「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14509: 口コミ知りたいさん]

1981年以前のマンションは現行法でも5分の4で更地にできます。建て替え以外の選択肢は現在でもある。
これが3分の2くらいに緩和されると古いマンションの解体、管理組合解散、更地化、マンションデベロッパーにより新規分譲マンション建設が進むでしょう。

[14510: 匿名さん]

極論しかいえないのか。
自分が全て正しいとおもっているんだろうな。

[14511: eマンションさん]

>>14510 匿名さん
団塊の世代がどんどん死んでいくから極論ではない。千里ニュータウンなんか誰が相続して住むんだ？あほ

[14512: 坪単価比較中さん]

資産価値は管理では決まらない。
管理で決まると言っているのは管理会社や
マンション管理士等が口をそろえて唱えている。
騙されないことだよね。
立地のいいところのマンションは建て替え時の
個人負担も安くなるし仕事がしやすい。
建て替え時期が来ると不動産屋が購入に動き出す。
管理ではなく立地である

[14513: 匿名さん]

マンションは空き家が出ても所有者はいる。
そして管理費や修繕積立金は積立てられている。
千里ニュータウンは建て替えても住む者はいないのかい。
ただで誰かにくれてやっても誰もいらないというんだろうね。

[14514: 匿名さん]

立地のよいところのマンションは買い手はいくらでもいる。
しかし、売却してもいくところがなくては意味がない。

[14515: 匿名さん]

>>14509さん
３分の２になれば解体とかができると思っているあほがいる。
建替えをするには資金がいる。
老人に例えば1,000万円とか2,000万円だせといっても無理。
それに引っ越しとかアパートを借りて暫くそこで生活しろと
いっても、老い先短い者には馬耳東風。
まず無理だね、その案は否決間違いなし。そんな簡単なもんじゃないよ。

[14516: 坪単価比較中さん]

14514 匿名さん
建て替えのできる高額で立地のいいマンションの所有者は
他の不動産を所有しているのでご心配には及びません。

[14517: 匿名さん]

建替え反対者からの買取費用増大について、経団連は、「失当（当を得ていない）」、規制改革推進会議は、「ファイナンスの問題に過ぎない」、「必ずしも明らかでない」としているが、どうなのでしょう？

・規制改革推進会議　第５回 投資等ワーキング・グループ 令和２年１月30日
資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

４．これまでの経団連要望と法務省回答、回答への反論

【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

【法務省回答と反論】

● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。

⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性（他の区分所有者との相互関係が成立の前提）と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。

● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。

⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。

・規制改革実施計画 令和４年６月７日 閣議決定
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/publication/program/220607/...

(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進

③決議要件が緩和された場合、確かに、これまでよりも多くの非賛成者に対して、売渡し請求を行い、早期に「売渡し請求に必要な売買代金」を支払う必要が生じるため、「その費用を誰が負担できるか、又はスムーズに資金を確保できるか」などの課題は生じうるが、それはファイナンスの問題に過ぎず、

これまでの「決議要件を緩和した場合には、その分だけ買取りの費用負担が重くなるなど、建替えに要する社会的・経済的コストが増大する」という建替え決議要件の緩和のデメリットに関する主張の妥当性については、「社会的・経済的コスト」の意味するところが必ずしも明らかでないことにより解釈の混乱や誤解をもたらすおそれがあるため、改めて検討すること。

その際、建替え決議の時点では反対していても、決議成立後に、催告手続などを経て、売渡し請求まで進まずに賛成に回る場合があることから、非賛成者の数と売渡請求対象者の数は必ずしも同一ではない点にも留意すること。

[14518: 匿名さん]

>>14512 坪単価比較中さん
>資産価値は管理では決まらない。
>管理で決まると言っているのは管理会社やマンション管理士等が口をそろえて唱えている。
>騙されないことだよね。

上記は参考になる

[14519: 匿名さん]

>>14516さん
マンションは余裕のある者ばかりではないでしょう。
あなたは現在のマンション以外にも敷地をもっておられるようですから
戸建でもマンションの買い替えでもどちらでもできるんでしょうが、
いくらタワーマンションや高級マンションでもあなたみたいな方ばかり
ではないですよ。

[14520: 匿名さん]

私も実は親からもらった土地がありまして現在は駐車場として
貸していますが、子供がいないので姪っ子にいずれはやろうと
思っています。
家内の親の相続もありましたが、その土地は兄弟２人で売却して
分けました。
解体費用や、諸手続き、測量、不動産会社への礼金、所得税、相続税
等の支払いが多くて大変でした。
遺産分割協議書等は司法書士等を使わず全て自分でやりました。
行政や法務局、税務署にも何回か顔を出しました。測量は依頼しましたけど。
意外と簡単にできましたよ。暇だったから自分でやろうと決めました。

[14521: 坪単価比較中さん]

>14519 匿名さん
お前は目蔵か。
俺ばかりとは一言の言っていない。
ゆとりのない住民はおのずから建て替えをしてもらいたくても
肝心なものは持ち合わせていないので反対せざるを得ないでし
ょう。
終の棲家にしようと全力投入でマンションなどを購入するもの
ではない。
退職後にまで返済残高をもっていては住まいの中で我慢我慢の
毎日で精神的にもくたばるよ。

[14522: 匿名さん]

>>14521さん
マンションだろうが戸建てだろうが、どこかの時点で終の棲家に
なるんじゃないかな。
それに戸建てだろうがマンションだろうが、借り入れはしているんじゃないのか。
何も借り入れをしているからといって、我慢我慢の生活をしている者
ばかりじゃないよ。
借り入れが少なければ余裕だしね。
手持ち金額を充当するより借りた方が得な場合もあるから。

[14523: 匿名さん]

お金に余裕のない者が多ければ承認決議は無理だよね。
どちらにしても建て替えは難しい。
だれかがその委員をやらなければならない。
建て壊し後は住民はばらばらだし、会議や集会を開くにも
労力が要る。

[14524: 匿名さん]

退職後には買い替えができるといいね。
もう大分古くなっているだろうから、最後ぐらいはゆとりを
もって優雅に暮らしたいね。

[14525: 匿名さん]

年取ったら老後は有料老人ホームにはいろうと思っている。
特に車を手放したり、足腰が弱くなったりしたら食事の準備等が
大変だからね。介護をしてもらうのも老人ホームがいい。

[14526: 坪単価比較中さん]

>>14525 匿名さん
老人ホームは嫌だね。
一人なら他人に迷惑だからしょうがないけどね。

[14527: 評判気になるさん]

>>14523 匿名さん
解体して解散する方法もあるんだよ。あほ

[14528: 坪単価比較中さん]

>>14527 評判気になるさん
解体も同意を得るのは難しい。

[14529: 匿名さん]

バリアフリー化されていないマンションの専有部分は在宅介護での風呂等
への介護が大変です。介護人が一人ですむのが二人必要である。
考えたことがあるかね。
私は室内のバリアフリー化の専有部分の変更の工事設計書を組合に提出し
たら風呂場と洗面所のバリアフリー化が拒否された。
これでは将来在宅介護で配偶者の負担が大きと見たので新築に買い換えた。

[14530: 匿名さん]

>>14519 匿名さん
安いマンションをゆとりがあれば買いませんよ。
低所得者向けのマンションほどトラブルは多いよ。
管理会社やマンション管理士等の絶好の獲物と心得るべし。

[14531: 検討板ユーザーさん]

>>14528 坪単価比較中さん
同意ではない。多数決とは切り捨てることだ。

[14532: 通りがかりさん]

>>14530 匿名さん
そのとおり。アフリカが発展しないのと同じ。
アフリカは知能指数が70程度でどうにもならないんだよ
それを言ってノーベル賞剥奪になった学者いますね

[14533: 匿名さん]

エレベーターの無いマンションもあるからね。
外付けマンションもあるからね。
新築時は終の棲家といって買った人もいるよね。
十分な説明などするわけはないしね。
お金がなければ住み続けるしかないでしょう。

[14534: 匿名さん]

戸建てには住みたくないしね。
住むならマンションが一番いい。

[14535: 匿名さん]

土地は親からもらったのがあるけど、そこに家を建てる
気は全くないしね。
マンションは便利でいい。

[14536: 匿名さん]

>>14531 検討板ユーザーさん
案件によったら全員の同意も必要な場合のあるからね。
それも含めて多数決の文言は避けた。
多数決で切り捨てられた組合員は惨めな場合もあるよね。
できるだけこれ等の不満を軽減させるように努めなければならない。

[14537: 匿名さん]

>>14536さん
たかがマンションの管理ごときで四角四面になり過ぎだよ。
リラックスリラックス、深呼吸をして書き込みをしよう。

[14538: 匿名さん]

ここは顔の見えない匿名掲示板だよ。
ＨＮも顔は見えない。

[14539: 匿名さん]

>>14537 匿名さん
お前こそ紙面装荷に見えるがね( ´艸｀)。
共用部分も専有部分も完全にバリアフリー化されていれば
マンションは安心して住みやすい。
老人ホームが嫌な方の在宅介護もしやすい。

[14540: 匿名さん]

紙面装荷　→　四面楚歌

[14541: 匿名さん]

>>14532 通りがかりさん
三本足はしっかりしているからね
そこは見習うべきだよね。
私は毎月１５キロの肉を食うように心がけている。
中足がくたばらないように心がけている。

[14542: 匿名さん]

>>14540 匿名さん
四面楚歌とは言っていないが。
紙面装荷と言っているが解らんのんかあほ( ´艸｀)

[14543: 匿名さん]

( ´艸｀)　＝　１０９爺

[14544: 坪単価比較中さん]

>>14543 匿名さん
お前か、管理業協会からお手当てをもらって同じことを繰り返し
投稿している元東急コミュニティーの元社員と称している人物だ
よね( ´艸｀)。スレを荒らさなければ許されると思うよ。
おとなしくしようね。

[14545: 匿名さん]

>>14544 坪単価比較中さん
シマクンで～す。

[14546: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[14547: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[14548: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

[14549: 坪単価比較中さん]

大規模修繕工事の専門委員をしたことがない者に
設計監理方式といっても理解できないかもね。

[14550: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

[14551: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、
床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられます。

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

[14552: 坪単価比較中さん]

排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。

[14553: 匿名さん]

排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。

[14554: 匿名さん]

給排水管については最近は技術や材質の向上で各マンションの
システムが異なるので一概には説明できない。
相談をしたいなら各マンションの材質等の説明を先になさって
ください。

[14555: 匿名さん]

現在の配管は殆どが鋼管は使われず塩ビ管になっていると
思います。
築年数の古いマンションは鋼管が使用されており、おまけに
階下の天井部分に設置されていますので、住民はその管理は
できないので共用部分となっているんですよね。
ただ、塩ビ管は錆びませんが、地震や経年劣化により継手部分に
緩みが生じる場合があります。また、給湯管は銅管を使用している
でしょうし、熱湯が通るため傷みやすいと思います。

[14556: 匿名さん]

>>14551さん
いつも同じ貼り付けをしていますが、何かあなたの考えの書き込み
はしないんですか。
通常は専有部分ですから各区分所有者が管理しなければならないのですが、
それを管理組合としてやることを規約に盛り込むことはできますよ。
実際全国のマンションで実施されていますし、裁判例もありましたが、
現在は判例がありますので裁判もおこなわれません。
専有部分の配管を管理組合としてやるには何の問題もないんですよ。

[14557: 匿名さん]

区分所有法第37条の2の解釈適用に関する情報提供です。

役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはなりません。特に、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっているといえます。
そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会でその取引について重要な事実（当事者、取引内容や効果、金額など）を開示し、承認を受けなければならないことを定めたのです。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしています。

[14558: 匿名さん]

自分の考えを投稿すると管理業協会からの手当てが出ないし東急コミュ二ティーの元社員のであるらしいので色々事情があるのでしょう。標準管理規約等に準拠した投稿であれば問題を指摘されても言い逃れが出来るからでしょう。