「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14551: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、
床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられます。

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

[14552: 坪単価比較中さん]

排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。

[14553: 匿名さん]

排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。

[14554: 匿名さん]

給排水管については最近は技術や材質の向上で各マンションの
システムが異なるので一概には説明できない。
相談をしたいなら各マンションの材質等の説明を先になさって
ください。

[14555: 匿名さん]

現在の配管は殆どが鋼管は使われず塩ビ管になっていると
思います。
築年数の古いマンションは鋼管が使用されており、おまけに
階下の天井部分に設置されていますので、住民はその管理は
できないので共用部分となっているんですよね。
ただ、塩ビ管は錆びませんが、地震や経年劣化により継手部分に
緩みが生じる場合があります。また、給湯管は銅管を使用している
でしょうし、熱湯が通るため傷みやすいと思います。

[14556: 匿名さん]

>>14551さん
いつも同じ貼り付けをしていますが、何かあなたの考えの書き込み
はしないんですか。
通常は専有部分ですから各区分所有者が管理しなければならないのですが、
それを管理組合としてやることを規約に盛り込むことはできますよ。
実際全国のマンションで実施されていますし、裁判例もありましたが、
現在は判例がありますので裁判もおこなわれません。
専有部分の配管を管理組合としてやるには何の問題もないんですよ。

[14557: 匿名さん]

区分所有法第37条の2の解釈適用に関する情報提供です。

役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはなりません。特に、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっているといえます。
そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会でその取引について重要な事実（当事者、取引内容や効果、金額など）を開示し、承認を受けなければならないことを定めたのです。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしています。

[14558: 匿名さん]

自分の考えを投稿すると管理業協会からの手当てが出ないし東急コミュ二ティーの元社員のであるらしいので色々事情があるのでしょう。標準管理規約等に準拠した投稿であれば問題を指摘されても言い逃れが出来るからでしょう。

[14559: 匿名さん]

>>14557 は、書き振り（間違いを含めて）から、お馴染みの「デベにお勤めさん」の投稿でしょう。

[14560: デベにお勤めさん]

再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
（中略）
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、大規模修繕工事に際して自分が経営している３流のコンサル事務所に発注するような利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

[14561: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[14562: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[14563: 匿名さん]

医療費の税の還元方法

　サラリーマンの方でも、確定申告が受けられます。勿論、自営業の方等どなたでも該
当します。今からでも遅くはありません。医療にかかった領収証は保管しておきましょう。
　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円
を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

トマトを完熟トマト風にする方法

　まず市販されている普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

[14564: 匿名さん]

生活の知恵をマンションの広報の中で入れると主婦の方には
関心をもって読まれますよ。

[14565: 匿名さん]

>>14558 匿名さん

標準管理規約等に準拠した投稿で何が悪い？
言い逃れには該当しない。
このNOは不適切な投稿と思う

[14566: 匿名さん]

スレ主です。
私は単なるマンションの住民ですよ。
管理会社勤務経験とか、管理会社に依頼されているとかは
全くないですよ。
何故そんなことをいわれるのかも分からないですね。

[14567: 匿名さん]

責任施工方式は、調査から工事までの全てを１つの業者に任せて行う方式です。
　メリット
　　　コンサルタント費用が不要
　　　１社に工事を任せるので打合せや発注などの手続きが簡略化できる。
　デメリット
　　　第三者介入という抑止力がないため、手抜き工事のリスクが高まる。
　　　同じ会社の者が工事をしチェックをすることになる。
　　　施工会社が工事範囲、仕様等を検討して見積書、提案書を提案するが組合員
　　にその判断能力・知識がなければ施工会社に丸投げとなるし工事費が高い安い
　　のかが分からない。１社に限定するので同じ条件での相見積もりが取れない。
　　　相見積が取れないというか、仕様書が作成できない。
　　　提案された工事費や修繕個所が適正化どうかが分からない。
　※要は信頼のできる施工会社をいかにして選定するかにかかっている。
　　デベ系の管理会社からの推薦であれば、親会社に工事が発注される。

[14568: 匿名さん]

>>14566 匿名さん
＞スレ主です
https://www.meguminity.com/

[14569: 匿名さん]

>>14568さん
貼り付けてあるのはなんですか？

[14570: 匿名さん]

私が情報の提供をやっている内容を良く読めば、マンションの管理に
ついての書き込みだというのがすぐわかる筈ですがね。
殆どの方は、スレ主が管理会社の社員だったり、マン管士として営業
活動をしているとは思っておられませんよ。
そんなことも見抜けないんですかね。

[14571: 匿名さん]

>>14556 匿名さん
>裁判例もありましたが、

何に対しての裁判例ですか。判決文を張り付けて下さい。

[14572: 匿名さん]

プロならば的を射た回答をしようね( ´艸｀)。
流鏑馬のごとく。的は一つだよ。

[14573: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[14574: 匿名さん]

>>14573 匿名さん
>理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

理事会の承認を得て　理事候補　を辞任することができる。
①７５歳以上の高齢者

[14575: 匿名さん]

理事役員は組合員との委任関係だから受けたくなければ断れる。
民法の基本です。

[14576: 匿名さん]

うちのマンションの規約では、輪番制の理事が回ってきたとき
やりたくない者は理事会協力金を払えば辞退することができる
なっているよ。年間２万円ぐらいだったかな。
それが惜しいのでそれを支払う組合員はかなり少ないね。

[14577: 匿名さん]

月１回の理事会に出席するだけで、他にはなんにもしなくて
いいので１年間出席するだけを我慢すればいい。

[14578: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[14579: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

[14580: 匿名さん]

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[14581: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[14582: ご近所さん]

無報酬で理事をやってる奴がいるが、やはりロクに仕事をしない。
毎月１回１時間集会室で座ってるだけだ。カネを貰えないのだからしかたない。

[14583: 匿名さん]

アメリカはトイレっとペーパーが1個４００円位。
日本は60円位。これは何の意味かい。

[14584: 匿名さん]

世界は今核戦争前夜。でないことを祈りましょう。

[14585: 匿名さん]

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

[14586: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
但し、望まれる修繕積立金の額は、17,000円といわれています。

[14587: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[14588: 匿名さん]

>>14585 匿名さん
>　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅されていなければなりません。
>　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
>　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。

何もない？？？？？？？
洩れ、漏れ、手抜き

[14589: 匿名さん]

>>14582 ご近所さん
理事会の成立に貢献してる？？？？

[14590: 匿名さん]

>>14589
黙っていればまたここにくるのか。
お前はここにはくるなと言ってるだろう。
又、何か情報の提供をしなければならない。
お前のせいだよ。

[14591: 匿名さん]

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

[14592: 匿名さん]

＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

[14593: 匿名さん]

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[14594: 匿名さん]

次は総会の進め方について書き込みます。

[14595: 匿名さん]

シマクン、低レベルの君が低レベルなことを書いてもだれも参考にはならない。

[14596: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[14597: 匿名さん]

１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[14598: 匿名さん]

　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[14599: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達


　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です

[14600: 匿名さん]

総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。

[14601: 匿名さん]

>>14600 匿名さん
＞議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。
プライバシー侵害に当たる。

[14602: 匿名さん]

批判とかする者は、何のためにここのスレにきてるのかな。
それが生きがい？
余程会社とかに不満があるのか、エリート社員に対して鬱憤が
あるんだろうね。
やはり人生はバラ色でなくちゃね。

[14603: 匿名さん]

次は総会についての書き込みをします。

[14604: 匿名さん]

フランスとドイツは年末までに一般家庭の電気使用料が日本円に
換算して一ヶ月10万円になるらしいよ。
日本がもしそうなったらマンションの共用部分の電気使用料だ
けでも経済的ダメージが大きい。エネルギー不足である。
ここ六ヶ月で天然ガスのETFが6倍に跳ね上がっている。

[14605: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[14606: 匿名さん]

>>14601 匿名さん
>プライバシー侵害に当たる。

なぜプライバシー侵害に当たるの。？

[14607: 匿名さん]

>>14603 匿名さん
＞次は総会についての書き込みをします。

総会の投稿で埋め尽くすの？

[14608: 匿名さん]

１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案
　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、閉会後、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　
　　　　新役員は総会議事録で連絡する

　　７．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化された運営ルールの伝達


　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。


　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です

[14609: 匿名さん]

>>14606 匿名さん
合人社がそう言っている。

[14610: 匿名さん]

今は呑気を決めると気ではないよ。
管理組合としてインフレに備えると気であるぞ。
地政学上ロシアは北半球に位置して地球温暖化は歓迎する。
西側の弱点を突いたウクライナ侵攻である。
根負けするのは西か来たか。占ってみよう。
小生は早く原子力発電を再開してロシア依存から脱却するべきと思う。
困ったもんだよ、

[14611: 匿名さん]

次は総会の進め方について書き込みをします。

[14612: 匿名さん]

にせスレ主さん。
早くぼくの以前のレスをなりすましで貼りつけてね。
すぐひっかかる単純な奴だね。

[14613: 匿名さん]

>>14611 匿名さん
途切れることなく投稿するの？

目的から外れていないか？
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14614: 匿名さん]

>>14612 匿名さん

おまえさんもすぐひっかかる単純な奴だね。

[14615: 匿名さん]

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　１．総会の開催宣言…司会が行います。
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　
　　　　出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
　　　特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　 ６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質問、採決

　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質問、採決

　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案
　　　　　　
　　　　　　質問、採決
　　
　　第６号議案 　　　
　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　＊文書による運営ルールの伝達
　　　　　これが重要です

＞　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

この投稿は悪徳管理会社よりの投稿である
総会は株主総会のように議論し賛否を問う場である
そして議長は事案に対して不備、不具合等があると考えたときはこの事案は保留とし新理事会メンバーに検討してもらい臨時総会を開催し改めて賛否を問う決断をする

こういう決断が出来ない管理組合のマンションは短期間でスラム化するであろう。

[14616: 匿名さん]

>>14614さん
しかしね、なりすましでスレ主の書き込み分を張り付けるのは
だめだね。
自分で何か良い情報とかが提供できないのか。
マンション管理に役に立たない書き込みとか、批判とかがあったら
情報の提供をした方がみんなのためになるからね。

[14617: 匿名さん]

ここは人気があるからね。
みんなここにきたがっている。
自分でスレを立てても人気がなくすぐ終わってしまう。
ここはＰＡＲＴ２と合わせて25,000レス。

[14618: 匿名さん]

>>14615さん
総会はあくまで理事会案に対して賛否を問う場なんですよ。
但し、総会で理事会案に対して重大な不具合があった時は、議長判断で
その議案はペンデイングとして、再度理事会で検討し、臨時総会で再提案
するということにすればいい。
そんなことは当たり前のことでしょう。
例えば、値上げの数字が間違っていたとか、工事費の額が違っていたとか
の場合は、再検討しなければ、総会に直接出席しないで議決権行使書で賛否
をした者を無視することになりますからね。
総会に直接出席した者だけで議案の変更をして賛否を問うことはできないと
いうのは分ってますか。
要するに、最終的には、総会は議論する場ではなく理事会案に対して賛成か
反対かを問う場なんです。
ただ、漢字の間違いとかのミスは許されますがね。

[14619: 匿名さん]

総会が理事会が提案した議案を問う場でなかったら
なんのために総会を開催するんですか。

[14620: 匿名さん]

>>14618 匿名さん
>そんなことは当たり前のことでしょう。

あたりまえのことを記載してあるようですが、何が問題なの？

＞総会に直接出席した者だけで議案の変更をして賛否を問うことはできないと
いうのは分ってますか。

変更して賛否を問えとは記載されていないようですが？

何を青筋建てているのかな不思議

[14621: 匿名さん]

それに、総会の賛否は総会への出席者で決議されることになりますが、
その総会への出席者には、議決権行使書で出席した者と委任状で出席
した者が含まれます。委任状での出席者は総会に直接出席者がいます
ので問題はありませんが、議決権行使書での出席者の賛否は重要視
しなければならないでしょう。
私どものマンションでは、委任状ではなく、議決権行使書で区分所有者が
直接賛否をすることを薦めています。

[14622: 匿名さん]

>>14620さん
あなたはスレ主になりすまして僕の以前の書き込みを張り付けて
いる方ではないんですか。
匿名さん同士ですから誰の書き込みか分からないのでそういう表現
になることもあります。14620さんをなりすまし者とみたものですから。
違っていたらごめんなさい。

[14623: 匿名さん]

狸と狐の騙しあい　スレ主我が道を行く（おれに誤りはないがごとき？）

[14624: 匿名さん]

ここには、スレ荒らしや批判だけをする者、マンション管理と関係の
ない書き込みをするもの等が相当数います。
それに、スレ主をシマクンと勘違いをして管理会社等から報酬をもらつて
このスレを立ち上げ、管理会社に有利な情報を提供しているとかいろんな
者がここにはやってきます。
そういう輩を相手にするにはたまには、相手を刺激する書き込みをすることも
あります。

[14625: 匿名さん]

>>14621 匿名さん
＞私どものマンションでは、委任状ではなく、議決権行使書で区分所有者が直接賛否をすることを薦めています。
議決権行使書があるのだから、委任状は無意味に等しい。
議決権行使書で問題なのは、白票の選択肢がないことと、改竄の可能性があれば行使書そのものが無意味になる。
財務諸表を見て理解できる方は少ないと思う。
理解できない方に対して、白票と言う選択肢は必要だと思う。

[14626: 匿名さん]

>>14624 匿名さん
本当のことだから仕方ないと思う。

[14627: 匿名さん]

>>14617 匿名さん
本人が24時間365日このスレで頑張っているからね。
当たり前の話。

[14628: 匿名さん]

>>14625さん
議決権行使書があるのだから委任状は無意味に等しいは同感です。
やはり自分の意思で賛否をすべきです。
財務諸表が分からなければ賛否をしなくてもいいですが、他の項目は
賛否をすればいいでしょう。
どうしても、何も分からなければ委任状で他人に任せればいいのでは。
改竄とかは別問題ですよ。

[14629: 匿名さん]

>>14627さん
ここはそういうスレなんですよ。
スレ主ががんばっているから続いているんです。
それが不満なら自分でスレ立てをするか他スレで
やってみればいいんです。
それができなくて、ここに便乗参加しているんでしょう。

[14630: 匿名さん]

ここまで続けてきたスレ主特権ですよ。

[14631: 匿名さん]

好きにさせておけばいいんだよ( ´艸｀)
さ～とみてああ、またかと思うだけ。
これを読むとストレスがたまるだろうと思ってスレ違いを1投
吉本での修行が足りないので御免こうむりたい。

[14632: 匿名さん]

>>14628 匿名さん
>改竄とかは別問題ですよ。
管理会社にとっては魔法の杖だからね。
この杖が使えなくなれば管理会社の存続問題だからね。

[14633: 匿名さん]

>>14629 匿名さん
管理業協からお手当貰って頑張っているからね。
人間としては到底真似できない。

[14634: 匿名さん]

>>14630 匿名さん
ついでにわが社の営業活動でもすれば？
胡散臭い会社だけどしてあげようか？

[14635: アキレタさん]

マンション共用保険の火災保険の更改手続きは総会の決議が必要でしょうか？それとも理事会決議で足りるのでしょうか？区分所有法第18条、標準管理規約第24条等に照らし、ご意見をお聞かせください。

[14636: 匿名さん]

>>14635 アキレタさん
理事会で出席理事の過半数で決して総会に諮ればよい。
この一言で済む長々とは説明しない。普通決議事項である。

[14637: 匿名さん]

>>14635 アキレタさん
意味のない質問

[14638: 匿名さん]

>>14634 匿名さん
胡散臭いってどこの会社なの？

[14639: 匿名さん]

↓は、どう理解しますか？ 答弁は、明確な答えではないと思います。

○マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書
令和 2年 5月28日
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/a...

マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書

一　マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、マンション管理組合が、専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できる法令上の根拠はあるか、具体的に説明されたい。

二　一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。

三　ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四　個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員（現参議院副議長）が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。

　現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

五　ちなみに・・・（以下省略）

[14640: 匿名さん]

>>14638 匿名さん
お前の元の勤務先である管理会社だよ。
しらばっくれるのは辞めてください。

[14641: 匿名さん]

>>14635 アキレタさん

総会決議はいらないです。報告はいりますけど。

[14642: 匿名さん]

管理規約で、管理組合は、###できる、と書いてあるところは、理事長は、と読み替えて問題ない。
火災保険は理事長だけの判断で加入できますよ。

[14643: 匿名さん]

>>14640 匿名さん
残念！
皆さん知りたがっているのでお知らせします。
https://www.meguminity.com/

[14644: 匿名さん]

積立型の保険契約は、修繕積立金の運用という一面を持ち、総会決議が必要と考えられる。

（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

七 修繕積立金の保管及び運用方法

[14645: 匿名さん]

>>14642さん
火災保険が理事長だけの判断で加入できるとは
おそれいりやした。

[14646: 匿名さん]

>>14644 匿名さん
何を言ってるんだよ。
特別会計ではなく一般会計だろうが、あほ。

[14647: 匿名さん]

>>14643 匿名さん
何々、無料診断？
こわいな～。
タダより高いものないからね。
収支診断？
管理費は安いほどいいに決まってるだろ。
この程度の診断、タダでもしたくないな。
ごっそり、マンション情報持っていかれるもんな。

[14648: 匿名さん]

専有部分の配管を管理組合としてやるというと、それは専有部分
のことだから管理組合はできないという。
だったら、玄関ドアを交換する場合、鍵と錠部分は専有部分だから
その部分は各戸負担としますか。
区分所有法はまだ未熟だから、足りない部分がかなりあるんですよ。

[14649: 匿名さん]

>>14556 匿名さん
>裁判例もありましたが、

まだですか
何に対しての裁判例ですか。判決文を張り付けて下さい。
あなたの行為は　掛け逃げ　に相当しますよ（柔道でいえば反則）

[14650: 匿名さん]

>>14648 匿名さん
>玄関ドアを交換する場合、鍵と錠部分は専有部分だからその部分は各戸負担としますか。

玄関ドアーの交換は全戸一斉となるので修繕積立金から支払う
玄関ドア―の外側（共用廊下面、開放廊下）は共用、内側は専有、鍵単独の交換は専有、玄関型枠の建物に付属した鉄塗装部は共用　かな？自信はないが。