「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14541: 匿名さん]

>>14532 通りがかりさん
三本足はしっかりしているからね
そこは見習うべきだよね。
私は毎月１５キロの肉を食うように心がけている。
中足がくたばらないように心がけている。

[14542: 匿名さん]

>>14540 匿名さん
四面楚歌とは言っていないが。
紙面装荷と言っているが解らんのんかあほ( ´艸｀)

[14543: 匿名さん]

( ´艸｀)　＝　１０９爺

[14544: 坪単価比較中さん]

>>14543 匿名さん
お前か、管理業協会からお手当てをもらって同じことを繰り返し
投稿している元東急コミュニティーの元社員と称している人物だ
よね( ´艸｀)。スレを荒らさなければ許されると思うよ。
おとなしくしようね。

[14545: 匿名さん]

>>14544 坪単価比較中さん
シマクンで～す。

[14546: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[14547: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[14548: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

[14549: 坪単価比較中さん]

大規模修繕工事の専門委員をしたことがない者に
設計監理方式といっても理解できないかもね。

[14550: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

[14551: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、
床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられます。

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

[14552: 坪単価比較中さん]

排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。

[14553: 匿名さん]

排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。

[14554: 匿名さん]

給排水管については最近は技術や材質の向上で各マンションの
システムが異なるので一概には説明できない。
相談をしたいなら各マンションの材質等の説明を先になさって
ください。

[14555: 匿名さん]

現在の配管は殆どが鋼管は使われず塩ビ管になっていると
思います。
築年数の古いマンションは鋼管が使用されており、おまけに
階下の天井部分に設置されていますので、住民はその管理は
できないので共用部分となっているんですよね。
ただ、塩ビ管は錆びませんが、地震や経年劣化により継手部分に
緩みが生じる場合があります。また、給湯管は銅管を使用している
でしょうし、熱湯が通るため傷みやすいと思います。

[14556: 匿名さん]

>>14551さん
いつも同じ貼り付けをしていますが、何かあなたの考えの書き込み
はしないんですか。
通常は専有部分ですから各区分所有者が管理しなければならないのですが、
それを管理組合としてやることを規約に盛り込むことはできますよ。
実際全国のマンションで実施されていますし、裁判例もありましたが、
現在は判例がありますので裁判もおこなわれません。
専有部分の配管を管理組合としてやるには何の問題もないんですよ。

[14557: 匿名さん]

区分所有法第37条の2の解釈適用に関する情報提供です。

役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはなりません。特に、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっているといえます。
そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会でその取引について重要な事実（当事者、取引内容や効果、金額など）を開示し、承認を受けなければならないことを定めたのです。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしています。

[14558: 匿名さん]

自分の考えを投稿すると管理業協会からの手当てが出ないし東急コミュ二ティーの元社員のであるらしいので色々事情があるのでしょう。標準管理規約等に準拠した投稿であれば問題を指摘されても言い逃れが出来るからでしょう。

[14559: 匿名さん]

>>14557 は、書き振り（間違いを含めて）から、お馴染みの「デベにお勤めさん」の投稿でしょう。

[14560: デベにお勤めさん]

再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
（中略）
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、大規模修繕工事に際して自分が経営している３流のコンサル事務所に発注するような利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。