「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14421: もはや神]

最近のマンションは地震で倒壊しないので戦争のときどうするかを考えるべき。

[14422: 匿名さん]

なるがまましかない。
田舎に疎開すればいいのかな。

[14423: 匿名さん]

Ａ棟・Ｂ棟の２つのマンションで渡り廊下でしかいけない造りになっている
マンションがあります。
Ｂ棟にはエレベーターがありません。Ｂ棟の住民は渡り廊下からＡ棟に行き
Ａ棟のエレベーターで下へ降ります。
ＡＢ両棟とも１４階建てとします。
もし大地震が発生し、渡り廊下が落下したとします。補修工事は業者がいなく
また、工事に取り掛かったとしても、足場を組んだりしてかなりの日数が
かかります。
高層階に住んでいる住民は毎日階段を使って降りなければなりません。
高齢者や身障者、病人にとっては大変なことです。
この対策を考えておくことも大切なことではないでしょうか。

[14424: 坪単価比較中さん]

>>14423 匿名さん
A,B棟間にはエキスパンジョンジョイントでつながれている
ので壊れるだけで通行には支障はありません。
それよりも在宅看護を受けている住民の方のことを考えたマ
ンション管理を考えた方がいいでいでしょう。
これは組合が取り決めてのち管理会社との契約をどうするか
を考えないといけません。

[14425: 匿名さん]

>>14423 匿名さん

渡り廊下が落下するほどの大地震なら、当然、エレベーターも使用できません。

[14426: 匿名さん]

>>14424さん
エキスパンションジョイントだけでなく、渡り廊下が落下
した場合はどうなるんでしょう。
エレベーターの修復が済んでからの問題として考えてみたら
どうでしょう。

[14427: 坪単価比較中さん]

>>14426 匿名さん
渡り廊下の落下か、困った。
君ならどうするね。
わたしなら落下傘を用意しておくがね。

[14428: 坪単価比較中さん]

>>14427 坪単価比較中さん
落下傘が開かないときは葬式の準備もしないとね。

[14429: 匿名さん]

>>14423 匿名さん

エキスパンションジョイントでしょ
落下しませんよ

[14430: 匿名さん]

エキスパンジョイントは震度５強で離れてしまいます。
そのときは、鉄板とか板を準備しておけば渡れますよ。

[14431: 匿名さん]

渡り廊下が渡れなくなったら大変です。
身障者や病院に行くときは、車いすを担いで階段を降りなくては
ならないのでその体制をとらなければならないでしょう。

[14432: 匿名さん]

助け合いですね

[14433: 坪単価比較中さん]

上階の住民は渡り廊下の落下は住めませんね。
多分停電するし専用水道は増圧ポンプの停止で水も来ませんね。
タワーマンションなどは致命的です。
発電装置があればどうにかなうでしょうか。
もちろんエレベータ―は使えないでしょう。

[14434: 匿名さん]

インフレはしばらくたてば回復しますが、渡り廊下の
工事は簡単には終わりません。

[14435: 匿名さん]

渡り廊下が脱落した事例はあるけど、数メートルをつなげるようなものでなく、板のような簡素なもので、工事が実施されるまでの間は鉄板を敷くなどで対応できそうな事故だったけどね。

[14436: 匿名さん]

渡り廊下が脱落することもあるんですね。

[14437: 匿名さん]

ミサイルが命中したら壊れることも

[14438: 坪単価比較中さん]

>>14436 匿名さん
あまりないけどね、
手抜きで鉄筋がなければ崩落もあり得ます。
大雨の時に廊下の天井部分を見たら雨水が
滴り落ちていればアウトです。

[14439: 匿名さん]

>>14399 匿名さん
みんなに嫌われていると思うが気づいていないのはあなた

[14440: 匿名さん]

>>14400 匿名さん
将来的には犯罪を起こす可能性があるのはおまえさん

[14441: 匿名さん]

もう嫌われることはやめようね。
そうすればあなたの人生が変わるかもよ。

[14442: 匿名さん]

>もう嫌われることはやめようね。
スレ主でもあるシマクンのマン管士詐称のことかな。
何度注意してもマン管士詐称をやめないしね。
マン管適正化法違反で、もうすでに犯罪に手を染めているしね。

[14443: 匿名さん]

スレ主であるシマクンもつらい立場だと思うよ。
マン管士詐称をやめれば、パトロンである管理業協会からはお手当は貰えなくなるし、だからと言って、管理会社だけでは生活できないし、心情は察する。
詐称行為は犯罪だから、いくら生活に困ってもやってはいけない。
その行為で被害を受ける管理組合のことも考えるべき。

[14444: 坪単価比較中さん]

おとなしくなったね。
東急コミュニィーから停止命令かな。
これは妄想であればいいが( ´艸｀)。

[14445: 匿名さん]

>>14442さん
あなたはここから退場といっているでしょう。
あなたはすごい粘着質な性格なんですね。
それに状況判断とかはできないんですか。
私はスレ主ですが、ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３のスレ主ですよ。
管理会社に勤務したことはありません。会社をリタイアして何か
ボランティア活動がしたかったものですから、マンションの住民
でもあったので、身近なマンション管理についてのボランティアを
やっているんですよ。
そのためにマン管の資格を取りマンションに役立つ情報の提供を
しているんですが、理事長や各種専門委員の役員をしているときは、
毎月資料の作成をしていまして（毎月５枚程度）理事や組合員に配布
をしていますが、その資料を作成する費用は全て自腹でやっています。
組合とか専門委員会に請求すればいいですよといわれていますが、
ボランティアとして始めたことなので現在もそのスタンスは続けています。
マン管の資格は５年ごとに講習を受けなければなりませんが、次回は
もう受けないと思います。マン管の資格返上です。
管理業務主任者の試験も合格はしていますが、登録はしていません。
全く必要がありませんので。
マン管の資格云々をいっているのはあなただけですよ。以前からここに
きている方は有資格者というのは分っておられると思います。
匿名さんで書き込むとき、情報の提供をするときにマン管士といって
書き込むことはありません。全て匿名さんですけどね。
どうでもいいことですけどね。あなたの執拗さ、粘着質な性格にうんざり
しているだけですが。

[14446: 匿名さん]

それから、私が情報の提供をしていますが、この情報が
管理会社にプラスになりますか。
その辺の状況判断ができないんですね。
それとも単なるひやかしですか。
もうこれであなたの書き込みに対して反応はしません。完全無視
をしていきます。

[14447: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[14448: 匿名さん]

>>14445 匿名さん
関係なければスルーすればいいだけの話。
https://www.meguminity.com/%E4%BB%A3%E8%A1%A8%E3%83%97%E3%83%AD%E3%83%...
どこにもマン管士とは記されていない。

[14449: やっほー]

>>14445 匿名さん
＞＞あなたはここから退場といっているでしょう

そのような権限はないけど勘違いして大将ズラするあほ

[14450: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[14451: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は難しいですが、
誰かが取り組まなければ改正はできません。
私は自分のマンションの改正と別のマンションの２回経験が
ありますので、その手順通りにすれば間違いなくできます。
是非やってみてください。
管理規約の改正は簡単だ、ただ標準管理規約をひな型として
やればいいと思っている方も多いと思いますが、それではできないのです。

[14452: やっほー]

＞＞築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

これは大嘘で、平成16年（2004年）に改正があったあとはほとんど変わっていないので
平成16年（2004年）以降に分譲されたマンションは改正しなくても大丈夫です。
重要な点は
・管理費滞納で弁護士費用が請求できる
・大規模修繕が普通決議でできる
・管理費、修繕積立金の金額表が管理規約内の別表から切り離されて、普通決議で変更できる使用細則などに移動している

その後の改正は、地域コミュニティの祭りに管理費から出費できると解釈できる条項が入り、その後、批判が多くて削除したとかそんなのばかりですよ。

[14453: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[14454: 匿名さん]

四の五の言わずに改正の手順を勉強すればいいよ。
一度も全面改正の経験がないんでしょう。

[14455: マンション掲示板さん]

>>14454 匿名さん
　　　　　↑人材豊富な大規模マンションしかしらないアホ
小規模マンションでは特別決議が困難なマンションもある。
限界マンションなどと言われているが。

[14456: 匿名さん]

確かに小規模マンションであれば特別決議は難しい
こともあるでしょうね。
１００名の出席者であれば２５名の反対までは良いが
３０名であれば、８名の反対があれば否決だからね。
８名ぐらいだったら徒党を組まれればだめだしね。

[14457: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正をした人いますか。

[14458: 匿名さん]

　区分所有法等の強行規定が改正されると、対応する管理規約の条文が無効になり、改正しなければならなくなると思います。法律と同じ規定を重複して管理規約にも定めるべきなのだろうか。定めるなら、「〇〇については、区分所有法の規定に従う」というような書き方が良いと思います。

　去年の区分所有法改正で、（議事録）４２条３項から「押印」が削除。

　現在、区分所有法（建替え決議）６２条１項「５分の４以上」要件、（共用部分の変更）１７条１項「４分の３以上」要件の緩和が検討されている。

（参考）
　規制改革実施計画　令和４年６月７日　閣議決定

(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進

a　法務省及び国土交通省は、「区分所有法制研究会」（令和３年３月立上げ）において、引き続き、区分所有法制の見直しに向けた論点整理を進め、令和４年度中できるだけ早期に取りまとめを行い、速やかに法制審議会への諮問などの具体的措置を講ずる。なお、～

① 一定の要件を設定して建替え決議割合を引き下げることを検討するに当たっては、～
② ～
③ ～

b　あわせて、～
① ～
② 共用部分の変更に係る決議の要件の緩和について、区分所有建物の長寿命化の促進にも資するという観点を加味して論点整理を行うこと。
③ ～

[14459: eマンションさん]

限界マンションとは孤独死とか夜逃げとかで空き家が増えて現在の区分所有者の意思表示がされない場合、そもそも4分の3の意思表示されないようなマンションである。
そういうマンションの理事長をやると疲れ果ててしんだりするようである。
国土交通省のガイドラインを連日掲示板に貼り付けてこうすればできるなどと、井の中のかわず、あほとしかいいようがあるまい

[14460: 坪単価比較中さん]

災害時には助け合いを唱える住民がいるが、
反社系の住民が住んでいる場合にも備えた方がいいでしょう。
特に反社的住民と結託している管理会社の管理物件は要注意です。
助け合いは大切です。大型マンションは特に注意してください。
日頃の管理は重要です。

[14461: 匿名さん]

>>14460 坪単価比較中さん
問題は外国人だろうね。安いマンションは買い上げて外国人実習生の寮にしたりする場合がある。
エレベーターで若い女の子の住民と一緒に乗るとジロジロみるとか、夜中に騒ぐとか
私が理事長の時、そういう問題あったが、幸い企業側が良心的で対応してくれました。
あと使用済みコンドームが階段で発見され、中学生がほとんど利用されない階段でやってることがわかり、たまげたことがある。

[14462: 匿名さん]

なぜ小規模マンションが限界マンションになりやすいかだが、そもそもマンションはでかいほどスケールメリットがあり、一戸あたりの管理費修繕積立金がやすくなる。
人材豊富で住人に医師弁護士一級建築士など専門職がいる可能性が高くなる。
だから100戸以上のマンションは例え完全輪番制でも一巡するうちに必ずスターが現れて解決するんですよ。
小規模マンションの場合、気が付いた人がいても理事会で同調者が現れる可能性が低い。たくさん必要なのではなくて、同調者がひとりでも現れると流れが変わるのだが、20人いる理事会と5人の理事会ではちがうのよね。
だから行政が介入して条例でマンション管理士を派遣したりしてるわけ。
ここの自称スレ主による掲示板への国土交通省ガイドライン貼り付けでは何も解決しないのは明らかである。あほ

[14463: 匿名さん]

>>14462 匿名さん
＞自称スレ主による掲示板への国土交通省ガイドライン貼り付けでは何も解決しないのは明らかである。
シマクンの狙いは他にある。
○○を解決しようなんて気持ちはさらさらない。
そんなシマクンにむきになる方に無理がある。
元々、マン管に関しては基本知識不足だから万年マン管士不合格者なのだ。
まともに取り合うほうがアホを見る。

[14464: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[14465: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

[14466: 匿名さん]

お宅たちのマンショ核戦争の備えをしていますか。
ロシアのウクライナ侵攻は序の口です。
これからロシアは国家総動員を発令して本格的な戦争に入るでしょう。
中国や北朝鮮やならずもの国家が蜂起します。
甘く見てはいけません。
私どものマンションは何の準備もなく丸裸です。
大規模修繕どころではありませんよ。
近くの地下鉄では守り切らないでしょう。
大規模修繕の費用はライフラインの防衛と食料の備蓄をした方がいい
でしょう。
理事長にその旨を提案しましたら誇大妄想だと非難されました( ´艸｀)。

[14467: 匿名さん]

>>14466 匿名さん
核戦争が起こったとしてその時だけわ生き長らえてなんとする。
そんときゃみんな諦めようぜ。

[14468: 匿名さん]

>>14467 匿名さん
戦争の形態が変わったからね。
個人ではどうしょうもない。
核シェルターはの建設費用はいかほどでしょう。
未来は妄想によって開ける( ´艸｀)。

[14469: 匿名さん]

>>14467 匿名さん
どうにかならんかね。
妄想を張り巡らして考えてくれんかね。
妄想は発明の父である。

[14470: 匿名さん]

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。