「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14521: 坪単価比較中さん]

>14519 匿名さん
お前は目蔵か。
俺ばかりとは一言の言っていない。
ゆとりのない住民はおのずから建て替えをしてもらいたくても
肝心なものは持ち合わせていないので反対せざるを得ないでし
ょう。
終の棲家にしようと全力投入でマンションなどを購入するもの
ではない。
退職後にまで返済残高をもっていては住まいの中で我慢我慢の
毎日で精神的にもくたばるよ。

[14522: 匿名さん]

>>14521さん
マンションだろうが戸建てだろうが、どこかの時点で終の棲家に
なるんじゃないかな。
それに戸建てだろうがマンションだろうが、借り入れはしているんじゃないのか。
何も借り入れをしているからといって、我慢我慢の生活をしている者
ばかりじゃないよ。
借り入れが少なければ余裕だしね。
手持ち金額を充当するより借りた方が得な場合もあるから。

[14523: 匿名さん]

お金に余裕のない者が多ければ承認決議は無理だよね。
どちらにしても建て替えは難しい。
だれかがその委員をやらなければならない。
建て壊し後は住民はばらばらだし、会議や集会を開くにも
労力が要る。

[14524: 匿名さん]

退職後には買い替えができるといいね。
もう大分古くなっているだろうから、最後ぐらいはゆとりを
もって優雅に暮らしたいね。

[14525: 匿名さん]

年取ったら老後は有料老人ホームにはいろうと思っている。
特に車を手放したり、足腰が弱くなったりしたら食事の準備等が
大変だからね。介護をしてもらうのも老人ホームがいい。

[14526: 坪単価比較中さん]

>>14525 匿名さん
老人ホームは嫌だね。
一人なら他人に迷惑だからしょうがないけどね。

[14527: 評判気になるさん]

>>14523 匿名さん
解体して解散する方法もあるんだよ。あほ

[14528: 坪単価比較中さん]

>>14527 評判気になるさん
解体も同意を得るのは難しい。

[14529: 匿名さん]

バリアフリー化されていないマンションの専有部分は在宅介護での風呂等
への介護が大変です。介護人が一人ですむのが二人必要である。
考えたことがあるかね。
私は室内のバリアフリー化の専有部分の変更の工事設計書を組合に提出し
たら風呂場と洗面所のバリアフリー化が拒否された。
これでは将来在宅介護で配偶者の負担が大きと見たので新築に買い換えた。

[14530: 匿名さん]

>>14519 匿名さん
安いマンションをゆとりがあれば買いませんよ。
低所得者向けのマンションほどトラブルは多いよ。
管理会社やマンション管理士等の絶好の獲物と心得るべし。

[14531: 検討板ユーザーさん]

>>14528 坪単価比較中さん
同意ではない。多数決とは切り捨てることだ。

[14532: 通りがかりさん]

>>14530 匿名さん
そのとおり。アフリカが発展しないのと同じ。
アフリカは知能指数が70程度でどうにもならないんだよ
それを言ってノーベル賞剥奪になった学者いますね

[14533: 匿名さん]

エレベーターの無いマンションもあるからね。
外付けマンションもあるからね。
新築時は終の棲家といって買った人もいるよね。
十分な説明などするわけはないしね。
お金がなければ住み続けるしかないでしょう。

[14534: 匿名さん]

戸建てには住みたくないしね。
住むならマンションが一番いい。

[14535: 匿名さん]

土地は親からもらったのがあるけど、そこに家を建てる
気は全くないしね。
マンションは便利でいい。

[14536: 匿名さん]

>>14531 検討板ユーザーさん
案件によったら全員の同意も必要な場合のあるからね。
それも含めて多数決の文言は避けた。
多数決で切り捨てられた組合員は惨めな場合もあるよね。
できるだけこれ等の不満を軽減させるように努めなければならない。

[14537: 匿名さん]

>>14536さん
たかがマンションの管理ごときで四角四面になり過ぎだよ。
リラックスリラックス、深呼吸をして書き込みをしよう。

[14538: 匿名さん]

ここは顔の見えない匿名掲示板だよ。
ＨＮも顔は見えない。

[14539: 匿名さん]

>>14537 匿名さん
お前こそ紙面装荷に見えるがね( ´艸｀)。
共用部分も専有部分も完全にバリアフリー化されていれば
マンションは安心して住みやすい。
老人ホームが嫌な方の在宅介護もしやすい。

[14540: 匿名さん]

紙面装荷　→　四面楚歌

[14541: 匿名さん]

>>14532 通りがかりさん
三本足はしっかりしているからね
そこは見習うべきだよね。
私は毎月１５キロの肉を食うように心がけている。
中足がくたばらないように心がけている。

[14542: 匿名さん]

>>14540 匿名さん
四面楚歌とは言っていないが。
紙面装荷と言っているが解らんのんかあほ( ´艸｀)

[14543: 匿名さん]

( ´艸｀)　＝　１０９爺

[14544: 坪単価比較中さん]

>>14543 匿名さん
お前か、管理業協会からお手当てをもらって同じことを繰り返し
投稿している元東急コミュニティーの元社員と称している人物だ
よね( ´艸｀)。スレを荒らさなければ許されると思うよ。
おとなしくしようね。

[14545: 匿名さん]

>>14544 坪単価比較中さん
シマクンで～す。

[14546: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[14547: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[14548: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

[14549: 坪単価比較中さん]

大規模修繕工事の専門委員をしたことがない者に
設計監理方式といっても理解できないかもね。

[14550: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

[14551: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、
床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられます。

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

[14552: 坪単価比較中さん]

排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。

[14553: 匿名さん]

排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。

[14554: 匿名さん]

給排水管については最近は技術や材質の向上で各マンションの
システムが異なるので一概には説明できない。
相談をしたいなら各マンションの材質等の説明を先になさって
ください。

[14555: 匿名さん]

現在の配管は殆どが鋼管は使われず塩ビ管になっていると
思います。
築年数の古いマンションは鋼管が使用されており、おまけに
階下の天井部分に設置されていますので、住民はその管理は
できないので共用部分となっているんですよね。
ただ、塩ビ管は錆びませんが、地震や経年劣化により継手部分に
緩みが生じる場合があります。また、給湯管は銅管を使用している
でしょうし、熱湯が通るため傷みやすいと思います。

[14556: 匿名さん]

>>14551さん
いつも同じ貼り付けをしていますが、何かあなたの考えの書き込み
はしないんですか。
通常は専有部分ですから各区分所有者が管理しなければならないのですが、
それを管理組合としてやることを規約に盛り込むことはできますよ。
実際全国のマンションで実施されていますし、裁判例もありましたが、
現在は判例がありますので裁判もおこなわれません。
専有部分の配管を管理組合としてやるには何の問題もないんですよ。

[14557: 匿名さん]

区分所有法第37条の2の解釈適用に関する情報提供です。

役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはなりません。特に、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっているといえます。
そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会でその取引について重要な事実（当事者、取引内容や効果、金額など）を開示し、承認を受けなければならないことを定めたのです。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしています。

[14558: 匿名さん]

自分の考えを投稿すると管理業協会からの手当てが出ないし東急コミュ二ティーの元社員のであるらしいので色々事情があるのでしょう。標準管理規約等に準拠した投稿であれば問題を指摘されても言い逃れが出来るからでしょう。

[14559: 匿名さん]

>>14557 は、書き振り（間違いを含めて）から、お馴染みの「デベにお勤めさん」の投稿でしょう。

[14560: デベにお勤めさん]

再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
（中略）
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、大規模修繕工事に際して自分が経営している３流のコンサル事務所に発注するような利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

[14561: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[14562: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[14563: 匿名さん]

医療費の税の還元方法

　サラリーマンの方でも、確定申告が受けられます。勿論、自営業の方等どなたでも該
当します。今からでも遅くはありません。医療にかかった領収証は保管しておきましょう。
　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円
を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

トマトを完熟トマト風にする方法

　まず市販されている普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

[14564: 匿名さん]

生活の知恵をマンションの広報の中で入れると主婦の方には
関心をもって読まれますよ。

[14565: 匿名さん]

>>14558 匿名さん

標準管理規約等に準拠した投稿で何が悪い？
言い逃れには該当しない。
このNOは不適切な投稿と思う

[14566: 匿名さん]

スレ主です。
私は単なるマンションの住民ですよ。
管理会社勤務経験とか、管理会社に依頼されているとかは
全くないですよ。
何故そんなことをいわれるのかも分からないですね。

[14567: 匿名さん]

責任施工方式は、調査から工事までの全てを１つの業者に任せて行う方式です。
　メリット
　　　コンサルタント費用が不要
　　　１社に工事を任せるので打合せや発注などの手続きが簡略化できる。
　デメリット
　　　第三者介入という抑止力がないため、手抜き工事のリスクが高まる。
　　　同じ会社の者が工事をしチェックをすることになる。
　　　施工会社が工事範囲、仕様等を検討して見積書、提案書を提案するが組合員
　　にその判断能力・知識がなければ施工会社に丸投げとなるし工事費が高い安い
　　のかが分からない。１社に限定するので同じ条件での相見積もりが取れない。
　　　相見積が取れないというか、仕様書が作成できない。
　　　提案された工事費や修繕個所が適正化どうかが分からない。
　※要は信頼のできる施工会社をいかにして選定するかにかかっている。
　　デベ系の管理会社からの推薦であれば、親会社に工事が発注される。

[14568: 匿名さん]

>>14566 匿名さん
＞スレ主です
https://www.meguminity.com/

[14569: 匿名さん]

>>14568さん
貼り付けてあるのはなんですか？

[14570: 匿名さん]

私が情報の提供をやっている内容を良く読めば、マンションの管理に
ついての書き込みだというのがすぐわかる筈ですがね。
殆どの方は、スレ主が管理会社の社員だったり、マン管士として営業
活動をしているとは思っておられませんよ。
そんなことも見抜けないんですかね。