「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14469: 匿名さん]

>>14467 匿名さん
どうにかならんかね。
妄想を張り巡らして考えてくれんかね。
妄想は発明の父である。

[14470: 匿名さん]

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。

[14471: 匿名さん]

＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[14472: 匿名さん]

＞＞築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

これは大嘘で、平成16年（2004年）に改正があったあとはほとんど変わっていないので
平成16年（2004年）以降に分譲されたマンションは改正しなくても大丈夫です。
重要な点は
・管理費滞納で弁護士費用が請求できる
・大規模修繕が普通決議でできる
・管理費、修繕積立金の金額表が管理規約内の別表から切り離されて、普通決議で変更できる使用細則などに移動している

その後の改正は、地域コミュニティの祭りに管理費から出費できると解釈できる条項が入り、その後、批判が多くて削除したとかそんなのばかりですよ。

[14473: 匿名さん]

>>14472さん
そんなことをいう前に、分譲後管理規約や各種細則の全面改正を
していないマンションは改正をやってはどうですかということですよ。
特に各種細則については、それぞれのマンションの事情もあるでしょうし
ない細則もかなりあると思いますので、是非やっておく必要があります。
そのための手引きとしてかきこんだのですよ。

[14474: 匿名さん]

標準管理規約は間違いが多い。
区分所有法通りに理事長は総会で選ぶべき。
総会は年2回開いて予算は会計年度前に組み、決算は会計年度後にするべき。
監事は外部の人に依頼すべき。
修繕積立金制度は廃止すべき。
総会の議決権は出席者のみが行使すべき。

[14475: 匿名さん]

そんなことではマンションの管理は行えません。
そういう話はそれを考えているマンションで決めればいいでしょう。
その前に、分譲時に与えられた管理規約と各種細則では足りない点
等がかなりあるでしょうから、全面改正を専門委員会を立ち上げ
やってください。
簡単にはできませんよ。

[14476: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期　は必ずやってきます。

標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質　にもバラツキが生じてきます。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は　記載されていなかったからです。
　　　
　＊では、どうすればいいのか。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事　　例もあります。

　
＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、６０万円以上　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。
その　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　

[14477: 匿名さん]

>>14476さん
この書き込みはスレ主が以前書き込みをしたものですが、何故あなたが
ここにもってきたのですか。
何か問題なり提案があればあなたの意見を書き込んでください。
あなたの行為はなりすましですよ。

[14478: 匿名さん]

>>14476さん
自分の書き込みができないからといって、邪魔をしては
いけませんね。
なりすましはここでは重罪ですよ。

[14479: 匿名さん]

>>14475 匿名さん
頭は使わないが、手間はかかるね。
私はエクセルに標準管理規約等を記録してあるのでいつでも
比較表は貼り付けられる。
不動産六法をエクセルで記録しようと思ったが暇がなかった。

[14480: 匿名さん]

>>14479さん
管理規約と各種細則の全面改正の場合、管理規約より各種細則
の方が手間がかかるんだよね。
検討しなければならないことは各マンションの事情によって異なるし。
やったことがないだろうから難しいといっているんだよ。
標準管理規約は、ひな型があるのでだれでもすぐエクセルにはもって
これるよ。
そんなことより、だれが改正の主導権を取って行い、比較表を作成し、
完成形をつくれるかだよ。
だから手引書を書き込んだんだよ。

[14481: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正をした者は殆どいないでしょう。
だから手引書を書き込んだのです。
簡単にはできないんです。２回やった経験からいっているんです。
時間もありましたので、それができましたが、時間があまり取れない
方については、無理でしょう。

[14482: マンション検討中さん]

>>14478 匿名さん
　　　　　↑匿名が匿名になりすましだって。あほ

[14483: 匿名さん]

全く同じものをもってきているんだからなりすましだよ。
一言一句同じだからね。

[14484: 匿名さん]

文言が一言一句同じなら、単なるコピペでしょう。

[14485: 匿名さん]

>>14481 匿名さん
ほとんどの管理組合は規約の全面改正をしているよ。
お前のところの専売特許ではない( ´艸｀)。

[14486: 匿名さん]

それにね、ただなりすましでもってきただけで、何をしたいのか
全く理解できないからね。
関係ないコピペだけだからね。流れも何もないしね。単なるスレ荒らし。

[14487: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[14488: 匿名さん]

>>14484 匿名さん

贅肉がそがれ少し読みやすくなった。だらだら長文よりましかな。

[14489: 匿名さん]

まったく同じですよ。

[14490: 匿名さん]

自分の考えを述べないのがみそ。
丸暗記で丸写し。恥ずかしさを忍んでの投稿である。
なんでだろう。意味不明。やはら特定管理会社のプロパガンダ。

[14491: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[14492: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[14493: 販売関係者さん]

限界マンションとは孤独死とか夜逃げとかで空き家が増えて現在の区分所有者の意思表示がされない場合、そもそも4分の3の意思表示されないようなマンションである。
そういうマンションの理事長をやると疲れ果ててしんだりするようである。
国土交通省のガイドラインを連日掲示板に貼り付けてこうすればできるなどと、井の中のかわず、あほとしかいいようがあるまい

[14494: 販売関係者さん]

限界マンション法を作るしかなくて関連書籍も出てるんだけど、ここの自称スレ主は世間が狭すぎてマンション問題の深層を認識すらできていないあほ

[14495: 匿名さん]

>>14493さん
全国にはいろんなマンションがあります。
限界マンションもあるでしょう。しかし殆どはそういうマンションは
ありません。
ここで情報の提供をしているのは、一般的なマンションを対象にしています。
限界マンション法を作るとかはそういうのが必要なマンションとそれに
関心のある方が働きかけて作ればいいんです。
通常のマンションでそういうことを考えている方はおられないでしょう。
日常のマンション管理をいかにやりくりしていくかが大切です。
その指針として字用法の提供をしているんですよ。

[14496: 匿名さん]

>>14490 匿名さん
どの投稿に対しての批判だろう　意味不明
流れを読めないノータリン

[14497: 匿名さん]

>>14495 匿名さん
通常のマンションが徐々に限界マンションになる。
現在は少ないが明らかに増えている。
特に大型マンションが多い。
外目からはそうは見えません。住んでみるとわかりますよ。

[14498: マンション掲示板さん]

>>14497 匿名さん
千里ニュータウンとか？

[14499: マンション掲示板さん]

千里ニュータウンって年寄りばかりで修繕工事にカネかけたくないから共用部分とか相当に劣化してるみたい。
街全体がそんな感じだから暇なら見学に行ったみたら？

[14500: マンション掲示板さん]

三回目の修繕工事は基本的には必要ないんですよ。
私案では一回目は15年目、二回目は35年目、3回目は55年目となるが、築60年で解体となることが望ましいので三回目はないです。
限界マンション法とはマンションの終活法制のことである。

[14501: 匿名さん]

>>14500さん
築６０年で解体といっているけど、そのときに住んでいる住民は
全員建て替えに参加するかマンションをでていかなければなら
ないことになる。
それこそみんなの了解が取れますか。
築３５年以降は築６０年まで大規模修繕工事はしないんでしょう。
それで限界マンション法の制定はできないでしょう。

[14502: 匿名さん]

マンションはいくら古くなっても、住んでいるときは快適なマンションライフを
賃貸や売却、並びに相続をするときは、できるだけ資産価値が高いほうがいい。
築５０年もたっているのに補修工事をしなければみすぼらしいマンションに住ま
なければならなくなる。

[14503: 匿名さん]

マンションは解体しなければ、誰かが必ず住んでいる。
建替えに参加できる者だけのマンションではないよ。
建替えに参加できるのは３分の１もいないでしょうしね。

[14504: 匿名さん]

建て替えをするときは、建て替え決議や解体、建て替えを含めると
３年間はマンションを離れなければならない。
建て替え資金の準備も必要でしょう。
それに、建て替えをする期間の住まいの確保もしなければならない。
高齢者が多い住民が殆どの中で、それだけの資金を投じて建て替えに
参加する者がいますかね。
建替えに参加できなければアパート住まいをしなければならない。
だったら、建て替えに参加せずマンションに住み続けることを住民は
選択するんではないですか。

[14505: 匿名さん]

東京駅丸ビル側の建物は、１００年以上持ちますよ。
ヨーロッパの建物で１００年以上経過している建物は数多く
あります。
マンションも建物設備の維持保全につとめれば１００年以上もちます。

[14506: 口コミ知りたいさん]

>>14505 匿名さん
定期借地権のマンションがまもなく期間満了となるのでそれが参考になるでしょう。年寄りが住んでいる場合の対応など。
区分所有者はどんどん死んでいくので対策しないと限界マンションになる。
一定数の空き家がでて特別決議すらできない状態になると、精算するしかない。
デベロッパーがまるごと買い取って解体、新築するしかない。区分所有者にはカネを払って出て行ってもらうしかなかろう。

[14507: 口コミ知りたいさん]

大阪駅周辺のビルなんか1970年前後に建ったものはすべて建て替えです。知らんのか？あほ

[14508: 口コミ知りたいさん]

そもそも1981年以前に建ったマンションは旧耐震基準で震度7だと崩落しても不思議ではない。
100年地震がないと言えるのか？あほ

[14509: 口コミ知りたいさん]

1981年以前のマンションは現行法でも5分の4で更地にできます。建て替え以外の選択肢は現在でもある。
これが3分の2くらいに緩和されると古いマンションの解体、管理組合解散、更地化、マンションデベロッパーにより新規分譲マンション建設が進むでしょう。

[14510: 匿名さん]

極論しかいえないのか。
自分が全て正しいとおもっているんだろうな。

[14511: eマンションさん]

>>14510 匿名さん
団塊の世代がどんどん死んでいくから極論ではない。千里ニュータウンなんか誰が相続して住むんだ？あほ

[14512: 坪単価比較中さん]

資産価値は管理では決まらない。
管理で決まると言っているのは管理会社や
マンション管理士等が口をそろえて唱えている。
騙されないことだよね。
立地のいいところのマンションは建て替え時の
個人負担も安くなるし仕事がしやすい。
建て替え時期が来ると不動産屋が購入に動き出す。
管理ではなく立地である

[14513: 匿名さん]

マンションは空き家が出ても所有者はいる。
そして管理費や修繕積立金は積立てられている。
千里ニュータウンは建て替えても住む者はいないのかい。
ただで誰かにくれてやっても誰もいらないというんだろうね。

[14514: 匿名さん]

立地のよいところのマンションは買い手はいくらでもいる。
しかし、売却してもいくところがなくては意味がない。

[14515: 匿名さん]

>>14509さん
３分の２になれば解体とかができると思っているあほがいる。
建替えをするには資金がいる。
老人に例えば1,000万円とか2,000万円だせといっても無理。
それに引っ越しとかアパートを借りて暫くそこで生活しろと
いっても、老い先短い者には馬耳東風。
まず無理だね、その案は否決間違いなし。そんな簡単なもんじゃないよ。

[14516: 坪単価比較中さん]

14514 匿名さん
建て替えのできる高額で立地のいいマンションの所有者は
他の不動産を所有しているのでご心配には及びません。

[14517: 匿名さん]

建替え反対者からの買取費用増大について、経団連は、「失当（当を得ていない）」、規制改革推進会議は、「ファイナンスの問題に過ぎない」、「必ずしも明らかでない」としているが、どうなのでしょう？

・規制改革推進会議　第５回 投資等ワーキング・グループ 令和２年１月30日
資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

４．これまでの経団連要望と法務省回答、回答への反論

【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

【法務省回答と反論】

● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。

⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性（他の区分所有者との相互関係が成立の前提）と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。

● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。

⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。

・規制改革実施計画 令和４年６月７日 閣議決定
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/publication/program/220607/...

(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進

③決議要件が緩和された場合、確かに、これまでよりも多くの非賛成者に対して、売渡し請求を行い、早期に「売渡し請求に必要な売買代金」を支払う必要が生じるため、「その費用を誰が負担できるか、又はスムーズに資金を確保できるか」などの課題は生じうるが、それはファイナンスの問題に過ぎず、

これまでの「決議要件を緩和した場合には、その分だけ買取りの費用負担が重くなるなど、建替えに要する社会的・経済的コストが増大する」という建替え決議要件の緩和のデメリットに関する主張の妥当性については、「社会的・経済的コスト」の意味するところが必ずしも明らかでないことにより解釈の混乱や誤解をもたらすおそれがあるため、改めて検討すること。

その際、建替え決議の時点では反対していても、決議成立後に、催告手続などを経て、売渡し請求まで進まずに賛成に回る場合があることから、非賛成者の数と売渡請求対象者の数は必ずしも同一ではない点にも留意すること。

[14518: 匿名さん]

>>14512 坪単価比較中さん
>資産価値は管理では決まらない。
>管理で決まると言っているのは管理会社やマンション管理士等が口をそろえて唱えている。
>騙されないことだよね。

上記は参考になる