「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14389: 匿名さん]

>>14385さん
簡単明朗と書いているけど、知識より知恵を重視しているからだろう。

[14390: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、
床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられます。

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

[14391: 評判気になるさん]

>>14390さん
カムフラージュ？
面白い人だね。

[14392: 匿名さん]

ただ１４３８５さんが書き込むときは、簡単明朗とか知識より知恵を
必要としている人だと思い出すよ。

[14393: 匿名さん]

１４３９０さんも同じ人だよね。

[14394: もはや神]

>>14390 匿名さん
できるように規約を変えたらよい。あほ

[14395: 坪単価比較中さん]

同じことを延々に描き続ける東急コミュニティーの元社員さん。
何でこんなことを投稿し続けるのでしょうか。
動機が汚い事のように思えてならない。
多分汚い悪事が公開されているのをさせないための卑怯なやり
方を上のものから手当てをもらっていると本人が白状していた。

[14396: 匿名さん]

もはや神　ならぬ　もはや悪魔　が　きたり

[14397: 匿名さん]

盆休みだからな、忙しい。

[14398: 匿名さん]

>>14395さん
ここのスレ主をシマクンといったり、マンション管理士の資格は
もってないといったり、マン管のしょぼい資格とかいってるが、
相当マン管士の資格に拘っているね。
まさか万年不合格者なんじゃないよね。

[14399: 匿名さん]

>>14398さん
しつっこいし粘着質な性格なんだろうな。
みんなに嫌われていると思うが気づいていないんだろうね。

[14400: 匿名さん]

将来的には犯罪を起こす可能性があるんじゃないかな。
危険な人物なんだろう。

[14401: 匿名さん]

性格が粘着質なのはわかるね。

[14402: 匿名さん]

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討

[14403: 匿名さん]

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度
インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期

[14404: 匿名さん]

>>14403 匿名さん
> １台しかない２号館は工事が難しい。

１号館は２台ですか？

[14405: 匿名さん]

１号館は５台だよ。

[14406: 匿名さん]

ほぉー、１０６戸に５台ですかぁ・・・

[14407: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[14408: 匿名さん]

設計コンサルタントを選ぶのはどうやってやるのか。

[14409: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[14410: 匿名さん]

うちは一戸に１基あるよ。

[14411: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[14412: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[14413: 匿名さん]

>>14412 匿名さん
>しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。

大規模一部滅失の復旧において、買取り請求をして区分所有権を手放しても、これは単なる区分所有関係からの離脱であるので、
>積立金の配布は法で義務づけられています。
は、明らかに間違っており、積立金の払い戻しはできない。

[14414: 匿名さん]

そうですね。
修繕積立金の払い戻しをするときは、建て替えのときだけです。

[14415: 匿名さん]

まあ、そう堅苦しく考えるな
臨時収入は誰だって嬉しいんだ

[14416: 匿名さん]

以前に・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/7111/

[14417: 匿名さん]

建替えで精算するときは払い戻しができるんでは。

[14418: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

[14419: もはや神]

>>14418 匿名さん
この規約改正案が総会で4年連続否決され5年目に可決された管理組合もある。合意形成には時間がかかるよ。

[14420: 匿名さん]

連坦棟のマンションは全国に数多くあります。
皆さんも真剣に考えておく必要があります。
連坦棟のマンションの課題を知ろうとする者もいるにはいるんだね。
実際そのマンションに住んでいても無関心が殆どだけどね。

[14421: もはや神]

最近のマンションは地震で倒壊しないので戦争のときどうするかを考えるべき。

[14422: 匿名さん]

なるがまましかない。
田舎に疎開すればいいのかな。

[14423: 匿名さん]

Ａ棟・Ｂ棟の２つのマンションで渡り廊下でしかいけない造りになっている
マンションがあります。
Ｂ棟にはエレベーターがありません。Ｂ棟の住民は渡り廊下からＡ棟に行き
Ａ棟のエレベーターで下へ降ります。
ＡＢ両棟とも１４階建てとします。
もし大地震が発生し、渡り廊下が落下したとします。補修工事は業者がいなく
また、工事に取り掛かったとしても、足場を組んだりしてかなりの日数が
かかります。
高層階に住んでいる住民は毎日階段を使って降りなければなりません。
高齢者や身障者、病人にとっては大変なことです。
この対策を考えておくことも大切なことではないでしょうか。

[14424: 坪単価比較中さん]

>>14423 匿名さん
A,B棟間にはエキスパンジョンジョイントでつながれている
ので壊れるだけで通行には支障はありません。
それよりも在宅看護を受けている住民の方のことを考えたマ
ンション管理を考えた方がいいでいでしょう。
これは組合が取り決めてのち管理会社との契約をどうするか
を考えないといけません。

[14425: 匿名さん]

>>14423 匿名さん

渡り廊下が落下するほどの大地震なら、当然、エレベーターも使用できません。

[14426: 匿名さん]

>>14424さん
エキスパンションジョイントだけでなく、渡り廊下が落下
した場合はどうなるんでしょう。
エレベーターの修復が済んでからの問題として考えてみたら
どうでしょう。

[14427: 坪単価比較中さん]

>>14426 匿名さん
渡り廊下の落下か、困った。
君ならどうするね。
わたしなら落下傘を用意しておくがね。

[14428: 坪単価比較中さん]

>>14427 坪単価比較中さん
落下傘が開かないときは葬式の準備もしないとね。

[14429: 匿名さん]

>>14423 匿名さん

エキスパンションジョイントでしょ
落下しませんよ

[14430: 匿名さん]

エキスパンジョイントは震度５強で離れてしまいます。
そのときは、鉄板とか板を準備しておけば渡れますよ。

[14431: 匿名さん]

渡り廊下が渡れなくなったら大変です。
身障者や病院に行くときは、車いすを担いで階段を降りなくては
ならないのでその体制をとらなければならないでしょう。

[14432: 匿名さん]

助け合いですね

[14433: 坪単価比較中さん]

上階の住民は渡り廊下の落下は住めませんね。
多分停電するし専用水道は増圧ポンプの停止で水も来ませんね。
タワーマンションなどは致命的です。
発電装置があればどうにかなうでしょうか。
もちろんエレベータ―は使えないでしょう。

[14434: 匿名さん]

インフレはしばらくたてば回復しますが、渡り廊下の
工事は簡単には終わりません。

[14435: 匿名さん]

渡り廊下が脱落した事例はあるけど、数メートルをつなげるようなものでなく、板のような簡素なもので、工事が実施されるまでの間は鉄板を敷くなどで対応できそうな事故だったけどね。

[14436: 匿名さん]

渡り廊下が脱落することもあるんですね。

[14437: 匿名さん]

ミサイルが命中したら壊れることも

[14438: 坪単価比較中さん]

>>14436 匿名さん
あまりないけどね、
手抜きで鉄筋がなければ崩落もあり得ます。
大雨の時に廊下の天井部分を見たら雨水が
滴り落ちていればアウトです。