「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14151: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[14152: 匿名さん]

急に皆さんおとなしくなりましたね。

[14153: 匿名さん]

ハ方式が一番多いようです。

[14154: 匿名さん]

　イ．「管理費の値上について」

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、雑排水間の高圧洗浄、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。
　　　
　　　＊支出費目で消費税のかからないものは、次期繰越金です。
　　　　　　予算書にはこの費目はありませんので、３年～４年の平均の数字でみてください。

　　　＊まず、総支出から次期繰越金の額を差し引いてください。
　　　　　　予算書では、予備費が差額を吸収するので、支出の費目として繰越金はありませんので、
　　　　　　収支予算書の次期繰越金の平均で算出されたらいいと思います。
　　　　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。

[14155: 匿名さん]

管理費の値上げではっきりわかるのは、管理人の勤務日数や時間を
増やすとか、清掃人の時間を増やせば管理費の増にはなります。

[14156: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２はぼくが立てたスレだけど、かなりＰＡＲＴ３を意識
しているが何故だろう。
自分が立てたスレでもないのに。
ただ、以前は1,000レスになると新レスに移行しなければならなかった
のでその数字がくれば片っ端から新レスを立てたものがいたけど、
スレ主旨も前のままなのに自分でスレを立てたと勘違いしているのかな。

[14157: 匿名さん]

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

[14158: やっほー]

コピペ楽しいですか？

[14159: 匿名さん]

修繕積立金の値上げをするときは、長期修繕計画書を作成し、
総工事費から１戸当たり月の必要修繕金の額を算出します。

[14160: 匿名さん]

ウクライナの人々の不幸を目にすると日本は平和だよね。
気の毒で涙が出るよ。スレ違いですみません。独り言です。

[14161: 匿名さん]

>>14120 スレ主さん
再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

うちのマンションは、監事も管理会社と仲が良く、標準管理規約に準拠していないので外部役員と言う訳に行きません。八方塞がりなんですよね。

[14162: 匿名さん]

>>14154 匿名さん
>　イ．「管理費の値上について」
>　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
>　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。
> できれば、３年～４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

>　排水管の高圧洗浄とか５年の総合保険については、１年単位の費用に換算してください。

排水管の高圧洗浄費は専有部分になりますので区分所有者個々の負担として下さい。
なお共用菅は管理組合負担として下さい。

[14163: 匿名さん]

>>14162さん
高圧洗浄をするときに専有部分の配管を行うのは各人負担と
すればやらない者がでてきますよ。
それに個人で負担すれば、管理費とその分の負担は重複します。
全国のマンションで高圧戦時用をするとき、各人が負担している
マンションはないでしょう。

[14164: 匿名さん]

高圧洗浄は２年置きが多いようです。

[14165: 匿名さん]

>>14158さん
私がここに情報の提供をしているのは、実際今まで自分で作成し
それを理事や専門委員、組合員等に配布したもので、よその資料
からもってきているのではないですよ。
その自分で作成した資料は数多くあるので、すぐこのスレに情報の
提供をすることができるんです。
今までいろいろこのスレに情報の提供をしてきましたが、まだまだ
一部ですよ。
少し加工しなければならないものもありますので、それをやればもっと
いい資料が提供できます。
私のマンションの数字とか、よそのマンションの数字とかはそのまま
ここにもってくることはできませんからね。
Ａ４の枚数でいえば、６００枚から８００枚ぐらいはありますから。

[14166: 匿名さん]

>>14164 匿名さん

鉄で出来た排水管は２年置きが必要かもしれません
築４０年超のマンションは２年置きの高圧洗浄が必要かも

[14167: 匿名さん]

何故高圧洗浄をするかといいますと、それを放置していると
臭いが出てくるからです。
塩ビ管であろうと鋼管であろうと関係ありません。

[14168: 管理寺]

S字トラップとは、排水設備の配管の途中に設けられる装置で、水回りの多くの場所で使われています。たとえば、キッチンの流し場や洗面所、風呂場などがありますが、その中でも一番わかりやすく、目に見える場所にあるのは、洗面台のS字トラップでしょう。
配管が露出している洗面台もありますし、収納付きの洗面化粧台など一見、配管が隠れて見えないものもあります。収納が付いた洗面台では足元にある扉を開けると、中には洗面ボウルと接続された配管があり、その管がS字型に曲がっているのを見たことがある方は多いのではないでしょうか。形状はS字の他にU字やP字などさまざまな物がありますが、どれも機能は同じで、総称して「排水トラップ」などと呼ばれます。

S字型トラップの最も重要な役割は、排水口から下水の臭いが上がってくるのを防ぐことです。どんな排水口も、その先は下水とつながっています。もしS字トラップがなく、排水管がまっすぐ下水管まで繋がっていたら、下水の臭いが室内にまで漏れてきます。しかし、S字トラップを設置することで、流した水の一部が常にトラップ内に残り、下水管と室内の間を遮断してくれます。普段、私たちの家の中に下水の臭いがしないのは、このS字トラップのおかげなのです。同時に、トラップ内に水が溜まることで、下水管から虫やネズミなどが屋内に侵入することを防ぐ役目もあります。

[14169: 管理寺]

高圧洗浄は実施率が重要である。毎年何回やろうと不在なら何もしないからである。
最重要なのはヨコ管につながる一階で、詰まると上階の排水は全く流れず大事故になる。

[14170: 匿名]

ここはボクが立てたスレッドだけど、知らなかった
ハズカチーです

[14171: 匿名さん]

配管の高圧洗浄は、台所、洗面所、洗濯機のところ、ふろ場の
４ｶ所行いますが、トイレはしません。

[14172: 匿名さん]

>>14169さん
私どものマンションでも、１階が詰まって２階の部屋に漏水が発生
したことがあります。
その要因は、最上階から下に高圧洗浄をやったからです。下の階から
上に向かって洗浄を行えばこんなことにはならなかったと業者も反省しています。
その被害の賠償は業者の保険で対応しました。

[14173: 匿名さん]

それから、高圧洗浄で前回やらなかった部屋については、絶対やるように
しています。
そうしないと、１回やらなかったら、４年放置することになりますから。
そこは住民の皆さんに協力してもらっています。

[14174: 匿名さん]

>>14170さん
トラップの話しと高圧洗浄は別だよ。
トイレの高圧洗浄はしないからね。
何のために配管の高圧洗浄するか知ってるのかな。

[14175: 検討板ユーザーさん]

>>14174 匿名さん
流れを読もうw

[14176: 匿名さん]

>>14171 匿名さん
＞トイレはしません。
どうしてトイレはしないの？

[14177: 匿名さん]

>>14169 管理寺さん
＞高圧洗浄は実施率が重要である。
確かにね。
回数が多いほどそのマンション住民は痴呆症化しているからね。
うちのマンションは自慢じゃないけど30年間一度も高圧洗浄なんてしたことない。
痴呆症住民がいないからね。

[14178: 匿名さん]

>>14176 匿名さん
トイレだからだよ

[14179: 匿名さん]

>>14178 匿名さん
詰まってもお構いなしか・・・
臭いからね。

[14180: 匿名さん]

>>14179 匿名さん

詰まれば住民が自ら修繕するだろう。臭いからね。

[14181: 匿名さん]

>>14163 匿名さん
＞高圧洗浄をするときに専有部分の配管を行うのは各人負担と
すればやらない者がでてきますよ。

やらないとどうなるの？
何年毎にやるの？築２年目から高圧洗浄するのかな？

＞それに個人で負担すれば、管理費とその分の負担は重複します。

高圧洗浄をするための費用は徴収していないので重複はしない。
町内会（自治会）入会していない住民からは町内会費は徴収していない。

中古マンションの販売で町内会費、洗浄費＊＊＊円と記載も見かけるよ。

[14182: 匿名さん]

>>14181 匿名さん
＞やらないとどうなるの？
どうもならないが、組合の大事な貯金が目減りするだけ。
どぶに大枚を捨てるに等しい。
どぶの向こうでは管理会社がその大枚をかき集めてベロを出している。
＞町内会（自治会）入会していない住民からは町内会費は徴収していない。
組合員は管理費等を毎月強制徴収されている。
免除してもらえるのかな。
それなら賛成！

[14183: 匿名さん]

>>14182さん
管理組合と自治会は全くの別物です。
管理組合はマンションの管理についておこないますが、自治会は
建物設備等のマンション管理には全く無関係です。
そこをまず理解してください。

[14184: 匿名さん]

トイレの高圧洗浄、どうやってやるんですか。
できないのですが、トイレの管径は大きいので詰まる
ことはまずありません。

[14185: 匿名さん]

>>14182 匿名さん
>組合員は管理費等を毎月強制徴収されている。

管理費から町内会（自治会）費を支払っているか確認してください。
私の場合は管理費から町内会費を拠出しているのは損害を受けていると損害賠償を裁判所に訴えて勝利した（町内会・自治会には入会しない旨組合には連絡したのに）新聞記事を添えて退会届を提出し受理された。
２年間の町内会費が返金された、そうです
町内会（自治会）への入会退会は任意です

[14186: 匿名さん]

>>14185 匿名さん
チンプンカンプン。
説明になっていない。

[14187: 匿名さん]

>>14183 匿名さん
そんなことどうでもいい。
工事の財源がどこから支払われるかだ。

[14188: 匿名さん]

>>14185 匿名さん
排水管洗浄は必要ないんでしたくないんです。
ですから、管理費等は免除されるわけですね？

[14189: 匿名さん]

管理会社がボランティアでやるそうだよ。
もちろん組合員は無料だ。
組合員の財源には影響しない。
と、管理業協会のスパイであるシマクンは説明している。

[14190: 匿名さん]

必要もない工事を管理会社の都合でするんだから無料でないといけない。

[14191: 匿名さん]

>>14187さん
管理組合と自治会を混同する者に対して、説明しても無理があります。
最低限の知識ですからね。
点検業務の支払いは当然管理費からですよ。自治会が支払うマンション
は全国どこを探してもあり得ない。
自治会への入退会は自由だから、自治会費を支払いたくなかったら
入会しなければいいだけのこと。

[14192: 匿名さん]

管理組合＝自治会のマンションはあるよ。

[14193: 匿名さん]

>>14188 匿名さん
管理費が免除されるか否かは所属の管理組合次第。

[14194: 匿名さん]

>>14192さん
そんなマンションがある筈ないよ。
法的にも無効。
ただ、小規模マンションで人材不足のため、理事会と自治会の役員を
兼務することはあるだろうがね。そのことをいっているんじゃないの。

高圧洗浄の費用を免除するマンションもないよ。常識の範疇。

[14195: 匿名さん]

>>14194 匿名さん
そんなことどうでもいい。
どうでもいい工事をする場合は無料（工事業者のボランティア）でないといけないと言っているんだよ。
組合の管理費や修繕積立金からは出せないね。
どうでもいい工事なんだから。

[14196: 匿名さん]

>>14194 匿名さん
1000戸超のマンションだよ。
現にあるのに否定をするのか。
実務経験がないマン監視か。あほ。

[14197: 坪単価比較中さん]

>>14195さん
そんなことは理事会か総会で決めればいいこと。
そこで決まったら黙って従うことだな。

[14198: 匿名さん]

>>14195 匿名さん
高圧洗浄機を組合で購入して組合が定期的に洗浄するか、
各組合員が都合のいいときに貸し出して洗浄すれば
燃料費と水道代の実費で済ませられる。どんなもんね。

[14199: 坪単価比較中さん]

>>14198さん
雑排水管の高圧洗浄は簡単にはできませんよ。
かなり大掛かりですよ。

[14200: 匿名さん]

>>14197 坪単価比較中さん
>そんなことは理事会か総会で決めればいいこと
専有部分の管理に当たるので理事会の権限外。
そんなことも知らないの？
一人でも反対者がいれば没です。
やる必要のないぼったくり工事をどうしてするの？