マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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14281:
匿名さん
[2022-08-12 16:47:06]
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14282:
匿名さん
[2022-08-12 18:15:50]
>>14274さん
何か反論ありますか。 |
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14283:
匿名さん
[2022-08-12 18:40:17]
議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
権の各４の３以上の出席が必要となります。 普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。 ＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での 賛否をされている方も出席にカウントします。 |
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14284:
マンション検討中さん
[2022-08-12 20:45:11]
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14285:
匿名さん
[2022-08-13 04:58:55]
【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。 したがって、管理組合が管理をすることはできない。 |
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14286:
匿名さん
[2022-08-13 07:23:18]
どちらにしても、2級建築士程度の知識ではマンションの修繕工事の管理は力不足。
シマクンみたいな口八丁手八丁だけでは、知識不足からくる手抜き工事に発展しかねない。 シマクンはお金さえ手に入ればいいからね。 |
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14287:
匿名さん
[2022-08-13 07:46:19]
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14288:
評判気になるさん
[2022-08-13 07:50:54]
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14289:
匿名さん
[2022-08-13 08:24:27]
>>14288 評判気になるさん
そうであれば、老朽化対策なら何でもできるような広告は誇大広告。 詐欺師と言われても仕方ない。 1級建築士の知識を必要とする難しい工事は当社ではできないと断りを入れるべき。 社名通り、まっすぐに消費者に訴えないと。 ＞構造計算をする建築士の知識 構造計算だけが1級建築士の知識分野でもない。 勘違いも甚だしい。 |
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14290:
匿名さん
[2022-08-13 08:59:34]
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14291:
匿名さん
[2022-08-13 09:24:23]
５．議事録署名人の選出
議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。 ６．議案審議（代表例） 説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。 第１号議案 事業活動報告 第２号議案 収支決算報告 収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。 第３号議案 来期事業計画案の提案と承認 ＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。 第４号議案 来期の予算の提案と承認 第５号議案 その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案 第６号議案 管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。） 第７号議案 役員の改選 役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の 互選で役職を決める。 （時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。） ７．次期理事長のあいさつ ８．閉会 ＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。 ＊懸案事項、調整事項の伝達 ＊組合員の要望・苦情の伝達 ＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明 ＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達 ＊文書化されていない運営ルールの伝達 |
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14292:
やっほー
[2022-08-13 10:29:31]
>>14290 匿名さん
管理規約には電力会社の名前が書いてあるので関西電力を中央電力に変更するには規約変更を伴う総会決議（特別決議）が必要である。全区分所有者の関西電力への解約届がいるから解約届が集まるなら特別決議はあまり問題にならないだろう。 |
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14293:
匿名さん
[2022-08-13 11:13:17]
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14294:
匿名さん
[2022-08-13 11:19:16]
>>14285 匿名さん
できるように規約を変えたらよい、変えたところで１戸でも反対したら成立しない |
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14295:
匿名さん
[2022-08-13 11:26:55]
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14296:
匿名さん
[2022-08-13 11:52:22]
＜採決の仕方＞
＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは 自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。 尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。 ＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。 ※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題 をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、 理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。 質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。 質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効 な手段です。 ※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。 |
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14297:
匿名さん
[2022-08-13 11:52:59]
７．議長 閉会の辞
８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。 総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。 その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。 |
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14298:
検討板ユーザーさん
[2022-08-13 12:01:46]
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14299:
匿名さん
[2022-08-13 12:03:05]
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任 と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見 過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外 したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が 生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済 ませることを検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。 そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル の原因ともなります。 ＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。 これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。 標準管理規約第２１条 専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理 と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 この対象となる設備としては、配管・配線があります。 上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ ていません。 現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。 水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。 だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ てきます。 ＊では、どうすればいいのか。 １）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部 分の工事を一緒にやる計画をたてる。 2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応 分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。 ３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ てきます。 ＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総 会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。 ＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場 合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事 例もあります。 ＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への 補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。 ※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に 取り組まなければならない重要事項です。 ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に 結びついていき、資産価値の減少となります。 工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に やるほうがずっと効率的です。 しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり はありません。 ＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞ 専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、 ６０万円以上 給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。 それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。 当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。 例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その 場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。 又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回 で済ませることができます。 マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、 資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。 しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。 共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の 負担の軽減にもつながってきます。 このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。 管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上 に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。 各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。 では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき なくなってしまいます。 修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ とも予想されます。 １０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に 取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。 ＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞ |
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14300:
匿名さん
[2022-08-13 12:08:15]
>>14295さん
例えば上記みたいに一括して書き込んだら、誰も読んでくれませんよ。 私が作成した資料は、ａ４サイズで６００枚以上あるんですよ。 これを全て書き込むにはかなりの量になります。 それを一度書き込んで終わりとすれば、その時見てない者はずっと 見ないことになります。 だから繰り返し情報の提供をしているんですよ。 レス数稼ぎといいますが、もう14,000を超えているんですよ。 ただ、スレが荒れてきたときは、話題を変える為に新しい情報を書き込み ますけどね。 |
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分譲時には駐輪場は容積率に含まれていなかったが、
建築基準法の改正により、容積率に算入される
ようになりました。