「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14601: 匿名さん]

>>14600 匿名さん
＞議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。
プライバシー侵害に当たる。

[14602: 匿名さん]

批判とかする者は、何のためにここのスレにきてるのかな。
それが生きがい？
余程会社とかに不満があるのか、エリート社員に対して鬱憤が
あるんだろうね。
やはり人生はバラ色でなくちゃね。

[14603: 匿名さん]

次は総会についての書き込みをします。

[14604: 匿名さん]

フランスとドイツは年末までに一般家庭の電気使用料が日本円に
換算して一ヶ月10万円になるらしいよ。
日本がもしそうなったらマンションの共用部分の電気使用料だ
けでも経済的ダメージが大きい。エネルギー不足である。
ここ六ヶ月で天然ガスのETFが6倍に跳ね上がっている。

[14605: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[14606: 匿名さん]

>>14601 匿名さん
>プライバシー侵害に当たる。

なぜプライバシー侵害に当たるの。？

[14607: 匿名さん]

>>14603 匿名さん
＞次は総会についての書き込みをします。

総会の投稿で埋め尽くすの？

[14608: 匿名さん]

１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、閉会後、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　
　　　　新役員は総会議事録で連絡する

　　７．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化された運営ルールの伝達


　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。


　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です

[14609: 匿名さん]

>>14606 匿名さん
合人社がそう言っている。

[14610: 匿名さん]

今は呑気を決めると気ではないよ。
管理組合としてインフレに備えると気であるぞ。
地政学上ロシアは北半球に位置して地球温暖化は歓迎する。
西側の弱点を突いたウクライナ侵攻である。
根負けするのは西か来たか。占ってみよう。
小生は早く原子力発電を再開してロシア依存から脱却するべきと思う。
困ったもんだよ、

[14611: 匿名さん]

次は総会の進め方について書き込みをします。

[14612: 匿名さん]

にせスレ主さん。
早くぼくの以前のレスをなりすましで貼りつけてね。
すぐひっかかる単純な奴だね。

[14613: 匿名さん]

>>14611 匿名さん
途切れることなく投稿するの？

目的から外れていないか？
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14614: 匿名さん]

>>14612 匿名さん

おまえさんもすぐひっかかる単純な奴だね。

[14615: 匿名さん]

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　１．総会の開催宣言…司会が行います。
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　
　　　　出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
　　　特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　 ６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質問、採決

　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質問、採決

　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案
　　　　　　
　　　　　　質問、採決
　　
　　第６号議案 　　　
　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　＊文書による運営ルールの伝達
　　　　　これが重要です

＞　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

この投稿は悪徳管理会社よりの投稿である
総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする

こういう決断が出来ない管理組合のマンションは短期間でスラム化するであろう。

[14616: 匿名さん]

>>14614さん
しかしね、なりすましでスレ主の書き込み分を張り付けるのは
だめだね。
自分で何か良い情報とかが提供できないのか。
マンション管理に役に立たない書き込みとか、批判とかがあったら
情報の提供をした方がみんなのためになるからね。

[14617: 匿名さん]

ここは人気があるからね。
みんなここにきたがっている。
自分でスレを立てても人気がなくすぐ終わってしまう。
ここはＰＡＲＴ２と合わせて25,000レス。

[14618: 匿名さん]

>>14615さん
総会はあくまで理事会案に対して賛否を問う場なんですよ。
但し、総会で理事会案に対して重大な不具合があった時は、議長判断で
その議案はペンデイングとして、再度理事会で検討し、臨時総会で再提案
するということにすればいい。
そんなことは当たり前のことでしょう。
例えば、値上げの数字が間違っていたとか、工事費の額が違っていたとか
の場合は、再検討しなければ、総会に直接出席しないで議決権行使書で賛否
をした者を無視することになりますからね。
総会に直接出席した者だけで議案の変更をして賛否を問うことはできないと
いうのは分ってますか。
要するに、最終的には、総会は議論する場ではなく理事会案に対して賛成か
反対かを問う場なんです。
ただ、漢字の間違いとかのミスは許されますがね。

[14619: 匿名さん]

総会が理事会が提案した議案を問う場でなかったら
なんのために総会を開催するんですか。

[14620: 匿名さん]

>>14618 匿名さん
>そんなことは当たり前のことでしょう。

あたりまえのことを記載してあるようですが、何が問題なの？

＞総会に直接出席した者だけで議案の変更をして賛否を問うことはできないと
いうのは分ってますか。

変更して賛否を問えとは記載されていないようですが？

何を青筋建てているのかな不思議

[14621: 匿名さん]

それに、総会の賛否は総会への出席者で決議されることになりますが、
その総会への出席者には、議決権行使書で出席した者と委任状で出席
した者が含まれます。委任状での出席者は総会に直接出席者がいます
ので問題はありませんが、議決権行使書での出席者の賛否は重要視
しなければならないでしょう。
私どものマンションでは、委任状ではなく、議決権行使書で区分所有者が
直接賛否をすることを薦めています。

[14622: 匿名さん]

>>14620さん
あなたはスレ主になりすまして僕の以前の書き込みを張り付けて
いる方ではないんですか。
匿名さん同士ですから誰の書き込みか分からないのでそういう表現
になることもあります。14620さんをなりすまし者とみたものですから。
違っていたらごめんなさい。

[14623: 匿名さん]

狸と狐の騙しあい　スレ主我が道を行く（おれに誤りはないがごとき？）

[14624: 匿名さん]

ここには、スレ荒らしや批判だけをする者、マンション管理と関係の
ない書き込みをするもの等が相当数います。
それに、スレ主をシマクンと勘違いをして管理会社等から報酬をもらつて
このスレを立ち上げ、管理会社に有利な情報を提供しているとかいろんな
者がここにはやってきます。
そういう輩を相手にするにはたまには、相手を刺激する書き込みをすることも
あります。

[14625: 匿名さん]

>>14621 匿名さん
＞私どものマンションでは、委任状ではなく、議決権行使書で区分所有者が直接賛否をすることを薦めています。
議決権行使書があるのだから、委任状は無意味に等しい。
議決権行使書で問題なのは、白票の選択肢がないことと、改竄の可能性があれば行使書そのものが無意味になる。
財務諸表を見て理解できる方は少ないと思う。
理解できない方に対して、白票と言う選択肢は必要だと思う。

[14626: 匿名さん]

>>14624 匿名さん
本当のことだから仕方ないと思う。

[14627: 匿名さん]

>>14617 匿名さん
本人が24時間365日このスレで頑張っているからね。
当たり前の話。

[14628: 匿名さん]

>>14625さん
議決権行使書があるのだから委任状は無意味に等しいは同感です。
やはり自分の意思で賛否をすべきです。
財務諸表が分からなければ賛否をしなくてもいいですが、他の項目は
賛否をすればいいでしょう。
どうしても、何も分からなければ委任状で他人に任せればいいのでは。
改竄とかは別問題ですよ。

[14629: 匿名さん]

>>14627さん
ここはそういうスレなんですよ。
スレ主ががんばっているから続いているんです。
それが不満なら自分でスレ立てをするか他スレで
やってみればいいんです。
それができなくて、ここに便乗参加しているんでしょう。

[14630: 匿名さん]

ここまで続けてきたスレ主特権ですよ。

[14631: 匿名さん]

好きにさせておけばいいんだよ( ´艸｀)
さ～とみてああ、またかと思うだけ。
これを読むとストレスがたまるだろうと思ってスレ違いを1投
吉本での修行が足りないので御免こうむりたい。

[14632: 匿名さん]

>>14628 匿名さん
>改竄とかは別問題ですよ。
管理会社にとっては魔法の杖だからね。
この杖が使えなくなれば管理会社の存続問題だからね。

[14633: 匿名さん]

>>14629 匿名さん
管理業協からお手当貰って頑張っているからね。
人間としては到底真似できない。

[14634: 匿名さん]

>>14630 匿名さん
ついでにわが社の営業活動でもすれば？
胡散臭い会社だけどしてあげようか？

[14635: アキレタさん]

マンション共用保険の火災保険の更改手続きは総会の決議が必要でしょうか？それとも理事会決議で足りるのでしょうか？区分所有法第18条、標準管理規約第24条等に照らし、ご意見をお聞かせください。

[14636: 匿名さん]

>>14635 アキレタさん
理事会で出席理事の過半数で決して総会に諮ればよい。
この一言で済む長々とは説明しない。普通決議事項である。

[14637: 匿名さん]

>>14635 アキレタさん
意味のない質問

[14638: 匿名さん]

>>14634 匿名さん
胡散臭いってどこの会社なの？

[14639: 匿名さん]

↓は、どう理解しますか？ 答弁は、明確な答えではないと思います。

○マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書
令和 2年 5月28日
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a...

マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書

一　マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、マンション管理組合が、専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できる法令上の根拠はあるか、具体的に説明されたい。

二　一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。

三　ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四　個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員（現参議院副議長）が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。

　現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

五　ちなみに・・・（以下省略）

[14640: 匿名さん]

>>14638 匿名さん
お前の元の勤務先である管理会社だよ。
しらばっくれるのは辞めてください。

[14641: 匿名さん]

>>14635 アキレタさん

総会決議はいらないです。報告はいりますけど。

[14642: 匿名さん]

管理規約で、管理組合は、###できる、と書いてあるところは、理事長は、と読み替えて問題ない。
火災保険は理事長だけの判断で加入できますよ。

[14643: 匿名さん]

>>14640 匿名さん
残念！
皆さん知りたがっているのでお知らせします。
https://www.meguminity.com/

[14644: 匿名さん]

積立型の保険契約は、修繕積立金の運用という一面を持ち、総会決議が必要と考えられる。

（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

七 修繕積立金の保管及び運用方法

[14645: 匿名さん]

>>14642さん
火災保険が理事長だけの判断で加入できるとは
おそれいりやした。

[14646: 匿名さん]

>>14644 匿名さん
何を言ってるんだよ。
特別会計ではなく一般会計だろうが、あほ。

[14647: 匿名さん]

>>14643 匿名さん
何々、無料診断？
こわいな～。
タダより高いものないからね。
収支診断？
管理費は安いほどいいに決まってるだろ。
この程度の診断、タダでもしたくないな。
ごっそり、マンション情報持っていかれるもんな。

[14648: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合としてやるというと、それは専有部分
のことだから管理組合はできないという。
だったら、玄関ドアを交換する場合、鍵と錠部分は専有部分だから
その部分は各戸負担としますか。
区分所有法はまだ未熟だから、足りない部分がかなりあるんですよ。

[14649: 匿名さん]

>>14556 匿名さん
>裁判例もありましたが、

まだですか
何に対しての裁判例ですか。判決文を張り付けて下さい。
あなたの行為は　掛け逃げ　に相当しますよ（柔道でいえば反則）

[14650: 匿名さん]

>>14648 匿名さん
>玄関ドアを交換する場合、鍵と錠部分は専有部分だからその部分は各戸負担としますか。

玄関ドアーの交換は全戸一斉となるので修繕積立金から支払う
玄関ドア―の外側（共用廊下面、開放廊下）は共用、内側は専有、鍵単独の交換は専有、玄関型枠の建物に付属した鉄塗装部は共用　かな？自信はないが。

[14651: 匿名さん]

>>14650さん
鍵部分と錠は専有部分ですよね。
玄関ドアを交換するときは、その部分も交換しますが、その部分は
管理組合が負担するんですよね、専有部分なのに。
いいたいことは、専有部分でも管理組合として工事をすることは
あるんじゃないかということです。

[14652: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[14653: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。

[14654: 匿名さん]

>>14649さん
あなたは裁判例の判決文の要求をしてたんですか。

[14655: 匿名さん]

>>14649さん
今度はあなたがこれについて答えてください。待ってます。

[14656: 匿名さん]

>>14655 匿名さん
またお得意の一人芝居か・・・

[14657: 匿名さん]

>>14656さん
どれがどれに対して一人芝居なんですか。
私は、14649さんの質問に答えただけです。

[14658: 匿名さん]

>>14657さん
私は自作自演はしませんよ。
そんなことするぐらいなら、情報の提供をします。
情報の提供をするものは山ほどありますからね。

[14659: 匿名さん]

>>14654 匿名さん
以下のとうり要求してますよ

14571 匿名さん
>>14556 匿名さん
>裁判例もありましたが、

何に対しての裁判例ですか。判決文を張り付けて下さい。

[14660: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。

[14661: 購入経験者さん]

要するに専有部分の配管の更新工事については、管理組合として
修繕積立金を充当して行う事は可ということですよね。

[14662: 匿名さん]

いつまで続く堂々巡り（雑排水管工事）

新しい裁判例がでないかな？　　築３０年～４０年くらいの物件で

[14663: 購入経験者さん]

専有部分の配管の更新工事については、管理組合がやると
規約と総会で決めればいいこと。

[14664: 匿名さん]

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討
エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度
インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期

[14665: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しをするときは、建築士を雇い
一緒に検討していく必要があります。
そして、やらなければならない工事を全て網羅して
工事費総額を出し、それで１戸当たり月の必要修繕積立金の
額を算出すべきです。

[14666: 匿名さん]

裁判で負けるかもよ

[14667: 匿名さん]

何の裁判？

[14668: 匿名さん]

マンションでやらなければならない工事は多いね。
やらないでいい工事もあるが、やればきれいになるし
快適なマンションライフも遅れ、資産価値も上がる。

[14669: 匿名さん]

>>14668 匿名さん
資産価値は期待したほど上がりません。
其れで組合員をだますのは管理会社かマンション管理士等である。
資産価値は立地がすべてですよ。
大規模修繕後に前の方がよかったと言って売値や賃料が下がる
マンションもありますよ。

[14670: 匿名さん]

>>14669 匿名さん
＞資産価値は期待したほど上がりません。
>資産価値は立地がすべてですよ。

参考になります

[14671: 匿名さん]

不動産の資産価値はほとんどが土地ですよ。
建物は年々価値は下がるが土地はその逆です。

[14672: 匿名さん]

管理規約を改訂し損害賠償請求したが負けた例　「高圧一括受電の導入をせまった」

[14673: 匿名さん]

資産価値は土地だけではないでしょう。
同じ地区のマンションの資産価値は全て同じですか。
マンションを売却したり、賃貸に出す場合、同じ地区であるならば
良く管理されているマンションの方がいいのでは。

[14674: 匿名さん]

資産価値で建物の管理如何によっては、建物の資産価値は
落ちない。
同じ条件で考えないとだめだね。

[14675: 匿名さん]

資産価値を保つには、修繕積立金が必要です。
長期修繕計画の洗い直しをするときに、建築士と一緒に
やらなければならない工事の全てを網羅して、総工事費から
１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出すべきです。
修繕積立金がいくら必要かも分からないのでは、建物設備の
維持保全はできません。

[14676: 匿名さん]

修繕積立金に余裕があると管理会社に無駄な工事で搾取される
という方もおられますが、それは理事会がしっかりしていれば
いい話しです。

[14677: 匿名さん]

修繕積立金の大小と管理会社との関係は別問題です。
積立金が多いと悪用されるというのは、適正積立金の額とは
関係ありませんから。

[14678: 匿名さん]

>>14676 匿名さん
何回言ってもわからないみたいだけど、
理事会が常にしっかりしてるなら何の問題もないんだよ。
多くの管理組合は輪番制で騙しやすい年に管理会社は大規模修繕の提案をするんだ。あほ

[14679: 匿名さん]

>>14678さん
だから理事会と管理会社の関係と積立金が悪用されるというのは
別問題といっているのが分からないあほ。
理事会がしっかりしていようがいまいが適正積立金は確保しておくことが
大切だよ。
それに、管理会社性悪説ありきだからね。

[14680: 匿名さん]

８０歳のおばあさんを理事長にして大規模修繕やってたマンション見たことあるが、管理会社が説明してもすぐに忘れてしまい、書類のここにハンコおせー、とか言ってぜんぶメクラバンだったみたい

[14681: マンコミュファンさん]

>>14679 匿名さん
超低金利の現代では借入して後払いしたほうが得になることがどうしてもわからないあほ

[14682: マンコミュファンさん]

平置き駐車場が多いマンションは駐車場使用料を原資として修繕積立金が潤沢にあるので、10年に一回大規模修繕やってるところがある。プールされたお金で工事をやると住民のチェックが甘くなり過剰な工事につながりやすい。工事ごとに資金調達するほうが全体として合理的な仕様になるのだ。あほ

[14683: 匿名さん]

>>14681さん
昔からその考えは変わっていないようだね。
後払いしようが借りたものは返さなくてはならない。
こつこつ積立てていく方がいいのか、借り入れをして短期で
返済する方がいいのか、どちらがいいのかね。
工事費総額が変わらないとしたら、組合員が支払う積立金の額も
変らないと思うけどね。
あほの考えでは、積立金にしておくと管理会社に無駄な工事を
されると心配しているんだろうが。
プールされていると過剰な工事になりやすいといっているが、それは
しっかりした長期修繕計画書がないからなんだけどね。
それに、工事をするときは、共通仕様書で同じ条件で相見積もりを
取るということも分かっていないのかな。
勿論、小規模マンションであれば、設計監理方式は取れないので、
業者に丸投げの随意契約という責任施工方式を取らざるをえないんだろうが。

[14684: 匿名さん]

>>14681さん
自分のマンションのことを前提に書き込むのではなく、設計監理方式
のメリット・デメリットは何かをまず勉強してみることですね。

[14685: eマンションさん]

>>14684 匿名さん
設計監理方式は談合の温床となる古い方式だと知らないあほ
近年は責任施工方式が主流である。

[14686: 名無しさん]

>>14683 匿名さん
積み立て金制度は金利が高かったバブル期までの古い制度だと知らないあほ。
昔は戸建ても積み立て金で建てていたが殖産住宅はビジネスモデル崩壊で倒産した。

[14687: 匿名さん]

↓は、どう解釈しますか。マンション管理業協会会員社受託の１組合あたりの平均戸数は、約６２戸だが、それでも設計・監理方式の割合が高い。ランキング操作のように、設計・監理方式に誘導しているのでしょうか。

令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査
https://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

①管理組合からの発注方法
・大規模修繕工事の管理組合からの発注方法としては、「設計・監理方式」の割合が最も高く、次いで「責任施工方式」となっている。

②管理組合からの発注方法とマンション規模の関係

・管理組合からの発注方法とマンション規模の関係を見ると、戸数が少ないほど、「責任施工方式」の割合が高くなる傾向にある。

調査対象
アンケート回答時点から直近３年間に受注したマンション大規模修繕工事の設計コンサルタント業務や施工の受注実績を有する企業

実施期間
令和３年７月～１０月

調査範囲
（一社）マンション計画修繕施工協会（MKS）会員社：159社
（一社）マンション管理業協会会員社：357社
その他設計コンサルタント業務を行う企業：298社

[14688: 通りがかりさん]

>>14687 匿名さん
東急コミュニティとか工事部門を持たない管理会社は管理会社自ら設計監理をやるからね。
日本ハウズイングとかは工事部門があるので責任施工方式なんだけど、専門業者に丸投げするから実質的には設計監理しかやらなくて、これもまた管理会社方式と呼ぶべきもの。
実質的に管理会社方式と呼んだほうがいいかも。

[14689: 通りがかりさん]

だから設計監理方式と責任施工方式の比較はあまり意味がない。
管理会社に関与させる場合を管理会社方式、関与させない場合を管理組合方式と呼ぶべきであろう。

[14690: 坪単価比較中さん]

>>14674 匿名さん
例えば築古の１戸建てを建物付きでの売却よりも取り壊して
更地にした方が高くで売れるよ。
マンションは取り壊しや建て替えで組合員の同意がややこし
いから仕方なしに大規模修繕等をして資産価値が上がったよ
うな錯覚であるぞ。
大体１戸建ては一回目の修繕はするかもしれないが２回目の
修繕はしないのが通例であるぞ。
修繕回数を重ねたマンションを見ればいい。
厚化粧が見えて汚いくらいだよ。
人体に例えると内臓（設備等）はボロボロだよ。

[14691: 匿名さん]

>>14684さん
そのくらいのレベルしかないんですか。
相見積も取らない丸投げ方式がいいというんですね。
設計監理方式が談合の温床になる古い方式だといっているが
同じ条件での相見積もりが取れる共通の仕様書を作成し、業者は
単価だけを記入するやり方なんですよ。
談合はどうやってやるんですか。
見積書は専門委員長宛にきますし、開封は専門委員の前で行いますよ。
だれが談合をするんですか。どうやって。教えてください。
同じ条件での相見積もりを取るのと、最初から１社に絞って相見積もり
も取らずやる丸投げの責任施工方式とはどちらが談合はないでしょうか。

[14692: マンコミュファンさん]

>>14691 匿名さん
コンサルタントが大相撲の板井みたいなかんじ。

[14693: 匿名さん]

>>14688さん
デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションは、管理会社に
工事を丸投げする責任施工方式を採用せざるをえないんでしょうね。
当然相見積もりは取らない、取れない。
設計コンサルタントの選定に関しては、公募等を行い、見積もり金額
を提出させ、３社程度に応募条件と見積金額で絞り込みます。
そしてその３社に対しては、プレゼンテーションを行い、専門委員の
質問等を行い評価点を付けます。
最終的には、見積額と評価点で最終業者を選定します。

施工会社に関しては、地域の売り上げベスト１０、スーパーゼネコン、
ＮＰＯ法人の賛助会員に対して、１０社程度絞り込み、その業者に現場説明会
に参加してもらいます。その目的はおなじ条件での見積もりが取れるように
するためです。
その時に、共通仕様書、劣化調書、図面、具体的な取組み内容の資料を
渡します。
施工会社も３社程度に絞り込みます。諸条件や見積金額で。
そして、その残った業者に対してプレゼンテーションを行います。
最終的には、具体的な取組み内容と見積金額、委員の評価点で決めます。
具体的な取組み内容と見積金額については、比較表を作成します。
責任施工方式と設計監理方式は大きく違うんです。
それから、管理会社と設計コンサルタントは施工会社の選定にはタッチしません。
全て選考に関しては、専門委員会で行います。

[14694: 匿名さん]

施工業者候補の選定時に、管理会社や設計コンサルタントに推薦とかは
一切要求しません。マンションの住民にも推薦は受け付けません。
全て専門委員会で候補業者を選定します。

[14695: 匿名さん]

小規模マンションやデベ系の管理会社に管理を委託している
マンションは、管理会社任せにしなければできないんでしょうね。
親会社に対して、委託契約で管理をしているマンションの工事が
取れませんでしたとの報告はできないでしょうから。
だから、丸投げの責任施工方式になるんです。
相見積を取らないので、高いのか安いのかもわかりません。
それこそ管理会社にもリベートがいくでしょうから。

[14696: 匿名さん]

管理会社が設計コンサルタントを派遣すること自体が
談合の元。どちらにしても、相見積は取らないんでしょう。
親会社に決まるんですから。

[14697: 口コミ知りたいさん]

>>14694 匿名さん
だからそういう理想的な管理組合はほとんどないんだよ。あほ

[14698: 検討板ユーザーさん]

>>14695 匿名さん
　　　　　↑こいつのマンションは大規模修繕で節約したと自慢しているが、管理人ひとりの人件費に毎月50マン支払っているあほ管理組合だよ。

[14699: 匿名さん]

>>14698さん
管理員人件費は、一人平均３０万円程度だよ。
時給１，９００円弱。
当然管理組合に支払う金額で、その中には福利厚生費や通勤手当等
も含まれている。教育費や管理会社の利益もはいっての金額ですよ。

[14700: 評判気になるさん]

>>14695 匿名さん

そもそもゼネコンに頼むと大規模修繕専門業者に丸投げする。
その場合、15パーセント程度ビンハネして丸投げするが、
元請の責任があるから設計監理と同じ仕事をするんですよ。
設計監理方式でゼネコンに発注すると屋上屋を架すことになり
設計監理方式なら中小の大規模修繕専門業者に発注すべきで、専門委員会とやらはそんな見識あるのかな？


上(おくじょう)屋(おく)を架(か)す の解説
屋根の上にさらに屋根を架ける。むだなことをするたとえ。屋下に屋を架す

[14701: 口コミ知りたいさん]

>>14699 匿名さん
デベ系管理会社なら55マンが普通だ。
デベ系管理会社のフロントは年収800万で
それくらいとらないと成り立たない。あほ
独立系管理会社ならその半分だ。

[14702: 匿名さん]

>>14697さん
それができないから、管理会社に丸投げで相見積もりも取らない
責任施工方式でいいんですか。
やる気があればできるんですが、やらないだけでしょう。
管理会社にはお金を払って管理を委託しているんです。気にくわなければ
リプレイスしてもいいんですよ。
管理組合は管理会社にとってはお客様です。
お金を払っているのに、なんで管理会社に気を使いペコペコしなければ
ならないんですか。
管理会社にはやるべきことはやってもらう。しかし、あくまで管理組合に
とってプラスになることを考えてもらう。
理想的という言葉で濁されてもねえ。
それができないので、丸投げで工事内容や時期は管理会社任せにせざるを
えないですか。暴利を貪られても何もいえない、管理会社様ですから。

[14703: 口コミ知りたいさん]

最近は値切ると契約切られるよ。一昨年住友不動産建物サービスが不採算管理組合の契約を大量に切った。

[14704: 匿名さん]

>>14701 口コミ知りたいさん
管理人とフロントの違いわかる？相手を侮辱するなら最低限の知識身につけよ？

[14705: 評判気になるさん]

>>14702 匿名さん
なんで相見積もりとらないの？あほか？

[14706: マンコミュファンさん]

>>14704 匿名さん
管理人に払う給料と管理組合からもらう管理人の契約単価の差額がフロントの給料の原資だ。あほ

[14707: 匿名さん]

>>14700さん
ゼネコンに頼むと大規模専門業者に丸投げする？
大規模修繕工事をするときは、施工会社の現場代理人の常駐者を
つけなければならないことになっています。
そして、その現場代理人は一級施工管理技士と管理技術者の有資格者
でなければならないんですよ。
下請けの業者に丸投げすることはできないように法律で決められて
いますよ。

[14708: 匿名さん]

>>14703さん
採算のあわない小規模マンションの場合はそういうこともありえます。
しかし、誠実な管理会社もあるでしょう。

[14709: 検討板ユーザーさん]

>>14702 匿名さん
どうしてできないかは再三言ってるが、日本の大半の管理組合が人材不足だからだろう。
管理組合の平均戸数は60戸程度だ。大規模マンションの事例を貼り付けて何の意味があるのか？あほ

[14710: 匿名さん]

>>14706さん
何とぼけた書き込みしてるの。
まったくあほだね。

[14711: 口コミ知りたいさん]

>>14708 匿名さん
どこが誠実か書いてみろ！安い金でよく働く管理会社はどこだ？知らないくせに知ったかぶりするな、あほ

[14712: 評判気になるさん]

>>14707 匿名さん
それはあなたのかんちがい。常駐なんかしていない。あほ

[14713: 匿名さん]

>>14706 マンコミュファンさん
かしこいね。
もっと勉強してか発言しな

[14714: eマンションさん]

>>14710 匿名さん
↑世間しらずのあほ。長谷工の管理人は契約では55マンだ。
本人にかかる経費は社会保険込み25万
30万の荒利は年収800万のフロントの給料になる

[14715: 匿名さん]

>>14709さん
人材不足だから、管理会社や施工会社に相見積もりも取らない丸投げ
でもしょうがないと思っているんだ。
人材不足だから不要な修繕個所だろうが、暴利を貪られようが仕方ない
という考えなんでしょうね。
そんなことは自慢にもなんにもならない。
６０戸のマンションならやる気のある者もいるでしょう。
高学歴の方もおられるでしょう。企業の役職についておられる方も
おられるでしょう。
そういった方々の知識を知恵に変えて取り組んでもらえば、マンションの
管理、特に大規模修繕工事位はちょっと勉強すればすぐできますよ。
人材不足ではなく、やる気の問題ですよ。

[14716: 匿名さん]

やり方が分からないだけですよ。
その分からないものをひとつずつ解決していけばいいんですよ。
分からなければここで質問をすればいい。

[14717: マンション掲示板さん]

>>14715 匿名さん
　　↑限界マンションの本よんでねw失笑だね

[14718: 匿名さん]

>>14712さん
現場事務所がマンションの敷地内に設置できればいいのですが
その敷地がなければどこか近くに借りている筈です。
そこに現場代理人が常駐していますし、作業員の休憩場所等も
設置してある筈です。
工事代が4,000万円以上の場合は有資格者の常駐が建築基準法で
きめられています。

[14719: 通りがかりさん]

>>14716 匿名さん
　　　　　↑お花畑とはこいつのこと。やる気があるなら自治体主催の相談会にボランティアでマンション管理士として参加しろ。あほ

[14720: 匿名さん]

>>14717さん
限界マンションの本はとうの昔に読んでますよ。

[14721: マンション掲示板さん]

>>14718 匿名さん
現場代理人は元請でなくてもいいよ。

[14722: マンコミュファンさん]

>>14720 匿名さん
　　　　　↑ここのスレ見たら解決すると言ってる妄想のあほ

[14723: マンコミュファンさん]

現場代理人は下請けでも派遣でもいいですw

[14724: 匿名さん]

>>14719さん
マンション管理つまり理事会と自治会は全くの別物。
マンションのことに自治会が関与するのは清掃とか植栽クラブとか
スポーツのクラブ、親子会や老人会ぐらいのもの。あとは祭りかな。
そういったクラブの費用とかには管理組合は一切協力金とかの負担はしない。

[14725: 匿名さん]

>>14723さん
現場代理人が下請けでいいというのであれば、元請会社つまり施工会社は
何をするんですか。
それは下請けに協力会社を使うだけのことでしょう。小間使いをするために。
現場代理人は、施工会社の代理人ですよ。当然有資格者でなければならない。

[14726: 匿名さん]

今日はここまで。
後は風呂に入ってニュースでもみながら寝るよ。
明日また会いましょう。

[14727: 匿名さん]

>>14724 匿名さん
>理事会と自治会は全くの別物。

そうです別物です
なんで自治会が出てくるの。
>14719さんは自治体といってるよ

[14728: 匿名さん]

>>14500 マンション掲示板さん 2022/08/19 12:13:24
>三回目の大規模修繕工事は基本的には必要ないんですよ。
>私案では一回目は15年目、二回目は35年目、3回目は55年目となるが、築60年で解体となることが望ましいので三回目はないです。

上記は元祖投稿者
定期借地権（最近増加しているようです）の場合は
私案では一回目は15年目、二回目は3３年目、3回目の大規模修繕工事は当然なし
大物設備の更新は二回目の大規模修繕工事までに終える。
解体更地に向けての積立金は必要。
二回目の工事完了後は賃貸とし契約終了は４９年６ケ月まで。
共用部分の修繕積立は最低必要と思われる費用だけ積み立てる。
専有部分の修繕は区分所有者の負担（雑排水管の更新も）

[14729: 匿名さん]

よって2回目の大規模修繕工事はマンションの命運をかけた工事である。
だだ、井桁を組んで外装を塗り替えるだけと考えている組合は命取りです。厚化粧の女性の予想衣ばかりに気を取られていたら命取りになるよ。

[14730: 匿名さん]

３回目の大規模修繕工事はやらないとかいっているけど、
建替えの承認が住民から取れるの。
築５０年を超えれば居住者も高齢化している。
建て替え費用の為に個人のお金を拠出してまで、又、約３年間アパート
を借りてよそに住んでまで建て替えには賛成しないよ。
定期借地権の心配をしないで区分所有者のことを考えないとね。

[14731: 匿名さん]

２回目の大規模修繕工事が大切だといっているが、ということは
２回目の工事はお金をかけてやるということですよね、
それから、大型設備の工事をいつやるかです。
エレベーターの交換、消防設備、高置水槽、外壁塗装面の剥離工事、
サッシ、玄関ドア、インターホン等
築２５年以降にやる大型設備特にサッシは４０年ぐらいの交換に
なると思いますが、それらは計算して早くやるんですかね。
どちらにしても建て替え工事はできないですよ。
特に、人材がいない小規模マンションで誰がリーダーシップを
取りやるんですか。解体後は建物もないんですよ。集会をする場所、
組合員の連絡の取り方等、仕事の片手間ではできませんよ。

[14732: 匿名さん]

>解体更地に向けての積立金は必要

こういう積立金を組合員が了承しますか。無茶をいっては
だめですよ。

[14733: 坪単価比較中さん]

>>14730 匿名さん
おれのマンションが築後５０年だと俺は１００歳を超えているよ。
どうしようかな。

[14734: 匿名さん]

定期借地権の建物は５０年で更地にして返すのが条件です。

元祖投稿者は築60年で解体となることが望ましいので三回目はないです。と言ってるの。
従って６０年で解体しない人はどうするかそれぞれ独自の役にたつ考えを投稿しましょう。

[14735: 匿名さん]

定期借地権のマンションってあるの。
あるのだったら法律通りやればいいでしょう。
元祖投稿者は５０年で更地に返すのが条件といっているが、
彼の考えは定期借地権のことはいっていなかったけどね。

[14736: 匿名さん]

築６０年で解体といっているでしょう。
定期借地権は５０年でしょう。

[14737: 匿名さん]

いくら建て替えの承認要件が軽くなったといっても難しいよ。
建替え承認決議から、取り壊し、建設までを含めると３年はかかる。
それに、建て替えに参加する者は2,000万円とか3,000万円の費用の
負担をしなければならない。
高齢化しているマンションでそれができるのかな。
やはり大規模修繕工事をやり続けなければならないでしょう。

[14738: やっほー]

>>14737 匿名さん
　　　　　↑死ぬまで終活を考えないあほ

[14739: やっほー]

まあ、政府が悪いんだけどね。ガイドラインで示さないと何世紀も大規模修繕し続けると考えるんだよ。原発でも同じだよね。

[14740: やっほー]

>>14725 匿名さん
＞＞現場代理人が下請けでいいというのであれば、元請会社つまり施工会社は
何をするんですか。

実質的に設計監理するのよ。日本ハウズイングの大規模修繕は日本ハウズイングが元請けで、大規模修繕専門業者に丸投げし、現場代理人は大規模修繕専門業者の社員がやる。日本ハウズイングの営繕部の一級建築士はたまに見に来るだけだね。
建設業法では顧客が同意すれば現場代理人は下請けでもいいんだよ。

[14741: やっほー]

日本ハウズイングって管理戸数1位だからね。こういう大手がそうしてるんだよ。
なので設計管理方式にして日本ハウズイングに工事を発注すると非常に無駄になる。

[14742: 匿名さん]

>>14740さん
顧客が同意しなかったらどうするの。
設計監理業務は、建築士の資格が必要でしょう。
代理人とはなんぞや。

[14743: やっほー]

長谷工が建てたマンションはだいたい長谷工に大規模修繕頼むけど１５％とって下請けに丸投げするらしいね。現場代理人を長谷工から出してるのかは知らないけど、長谷工から出しても現場代理人は派遣でもいいからね。大規模修繕を管理会社に頼むのはアフターサービスが確実に履行されると期待できる点が最大のメリットだろう。専門委員会とやらが管理会社以外に発注する場合、プレゼンに騙されるとか長期アフターサービスへの懸念からどうしても大手ゼネコンに発注することになるだろう。あほ

[14744: やっほー]

>>14742 匿名さん
設計監理は建築士ではなくて施工管理技士がやるんだよ。あほ。

[14745: 匿名さん]

日本ハウズイングってめちゃくちゃな会社だね。
管理会社が元請なの？
現場代理人とかの常駐者は下請け業者にまかせっきり。

[14746: やっほー]

あー、まちがい。設計監理はマンション管理士でもできます。訂正する。

[14747: やっほー]

>>14745 匿名さん
建設工事業者を兼ねる管理会社は多数あるよ。オタクの世間が狭いだけ。井の中の蛙と言ってるのはあまりにも浅学だからだ。あほ

[14748: 匿名さん]

>>14745 匿名さん
日本ハウズイングも大規模修繕頼むけど１５％とって下請けに丸投げするらしいね。

[14749: 匿名さん]

>>14743さん
アフターサービスというか点検業務は元請会社と契約を結ぶが
その点検が確実に履行されるから管理会社に依頼するとか訳の
分らんことをいっているが工事のことを全然知らないあほだよ。
建築士に同じ条件での共通仕様書を作成してもらい、同じ条件で
相見積を取ったことがないあほ。
プレゼンに騙されるとかいっているが、相見積もりは取らないんだろう。
大手ゼネコンではなく、マンションを建てた施工業者だろう。
デベ系の管理会社に工事を依頼するということが分っていないあほ。
それをあほといわずどあほというんだよ。

[14750: 匿名さん]

>>14748さん
管理会社に１級建築士が多数いることぐらいしってるよ。
そんな常識的なことをいうのはやっぱりあほだな。

>>14744さん
設計監理は建築士の資格がなければできないということをしらないあほ。
それから常駐者の現場代理人の資格は、施工管理技士と監理技術者の
有資格者じゃないといけないという基本的なこともしらないどあほ。
それからＨＮをころころ変えるなよ。
匿名さんでもいいんだよ。

[14751: 匿名さん]

現場代理人とは、経営者の代理として工事現場の責任者を務める立場を指します。 本来は経営者が工事現場の責任者を務めるのが望ましい反面、複数の工事現場を1人の経営者が担当するのは不可能です。 そのため、経営者が現場代理人を選任し、工事現場の責任を負うのが現場代理人の役割です

[14752: 匿名さん]

>>14750 匿名さん
>現場代理人の資格は、施工管理技士と監理技術者の有資格者じゃないといけない

法律上、このような制限はない。

[14753: 匿名さん]

4,000万円以下と6,000万円以上で１級と２級で分けている。

[14754: 匿名さん]

>>14753 匿名さん
> 4,000万円以下と6,000万円以上で１級と２級で分けている。

何がですか？

[14755: マンション掲示板さん]

>>14753 匿名さん
　　　　　↑マンションの大規模修繕は建設業法の大規模修繕じゃないよ。あほ

[14756: マンション掲示板さん]

マンションの大規模修繕は、単なる外壁塗装とかサッシ、玄関ドアなど金物交換、排水管交換など、同じタイミングで一気にやるから大規模修繕と呼んでいるだけで、個別作業は個人事業主でもできるようなもの。工程管理が重要で、必要といえるのは施工管理技師かな？
建築業法の主要構造物の過半の修繕とは全くべつものだ。あほ

[14757: 匿名さん]

>>14718 匿名さん
>工事代が4,000万円以上の場合は有資格者の常駐が建築基準法できめられています。

もうグダグダですね。

[14758: 検討板ユーザーさん]

>>14757 匿名さん
でしょー。こんなやつが専門委員会で大規模修繕の業者選定していたと自慢話してるんですよ。
マンションの大規模修繕の設計監理は最近はマンション管理士事務所でも請け負ってますからね。
設計事務所にいいようにやられたのは間違いないね。

[14759: 検討板ユーザーさん]

【問　45】　マンションの大規模修繕工事の請負及び工事監理に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。

１　マンションの全面的な排水管取替工事は、建築基準法で定める大規模の修繕に該当しない。

２　工事が設計図書のとおりに実施されているか否かを確認する工事監理に関しては、その工事費が１億円以上のものについては、一級建築士が当たることが義務付けられている。

３　コンクリートのひび割れ長さやタイルの浮き枚数については、事前に数量を確定することが難しいので、実費清算方式を採用することがあるが、この方式は、清算後の増額高が予測できないので避けた方がよい。

４　工事完成後のアフターケアを十分に行うため、請負業者が竣工図書を提出するとともに、施工後は有償で定期点検を行うのが通例である。

[14760: 検討板ユーザーさん]

正解は1

肢5は間違いだけど、アフターサービスは無償だから
管理会社以外に頼むとちゃんとやらなかった場合、
訴えたり大変だよね。
管理会社に大規模修繕を頼めばアフターサービスやらないと管理委託契約を切るぞ、と言えますからね。
管理会社への発注が悪いとは言えない。ぼったくりにならないように相見積もりはとるべきだけど。

[14761: 匿名さん]

大規模修繕工事は難しいね。
だから設計コンサルタントが必要。

[14762: マンション掲示板さん]

>>14761 匿名さん
　　　　　↑そんな法律はないよ。
大規模修繕の出来栄えなんてみたらわかるんですよ。
しかし、外壁塗装のペンキの品質が心配な場合は、日本ペイントとか関西ペイントに業者紹介を頼むといいでしょう。

[14763: 匿名さん]

現場代理人の扱いですが、これは建設会社の代表者のあくまで代理です。
代理人とは別に監理技術者又は主任技術者と言う技術者が工事の指導監督を行います。現場監督というやつですね。
監理技術者、主任技術者はもちろん有資格者なります。
ただ、一般的に現場代理人が監理技術者と主任技術者を兼務する事が多いです。この場合代理人は有資格者になります。

[14764: 匿名さん]

建設業法26条によると、建設現場において「監理技術者」もしくは「主任技術者」の配置が必要であると定められています。

監理技術者
建設工事の発注者から直接、請け負った工事を施工するために4,000万円（建築一式は6,000万円）以上の下請契約を締結する際には、特定建設業の許可とともに「監理技術者」の配置が必要である。

主任技術者
元請けや下請け、請負金額に関係なく、建設業の許可を受けたものが建設工事を行う場合は、現場に「主任技術者」の配置が必要である。

[14765: 匿名さん]

以上を考察すると、現場代理人が監理技術者を兼務することは可
ということになります。
法的には、やはりつけないとだめみたいですよ。

[14766: 匿名さん]

――コンサルには資格等は必要ないんですか。

　設計・監理業務には、資格が要らないんですよ。変な話、アルバイトが管理しててもいい。その辺も問題がある。施工する人間にだけ、資格ばっかり言うんですよ。

https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

[14767: 匿名さん]

>>14765 匿名さん
>法的には、やはりつけないとだめみたいですよ。

「法的に、『何を』つけないとだめ」なのでしょうか？

[14768: 匿名さん]

建設業法26条によると、建設現場において「監理技術者」もしくは「主任技術者」の配置が必要であると定められています。

監理技術者
建設工事の発注者から直接、請け負った工事を施工するために4,000万円（建築一式は6,000万円）以上の下請契約を締結する際には、特定建設業の許可とともに「監理技術者」の配置が必要である。

主任技術者
元請けや下請け、請負金額に関係なく、建設業の許可を受けたものが建設工事を行う場合は、現場に「主任技術者」の配置が必要である。

[14769: 匿名さん]

（主任技術者及び監理技術者の設置等）
第二十六条　建設業者は、その請け負つた建設工事を施工するときは、当該建設工事に関し第七条第二号イ、ロ又はハに該当する者で当該工事現場における建設工事の施工の技術上の管理をつかさどるもの（以下「主任技術者」という。）を置かなければならない。
２　発注者から直接建設工事を請け負つた特定建設業者は、当該建設工事を施工するために締結した下請契約の請負代金の額（当該下請契約が二以上あるときは、それらの請負代金の額の総額）が第三条第一項第二号の政令で定める金額以上になる場合においては、前項の規定にかかわらず、当該建設工事に関し第十五条第二号イ、ロ又はハに該当する者（当該建設工事に係る建設業が指定建設業である場合にあつては、同号イに該当する者又は同号ハの規定により国土交通大臣が同号イに掲げる者と同等以上の能力を有するものと認定した者）で当該工事現場における建設工事の施工の技術上の管理をつかさどるもの（以下「監理技術者」という。）を置かなければならない。

[14770: 匿名さん]

監理技術者を設置しなければならないのは、元請として工事を受注し、下請契約の総額が4,000万円以上（建築一式工事の場合は6,000万円以上）となる工事の場合です。さらに、建設業法では元請、下請問わず、請負金額が3,500万円以上(建築一式の場合は7,000万円以上)の場合、配置する技術者は「専任」でなければなりません。

[14771: 匿名さん]

法律上、現場代理人の配置義務はないということですね。

[14772: 匿名さん]

約6000億円の市場規模と言われ、新規参入業者が相次ぐマンションの大規模改修事業。活況の裏で、ルールが明確化されていない同業界は、表面化していない様々な問題点を抱えている。マンション大規模改修の先駆者サカクラ（神奈川県横浜市）の社長であり、マンション計画修繕施工協会の会長を務める坂倉徹氏に業界の課題について聞いた。（聞き手・本紙社長・加覧光次郎）

[14773: 匿名さん]

これから残りの人生を賭けて整理しなければいけないと思っているんだけども、建設業法違反の管理会社っていうのも随分あるんですよ。大規模改修を受注はしているけど、技術者がいないというケースがある。本来は請け負い金額6000万円以上の工事では1級施工管理技士（監理技術者）が現場に常駐するという決まりがあるんです。

　大手の管理会社ってのは、ルールを守っていて、自分のところでは工事を請けない。要するに、業者の監理に特化して、工事は我々のような専門の会社に発注するんです。ところが、小さい管理会社の中には、有資格者がいないにもかかわらず、自分のところで工事も取るところがある。そして、仕事を専門業者に丸投げしちゃう。自分のところの人間が現場に常駐して監理することもない。

　実は、建設業法には、発注者（管理組合）が認めれば丸投げでもいい場合もあります。

[14774: 匿名さん]

ええ。管理組合が認めれば、丸投げしてもいいっていうんだけど、そんなの認める管理組合なんか、ほとんどないですよ、普通は。

――まあ、知らないか、伝えてないから、そんなものかなって思っているんでしょうね。

　そういうことなんです。騙してるようなもんなんですよ、ある意味ね。それじゃあ口銭を取ってるのと一緒じゃないですか。

――その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っているわけですね。

　業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

――それは、工事会社が管理組合と契約しているにも

[14775: 匿名さん]

発注者が有資格者はつけなくてもいいといえばつけなくてもいい
といわれていますが、発注者がそんなこという訳ないでしょう。
又、仕事をしていく中で資格がなくて続けられるはずもありませんしね。

[14776: 匿名さん]

１４７６６の貼り付けを読めば分かりますよ。

[14777: マンション掲示板さん]

>>14775 さん

>>14775 匿名さん
>発注者が有資格者はつけなくてもいいといえばつけなくてもいいといわれていますが、
法律上、配置義務のある主任技術者や監理技術者は、「発注者が有資格者はつけなくてもいい」と言っても、配置しなければなりません。

[14778: 匿名さん]

所謂なんでもあり、法律無視でも発注者がそれでいいといえば
できるということでしょう。
そんな業者と取引をする方がおかしいと思いますが。

[14779: 匿名さん]

現場代理人は、工事の請負人（通常、工事の受注業者の取締役や個人事業主の事を指す）に代わって、工事現場に駐在し、工事の運営や取締まり、また契約に基づく一切の権限を行使する事ができる人物の事です。

「工事の受注業者に代わって」とありますが、受注業者以外の人間がつとめるケースはほとんどなく、多くの場合が、その工事の受注業者の従業員がつとめます。現場において大きな権限を持っており、現場を統括する役目を担うだけでなく、発注者との交渉や連絡業務にもあたります。

[14780: 匿名さん]

公共工事では契約上配置義務がある為、現場代理人は法律で配置が義務付けられていると勘違いされやすいですが、現場代理には法律上の配置義務はありません。

その点が、建設業法にその配置が義務付けられている主任技術者や監理技術者との最大の違いです。

ただし、民間の建設工事でも、特に大規模な工事においては、請負契約書の中で、公共工事同様に現場代理人の配置が規定がされるケースがあります。その場合は、例え配置しなかったとしても、法律上は問題ありませんが、契約違反という別の法的問題が発生する可能性は大いにありますので注意しましょう。

[14781: 匿名さん]

>>14778 匿名さん

基本的なことが理解できていないのですね。

[14782: 匿名さん]

よくご質問を受けるのが現場代理人と現場監督の違いです。「現場監督」は建設業法の中で出てくる名称ではなく、業界で一般的によく使われる言葉として、施工管理や安全管理を任されるポジションの人達の事を指します。

法律上定義が決められている言葉ではない為、主任技術者や監理技術者の事を現場監督と呼ぶケースや、現場代理人の事を現場監督と呼ぶケースもあります。現場代理人と現場監督がどちらもいる現場の場合は、現場監督は主任技術者や監理技術者を指している事が考えられます。

[14783: 匿名さん]

現場代理人、１級施工管理技士、主任技術者をつけなければならないか
どうかについては、いろいろ貼り付けてあるものを読めば理解できたん
じゃないかと思います。

[14784: 匿名さん]

>>14783 匿名さん

理解できていなかったのは、スレ主だけでした。

[14785: 匿名さん]

>>14784さん
いろいろ貼り付けたのはスレ主ですよ。
皆さん理解されていなかったようですので。

[14786: 匿名さん]

>>14750 匿名さん

↑　この投稿者はスレ主です。

[14787: 名無しさん]

>>14750 さん

↑　この投稿者はスレ主です。

[14788: 匿名さん]

施工会社から見積書を取るばあい、直接工事費と共通費という項目で
だされると思いますが、その中で、共通費には、共通仮設費、現場管理費、
一般管理費として見積金額に入っていると思います。
この中の共通仮設費ですが、これは現場事務所、仮設トイレ、資材倉庫等の
経費にあたるのですが、これについて疑問点があります。
管理組合に請求されますが、これは各下請け業者にも負担金が求められます。
ということは、施工会社は二重取りになるんではないでしょうか。
勿論、そういう施設を提供できるマンションと敷地に余裕のないマンション
があります。
現場事務所がなければ、常駐者の居場所もありません。また、作業員の休憩や
食事場所、トイレもありません。
また、施工会社主催で行われる定例会議や工程説明会の会場も集会室をもたない
マンションではやるところがありません。
敷地にそういう余裕のあるところについては、共通仮設費が含まれた見積書が
提出されたら、チェックする必要があります。

[14789: 評判気になるさん]

>>14786 匿名さん
スレ主って、マン管士詐称のシマクンなの？

[14790: 匿名さん]

>>14789 評判気になるさん

スレ主は、「シマクン」ではありません。
「宮爺さん」です。

[14791: 匿名さん]

>>14787さん
Q：設計監理とは？
設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を有する者のみが業とする事が出来ます。
●設計
馴染みのある言葉ですので、特に説明の必要はないと思われますが、図面を描くのみが設計の仕事ではありません。 図面はあくまでも成果品の一つであり、そこに描き込む事を『考える』のが設計の主な作業です。
・建築主の要望を実現するプランとデザイン
・予算内の材料選定
・法的な規制への対応
これらに応える得る寸法やカタチを考えて図面化する事が【設計】です。
●監理
一般的にあまり知られていない単語ですが、設計と監理は一体の関係にあります。
如何に立派な設計図を作成しても、設計者の考えた通りに工事現場で造らなければ「絵に描いた餅」です。
・設計図通りの施工が進んでいるかチェック
・図面だけでは伝わらない内容の伝達
・建築主の代理となって、工事現場との打合せや指示
・建築主への報告

[14792: 匿名さん]

設計監理や現場代理人等のことについては大体理解できた
んじゃないかと思います。
下記のことを検討してもらえませんか。

施工会社から見積書を取るばあい、直接工事費と共通費という項目で
だされると思いますが、その中で、共通費には、共通仮設費、現場管理費、
一般管理費として見積金額に入っていると思います。
この中の共通仮設費ですが、これは現場事務所、仮設トイレ、資材倉庫等の
経費にあたるのですが、これについて疑問点があります。
管理組合に請求されますが、これは各下請け業者にも負担金が求められます。
ということは、施工会社は二重取りになるんではないでしょうか。
勿論、そういう施設を提供できるマンションと敷地に余裕のないマンション
があります。
現場事務所がなければ、常駐者の居場所もありません。また、作業員の休憩や
食事場所、トイレもありません。
また、施工会社主催で行われる定例会議や工程説明会の会場も集会室をもたない
マンションではやるところがありません。
敷地にそういう余裕のあるところについては、共通仮設費が含まれた見積書が
提出されたら、チェックする必要があります。

[14793: 匿名さん]

以前の書き込みで現場事務所は設置しないといっていた
方もおられましたね。
その後消息は分かりませんが。

[14794: マンション掲示板さん]

> マンション大規模改修の先駆者サカクラ（神奈川県横浜市）の社長であり、マンション計画修繕施工協会の会長を務める坂倉徹氏に業界の課題について聞いた。（聞き手・本紙社長・加覧光次郎）

↑この社長の言う通り。管理会社が大規模修繕を受注して専門業者に丸投げって、どうして管理組合げ認めるかですが、管理戸数一位の日本ハウズイングの場合は予算取りを総会決議させて、業者選定は理事会一任とさせるんですよ。そのあと理事会を丸め込んで日本ハウズイングに発注させます。最後に一応、再委託できると言う文言の説明をすると思うけど、うちが元請として設計監理しますから、って言うんでしょうね。私は工事してるのが聞いたこともない会社でびっくりしましたw調べてみたら発注者が同意したら丸投げオッケーって法律でまたびっくりした

[14795: 通りがかりさん]

>>14793 匿名さん

現場代理人の常駐しなくていいと書いたのは私だけどね。公共工事では義務があるがマンションの大規模修繕では常駐なんかしなくていいですよ。現場事務所がいらないわけがない。トイレとか着替え、事務作業はとうすんだよ。あほ

[14796: 匿名さん]

>>14793 匿名さん

>以前の書き込みで現場事務所は設置しないといっていた方もおられましたね。

宮爺さん
レス番号を教えてください。

[14797: 匿名さん]

発注者がオーケーというより、理事とかの無知以外の何ものでもありません。
それに付け込んで管理会社はつけこんでくるんでしょうね。
管理会社と管理組合は共存共栄というか、マンションの手助けをするのが
管理会社でなければならないのですが。

[14798: 匿名さん]

現場代理人は、工事の請負人（通常、工事の受注業者の取締役や個人事業主の事を指す）に代わって、工事現場に駐在し、工事の運営や取締まり、また契約に基づく一切の権限を行使する事ができる人物の事です。

「工事の受注業者に代わって」とありますが、受注業者以外の人間がつとめるケースはほとんどなく、多くの場合が、その工事の受注業者の従業員がつとめます。現場において大きな権限を持っており、現場を統括する役目を担うだけでなく、発注者との交渉や連絡業務にもあたります。

[14799: 匿名さん]

公共工事では契約上配置義務がある為、現場代理人は法律で配置が義務付けられていると勘違いされやすいですが、現場代理には法律上の配置義務はありません。

その点が、建設業法にその配置が義務付けられている主任技術者や監理技術者との最大の違いです。

ただし、民間の建設工事でも、特に大規模な工事においては、請負契約書の中で、公共工事同様に現場代理人の配置が規定がされるケースがあります。その場合は、例え配置しなかったとしても、法律上は問題ありませんが、契約違反という別の法的問題が発生する可能性は大いにありますので注意しましょう。

[14800: 匿名さん]

14712 評判気になるさん 1日前
削除依頼
>>14707 匿名さん
それはあなたのかんちがい。常駐なんかしていない。あほ