気にくわなければ
リプレイスしてもいいんですよ。
管理組合は管理会社にとってはお客様です。
お金を払っているのに、なんで管理会社に気を使いペコペコしなければ
ならないんですか。
管理会社にはやるべきことはやってもらう。しかし、あくまで管理組合に
とってプラスになることを考えてもらう。
理想的という言葉で濁されてもねえ。
それができないので、丸投げで工事内容や時期は管理会社任せにせざるを
えないですか。暴利を貪られても何もいえない、管理会社様ですから。

[14703: 口コミ知りたいさん]

最近は値切ると契約切られるよ。一昨年住友不動産建物サービスが不採算管理組合の契約を大量に切った。

[14704: 匿名さん]

>>14701 口コミ知りたいさん
管理人とフロントの違いわかる？相手を侮辱するなら最低限の知識身につけよ？

[14705: 評判気になるさん]

>>14702 匿名さん
なんで相見積もりとらないの？あほか？

[14706: マンコミュファンさん]

>>14704 匿名さん
管理人に払う給料と管理組合からもらう管理人の契約単価の差額がフロントの給料の原資だ。あほ

[14707: 匿名さん]

>>14700さん
ゼネコンに頼むと大規模専門業者に丸投げする？
大規模修繕工事をするときは、施工会社の現場代理人の常駐者を
つけなければならないことになっています。
そして、その現場代理人は一級施工管理技士と管理技術者の有資格者
でなければならないんですよ。
下請けの業者に丸投げすることはできないように法律で決められて
いますよ。

[14708: 匿名さん]

>>14703さん
採算のあわない小規模マンションの場合はそういうこともありえます。
しかし、誠実な管理会社もあるでしょう。

[14709: 検討板ユーザーさん]

>>14702 匿名さん
どうしてできないかは再三言ってるが、日本の大半の管理組合が人材不足だからだろう。
管理組合の平均戸数は60戸程度だ。大規模マンションの事例を貼り付けて何の意味があるのか？あほ

[14710: 匿名さん]

>>14706さん
何とぼけた書き込みしてるの。
まったくあほだね。

[14711: 口コミ知りたいさん]

>>14708 匿名さん
どこが誠実か書いてみろ！安い金でよく働く管理会社はどこだ？知らないくせに知ったかぶりするな、あほ

[14712: 評判気になるさん]

>>14707 匿名さん
それはあなたのかんちがい。常駐なんかしていない。あほ

[14713: 匿名さん]

>>14706 マンコミュファンさん
かしこいね。
もっと勉強してか発言しな

[14714: eマンションさん]

>>14710 匿名さん
↑世間しらずのあほ。長谷工の管理人は契約では55マンだ。
本人にかかる経費は社会保険込み25万
30万の荒利は年収800万のフロントの給料になる

[14715: 匿名さん]

>>14709さん
人材不足だから、管理会社や施工会社に相見積もりも取らない丸投げ
でもしょうがないと思っているんだ。
人材不足だから不要な修繕個所だろうが、暴利を貪られようが仕方ない
という考えなんでしょうね。
そんなことは自慢にもなんにもならない。
６０戸のマンションならやる気のある者もいるでしょう。
高学歴の方もおられるでしょう。企業の役職についておられる方も
おられるでしょう。
そういった方々の知識を知恵に変えて取り組んでもらえば、マンションの
管理、特に大規模修繕工事位はちょっと勉強すればすぐできますよ。
人材不足ではなく、やる気の問題ですよ。

[14716: 匿名さん]

やり方が分からないだけですよ。
その分からないものをひとつずつ解決していけばいいんですよ。
分からなければここで質問をすればいい。

[14717: マンション掲示板さん]

>>14715 匿名さん
　　↑限界マンションの本よんでねw失笑だね

[14718: 匿名さん]

>>14712さん
現場事務所がマンションの敷地内に設置できればいいのですが
その敷地がなければどこか近くに借りている筈です。
そこに現場代理人が常駐していますし、作業員の休憩場所等も
設置してある筈です。
工事代が4,000万円以上の場合は有資格者の常駐が建築基準法で
きめられています。

[14719: 通りがかりさん]

>>14716 匿名さん
　　　　　↑お花畑とはこいつのこと。やる気があるなら自治体主催の相談会にボランティアでマンション管理士として参加しろ。あほ

[14720: 匿名さん]

>>14717さん
限界マンションの本はとうの昔に読んでますよ。

[14721: マンション掲示板さん]

>>14718 匿名さん
現場代理人は元請でなくてもいいよ。

[14722: マンコミュファンさん]

>>14720 匿名さん
　　　　　↑ここのスレ見たら解決すると言ってる妄想のあほ

[14723: マンコミュファンさん]

現場代理人は下請けでも派遣でもいいですw

[14724: 匿名さん]

>>14719さん
マンション管理つまり理事会と自治会は全くの別物。
マンションのことに自治会が関与するのは清掃とか植栽クラブとか
スポーツのクラブ、親子会や老人会ぐらいのもの。あとは祭りかな。
そういったクラブの費用とかには管理組合は一切協力金とかの負担はしない。

[14725: 匿名さん]

>>14723さん
現場代理人が下請けでいいというのであれば、元請会社つまり施工会社は
何をするんですか。
それは下請けに協力会社を使うだけのことでしょう。小間使いをするために。
現場代理人は、施工会社の代理人ですよ。当然有資格者でなければならない。

[14726: 匿名さん]

今日はここまで。
後は風呂に入ってニュースでもみながら寝るよ。
明日また会いましょう。

[14727: 匿名さん]

>>14724 匿名さん
>理事会と自治会は全くの別物。

そうです別物です
なんで自治会が出てくるの。
>14719さんは自治体といってるよ

[14728: 匿名さん]

>>14500 マンション掲示板さん 2022/08/19 12:13:24
>三回目の大規模修繕工事は基本的には必要ないんですよ。
>私案では一回目は15年目、二回目は35年目、3回目は55年目となるが、築60年で解体となることが望ましいので三回目はないです。

上記は元祖投稿者
定期借地権（最近増加しているようです）の場合は
私案では一回目は15年目、二回目は3３年目、3回目の大規模修繕工事は当然なし
大物設備の更新は二回目の大規模修繕工事までに終える。
解体更地に向けての積立金は必要。
二回目の工事完了後は賃貸とし契約終了は４９年６ケ月まで。
共用部分の修繕積立は最低必要と思われる費用だけ積み立てる。
専有部分の修繕は区分所有者の負担（雑排水管の更新も）

[14729: 匿名さん]

よって2回目の大規模修繕工事はマンションの命運をかけた工事である。
だだ、井桁を組んで外装を塗り替えるだけと考えている組合は命取りです。厚化粧の女性の予想衣ばかりに気を取られていたら命取りになるよ。

[14730: 匿名さん]

３回目の大規模修繕工事はやらないとかいっているけど、
建替えの承認が住民から取れるの。
築５０年を超えれば居住者も高齢化している。
建て替え費用の為に個人のお金を拠出してまで、又、約３年間アパート
を借りてよそに住んでまで建て替えには賛成しないよ。
定期借地権の心配をしないで区分所有者のことを考えないとね。

[14731: 匿名さん]

２回目の大規模修繕工事が大切だといっているが、ということは
２回目の工事はお金をかけてやるということですよね、
それから、大型設備の工事をいつやるかです。
エレベーターの交換、消防設備、高置水槽、外壁塗装面の剥離工事、
サッシ、玄関ドア、インターホン等
築２５年以降にやる大型設備特にサッシは４０年ぐらいの交換に
なると思いますが、それらは計算して早くやるんですかね。
どちらにしても建て替え工事はできないですよ。
特に、人材がいない小規模マンションで誰がリーダーシップを
取りやるんですか。解体後は建物もないんですよ。集会をする場所、
組合員の連絡の取り方等、仕事の片手間ではできませんよ。

[14732: 匿名さん]

>解体更地に向けての積立金は必要

こういう積立金を組合員が了承しますか。無茶をいっては
だめですよ。

[14733: 坪単価比較中さん]

>>14730 匿名さん
おれのマンションが築後５０年だと俺は１００歳を超えているよ。
どうしようかな。

[14734: 匿名さん]

定期借地権の建物は５０年で更地にして返すのが条件です。

元祖投稿者は築60年で解体となることが望ましいので三回目はないです。と言ってるの。
従って６０年で解体しない人はどうするかそれぞれ独自の役にたつ考えを投稿しましょう。

[14735: 匿名さん]

定期借地権のマンションってあるの。
あるのだったら法律通りやればいいでしょう。
元祖投稿者は５０年で更地に返すのが条件といっているが、
彼の考えは定期借地権のことはいっていなかったけどね。

[14736: 匿名さん]

築６０年で解体といっているでしょう。
定期借地権は５０年でしょう。

[14737: 匿名さん]

いくら建て替えの承認要件が軽くなったといっても難しいよ。
建替え承認決議から、取り壊し、建設までを含めると３年はかかる。
それに、建て替えに参加する者は2,000万円とか3,000万円の費用の
負担をしなければならない。
高齢化しているマンションでそれができるのかな。
やはり大規模修繕工事をやり続けなければならないでしょう。

[14738: やっほー]

>>14737 匿名さん
　　　　　↑死ぬまで終活を考えないあほ