「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14669: 匿名さん]

>>14668 匿名さん
資産価値は期待したほど上がりません。
其れで組合員をだますのは管理会社かマンション管理士等である。
資産価値は立地がすべてですよ。
大規模修繕後に前の方がよかったと言って売値や賃料が下がる
マンションもありますよ。

[14670: 匿名さん]

>>14669 匿名さん
＞資産価値は期待したほど上がりません。
>資産価値は立地がすべてですよ。

参考になります

[14671: 匿名さん]

不動産の資産価値はほとんどが土地ですよ。
建物は年々価値は下がるが土地はその逆です。

[14672: 匿名さん]

管理規約を改訂し損害賠償請求したが負けた例　「高圧一括受電の導入をせまった」

[14673: 匿名さん]

資産価値は土地だけではないでしょう。
同じ地区のマンションの資産価値は全て同じですか。
マンションを売却したり、賃貸に出す場合、同じ地区であるならば
良く管理されているマンションの方がいいのでは。

[14674: 匿名さん]

資産価値で建物の管理如何によっては、建物の資産価値は
落ちない。
同じ条件で考えないとだめだね。

[14675: 匿名さん]

資産価値を保つには、修繕積立金が必要です。
長期修繕計画の洗い直しをするときに、建築士と一緒に
やらなければならない工事の全てを網羅して、総工事費から
１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出すべきです。
修繕積立金がいくら必要かも分からないのでは、建物設備の
維持保全はできません。

[14676: 匿名さん]

修繕積立金に余裕があると管理会社に無駄な工事で搾取される
という方もおられますが、それは理事会がしっかりしていれば
いい話しです。

[14677: 匿名さん]

修繕積立金の大小と管理会社との関係は別問題です。
積立金が多いと悪用されるというのは、適正積立金の額とは
関係ありませんから。

[14678: 匿名さん]

>>14676 匿名さん
何回言ってもわからないみたいだけど、
理事会が常にしっかりしてるなら何の問題もないんだよ。
多くの管理組合は輪番制で騙しやすい年に管理会社は大規模修繕の提案をするんだ。あほ

[14679: 匿名さん]

>>14678さん
だから理事会と管理会社の関係と積立金が悪用されるというのは
別問題といっているのが分からないあほ。
理事会がしっかりしていようがいまいが適正積立金は確保しておくことが
大切だよ。
それに、管理会社性悪説ありきだからね。

[14680: 匿名さん]

８０歳のおばあさんを理事長にして大規模修繕やってたマンション見たことあるが、管理会社が説明してもすぐに忘れてしまい、書類のここにハンコおせー、とか言ってぜんぶメクラバンだったみたい

[14681: マンコミュファンさん]

>>14679 匿名さん
超低金利の現代では借入して後払いしたほうが得になることがどうしてもわからないあほ

[14682: マンコミュファンさん]

平置き駐車場が多いマンションは駐車場使用料を原資として修繕積立金が潤沢にあるので、10年に一回大規模修繕やってるところがある。プールされたお金で工事をやると住民のチェックが甘くなり過剰な工事につながりやすい。工事ごとに資金調達するほうが全体として合理的な仕様になるのだ。あほ

[14683: 匿名さん]

>>14681さん
昔からその考えは変わっていないようだね。
後払いしようが借りたものは返さなくてはならない。
こつこつ積立てていく方がいいのか、借り入れをして短期で
返済する方がいいのか、どちらがいいのかね。
工事費総額が変わらないとしたら、組合員が支払う積立金の額も
変らないと思うけどね。
あほの考えでは、積立金にしておくと管理会社に無駄な工事を
されると心配しているんだろうが。
プールされていると過剰な工事になりやすいといっているが、それは
しっかりした長期修繕計画書がないからなんだけどね。
それに、工事をするときは、共通仕様書で同じ条件で相見積もりを
取るということも分かっていないのかな。
勿論、小規模マンションであれば、設計監理方式は取れないので、
業者に丸投げの随意契約という責任施工方式を取らざるをえないんだろうが。

[14684: 匿名さん]

>>14681さん
自分のマンションのことを前提に書き込むのではなく、設計監理方式
のメリット・デメリットは何かをまず勉強してみることですね。

[14685: eマンションさん]

>>14684 匿名さん
設計監理方式は談合の温床となる古い方式だと知らないあほ
近年は責任施工方式が主流である。

[14686: 名無しさん]

>>14683 匿名さん
積み立て金制度は金利が高かったバブル期までの古い制度だと知らないあほ。
昔は戸建ても積み立て金で建てていたが殖産住宅はビジネスモデル崩壊で倒産した。

[14687: 匿名さん]

↓は、どう解釈しますか。マンション管理業協会会員社受託の１組合あたりの平均戸数は、約６２戸だが、それでも設計・監理方式の割合が高い。ランキング操作のように、設計・監理方式に誘導しているのでしょうか。

令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査
https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

①管理組合からの発注方法
・大規模修繕工事の管理組合からの発注方法としては、「設計・監理方式」の割合が最も高く、次いで「責任施工方式」となっている。

②管理組合からの発注方法とマンション規模の関係

・管理組合からの発注方法とマンション規模の関係を見ると、戸数が少ないほど、「責任施工方式」の割合が高くなる傾向にある。

調査対象
アンケート回答時点から直近３年間に受注したマンション大規模修繕工事の設計コンサルタント業務や施工の受注実績を有する企業

実施期間
令和３年７月～１０月

調査範囲
（一社）マンション計画修繕施工協会（MKS）会員社：159社
（一社）マンション管理業協会会員社：357社
その他設計コンサルタント業務を行う企業：298社

[14688: 通りがかりさん]

>>14687 匿名さん
東急コミュニティとか工事部門を持たない管理会社は管理会社自ら設計監理をやるからね。
日本ハウズイングとかは工事部門があるので責任施工方式なんだけど、専門業者に丸投げするから実質的には設計監理しかやらなくて、これもまた管理会社方式と呼ぶべきもの。
実質的に管理会社方式と呼んだほうがいいかも。

[14689: 通りがかりさん]

だから設計監理方式と責任施工方式の比較はあまり意味がない。
管理会社に関与させる場合を管理会社方式、関与させない場合を管理組合方式と呼ぶべきであろう。

[14690: 坪単価比較中さん]

>>14674 匿名さん
例えば築古の１戸建てを建物付きでの売却よりも取り壊して
更地にした方が高くで売れるよ。
マンションは取り壊しや建て替えで組合員の同意がややこし
いから仕方なしに大規模修繕等をして資産価値が上がったよ
うな錯覚であるぞ。
大体１戸建ては一回目の修繕はするかもしれないが２回目の
修繕はしないのが通例であるぞ。
修繕回数を重ねたマンションを見ればいい。
厚化粧が見えて汚いくらいだよ。
人体に例えると内臓（設備等）はボロボロだよ。

[14691: 匿名さん]

>>14684さん
そのくらいのレベルしかないんですか。
相見積も取らない丸投げ方式がいいというんですね。
設計監理方式が談合の温床になる古い方式だといっているが
同じ条件での相見積もりが取れる共通の仕様書を作成し、業者は
単価だけを記入するやり方なんですよ。
談合はどうやってやるんですか。
見積書は専門委員長宛にきますし、開封は専門委員の前で行いますよ。
だれが談合をするんですか。どうやって。教えてください。
同じ条件での相見積もりを取るのと、最初から１社に絞って相見積もり
も取らずやる丸投げの責任施工方式とはどちらが談合はないでしょうか。

[14692: マンコミュファンさん]

>>14691 匿名さん
コンサルタントが大相撲の板井みたいなかんじ。

[14693: 匿名さん]

>>14688さん
デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは、管理会社に
工事を丸投げする責任施工方式を採用せざるをえないんでしょうね。
当然相見積もりは取らない、取れない。
設計コンサルタントの選定に関しては、公募等を行い、見積もり金額
を提出させ、３社程度に応募条件と見積金額で絞り込みます。
そしてその３社に対しては、プレゼンテーションを行い、専門委員の
質問等を行い評価点を付けます。
最終的には、見積額と評価点で最終業者を選定します。

施工会社に関しては、地域の売り上げベスト１０、スーパーゼネコン、
ＮＰＯ法人の賛助会員に対して、１０社程度絞り込み、その業者に現場説明会
に参加してもらいます。その目的はおなじ条件での見積もりが取れるように
するためです。
その時に、共通仕様書、劣化調書、図面、具体的な取組み内容の資料を
渡します。
施工会社も３社程度に絞り込みます。諸条件や見積金額で。
そして、その残った業者に対してプレゼンテーションを行います。
最終的には、具体的な取組み内容と見積金額、委員の評価点で決めます。
具体的な取組み内容と見積金額については、比較表を作成します。
責任施工方式と設計監理方式は大きく違うんです。
それから、管理会社と設計コンサルタントは施工会社の選定にはタッチしません。
全て選考に関しては、専門委員会で行います。

[14694: 匿名さん]

施工業者候補の選定時に、管理会社や設計コンサルタントに推薦とかは
一切要求しません。マンションの住民にも推薦は受け付けません。
全て専門委員会で候補業者を選定します。

[14695: 匿名さん]

小規模マンションやデベ系の管理会社に管理を委託している
マンションは、管理会社任せにしなければできないんでしょうね。
親会社に対して、委託契約で管理をしているマンションの工事が
取れませんでしたとの報告はできないでしょうから。
だから、丸投げの責任施工方式になるんです。
相見積を取らないので、高いのか安いのかもわかりません。
それこそ管理会社にもリベートがいくでしょうから。

[14696: 匿名さん]

管理会社が設計コンサルタントを派遣すること自体が
談合の元。どちらにしても、相見積は取らないんでしょう。
親会社に決まるんですから。

[14697: 口コミ知りたいさん]

>>14694 匿名さん
だからそういう理想的な管理組合はほとんどないんだよ。あほ

[14698: 検討板ユーザーさん]

>>14695 匿名さん
　　　　　↑こいつのマンションは大規模修繕で節約したと自慢しているが、管理人ひとりの人件費に毎月50マン支払っているあほ管理組合だよ。

[14699: 匿名さん]

>>14698さん
管理員人件費は、一人平均３０万円程度だよ。
時給１，９００円弱。
当然管理組合に支払う金額で、その中には福利厚生費や通勤手当等
も含まれている。教育費や管理会社の利益もはいっての金額ですよ。

[14700: 評判気になるさん]

>>14695 匿名さん

そもそもゼネコンに頼むと大規模修繕専門業者に丸投げする。
その場合、15パーセント程度ビンハネして丸投げするが、
元請の責任があるから設計監理と同じ仕事をするんですよ。
設計監理方式でゼネコンに発注すると屋上屋を架すことになり
設計監理方式なら中小の大規模修繕専門業者に発注すべきで、専門委員会とやらはそんな見識あるのかな？


上(おくじょう)屋(おく)を架(か)す の解説
屋根の上にさらに屋根を架ける。むだなことをするたとえ。屋下に屋を架す

[14701: 口コミ知りたいさん]

>>14699 匿名さん
デベ系管理会社なら55マンが普通だ。
デベ系管理会社のフロントは年収800万で
それくらいとらないと成り立たない。あほ
独立系管理会社ならその半分だ。

[14702: 匿名さん]

>>14697さん
それができないから、管理会社に丸投げで相見積もりも取らない
責任施工方式でいいんですか。
やる気があればできるんですが、やらないだけでしょう。
管理会社にはお金を払って管理を委託しているんです。気にくわなければ
リプレイスしてもいいんですよ。
管理組合は管理会社にとってはお客様です。
お金を払っているのに、なんで管理会社に気を使いペコペコしなければ
ならないんですか。
管理会社にはやるべきことはやってもらう。しかし、あくまで管理組合に
とってプラスになることを考えてもらう。
理想的という言葉で濁されてもねえ。
それができないので、丸投げで工事内容や時期は管理会社任せにせざるを
えないですか。暴利を貪られても何もいえない、管理会社様ですから。

[14703: 口コミ知りたいさん]

最近は値切ると契約切られるよ。一昨年住友不動産建物サービスが不採算管理組合の契約を大量に切った。

[14704: 匿名さん]

>>14701 口コミ知りたいさん
管理人とフロントの違いわかる？相手を侮辱するなら最低限の知識身につけよ？

[14705: 評判気になるさん]

>>14702 匿名さん
なんで相見積もりとらないの？あほか？

[14706: マンコミュファンさん]

>>14704 匿名さん
管理人に払う給料と管理組合からもらう管理人の契約単価の差額がフロントの給料の原資だ。あほ

[14707: 匿名さん]

>>14700さん
ゼネコンに頼むと大規模専門業者に丸投げする？
大規模修繕工事をするときは、施工会社の現場代理人の常駐者を
つけなければならないことになっています。
そして、その現場代理人は一級施工管理技士と管理技術者の有資格者
でなければならないんですよ。
下請けの業者に丸投げすることはできないように法律で決められて
いますよ。

[14708: 匿名さん]

>>14703さん
採算のあわない小規模マンションの場合はそういうこともありえます。
しかし、誠実な管理会社もあるでしょう。

[14709: 検討板ユーザーさん]

>>14702 匿名さん
どうしてできないかは再三言ってるが、日本の大半の管理組合が人材不足だからだろう。
管理組合の平均戸数は60戸程度だ。大規模マンションの事例を貼り付けて何の意味があるのか？あほ

[14710: 匿名さん]

>>14706さん
何とぼけた書き込みしてるの。
まったくあほだね。

[14711: 口コミ知りたいさん]

>>14708 匿名さん
どこが誠実か書いてみろ！安い金でよく働く管理会社はどこだ？知らないくせに知ったかぶりするな、あほ

[14712: 評判気になるさん]

>>14707 匿名さん
それはあなたのかんちがい。常駐なんかしていない。あほ

[14713: 匿名さん]

>>14706 マンコミュファンさん
かしこいね。
もっと勉強してか発言しな

[14714: eマンションさん]

>>14710 匿名さん
↑世間しらずのあほ。長谷工の管理人は契約では55マンだ。
本人にかかる経費は社会保険込み25万
30万の荒利は年収800万のフロントの給料になる

[14715: 匿名さん]

>>14709さん
人材不足だから、管理会社や施工会社に相見積もりも取らない丸投げ
でもしょうがないと思っているんだ。
人材不足だから不要な修繕個所だろうが、暴利を貪られようが仕方ない
という考えなんでしょうね。
そんなことは自慢にもなんにもならない。
６０戸のマンションならやる気のある者もいるでしょう。
高学歴の方もおられるでしょう。企業の役職についておられる方も
おられるでしょう。
そういった方々の知識を知恵に変えて取り組んでもらえば、マンションの
管理、特に大規模修繕工事位はちょっと勉強すればすぐできますよ。
人材不足ではなく、やる気の問題ですよ。

[14716: 匿名さん]

やり方が分からないだけですよ。
その分からないものをひとつずつ解決していけばいいんですよ。
分からなければここで質問をすればいい。

[14717: マンション掲示板さん]

>>14715 匿名さん
　　↑限界マンションの本よんでねw失笑だね

[14718: 匿名さん]

>>14712さん
現場事務所がマンションの敷地内に設置できればいいのですが
その敷地がなければどこか近くに借りている筈です。
そこに現場代理人が常駐していますし、作業員の休憩場所等も
設置してある筈です。
工事代が4,000万円以上の場合は有資格者の常駐が建築基準法で
きめられています。