「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14251: 匿名さん]

>>14240 もはや神さん
責任施工方式は施工業者/管理会社/管理組合の談合や癒着によって廃れ、今は設計監理方式が主流である。
さらに、色々とカスタマイズ出来る種々の方式が提案されている。
と言う感じだったと思います。

[14252: 匿名さん]

最初から１社に絞る方式ですが、その１社を誰がどうやって
選ぶかが問題です。
相見積はとれないのですから。
やり方で考えられるのは、プロポーザル方式で行い、業者に提案
してもらい、専門委員が質問するやり方ができればいいと思いますが、
その方法がやれるかだと思います。

[14253: 匿名さん]

2級建築士の資格しか持たない方がマンションの大規模修繕に関わっている団体がある。
2級建築士では木造2階建て程度の知識しかない。
能力範囲外の分野で平気で会社を立ち上げている。
こういう方に知らずに責任施工やコンサル頼むと怖いね。
相手の能力の見極めも大事です。
能力の客観的評価は国家資格の有無でしょう。

[14254: 匿名さん]

>>14253 匿名さん
国家資格は、プロとして営業する場合の最低必要条件ですね。

[14255: 匿名さん]

>>14253さん
工事費が６，０００万円以上の場合は、現場代理人と監理技術者の常駐が
必要ですが、建築士の資格は必要ありません。
ただ、設計監理業者は１級建築士の資格が必要です。
責任施工方式の場合、工事業者に建築士の資格は必要ありませんが、設計監理
業務を行う際は、１級建築士の資格が必要となります。

[14256: 匿名さん]

>>14255 匿名さん
能力の問題を言っているのですよ。
プロとして他人から報酬をもらうわけですから、木造住宅なら2級建築士の知識程度でいいですが、SRCやRCの中高層マンションとなると、2級建築士程度では知識不足です。
やりたいのであれば、まず、1級建築士の免許を取ってからやればいい。
当然、知識不足の方は合格できませんが。
コンサルもやるわけでしょう。
ままごとと勘違いしては困ります。

[14257: 匿名さん]

>>14255 匿名さん
＞責任施工方式の場合、工事業者に建築士の資格は必要ありませんが
うそつけ！

[14258: 通りがかりさん]

>>14257 匿名さん

大規模修繕工事は建築士の資格はいらないですよ。
外壁塗装がメインですから

[14259: 匿名さん]

>>14257さん
そんなにいきり立つ必要はないでしょう。
言葉足らずでしたが、施工会社に１級建築士でなくても２級建築士で
もできるということです。
大規模修繕工事は修繕工事ですからね。

>>14256さん
２級建築士でもできるんですよね。その資格ではだめというのなら
管理組合が選ばなければいいだけではないですか。
２級建築士しかいない施工会社であれば、６，０００万円以上の
工事であれば、外部の１級建築士に依頼するでしょう。

[14260: 匿名さん]

>>14257さん
間違っているのにいきなり批判とか怒りを表現すると
その間違いが指摘されたら気まずいでしょう。
だから批判とかせず自分の考えとか情報の提供をして
皆さんで一緒に考えていけばいいんですよ。

[14261: 通りがかりさん]

大規模修繕工事は
二級建築士の資格もいりません
マンション管理士試資格で十分

[14262: 通りがかりさん]

大規模修繕工事に関わる一級建築士って叩き上げの下層の人が多いです。管理会社勤務の一級建築士はかなり下層です。

[14263: ご近所さん]

>>14259 匿名さん
シマクン、詐欺師としての君の脳内知識をひけらかすのではなく、2級建築士でもできるのであれば、そのソースとなる法律を引用しないといけない。
建築基準法　第3条
（一級建築士でなければできない設計又は工事監理）
三　鉄筋コンクリート造、鉄骨造、石造、れん瓦造、コンクリートブロック造若しくは無筋コンクリート造の建築物又は建築物の部分で、延べ面積が300㎡、高さが13ｍ又は軒の高さが9ｍをこえるもの
2　建築物を増築し、改築し、又は建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をする場合において、当該増築、改築、修繕又は模様替に係る部分を新築するものとみなして前項の規定を適用する。

[14264: ご近所さん]

シマクン、君のマン管士詐称もショボイが、ビジネスパートナーである2級建築士もショボイね。
建築基準法を知らないみたいだね。
お似合いのコンビではあるが。

[14265: 通りがかりさん]

外壁は主要構造部ではない

大規模の修繕とは

大規模の修繕とは、主要構造部のうち一種を50%超の範囲にわたって修復することです。

?? 修繕の定義
性能や品質が劣化した既存部分を、ほぼ同じ位置・形状・材料で造りかえて、性能や品質を回復する工事
主要構造部は、おおまかに言うと建築物の以下の部分。

壁
柱
梁
床
屋根
階段

[14266: 匿名さん]

ご近所さんがシマクンを使用していたのか。
シマクン使用者もご近所さんもここにはくるな。

[14267: 匿名さん]

>外壁は主要構造部ではない
これは正解。
>大規模の修繕とは、主要構造部のうち一種を50%超の範囲にわたって修復することです。
主要構造部が２分の１超の場合は建築確認が必要ということです。
大規模修繕工事にはすべてが入ります。

[14268: ご近所さん]

マンション老朽化対策支援と大袈裟な団体名なのにできるのが外壁塗り替えだけ？
であれば、マンション塗替え対策支援などと名称変更すべきです。
代表者の説明を聞いていると、一言もペンキ塗替え専門業者などとは言っていない。
ペンキ塗替え専門業者が本当なら、詐欺師的広告です。

[14269: 匿名さん]

>>14268
お前はここにはくるなといってるだろう。
お前がきたので新しい情報の提供をする。

[14270: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[14271: 匿名さん]

次は総会について書き込みます。

[14272: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

[14273: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[14274: やっほー]

>>14267 匿名さん
管理組合が行う一般的な大規模修繕工事で建築確認なんかやるわけないだろう。あほ

[14275: やっほー]

＞＞又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
そんな義務はない。法定されているのは年一回の管理者による集会での事務の報告だけである。

[14276: やっほー]

>>14269 匿名さん
　　　　　↑こいつにそんな権限はない。そもそもこいつがこのスレッドを立てたことを証明できるのか？仮に本当だとしてもマンションコミュニティにはスレッド作成者に書き込みを制限する権限はない。かんちがいのあほ

[14277: 匿名さん]

>>14275 やっほーさん
そうだよね。
うちは会計年度終了後の3か月で総会を開催しておりますが、
法令違反だとほざく居住するマンション管理士からクレームを
受けました。
出席組合員からマンション管理士のクレームだから間違いない
ので改善するようにお叱りを受けて議場は騒然とした。
管理士に同調するクレーム組合員を説得するのには苦労した。
私もマンション管理士の資格保有者であるのは伏せています。

[14278: 匿名さん]

日本株が爆上げです。
保有株が含み益が増大。
臨時理事会で利確を検討中である。

[14279: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

[14280: 匿名さん]

>>14274さん
大規模修繕工事で、建蔽率、容積率、用途変更の伴うものについては
建築確認が必要なのをご存じないの。
こんな常識が理解できないのに人をあほ呼ばわりするなよ。
しっかり勉強してみなよ。どちらが正しいか。

[14281: 匿名さん]

勿論容積率のオーバーや用途変更をする場合だけど、
分譲時には駐輪場は容積率に含まれていなかったが、
建築基準法の改正により、容積率に算入される
ようになりました。

[14282: 匿名さん]

>>14274さん
何か反論ありますか。

[14283: 匿名さん]

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[14284: マンション検討中さん]

>>14282 匿名さん
一般的な大規模修繕工事がわからないあほ

[14285: 匿名さん]

【標準管理規約によれば、管理組合が、専有部分である「給湯管」の管理をすることはできるか？】
マンション標準管理規約（単棟型）２１条２項は、専有部分である「給湯管」は、専有部分として独立した給湯設備からの配管であるから、共用部分と構造上一体となった部分ではない。
したがって、管理組合が管理をすることはできない。

[14286: 匿名さん]

どちらにしても、2級建築士程度の知識ではマンションの修繕工事の管理は力不足。
シマクンみたいな口八丁手八丁だけでは、知識不足からくる手抜き工事に発展しかねない。
シマクンはお金さえ手に入ればいいからね。

[14287: 匿名さん]

>>14285 匿名さん
できるように規約を変えたらよい。あほ

[14288: 評判気になるさん]

>>14286 匿名さん
一般的な大規模修繕工事の場合は外壁塗装がメインであり、サッシ、ドアの金物取り替え、駐車場の舗装補修、屋根の防水工事などがあるだけ。構造計算をする建築士の知識など不要である。

[14289: 匿名さん]

>>14288 評判気になるさん
そうであれば、老朽化対策なら何でもできるような広告は誇大広告。
詐欺師と言われても仕方ない。
1級建築士の知識を必要とする難しい工事は当社ではできないと断りを入れるべき。
社名通り、まっすぐに消費者に訴えないと。
＞構造計算をする建築士の知識
構造計算だけが1級建築士の知識分野でもない。
勘違いも甚だしい。

[14290: 匿名さん]

>>14287 匿名さん

高圧一括受電を導入できるように規約を変えたらよいのか。

[14291: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[14292: やっほー]

>>14290 匿名さん
管理規約には電力会社の名前が書いてあるので関西電力を中央電力に変更するには規約変更を伴う総会決議（特別決議）が必要である。全区分所有者の関西電力への解約届がいるから解約届が集まるなら特別決議はあまり問題にならないだろう。

[14293: 匿名さん]

>>14292 やっほーさん

そうだよな、全区分所有者の解約届が集まるなら特別決議はあまり問題にならないだろうよ。

[14294: 匿名さん]

>>14285 匿名さん
できるように規約を変えたらよい、変えたところで１戸でも反対したら成立しない

[14295: 匿名さん]

>>14273 匿名さん
>>14279 匿名さん
>>14283 匿名さん
>>14291 匿名さん

これらを１投稿であればわかりやすいがそれをしないことは件数稼ぎだ。

[14296: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

[14297: 匿名さん]

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[14298: 検討板ユーザーさん]

>>14294 匿名さん
解約届を出さない区分所有者に共同の利益に反する行為だとして損害賠償請求することは可能である。
実務上、オタクのせいでみんなが迷惑している、と追及されるとほとんどは翻意する。

[14299: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。
＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　

　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０万円以上
　　給排水管更新工事、給湯管取替、ガス管の更新工事を含む。
　　それを、共用部分の本管の工事と一緒にやれば、１戸当り３０～４０万円程度でできます。

　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、架設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　　　　　
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。

　　マンションの建物や設備の維持・保全が適正に行われれば、快適なマンションライフが送れますし、
　資産価値が高まり、売却するときも賃貸にだすときも高い価値が出てきます。

　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上をおこなわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

　　１０年後、２０年後になっても、現在と資産価値が変わらないような適正な建物・設備の維持、保全に
　取り組み、快適なマンションライフが送れるように全員でこの問題に対処していきましょう。

　　　＜自分たちのマンションを、快適な住まいにすることができるのは、あ・な・たです。＞

[14300: 匿名さん]

>>14295さん
例えば上記みたいに一括して書き込んだら、誰も読んでくれませんよ。
私が作成した資料は、ａ４サイズで６００枚以上あるんですよ。
これを全て書き込むにはかなりの量になります。
それを一度書き込んで終わりとすれば、その時見てない者はずっと
見ないことになります。
だから繰り返し情報の提供をしているんですよ。
レス数稼ぎといいますが、もう14,000を超えているんですよ。
ただ、スレが荒れてきたときは、話題を変える為に新しい情報を書き込み
ますけどね。