「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14051: 匿名さん]

まともなマンションでは監事は前期理事長が務めることになっている。
輪番制の素人理事長の後見人というか指導教官役を担うから重要ポストだ。

[14052: 匿名さん]

犬・猫１頭＝ウサギ２羽＝ハムスター４匹で換算します

[14053: 匿名さん]

>>14042 匿名さん

薄給でご苦労さん。とはどのＮOなの教えて。
どんな投稿をしているのか勉強し騙されないようにするよ

[14054: 匿名さん]

>>14051 匿名さん

なるほどいい考えですね

[14055: 匿名さん]

監事の役割は総会で監査報告をするだけだと思うけど。

[14056: 匿名さん]

>>14053さん
あなたはまったく嫌な性格ですね。
みんなに嫌われているでしょう。

[14057: 匿名さん]

どこにでも嫌われ者はいる。
それを気にしないのが嫌われ者でもある。
みんなに嫌われるのを楽しんでいるんだろうがね。
しかし、その性格を変えないと将来的には必ずマイナスになる。
嫌われ者は困ったことがあっても誰も助けてくれない。
人事異動でも左遷されれば陰では喜ばれる。
そんな人間にはなりたくない。

[14058: 匿名さん]

みんなの嫌われ者だということを気づいていないだろうがね。

[14059: 匿名さん]

血液型はＢ型かな。

[14060: 匿名さん]

>>14058 匿名さん
私は別に嫌いではないな。呆れはする。

[14061: 匿名さん]

面白いやりとりだ　嫌われ者とは14042？　

14059はＢ型かな、同類の事はわかる

[14062: 匿名さん]

僕はＯ型だよ。

[14063: 匿名さん]

>>14055 匿名さん
標準管理規約が改訂されて、重責を担うようになりました。

[14064: 匿名さん]

>>14063さん
監事の役割が重要になった？
どんなのがあるんですか。

[14065: 匿名さん]

>>14063 匿名さん
理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

[14066: 匿名さん]

>>14065 匿名さん
>理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

またまたご冗談を・・・

[14067: 匿名さん]

>>14066 匿名さん

標準管理規約
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
中略
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の
利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。と
りわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、
このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっている。そこ
で、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合に
は、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければなら
ないことを定めるものである。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、
その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、
管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以
外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととして
いる。

[14068: 匿名さん]

>>14067 匿名さん
何が言いたいの？
意見ぐらい書けよ。

[14069: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

[14070: 匿名さん]

>>14066 匿名さん
理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

[14071: 匿名さん]

>>14068 匿名さん
標準管理規約
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
中略
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

つまり、理事長が不祥事を起こしたときは、理事長の代表権は無くなり、監事が代表となることができます。

[14072: 匿名さん]

>>14068 匿名さん
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

[14073: 匿名さん]

うちのマンションは、大規模修繕に絡んだ管理会社の利益誘導に、役員全員が加担しているので、どうしようもない状態です。
修繕積立金の異常に高い管理不全予備軍のマンションを、いったい誰が買うというのだろうか？　
そして、役員さんは、自分で資産価値を貶めているのに気が付かない。呆れるばかりです。

[14074: 匿名さん]

>>14071 匿名さん
＞理事長が不祥事を起こしたときは、理事長の代表権は無くなり、監事が代表となることができます。
管理組合法人のケースですね。
単なる管理組合であれば副理事長、或いは他の理事が理事会の決定で理事長になることができます。

[14075: 匿名さん]

>>14074 匿名さん
標準管理規約を改正していれば、単なる管理組合でも監事は代表となることができます。
また、理事長が罷免されるまでは、ポストが埋まっているので、理事が理事長になることはできません。

[14076: 匿名さん]

>>14075 匿名さん
訂正します。
正：規約を改正して最新の標準管理規約に準拠していれば
誤：標準管理規約を改正していれば

追
過度に管理会社に依存している管理組合での特徴の一つとして、規約や細則の見直し・改訂が極端に少ないことが挙げられます。

[14077: 匿名さん]

>>14071さん
監事が管理組合を代表するではなく、監事又は理事となってませんか。

[14078: 匿名さん]

少しは勉強してから書き込みなよ。

[14079: 匿名さん]

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[14080: もはや神]

標準管理規約は間違いが多い。
区分所有法通りに理事長は総会で選ぶべき。
総会は年2回開いて予算は会計年度前に組み、決算は会計年度後にするべき。
監事は外部の人に依頼すべき。
修繕積立金制度は廃止すべき。
総会の議決権は出席者のみが行使すべき。

[14081: もはや神]

会社法に比べて区分所有法は不備が多い
区分所有法には総会決議無効、取り消しの訴えなど明文の規定はなく実務では昭和47年の最高裁判例の旧商法を類推する判決を根拠に提訴可能としている。
区分所有法には株主代表訴訟に当たる制度がなく理事長への損害賠償請求訴訟を区分所有者単独で提起できないマンション建て替えの規定はあるが撤去解散の規定がない。

[14082: 匿名さん]

修繕積立金制度は廃止して借り入れで行うのですね。
その借り入れはなんで返済するんですか。
修繕積立金ではなく、一括支払いですか。
大型設備の工事や大規模修繕工事は頻繁に発生しますが、そのたびに
借り入れをして、一括で返済するんですね。
住宅支援機構から借り入れをすれば、修繕積立金で返済するとなって
いますけどね。
総会を会計年度前に組むのは賛成ですが。

[14083: もはや神]

国土交通省の標準管理規約や大規模修繕工事、修繕積立金ガイドラインに従うことが正解なのではない。
ここのスレ主がマンション管理の真理に到達できないのは古代ギリシャのボリスの運営、衰退など、歴史を全く知らないからである。

[14084: もはや神]

低金利の現代では修繕負担金制度として、修繕にかかったお金は事後に均等分割払いとすべきである。

[14085: 事情通]

融資受けて工事、広がる マンション大規模修繕（2019年5月号掲載）
　団地・マンションの大規模修繕は、12～15年おきに管理組合が取り組むが、独立行政法人住宅金融支援機構の融資を受けての工事が拡大してきた。年金生活の高齢住民がふえ、修繕積立金の増額が難しくなってきた一方、支援機構の低金利策や東京都など自治体の利子補給制度の導入等で、借り入れへの抵抗感が薄くなったことなどが背景にある。

https://www.mansion.co.jp/post/financial/yuushi1905

[14086: もはや神]

マンション管理の理想的な運営は韓国のように住宅管理士という専門家を管理者にして維持管理を行う運営である。
理事長を住民から選び、多数決原理で運営すると住民の対立を招くだけ。多数決原理は少数派を武力弾圧しないと維持できない。トランプが負けたあとホワイトハウスにデモ隊が乱入したけど、4人射殺してるんだよね。

[14087: 匿名さん]

修繕積立金の増額がむずかしくなったとしても、工事はしなければ
ならない。そのお金は借り入れをすることはできるが返済はしなければ
ならない。
その返済方法をどうするかでしょう。
住宅支援機構は修繕積立金から返済となっていますよね。
ということは、修繕積立金は積立てておかなければならないのでは。
工事は続きますからね、マンションが存在する限り。

[14088: もはや神]

多数決で決める運営がアラブで成り立たないのは少数派がテロ起こして抵抗するからで、
フセインみたいにやるのが理想的であった。
管理組合でテロが起きる場合は、元警察署が集まったコンサル団体のJPボリスに相談するといいです。

[14089: 匿名さん]

韓国のマンションは、高層階と低層階に住む者の格差が大きいし、
高層階の住民は低層階の住民とは交わらない。
例えば賃借する場合は高額な資金が必要になる。出ていくときには
返還されるが。

[14090: 評判気になるさん]

>>14089 匿名さん
韓国は低層が高いんだよ。貧乏人が上に住む

[14091: 匿名さん]

>>14077 匿名さん
話しの流れが監事の業務だったので、「監事が管理組合を代表する」ではなく「監事は代表となることができます」と書き込みましたが、何か問題がありますか？

[14092: 匿名さん]

再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

[14093: 通りがかりさん]

>>14092 匿名さん
標準管理規約は間違いだよ。
そもそも区分所有法に理事会なんかない。
管理会社に工事業免許を与える国土交通省がおかしい。

[14094: 匿名さん]

>>14092 匿名さん
>つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

またまたご冗談を・・・

[14095: 通りがかりさん]

標準管理委託契約書には第三者への委託事務ってあるんですよ。
管理組合が外注する場合の契約書作成とか。
それで工事業者たる管理会社に発注する事務を
管理会社自らがやるとか双方代理で無権代理行為となる。
国土交通省が出すガイドラインに騙されてはいけない。
矛盾だらけになるのは管理組合のガバナンスを区分所有法の原則どおり、管理者管理方式にしないからである。

[14096: 匿名さん]

>>14094 匿名さん
会社法でも役員会議決に利益相反の役員は参加できないが
代表権とは別概念でおたくあほ？

[14097: 匿名さん]

独自の解釈やめればいいのに…

[14098: 匿名さん]

>>14094 匿名さん
再掲します
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

※素直に読めば代表は区分所有法の代表ということになりますが？

[14099: 匿名さん]

　　そろそろ給排水管工事について情報提供します。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

[14100: 匿名さん]

>>14095 通りがかりさん
大規模修繕に際して、理事（長）と管理会社が共謀して、嘘の説明資料を使って「責任施工方式」を採用することを総会で決議した。こんなお話です。
勝手な想像による、見当違いの意見だと思います。