「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[141: 匿名さん]

新規分譲物件の購入者・居住者たちが当初から集団的に腐敗して管理会社の担当者等と悪事に手を染めるのは、今のところ考えにくい。この板などは工事関連の書き込みが非常に多いが、それは第一回大規模修繕を契機として少なくとも一部の管理組合が堕落し始める傾向がやはり存在しているということの裏返しだと考えられる。

当マンションは初回の大修繕の設計コンサルタントとの契約を現在に至るまで３０年以上更新し続けているが、今や同社社員が会議で発言すれば常に正解として組合員たちに受け入れられている。この態度を変えてもらうのは至難だろうが、あきらめずに呼びかけ・働きかけを続けている。

[142: 匿名さん]

>>141さん
設計コンサルタントが管理組合の顧問として採用されている例はあります。
しかし、設計コンサルタントは元請業者の選定や長期修繕計画の作成等の
重要な役割があります。
特に管理会社と関係のあるコンサルタントであれば、公平な元請会社の
選定は不可能でしょう。
やはりコンサルタントについては、公募をして見積もりを取り、専門委員会で
説明会を受け、そこで委員で評価して選定すべきです。

[143: 匿名さん]

特に管理会社から派遣されたコンサルタントであれば最悪です。
管理会社の親会社が建設会社であれば工事はそこに決まりますからね。

[144: 匿名さん]

設計コンサルタントについては、大規模修繕工事ごとに公募して
きめるのが普通ですけどね。
顧問みたいに常に理事会に出席して意見を聞くこと自体甘えすぎです。
その体制であれば、建築のプロである建築士に対抗できないでしょう。
理事や専門委員が前と変えようと思っても、建築士本人の前ではなかなか
いえませんからね。
専門的なことは、業者や建築士に聞けば教えてくれますよ。その努力が
できないんでしょうが。

[145: 匿名さん]

>それは第一回大規模修繕を契機として少なくとも一部の管理組合が堕落し始める傾向がやはり存在しているとい>うことの裏返しだと考えられる。

そうじゃないんですよ。１回目より効率良く行うためです。
それと１回目のところについては、工事を進めていくためのポイントを提供しているんです。

[146: 匿名さん]

１４０からの続きです。
　４）一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　　　　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　　　　　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　　　　　　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円
　　　　　※値引き交渉は別であくまで正価です。
　　　当マンションは制御リニュアールでの工法で長期修繕計画に盛り込まれています。

　　５）エレベーターメーカー 国産５大メーカー
　　　　　 東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

　　６）リニュアール工事時の問題点
　　　　　１基しかない場合の対策も含め検討が必要となります。
費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　　　　　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

　　７）住民説明会の開催
　　　　　業者を交えて説明会を開催します。
　　　　　問題点のヒアリングやアンケートを事前に取っておきます。

[147: 匿名さん]

エレベーターは制御盤だけの交換で十分です。
巻き上げロープはフルメンテで無償で交換してくれますから。

[148: マンション掲示板さん]

教えて下さい。
うちのマンションの戸境壁はクロス直貼りです。

しかしコンコンたたくと固いところとそうでないところがあります。

これはなぜなのでしょうか？

よろしくお願いします。

[149: 匿名さん]

>>148さん
私は建築士でも専門業者でもありませんので分かりませんが、壁の外側に
ボードを貼りつけ、それにクロスが貼ってあるんではないでしょうか。
ボードを支える支柱部分があるのでその部分を叩くと固い音がするんでは
ないかと思いますが、定かではありません。
専門家の方、確かな情報をお願い致します。

[150: 匿名さん]

>>148さん
クロス直貼りとのことでしたね。
壁に直接クロスを直貼りしているのに、同じ音がしないのはおかしいですね。
壁の中に配管でも通っているんですかね。
専門的なことは分りません。

[151: マンション比較中さん]

当マンションの管理は小泉政治とは違った意味で「劇場型」と言えるだろう。理事長、監事、総務担当、会計担当、専門委員等々、いろいろ役職があって実際にそれらに就く管理組合員はいるが、特に議事録という紙の上で管理会社の意向に沿った発言や行動をした「物語」が記される。会議前に回される資料で「発言」はかなり準備できるし、必要なら打ち合わせをしてから開催する。全組合員に届けられる総会の議案書も、議事録と同様に素案を書いて作成する作業は「委託された業務」として管理会社の社員がやる。これら面倒な業務を有料だが遂行してくれている業者さんに感謝の気持ちで組合の役員は承認印を押す。工事の発注・受注はこれと同じ、単なる「流れ作業」に成り下がっている。一応はこうして持ちつ持たれつの関係が成立し、ひとつの閉じた世界が完成している。この平和・平穏を乱す者は「共同の利益に反する」（区分所有法）として脅される。管理組合は企業の代理として存在していればいいとの考えが見え隠れする。

[152: 匿名さん]

>>151さん
理事会や総会の議事録のたたき台は管理会社が作成するのが普通だと思います。
議案書のたたき台についても管理会社が作成します。
これらの資料を作成してくれるのに感謝することはないと思います。
プロに報酬を支払って依頼しているのですから。
工事の発注については、管理会社におんぶにだっこではだめでしょう。
この慣習を打ち破る者は共同の利益に反するとして脅されるという感覚は理解
できません。
テべ系の管理会社に管理を委託しているマンションには多いとは聞いていますが。

[153: 匿名さん]

補修工事の発注をする場合、理事会が業者を選定し相見積が取れれば
いいんですが、理事会の役員にやる気も時間も知識もなければ管理会社に
丸投げするしかありません。
特に一般組合員で具体的な動きをしないで、総会で意見をいうだけでは
管理会社に対抗できません。

[154: 匿名さん]

理事会の議題については、理事長が立案できるようになればいいんだが
資格保有者の理事長は殆どいないからむずかしいでしょうね。
問題提起する時の資料の作成や、標準管理規約の改正に伴う規約改正の
資料の作成等も理事長ができればいいんですが。

[155: 匿名さん]

＊区分所有者としての役員就任という公益義務について、労役の代わりにお金を支払う
ことの規約は可能かどうか。

＜平成２２年１月２６日最高裁判例＞

　分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等の
分譲マンションにおいて、区分所有者の高齢化や不在区分所有者が増加した等に
よって、一部の組合員が役員になる機会が増加したなどの事情から不在区分所有者
に対し、管理組合にかかる負担の一端を担ってもらうとの趣旨で、「住民活動協力金」
を徴収する規約は有効という判例が出ています。

　金銭的負担を求めることは、合理性を欠かないと徴収を有効としました。
　協力金の負担を求めることは、管理組合の業務を分担できない非居住者の不公平を
是正するためで、必要性と合理性が認められると指摘しています。

[156: 匿名さん]

輪番制の理事が回ってきたのにやらないというんであればペナルティを課す
のは当たり前でしょう。
そうでなければ誰もやる者がいなくなりますよ。

[157: 匿名さん]

住民活動協力金を徴収するとしても、管理規約の改正を
しなければならない。特別決議

[158: マンション比較中さん]

当マンションの管理組合役員選任での輪番制は、諸悪の根源のひとつだと考えられます。固い意志も高い能力もなく、プロの言うことには「右へならえ」で、概して不適格（内部では適格とされる）な住民が多く就任する結果になっているからです。大規模修繕工事の時期には専門委員の常連メンバーが数名、必ず理事長や監事になる不自然さもあります。昨年の春に一部の組合員の反対を押し切って管理規約を変更し「７０才以上の就任不可」としたばかりなのに、今年の総会で「７５才以上は不可」と再変更されました。理由として「高齢化によるなり手不足」が記されていました。他のマンションでは「組合員でなくても役員になれる」と規約変更しましたが、組合員として役員になろうと立候補して落選になる者がいる一方で非組合員が当選して就任できるのだとすれば、前者の組合と後者の組合は「よく似た意図のもとに役員就任の資格制限を緩和した」と言えるでしょう。その意図とは、「清廉潔白、公明正大な運営の必要を説く組合員が役員に就く事態を避けながら、他の住民等を役員として動員し、マンション（管理組合）自体の存続を図る」。

[159: 匿名さん]

>>158さん
輪番制、立候補制、推薦制、どれにもメリット・デメリットがあります。
大規模修繕工事の時の専門委員のメンバーは完全公募が原則です。
理事会からのメンバーは理事長１名でいいでしょう。
非組の者を理事にするのは理事のなり手がいない場合の最終手段です。
何故管理会社主導で理事会や大規模修繕工事が行われるかといいますと、
組合員の知識不足、無関心、時間のなさがその要因です。
その場合は、プロの建築士やマン管士に依頼することもありです。
理事が一念発起してマン管の有資格者になれば又、違った展開になるかも
しれませんが。

[160: 匿名さん]

会社をリタイアした者に頑張ってもらうことですね。
ボランティアとして一生懸命マンションのために頑張ってくれるかも
しれませんよ。
いくら優秀な若い者でも、現役で仕事をばりばりやっている者にマンション管理
は無理でしょう。
会社をリタイアした者の中にも優秀な人材はいる筈です。

[161: 匿名さん]

年よりはダメといいなが、若手はマンション管理には関心も
時間もないのでタッチしない。
ただ年寄はだめと批判するだけ。

[162: 匿名さん]

マンションの管理に年齢は関係ありません。
やる気と時間と知識がある者が、リーダーシップを取ればいいんです。

[163: 匿名さん]

大規模修繕工事は管理会社にとっては垂涎の的だよね。
これは他業者に取られる訳にはいかない。
他所に取られたら親会社に睨まれるしね。

[164: 匿名さん]

　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。
　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

[165: 匿名さん]

マンションでの民泊は殆ど拒否されましたね。
オリンピックでの宿泊施設はどうなるんでしょう。

[166: 一日一回投稿居士]

任期２年で初年度に副理事長となった管理組合員（次年度の理事長予定者）が欠席を続け、期末になって「退任したい」と言い出しました。退任の理由が何なのか、一般の組合員にはわかりません。理事会は「退任の理由として認めることはできない。業務を続けていただく」と決めて退任要請をはねつけました。この件から、当マンションの管理組合の性格を知ることができると思います。ひとことで言えば、「管理会社と同社指定の設計コンサルタントのビジネスに協力しなさい」ということです。推測される退任理由は、「理事長になってこんなことに巻き込まれたくない」、責任を取らされるだけの役職は嫌だ、あたりかと。役員報酬は月５千～１万円ですが、実質は社業協力へのご褒美。支給される役員たちはそんなことも考えず受け取っているようですが。このような実態を書いて内外に知らせた組合員１名を名誉毀損罪にあたるとして組合は告訴しようとしました。臨時総会を開いて承認を得て、実際に警察署に訴状を出し、刑事たちが捜査・取調べをしました。組合と管理業者と警察の連合は存在し、組合員を黙らせようとついにその姿を見せました。告訴は失敗に終わりましたが、それでも、告訴運動への協力者に礼状を出すという破廉恥な決議を最近行いました。

[167: 匿名さん]

>>166さん
殆どの組合員はマンション管理に興味も関心も示しません。
又、厄介なことには極力踏み込まないというのが殆どの住民でしょう。
管理会社と一部の理事が管理会社に操られているようですが、一人で
管理会社に立ち向かっては勝ち目はありません。
まずは、正義感の強い主婦を味方につけることと、会社をリタイアした住民、
知り合いの住民と連携して理事会に対抗すべきです。
そして、資料を作成して全戸配布してあなた方の考え等を住民に訴えていくことです。
その際、理事会や管理会社の不正や癒着等を訴えてはいけません。
あくまでマンション管理の正当性を主張すべきです。
管理組合主導で理事会を運営していくとか、工事の発注方法とかを資料で訴求して
いけばいいと思います。そこからスタートすべきですね。

[168: 匿名さん]

理事の任期や立候補、推薦、輪番制とかも決めないといけないね。
それを訴求したらどうですか。

[169: 匿名さん]

>>166さん
世の中には大変なマンションもあるんですね。
しかし、それをかえていかなければ何も変わりません。
それをやるのはあなたです。
知識を知恵に変えてどうすればいいかを考えていってください。

[170: 匿名さん]

理事をやめるといっても簡単にはやめられないでしょう。
後任の理事がみつかるまでは、その職務をやり続けなければならない
という規約になっていると思いますよ。

[171: マンション住民さん]

>>170
辞任するのではなく「本業多忙」または「精神体調不良」を理由に理事会を欠席し続ければよい。
副理事長だった私は半年間も理事会を欠席した。だけど文句言われなかったし管理組合業務に支障なかった。
副理事長などいらないということ。欠席の本当の理由はサボタージュである。

[172: 匿名さん]

>>171さん
理事をやめるとなると問題がありますが、体調不良等の理由が
あればどこのマンションでも問題はないと思います。

[173: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２に質問がありましたので、同じスレ主としてＰＡＲＴ３でお答えします。
理事会運営をスムーズに行うには、理事長が勉強することです。
そして、管理会社に議題を全ておんぶにだっこではなく、自分で
問題提起等をしていくべきです。
身近な問題を議題にして、全員に質問とかするのも一方です。
補修工事の相見積についても、管理会社に任せっぱなしではなく、
理事も責任分担をして業者を調べてもらうとかしてもらうといいでしょう。
管理会社との打ち合わせには、理事の３役も同席して事前に打ち合わせを
するべきです。

[174: 匿名さん]

理事会の役割について
　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

[175: 匿名さん]

＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[176: 匿名さん]

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[177: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

[178: 匿名さん]

理事会の運営の仕方わかりましたでしょうか。

[179: 匿名さん]

良くわかりました。
ありがとうございます、参考になりました。

[180: 匿名さん]

しかし、５０戸前後の小規模マンションでおまけに輪番制
であれば、人材はまずいないでしょう。
人材というのは、時間、やる気と知識が入ります。
単なる会社での優秀とは違います。その優秀な力をマンション
で発揮できるかがポイントになります。

[181: 匿名さん]

小規模マンションであれば、理事長の長期政権も
ありでしよう。
但し、当り外れは大きいでしょうが。

[182: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２に質問がありましたので答えますけど、そこで質問しても
誰も答えてくれないでしょう。意地を張らずにこちらにいらっしゃい。
お宅の保険は、５，０００万の積立総合保険ですね。
建物の評価額は５０億ですので、推測すれば６００戸程度のマンションですかね。
地震保険はいっぱいの５０％かけてますね。
ただ、施設賠償が１名１事故１億は間違いかもね。
個賠も１億なんですか。目茶苦茶な内容ですね。
それで保険料はいくらなんですか。

[183: 匿名さん]

現在はマイナス金利の影響で、積立保険はマイナスになるので
積立保険にするマンションはありませんよ。
積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。

[184: 匿名さん]

漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

[185: 匿名さん]

理事会は定期的に月１階実施し、議題については管理会社と３役が
事前に打ち合わせをしておくといいでしょう。
理事会の中では、管理会社が発言や説明することはないようにしたら
いいと思います。
全て理事会のメンバーで運営することです。
管理会社のフロントと管理員は出欠確認だけでいいと思います。

[186: 初心者さん]

>>183
>積立分の保険の利息がマイナスになるんですよ。

詳しい説明をお願いします。

>>184
>漏水の場合が３０億ですからね、はなしになりません。

どういうことですか？

[187: 匿名さん]

施設賠償は1億がスタンダード。タイル落ちて人死んだりしたらそれでも足りない。

個人賠償は安いマンションなら3000万円くらいあればいいんだろうけど、ウチはデカイ億ションもあるし、自転車保険の話題もあったから、1億にした。

[188: 匿名さん]

積立５，０００万円の場合の利息は１００万円程度でしょう。
それが積立保険と掛け捨て保険にした場合の保険料の差が
マイナスになるということです。ようするに掛け捨てにした方が
プラスということです。利息は勿論つきますがね。
これは築１５年以上の場合の試算ですがね。

[189: 初心者さん]

>>188 さん

積立保険の保険料構成（補償保険料と積立保険料）と予定利率による積立保険料の運用を知っている人が納得する説明ではないですね。

[190: 匿名さん]

分りやすく言えば、掛け捨て保険料と利息の合計が
掛け捨てだけにした場合の保険料の方が安いということですよ。
これは築年数が１５年以上の場合です。
築年数が経過すれば保険料は築１５年から大幅に引きあげられますので。
尚、私は保険の専門家ではありませんので、詳しい方がおられたら
フォローをお願いします。