「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14401: 匿名さん]

性格が粘着質なのはわかるね。

[14402: 匿名さん]

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討

[14403: 匿名さん]

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度
インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期

[14404: 匿名さん]

>>14403 匿名さん
> １台しかない２号館は工事が難しい。

１号館は２台ですか？

[14405: 匿名さん]

１号館は５台だよ。

[14406: 匿名さん]

ほぉー、１０６戸に５台ですかぁ・・・

[14407: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[14408: 匿名さん]

設計コンサルタントを選ぶのはどうやってやるのか。

[14409: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[14410: 匿名さん]

うちは一戸に１基あるよ。

[14411: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[14412: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[14413: 匿名さん]

>>14412 匿名さん
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。

大規模一部滅失の復旧において、買取り請求をして区分所有権を手放しても、これは単なる区分所有関係からの離脱であるので、
>積立金の配布は法で義務づけられています。
は、明らかに間違っており、積立金の払い戻しはできない。

[14414: 匿名さん]

そうですね。
修繕積立金の払い戻しをするときは、建て替えのときだけです。

[14415: 匿名さん]

まあ、そう堅苦しく考えるな
臨時収入は誰だって嬉しいんだ

[14416: 匿名さん]

以前に・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/7111/

[14417: 匿名さん]

建替えで精算するときは払い戻しができるんでは。

[14418: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[14419: もはや神]

>>14418 匿名さん
この規約改正案が総会で4年連続否決され5年目に可決された管理組合もある。合意形成には時間がかかるよ。

[14420: 匿名さん]

連坦棟のマンションは全国に数多くあります。
皆さんも真剣に考えておく必要があります。
連坦棟のマンションの課題を知ろうとする者もいるにはいるんだね。
実際そのマンションに住んでいても無関心が殆どだけどね。

[14421: もはや神]

最近のマンションは地震で倒壊しないので戦争のときどうするかを考えるべき。

[14422: 匿名さん]

なるがまましかない。
田舎に疎開すればいいのかな。

[14423: 匿名さん]

Ａ棟・Ｂ棟の２つのマンションで渡り廊下でしかいけない造りになっている
マンションがあります。
Ｂ棟にはエレベーターがありません。Ｂ棟の住民は渡り廊下からＡ棟に行き
Ａ棟のエレベーターで下へ降ります。
ＡＢ両棟とも１４階建てとします。
もし大地震が発生し、渡り廊下が落下したとします。補修工事は業者がいなく
また、工事に取り掛かったとしても、足場を組んだりしてかなりの日数が
かかります。
高層階に住んでいる住民は毎日階段を使って降りなければなりません。
高齢者や身障者、病人にとっては大変なことです。
この対策を考えておくことも大切なことではないでしょうか。

[14424: 坪単価比較中さん]

>>14423 匿名さん
A,B棟間にはエキスパンジョンジョイントでつながれている
ので壊れるだけで通行には支障はありません。
それよりも在宅看護を受けている住民の方のことを考えたマ
ンション管理を考えた方がいいでいでしょう。
これは組合が取り決めてのち管理会社との契約をどうするか
を考えないといけません。

[14425: 匿名さん]

>>14423 匿名さん

渡り廊下が落下するほどの大地震なら、当然、エレベーターも使用できません。

[14426: 匿名さん]

>>14424さん
エキスパンションジョイントだけでなく、渡り廊下が落下
した場合はどうなるんでしょう。
エレベーターの修復が済んでからの問題として考えてみたら
どうでしょう。

[14427: 坪単価比較中さん]

>>14426 匿名さん
渡り廊下の落下か、困った。
君ならどうするね。
わたしなら落下傘を用意しておくがね。

[14428: 坪単価比較中さん]

>>14427 坪単価比較中さん
落下傘が開かないときは葬式の準備もしないとね。

[14429: 匿名さん]

>>14423 匿名さん

エキスパンションジョイントでしょ
落下しませんよ

[14430: 匿名さん]

エキスパンジョイントは震度５強で離れてしまいます。
そのときは、鉄板とか板を準備しておけば渡れますよ。

[14431: 匿名さん]

渡り廊下が渡れなくなったら大変です。
身障者や病院に行くときは、車いすを担いで階段を降りなくては
ならないのでその体制をとらなければならないでしょう。

[14432: 匿名さん]

助け合いですね

[14433: 坪単価比較中さん]

上階の住民は渡り廊下の落下は住めませんね。
多分停電するし専用水道は増圧ポンプの停止で水も来ませんね。
タワーマンションなどは致命的です。
発電装置があればどうにかなうでしょうか。
もちろんエレベータ―は使えないでしょう。

[14434: 匿名さん]

インフレはしばらくたてば回復しますが、渡り廊下の
工事は簡単には終わりません。

[14435: 匿名さん]

渡り廊下が脱落した事例はあるけど、数メートルをつなげるようなものでなく、板のような簡素なもので、工事が実施されるまでの間は鉄板を敷くなどで対応できそうな事故だったけどね。

[14436: 匿名さん]

渡り廊下が脱落することもあるんですね。

[14437: 匿名さん]

ミサイルが命中したら壊れることも

[14438: 坪単価比較中さん]

>>14436 匿名さん
あまりないけどね、
手抜きで鉄筋がなければ崩落もあり得ます。
大雨の時に廊下の天井部分を見たら雨水が
滴り落ちていればアウトです。

[14439: 匿名さん]

>>14399 匿名さん
みんなに嫌われていると思うが気づいていないのはあなた

[14440: 匿名さん]

>>14400 匿名さん
将来的には犯罪を起こす可能性があるのはおまえさん

[14441: 匿名さん]

もう嫌われることはやめようね。
そうすればあなたの人生が変わるかもよ。

[14442: 匿名さん]

>もう嫌われることはやめようね。
スレ主でもあるシマクンのマン管士詐称のことかな。
何度注意してもマン管士詐称をやめないしね。
マン管適正化法違反で、もうすでに犯罪に手を染めているしね。

[14443: 匿名さん]

スレ主であるシマクンもつらい立場だと思うよ。
マン管士詐称をやめれば、パトロンである管理業協会からはお手当は貰えなくなるし、だからと言って、管理会社だけでは生活できないし、心情は察する。
詐称行為は犯罪だから、いくら生活に困ってもやってはいけない。
その行為で被害を受ける管理組合のことも考えるべき。

[14444: 坪単価比較中さん]

おとなしくなったね。
東急コミュニィーから停止命令かな。
これは妄想であればいいが( ´艸｀)。

[14445: 匿名さん]

>>14442さん
あなたはここから退場といっているでしょう。
あなたはすごい粘着質な性格なんですね。
それに状況判断とかはできないんですか。
私はスレ主ですが、ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３のスレ主ですよ。
管理会社に勤務したことはありません。会社をリタイアして何か
ボランティア活動がしたかったものですから、マンションの住民
でもあったので、身近なマンション管理についてのボランティアを
やっているんですよ。
そのためにマン管の資格を取りマンションに役立つ情報の提供を
しているんですが、理事長や各種専門委員の役員をしているときは、
毎月資料の作成をしていまして（毎月５枚程度）理事や組合員に配布
をしていますが、その資料を作成する費用は全て自腹でやっています。
組合とか専門委員会に請求すればいいですよといわれていますが、
ボランティアとして始めたことなので現在もそのスタンスは続けています。
マン管の資格は５年ごとに講習を受けなければなりませんが、次回は
もう受けないと思います。マン管の資格返上です。
管理業務主任者の試験も合格はしていますが、登録はしていません。
全く必要がありませんので。
マン管の資格云々をいっているのはあなただけですよ。以前からここに
きている方は有資格者というのは分っておられると思います。
匿名さんで書き込むとき、情報の提供をするときにマン管士といって
書き込むことはありません。全て匿名さんですけどね。
どうでもいいことですけどね。あなたの執拗さ、粘着質な性格にうんざり
しているだけですが。

[14446: 匿名さん]

それから、私が情報の提供をしていますが、この情報が
管理会社にプラスになりますか。
その辺の状況判断ができないんですね。
それとも単なるひやかしですか。
もうこれであなたの書き込みに対して反応はしません。完全無視
をしていきます。

[14447: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[14448: 匿名さん]

>>14445 匿名さん
関係なければスルーすればいいだけの話。
https://www.meguminity.com/%E4%BB%A3%E8%A1%A8%E3%83%97%E3%83%AD%E3%83%...
どこにもマン管士とは記されていない。

[14449: やっほー]

>>14445 匿名さん
＞＞あなたはここから退場といっているでしょう

そのような権限はないけど勘違いして大将ズラするあほ

[14450: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[14451: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正は難しいですが、
誰かが取り組まなければ改正はできません。
私は自分のマンションの改正と別のマンションの２回経験が
ありますので、その手順通りにすれば間違いなくできます。
是非やってみてください。
管理規約の改正は簡単だ、ただ標準管理規約をひな型として
やればいいと思っている方も多いと思いますが、それではできないのです。

[14452: やっほー]

＞＞築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

これは大嘘で、平成16年（2004年）に改正があったあとはほとんど変わっていないので
平成16年（2004年）以降に分譲されたマンションは改正しなくても大丈夫です。
重要な点は
・管理費滞納で弁護士費用が請求できる
・大規模修繕が普通決議でできる
・管理費、修繕積立金の金額表が管理規約内の別表から切り離されて、普通決議で変更できる使用細則などに移動している

その後の改正は、地域コミュニティの祭りに管理費から出費できると解釈できる条項が入り、その後、批判が多くて削除したとかそんなのばかりですよ。

[14453: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[14454: 匿名さん]

四の五の言わずに改正の手順を勉強すればいいよ。
一度も全面改正の経験がないんでしょう。

[14455: マンション掲示板さん]

>>14454 匿名さん
　　　　　↑人材豊富な大規模マンションしかしらないアホ
小規模マンションでは特別決議が困難なマンションもある。
限界マンションなどと言われているが。

[14456: 匿名さん]

確かに小規模マンションであれば特別決議は難しい
こともあるでしょうね。
１００名の出席者であれば２５名の反対までは良いが
３０名であれば、８名の反対があれば否決だからね。
８名ぐらいだったら徒党を組まれればだめだしね。

[14457: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正をした人いますか。

[14458: 匿名さん]

　区分所有法等の強行規定が改正されると、対応する管理規約の条文が無効になり、改正しなければならなくなると思います。法律と同じ規定を重複して管理規約にも定めるべきなのだろうか。定めるなら、「〇〇については、区分所有法の規定に従う」というような書き方が良いと思います。

　去年の区分所有法改正で、（議事録）４２条３項から「押印」が削除。

　現在、区分所有法（建替え決議）６２条１項「５分の４以上」要件、（共用部分の変更）１７条１項「４分の３以上」要件の緩和が検討されている。

（参考）
　規制改革実施計画　令和４年６月７日　閣議決定

(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進

a　法務省及び国土交通省は、「区分所有法制研究会」（令和３年３月立上げ）において、引き続き、区分所有法制の見直しに向けた論点整理を進め、令和４年度中できるだけ早期に取りまとめを行い、速やかに法制審議会への諮問などの具体的措置を講ずる。なお、～

① 一定の要件を設定して建替え決議割合を引き下げることを検討するに当たっては、～
② ～
③ ～

b　あわせて、～
① ～
② 共用部分の変更に係る決議の要件の緩和について、区分所有建物の長寿命化の促進にも資するという観点を加味して論点整理を行うこと。
③ ～

[14459: eマンションさん]

限界マンションとは孤独死とか夜逃げとかで空き家が増えて現在の区分所有者の意思表示がされない場合、そもそも4分の3の意思表示されないようなマンションである。
そういうマンションの理事長をやると疲れ果ててしんだりするようである。
国土交通省のガイドラインを連日掲示板に貼り付けてこうすればできるなどと、井の中のかわず、あほとしかいいようがあるまい

[14460: 坪単価比較中さん]

災害時には助け合いを唱える住民がいるが、
反社系の住民が住んでいる場合にも備えた方がいいでしょう。
特に反社的住民と結託している管理会社の管理物件は要注意です。
助け合いは大切です。大型マンションは特に注意してください。
日頃の管理は重要です。

[14461: 匿名さん]

>>14460 坪単価比較中さん
問題は外国人だろうね。安いマンションは買い上げて外国人実習生の寮にしたりする場合がある。
エレベーターで若い女の子の住民と一緒に乗るとジロジロみるとか、夜中に騒ぐとか
私が理事長の時、そういう問題あったが、幸い企業側が良心的で対応してくれました。
あと使用済みコンドームが階段で発見され、中学生がほとんど利用されない階段でやってることがわかり、たまげたことがある。

[14462: 匿名さん]

なぜ小規模マンションが限界マンションになりやすいかだが、そもそもマンションはでかいほどスケールメリットがあり、一戸あたりの管理費修繕積立金がやすくなる。
人材豊富で住人に医師弁護士一級建築士など専門職がいる可能性が高くなる。
だから100戸以上のマンションは例え完全輪番制でも一巡するうちに必ずスターが現れて解決するんですよ。
小規模マンションの場合、気が付いた人がいても理事会で同調者が現れる可能性が低い。たくさん必要なのではなくて、同調者がひとりでも現れると流れが変わるのだが、20人いる理事会と5人の理事会ではちがうのよね。
だから行政が介入して条例でマンション管理士を派遣したりしてるわけ。
ここの自称スレ主による掲示板への国土交通省ガイドライン貼り付けでは何も解決しないのは明らかである。あほ

[14463: 匿名さん]

>>14462 匿名さん
＞自称スレ主による掲示板への国土交通省ガイドライン貼り付けでは何も解決しないのは明らかである。
シマクンの狙いは他にある。
○○を解決しようなんて気持ちはさらさらない。
そんなシマクンにむきになる方に無理がある。
元々、マン管に関しては基本知識不足だから万年マン管士不合格者なのだ。
まともに取り合うほうがアホを見る。

[14464: 匿名さん]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[14465: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

[14466: 匿名さん]

お宅たちのマンショ核戦争の備えをしていますか。
ロシアのウクライナ侵攻は序の口です。
これからロシアは国家総動員を発令して本格的な戦争に入るでしょう。
中国や北朝鮮やならずもの国家が蜂起します。
甘く見てはいけません。
私どものマンションは何の準備もなく丸裸です。
大規模修繕どころではありませんよ。
近くの地下鉄では守り切らないでしょう。
大規模修繕の費用はライフラインの防衛と食料の備蓄をした方がいい
でしょう。
理事長にその旨を提案しましたら誇大妄想だと非難されました( ´艸｀)。

[14467: 匿名さん]

>>14466 匿名さん
核戦争が起こったとしてその時だけわ生き長らえてなんとする。
そんときゃみんな諦めようぜ。

[14468: 匿名さん]

>>14467 匿名さん
戦争の形態が変わったからね。
個人ではどうしょうもない。
核シェルターはの建設費用はいかほどでしょう。
未来は妄想によって開ける( ´艸｀)。

[14469: 匿名さん]

>>14467 匿名さん
どうにかならんかね。
妄想を張り巡らして考えてくれんかね。
妄想は発明の父である。

[14470: 匿名さん]

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。

[14471: 匿名さん]

＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[14472: 匿名さん]

＞＞築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

これは大嘘で、平成16年（2004年）に改正があったあとはほとんど変わっていないので
平成16年（2004年）以降に分譲されたマンションは改正しなくても大丈夫です。
重要な点は
・管理費滞納で弁護士費用が請求できる
・大規模修繕が普通決議でできる
・管理費、修繕積立金の金額表が管理規約内の別表から切り離されて、普通決議で変更できる使用細則などに移動している

その後の改正は、地域コミュニティの祭りに管理費から出費できると解釈できる条項が入り、その後、批判が多くて削除したとかそんなのばかりですよ。

[14473: 匿名さん]

>>14472さん
そんなことをいう前に、分譲後管理規約や各種細則の全面改正を
していないマンションは改正をやってはどうですかということですよ。
特に各種細則については、それぞれのマンションの事情もあるでしょうし
ない細則もかなりあると思いますので、是非やっておく必要があります。
そのための手引きとしてかきこんだのですよ。

[14474: 匿名さん]

標準管理規約は間違いが多い。
区分所有法通りに理事長は総会で選ぶべき。
総会は年2回開いて予算は会計年度前に組み、決算は会計年度後にするべき。
監事は外部の人に依頼すべき。
修繕積立金制度は廃止すべき。
総会の議決権は出席者のみが行使すべき。

[14475: 匿名さん]

そんなことではマンションの管理は行えません。
そういう話はそれを考えているマンションで決めればいいでしょう。
その前に、分譲時に与えられた管理規約と各種細則では足りない点
等がかなりあるでしょうから、全面改正を専門委員会を立ち上げ
やってください。
簡単にはできませんよ。

[14476: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期　は必ずやってきます。

標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質　にもバラツキが生じてきます。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は　記載されていなかったからです。
　　　
　＊では、どうすればいいのか。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事　　例もあります。

　
＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、６０万円以上　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。
その　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　

[14477: 匿名さん]

>>14476さん
この書き込みはスレ主が以前書き込みをしたものですが、何故あなたが
ここにもってきたのですか。
何か問題なり提案があればあなたの意見を書き込んでください。
あなたの行為はなりすましですよ。

[14478: 匿名さん]

>>14476さん
自分の書き込みができないからといって、邪魔をしては
いけませんね。
なりすましはここでは重罪ですよ。

[14479: 匿名さん]

>>14475 匿名さん
頭は使わないが、手間はかかるね。
私はエクセルに標準管理規約等を記録してあるのでいつでも
比較表は貼り付けられる。
不動産六法をエクセルで記録しようと思ったが暇がなかった。

[14480: 匿名さん]

>>14479さん
管理規約と各種細則の全面改正の場合、管理規約より各種細則
の方が手間がかかるんだよね。
検討しなければならないことは各マンションの事情によって異なるし。
やったことがないだろうから難しいといっているんだよ。
標準管理規約は、ひな型があるのでだれでもすぐエクセルにはもって
これるよ。
そんなことより、だれが改正の主導権を取って行い、比較表を作成し、
完成形をつくれるかだよ。
だから手引書を書き込んだんだよ。

[14481: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正をした者は殆どいないでしょう。
だから手引書を書き込んだのです。
簡単にはできないんです。２回やった経験からいっているんです。
時間もありましたので、それができましたが、時間があまり取れない
方については、無理でしょう。

[14482: マンション検討中さん]

>>14478 匿名さん
　　　　　↑匿名が匿名になりすましだって。あほ

[14483: 匿名さん]

全く同じものをもってきているんだからなりすましだよ。
一言一句同じだからね。

[14484: 匿名さん]

文言が一言一句同じなら、単なるコピペでしょう。

[14485: 匿名さん]

>>14481 匿名さん
ほとんどの管理組合は規約の全面改正をしているよ。
お前のところの専売特許ではない( ´艸｀)。

[14486: 匿名さん]

それにね、ただなりすましでもってきただけで、何をしたいのか
全く理解できないからね。
関係ないコピペだけだからね。流れも何もないしね。単なるスレ荒らし。

[14487: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　　　マンションの耐用年数は減価償却期間といいますか税法上では４７年とされています。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[14488: 匿名さん]

>>14484 匿名さん

贅肉がそがれ少し読みやすくなった。だらだら長文よりましかな。

[14489: 匿名さん]

まったく同じですよ。

[14490: 匿名さん]

自分の考えを述べないのがみそ。
丸暗記で丸写し。恥ずかしさを忍んでの投稿である。
なんでだろう。意味不明。やはら特定管理会社のプロパガンダ。

[14491: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[14492: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[14493: 販売関係者さん]

限界マンションとは孤独死とか夜逃げとかで空き家が増えて現在の区分所有者の意思表示がされない場合、そもそも4分の3の意思表示されないようなマンションである。
そういうマンションの理事長をやると疲れ果ててしんだりするようである。
国土交通省のガイドラインを連日掲示板に貼り付けてこうすればできるなどと、井の中のかわず、あほとしかいいようがあるまい

[14494: 販売関係者さん]

限界マンション法を作るしかなくて関連書籍も出てるんだけど、ここの自称スレ主は世間が狭すぎてマンション問題の深層を認識すらできていないあほ

[14495: 匿名さん]

>>14493さん
全国にはいろんなマンションがあります。
限界マンションもあるでしょう。しかし殆どはそういうマンションは
ありません。
ここで情報の提供をしているのは、一般的なマンションを対象にしています。
限界マンション法を作るとかはそういうのが必要なマンションとそれに
関心のある方が働きかけて作ればいいんです。
通常のマンションでそういうことを考えている方はおられないでしょう。
日常のマンション管理をいかにやりくりしていくかが大切です。
その指針として字用法の提供をしているんですよ。

[14496: 匿名さん]

>>14490 匿名さん
どの投稿に対しての批判だろう　意味不明
流れを読めないノータリン

[14497: 匿名さん]

>>14495 匿名さん
通常のマンションが徐々に限界マンションになる。
現在は少ないが明らかに増えている。
特に大型マンションが多い。
外目からはそうは見えません。住んでみるとわかりますよ。

[14498: マンション掲示板さん]

>>14497 匿名さん
千里ニュータウンとか？

[14499: マンション掲示板さん]

千里ニュータウンって年寄りばかりで修繕工事にカネかけたくないから共用部分とか相当に劣化してるみたい。
街全体がそんな感じだから暇なら見学に行ったみたら？

[14500: マンション掲示板さん]

三回目の修繕工事は基本的には必要ないんですよ。
私案では一回目は15年目、二回目は35年目、3回目は55年目となるが、築60年で解体となることが望ましいので三回目はないです。
限界マンション法とはマンションの終活法制のことである。

[14501: 匿名さん]

>>14500さん
築６０年で解体といっているけど、そのときに住んでいる住民は
全員建て替えに参加するかマンションをでていかなければなら
ないことになる。
それこそみんなの了解が取れますか。
築３５年以降は築６０年まで大規模修繕工事はしないんでしょう。
それで限界マンション法の制定はできないでしょう。

[14502: 匿名さん]

マンションはいくら古くなっても、住んでいるときは快適なマンションライフを
賃貸や売却、並びに相続をするときは、できるだけ資産価値が高いほうがいい。
築５０年もたっているのに補修工事をしなければみすぼらしいマンションに住ま
なければならなくなる。

[14503: 匿名さん]

マンションは解体しなければ、誰かが必ず住んでいる。
建替えに参加できる者だけのマンションではないよ。
建替えに参加できるのは３分の１もいないでしょうしね。

[14504: 匿名さん]

建て替えをするときは、建て替え決議や解体、建て替えを含めると
３年間はマンションを離れなければならない。
建て替え資金の準備も必要でしょう。
それに、建て替えをする期間の住まいの確保もしなければならない。
高齢者が多い住民が殆どの中で、それだけの資金を投じて建て替えに
参加する者がいますかね。
建替えに参加できなければアパート住まいをしなければならない。
だったら、建て替えに参加せずマンションに住み続けることを住民は
選択するんではないですか。

[14505: 匿名さん]

東京駅丸ビル側の建物は、１００年以上持ちますよ。
ヨーロッパの建物で１００年以上経過している建物は数多く
あります。
マンションも建物設備の維持保全につとめれば１００年以上もちます。

[14506: 口コミ知りたいさん]

>>14505 匿名さん
定期借地権のマンションがまもなく期間満了となるのでそれが参考になるでしょう。年寄りが住んでいる場合の対応など。
区分所有者はどんどん死んでいくので対策しないと限界マンションになる。
一定数の空き家がでて特別決議すらできない状態になると、精算するしかない。
デベロッパーがまるごと買い取って解体、新築するしかない。区分所有者にはカネを払って出て行ってもらうしかなかろう。

[14507: 口コミ知りたいさん]

大阪駅周辺のビルなんか1970年前後に建ったものはすべて建て替えです。知らんのか？あほ

[14508: 口コミ知りたいさん]

そもそも1981年以前に建ったマンションは旧耐震基準で震度7だと崩落しても不思議ではない。
100年地震がないと言えるのか？あほ

[14509: 口コミ知りたいさん]

1981年以前のマンションは現行法でも5分の4で更地にできます。建て替え以外の選択肢は現在でもある。
これが3分の2くらいに緩和されると古いマンションの解体、管理組合解散、更地化、マンションデベロッパーにより新規分譲マンション建設が進むでしょう。

[14510: 匿名さん]

極論しかいえないのか。
自分が全て正しいとおもっているんだろうな。

[14511: eマンションさん]

>>14510 匿名さん
団塊の世代がどんどん死んでいくから極論ではない。千里ニュータウンなんか誰が相続して住むんだ？あほ

[14512: 坪単価比較中さん]

資産価値は管理では決まらない。
管理で決まると言っているのは管理会社や
マンション管理士等が口をそろえて唱えている。
騙されないことだよね。
立地のいいところのマンションは建て替え時の
個人負担も安くなるし仕事がしやすい。
建て替え時期が来ると不動産屋が購入に動き出す。
管理ではなく立地である

[14513: 匿名さん]

マンションは空き家が出ても所有者はいる。
そして管理費や修繕積立金は積立てられている。
千里ニュータウンは建て替えても住む者はいないのかい。
ただで誰かにくれてやっても誰もいらないというんだろうね。

[14514: 匿名さん]

立地のよいところのマンションは買い手はいくらでもいる。
しかし、売却してもいくところがなくては意味がない。

[14515: 匿名さん]

>>14509さん
３分の２になれば解体とかができると思っているあほがいる。
建替えをするには資金がいる。
老人に例えば1,000万円とか2,000万円だせといっても無理。
それに引っ越しとかアパートを借りて暫くそこで生活しろと
いっても、老い先短い者には馬耳東風。
まず無理だね、その案は否決間違いなし。そんな簡単なもんじゃないよ。

[14516: 坪単価比較中さん]

14514 匿名さん
建て替えのできる高額で立地のいいマンションの所有者は
他の不動産を所有しているのでご心配には及びません。

[14517: 匿名さん]

建替え反対者からの買取費用増大について、経団連は、「失当（当を得ていない）」、規制改革推進会議は、「ファイナンスの問題に過ぎない」、「必ずしも明らかでない」としているが、どうなのでしょう？

・規制改革推進会議　第５回 投資等ワーキング・グループ 令和２年１月30日
資料２－２ 老朽化マンションの再生に向けた規制改革の推進（経団連　提出資料）（PDF形式：832KB）
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/meeting/wg/toushi/20200130/...

４．これまでの経団連要望と法務省回答、回答への反論

【経団連要望】

○ 区分所有建物の建替決議要件を見直し、都市再開発法に基づく組合設立要件と同様の「区分所有者数および議決権の各３分の２以上」の賛成へと引き下げるべき。

○ 反対者に対しては時価での金銭買取が法律で定められているため、不利益は生じないと思料。

【法務省回答と反論】

● 建替決議は区分所有権の処分を伴うため、各区分所有者の自由に任されている事項であり、本来は全員同意が必要。多数決により行う正当性を担保するには、当該要件は厳格である必要。

⇒ 現代において所有権絶対の考えを貫徹することは不可能。①区分所有建物の特性（他の区分所有者との相互関係が成立の前提）と②マンションの荒廃による現実的な危険性の増大を前提に検討すべき。

● 決議要件を緩和した場合、緩和した分だけ買取の費用負担が重くなるなど、建替に要する社会的・経済的コストが増大。

⇒ 買取請求に対応するための一時的な資金の準備は必要となるが、当該区分所有建物の新築・売却後に回収可能と考えられ、コスト増大の指摘は失当。

・規制改革実施計画 令和４年６月７日 閣議決定
https://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kisei/publication/program/220607/...

(10)老朽化や被災した区分所有建物の再生の円滑化に向けた規制改革の推進

③決議要件が緩和された場合、確かに、これまでよりも多くの非賛成者に対して、売渡し請求を行い、早期に「売渡し請求に必要な売買代金」を支払う必要が生じるため、「その費用を誰が負担できるか、又はスムーズに資金を確保できるか」などの課題は生じうるが、それはファイナンスの問題に過ぎず、

これまでの「決議要件を緩和した場合には、その分だけ買取りの費用負担が重くなるなど、建替えに要する社会的・経済的コストが増大する」という建替え決議要件の緩和のデメリットに関する主張の妥当性については、「社会的・経済的コスト」の意味するところが必ずしも明らかでないことにより解釈の混乱や誤解をもたらすおそれがあるため、改めて検討すること。

その際、建替え決議の時点では反対していても、決議成立後に、催告手続などを経て、売渡し請求まで進まずに賛成に回る場合があることから、非賛成者の数と売渡請求対象者の数は必ずしも同一ではない点にも留意すること。

[14518: 匿名さん]

>>14512 坪単価比較中さん
>資産価値は管理では決まらない。
>管理で決まると言っているのは管理会社やマンション管理士等が口をそろえて唱えている。
>騙されないことだよね。

上記は参考になる

[14519: 匿名さん]

>>14516さん
マンションは余裕のある者ばかりではないでしょう。
あなたは現在のマンション以外にも敷地をもっておられるようですから
戸建でもマンションの買い替えでもどちらでもできるんでしょうが、
いくらタワーマンションや高級マンションでもあなたみたいな方ばかり
ではないですよ。

[14520: 匿名さん]

私も実は親からもらった土地がありまして現在は駐車場として
貸していますが、子供がいないので姪っ子にいずれはやろうと
思っています。
家内の親の相続もありましたが、その土地は兄弟２人で売却して
分けました。
解体費用や、諸手続き、測量、不動産会社への礼金、所得税、相続税
等の支払いが多くて大変でした。
遺産分割協議書等は司法書士等を使わず全て自分でやりました。
行政や法務局、税務署にも何回か顔を出しました。測量は依頼しましたけど。
意外と簡単にできましたよ。暇だったから自分でやろうと決めました。

[14521: 坪単価比較中さん]

>14519 匿名さん
お前は目蔵か。
俺ばかりとは一言の言っていない。
ゆとりのない住民はおのずから建て替えをしてもらいたくても
肝心なものは持ち合わせていないので反対せざるを得ないでし
ょう。
終の棲家にしようと全力投入でマンションなどを購入するもの
ではない。
退職後にまで返済残高をもっていては住まいの中で我慢我慢の
毎日で精神的にもくたばるよ。

[14522: 匿名さん]

>>14521さん
マンションだろうが戸建てだろうが、どこかの時点で終の棲家に
なるんじゃないかな。
それに戸建てだろうがマンションだろうが、借り入れはしているんじゃないのか。
何も借り入れをしているからといって、我慢我慢の生活をしている者
ばかりじゃないよ。
借り入れが少なければ余裕だしね。
手持ち金額を充当するより借りた方が得な場合もあるから。

[14523: 匿名さん]

お金に余裕のない者が多ければ承認決議は無理だよね。
どちらにしても建て替えは難しい。
だれかがその委員をやらなければならない。
建て壊し後は住民はばらばらだし、会議や集会を開くにも
労力が要る。

[14524: 匿名さん]

退職後には買い替えができるといいね。
もう大分古くなっているだろうから、最後ぐらいはゆとりを
もって優雅に暮らしたいね。

[14525: 匿名さん]

年取ったら老後は有料老人ホームにはいろうと思っている。
特に車を手放したり、足腰が弱くなったりしたら食事の準備等が
大変だからね。介護をしてもらうのも老人ホームがいい。

[14526: 坪単価比較中さん]

>>14525 匿名さん
老人ホームは嫌だね。
一人なら他人に迷惑だからしょうがないけどね。

[14527: 評判気になるさん]

>>14523 匿名さん
解体して解散する方法もあるんだよ。あほ

[14528: 坪単価比較中さん]

>>14527 評判気になるさん
解体も同意を得るのは難しい。

[14529: 匿名さん]

バリアフリー化されていないマンションの専有部分は在宅介護での風呂等
への介護が大変です。介護人が一人ですむのが二人必要である。
考えたことがあるかね。
私は室内のバリアフリー化の専有部分の変更の工事設計書を組合に提出し
たら風呂場と洗面所のバリアフリー化が拒否された。
これでは将来在宅介護で配偶者の負担が大きと見たので新築に買い換えた。

[14530: 匿名さん]

>>14519 匿名さん
安いマンションをゆとりがあれば買いませんよ。
低所得者向けのマンションほどトラブルは多いよ。
管理会社やマンション管理士等の絶好の獲物と心得るべし。

[14531: 検討板ユーザーさん]

>>14528 坪単価比較中さん
同意ではない。多数決とは切り捨てることだ。

[14532: 通りがかりさん]

>>14530 匿名さん
そのとおり。アフリカが発展しないのと同じ。
アフリカは知能指数が70程度でどうにもならないんだよ
それを言ってノーベル賞剥奪になった学者いますね

[14533: 匿名さん]

エレベーターの無いマンションもあるからね。
外付けマンションもあるからね。
新築時は終の棲家といって買った人もいるよね。
十分な説明などするわけはないしね。
お金がなければ住み続けるしかないでしょう。

[14534: 匿名さん]

戸建てには住みたくないしね。
住むならマンションが一番いい。

[14535: 匿名さん]

土地は親からもらったのがあるけど、そこに家を建てる
気は全くないしね。
マンションは便利でいい。

[14536: 匿名さん]

>>14531 検討板ユーザーさん
案件によったら全員の同意も必要な場合のあるからね。
それも含めて多数決の文言は避けた。
多数決で切り捨てられた組合員は惨めな場合もあるよね。
できるだけこれ等の不満を軽減させるように努めなければならない。

[14537: 匿名さん]

>>14536さん
たかがマンションの管理ごときで四角四面になり過ぎだよ。
リラックスリラックス、深呼吸をして書き込みをしよう。

[14538: 匿名さん]

ここは顔の見えない匿名掲示板だよ。
ＨＮも顔は見えない。

[14539: 匿名さん]

>>14537 匿名さん
お前こそ紙面装荷に見えるがね( ´艸｀)。
共用部分も専有部分も完全にバリアフリー化されていれば
マンションは安心して住みやすい。
老人ホームが嫌な方の在宅介護もしやすい。

[14540: 匿名さん]

紙面装荷　→　四面楚歌

[14541: 匿名さん]

>>14532 通りがかりさん
三本足はしっかりしているからね
そこは見習うべきだよね。
私は毎月１５キロの肉を食うように心がけている。
中足がくたばらないように心がけている。

[14542: 匿名さん]

>>14540 匿名さん
四面楚歌とは言っていないが。
紙面装荷と言っているが解らんのんかあほ( ´艸｀)

[14543: 匿名さん]

( ´艸｀)　＝　１０９爺

[14544: 坪単価比較中さん]

>>14543 匿名さん
お前か、管理業協会からお手当てをもらって同じことを繰り返し
投稿している元東急コミュニティーの元社員と称している人物だ
よね( ´艸｀)。スレを荒らさなければ許されると思うよ。
おとなしくしようね。

[14545: 匿名さん]

>>14544 坪単価比較中さん
シマクンで～す。

[14546: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[14547: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[14548: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

[14549: 坪単価比較中さん]

大規模修繕工事の専門委員をしたことがない者に
設計監理方式といっても理解できないかもね。

[14550: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

[14551: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、
床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられます。

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

[14552: 坪単価比較中さん]

排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。

[14553: 匿名さん]

排水管を共用部分としているのは築年数のかなり古い
マンションだよね。
今のマンションは全て床下にあり専有部分となっている。

[14554: 匿名さん]

給排水管については最近は技術や材質の向上で各マンションの
システムが異なるので一概には説明できない。
相談をしたいなら各マンションの材質等の説明を先になさって
ください。

[14555: 匿名さん]

現在の配管は殆どが鋼管は使われず塩ビ管になっていると
思います。
築年数の古いマンションは鋼管が使用されており、おまけに
階下の天井部分に設置されていますので、住民はその管理は
できないので共用部分となっているんですよね。
ただ、塩ビ管は錆びませんが、地震や経年劣化により継手部分に
緩みが生じる場合があります。また、給湯管は銅管を使用している
でしょうし、熱湯が通るため傷みやすいと思います。

[14556: 匿名さん]

>>14551さん
いつも同じ貼り付けをしていますが、何かあなたの考えの書き込み
はしないんですか。
通常は専有部分ですから各区分所有者が管理しなければならないのですが、
それを管理組合としてやることを規約に盛り込むことはできますよ。
実際全国のマンションで実施されていますし、裁判例もありましたが、
現在は判例がありますので裁判もおこなわれません。
専有部分の配管を管理組合としてやるには何の問題もないんですよ。

[14557: 匿名さん]

区分所有法第37条の2の解釈適用に関する情報提供です。

役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはなりません。特に、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっているといえます。
そこで、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合には、理事会でその取引について重要な事実（当事者、取引内容や効果、金額など）を開示し、承認を受けなければならないことを定めたのです。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしています。

[14558: 匿名さん]

自分の考えを投稿すると管理業協会からの手当てが出ないし東急コミュ二ティーの元社員のであるらしいので色々事情があるのでしょう。標準管理規約等に準拠した投稿であれば問題を指摘されても言い逃れが出来るからでしょう。

[14559: 匿名さん]

>>14557 は、書き振り（間違いを含めて）から、お馴染みの「デベにお勤めさん」の投稿でしょう。

[14560: デベにお勤めさん]

再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
（中略）
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、大規模修繕工事に際して自分が経営している３流のコンサル事務所に発注するような利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

[14561: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[14562: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

[14563: 匿名さん]

医療費の税の還元方法

　サラリーマンの方でも、確定申告が受けられます。勿論、自営業の方等どなたでも該
当します。今からでも遅くはありません。医療にかかった領収証は保管しておきましょう。
　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円
を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）

養殖魚を見分けるコツ

　魚は、体型や肌の色で見分けることができます。
養殖ものは、運動量が足りないから、尻尾が小さく太り過ぎています。
　例えば、鯛の養殖物は、浅瀬で育つから黒っぽい色をしています。逆に天然ものは、
エビを好んで食べるので赤っぽい色をしています。
　ホタテ貝は、天然ものの方が、砂の中にもぐっているため、貝殻がきれいです。
　うなぎ、牡蠣、なまず、ニジマスはほとんどが養殖ものです。

トマトを完熟トマト風にする方法

　まず市販されている普通のトマトを使う大きさにカットします。
それを何か容器に入れ、そこに砂糖を少々まぶします。そのまま冷蔵庫に入れて
約１０時間ほどすると、完熟トマトのようになります。

[14564: 匿名さん]

生活の知恵をマンションの広報の中で入れると主婦の方には
関心をもって読まれますよ。

[14565: 匿名さん]

>>14558 匿名さん

標準管理規約等に準拠した投稿で何が悪い？
言い逃れには該当しない。
このNOは不適切な投稿と思う

[14566: 匿名さん]

スレ主です。
私は単なるマンションの住民ですよ。
管理会社勤務経験とか、管理会社に依頼されているとかは
全くないですよ。
何故そんなことをいわれるのかも分からないですね。

[14567: 匿名さん]

責任施工方式は、調査から工事までの全てを１つの業者に任せて行う方式です。
　メリット
　　　コンサルタント費用が不要
　　　１社に工事を任せるので打合せや発注などの手続きが簡略化できる。
　デメリット
　　　第三者介入という抑止力がないため、手抜き工事のリスクが高まる。
　　　同じ会社の者が工事をしチェックをすることになる。
　　　施工会社が工事範囲、仕様等を検討して見積書、提案書を提案するが組合員
　　にその判断能力・知識がなければ施工会社に丸投げとなるし工事費が高い安い
　　のかが分からない。１社に限定するので同じ条件での相見積もりが取れない。
　　　相見積が取れないというか、仕様書が作成できない。
　　　提案された工事費や修繕個所が適正化どうかが分からない。
　※要は信頼のできる施工会社をいかにして選定するかにかかっている。
　　デベ系の管理会社からの推薦であれば、親会社に工事が発注される。

[14568: 匿名さん]

>>14566 匿名さん
＞スレ主です
https://www.meguminity.com/

[14569: 匿名さん]

>>14568さん
貼り付けてあるのはなんですか？

[14570: 匿名さん]

私が情報の提供をやっている内容を良く読めば、マンションの管理に
ついての書き込みだというのがすぐわかる筈ですがね。
殆どの方は、スレ主が管理会社の社員だったり、マン管士として営業
活動をしているとは思っておられませんよ。
そんなことも見抜けないんですかね。

[14571: 匿名さん]

>>14556 匿名さん
>裁判例もありましたが、

何に対しての裁判例ですか。判決文を張り付けて下さい。

[14572: 匿名さん]

プロならば的を射た回答をしようね( ´艸｀)。
流鏑馬のごとく。的は一つだよ。

[14573: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[14574: 匿名さん]

>>14573 匿名さん
>理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

理事会の承認を得て　理事候補　を辞任することができる。
①７５歳以上の高齢者

[14575: 匿名さん]

理事役員は組合員との委任関係だから受けたくなければ断れる。
民法の基本です。

[14576: 匿名さん]

うちのマンションの規約では、輪番制の理事が回ってきたとき
やりたくない者は理事会協力金を払えば辞退することができる
なっているよ。年間２万円ぐらいだったかな。
それが惜しいのでそれを支払う組合員はかなり少ないね。

[14577: 匿名さん]

月１回の理事会に出席するだけで、他にはなんにもしなくて
いいので１年間出席するだけを我慢すればいい。

[14578: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[14579: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

[14580: 匿名さん]

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[14581: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[14582: ご近所さん]

無報酬で理事をやってる奴がいるが、やはりロクに仕事をしない。
毎月１回１時間集会室で座ってるだけだ。カネを貰えないのだからしかたない。

[14583: 匿名さん]

アメリカはトイレっとペーパーが1個４００円位。
日本は60円位。これは何の意味かい。

[14584: 匿名さん]

世界は今核戦争前夜。でないことを祈りましょう。

[14585: 匿名さん]

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

[14586: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
但し、望まれる修繕積立金の額は、17,000円といわれています。

[14587: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[14588: 匿名さん]

>>14585 匿名さん
>　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅されていなければなりません。
>　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
>　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。

何もない？？？？？？？
洩れ、漏れ、手抜き

[14589: 匿名さん]

>>14582 ご近所さん
理事会の成立に貢献してる？？？？

[14590: 匿名さん]

>>14589
黙っていればまたここにくるのか。
お前はここにはくるなと言ってるだろう。
又、何か情報の提供をしなければならない。
お前のせいだよ。

[14591: 匿名さん]

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

[14592: 匿名さん]

＜マンションす・まいる債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

[14593: 匿名さん]

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[14594: 匿名さん]

次は総会の進め方について書き込みます。

[14595: 匿名さん]

シマクン、低レベルの君が低レベルなことを書いてもだれも参考にはならない。

[14596: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[14597: 匿名さん]

１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[14598: 匿名さん]

　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[14599: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達


　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です

[14600: 匿名さん]

総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。