「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14029: もはや神]

>>14018 匿名さん
　　　↑あほ
民法の特則なだけで、規約で用法を定義するのは何ら問題はない。
（共用部分の使用）
第１３条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
解説
　用方とは、そのものの性質に従った利用方法のこと。階段は階段、自転車置き場は自転車置き場として利用すること。民法２４９条の特則であるが、民法に従った共有部分の使用になると、100人の区分所有者がいる共用部分の使用は持ち分に応じてしか使用できなくなり、エレベーターなど、100分の1しか利用できない。それでは不便なのでこの条文の通り、用方に従って共用部分を利用する。

[14030: 評判気になるさん]

>>14019 デベにお勤めさん
　　　　　↑
規約の同意書を出さないとマンションは買えないから
出しているだけで、一字一句納得なんかしているわけが無かろう。不満な箇所は適法手続きで変更できることに納得しているのだ。あほ

[14031: 検討板ユーザーさん]

>>14020 デベにお勤めさん
外国人のマンション購入を禁止するという規約は安物でも有効だ。あほ

[14032: ご近所さん]

重量制限９００キロのエレベータの利用に関して、引越し荷物を運んではいけないと
規約に規定しても法令違反なので守る必要がない

[14033: 匿名さん]

>>14030 評判気になるさん
そうだよね、
徒歩２分の主要駅と地下鉄が併存するマンションで購入希望が殺到
するので早急に契約した。重説などは聞くだけにした。
変更したいことがあるので役員のの希望をしたら第一回の役員にな
った。理事長に就任して規約等を第一回総会で変更した。

[14034: 周辺住民さん]

理事が病気などの理由で理事会に出席できないとき、同居の親族が代理出席できるというのがうちのマンションの規約だが、「親族」には同性のパートナーは含まれないから、そういう人たちは欠席扱いになるので何とかしたいと思っている

[14035: 匿名さん]

結局、玄関ポーチに自転車を置いていいんですね。

[14036: 匿名さん]

もうそれくらいでいいでしょう。
次は総会当日の流れを概観します。

１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[14037: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[14038: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達
　　　　　

[14039: デベにお勤めさん]

>>14025 デベにお勤めさん、14026デベにお勤めさん
何をやりたいの？

[14040: 匿名さん]

>>14027 もはや神さん
今でも、マンション管理士の資格を持った「エース」がフロントをしています。

[14041: 匿名さん]

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　１．総会の開催宣言…司会が行います。
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　
　出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者
及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　 ６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質問、採決

　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質問、採決

　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案

　　　第６号議案 　　　
　　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　＊文書による運営ルールの伝達

[14042: 匿名さん]

毎日毎日、薄給でご苦労さん。

[14043: 匿名さん]

いつも参考になり勉強させられます。
今後も続けていってください。

[14044: 匿名さん]

>>14041 匿名さん
　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

うちのマンションでは、監事規定が最新の標準管理規約に準拠しているにも拘らず、業務監査が行われていません。それゆえ、長期修繕計画の見直しも行われていません。弱ったもんです。
マンション購入希望者に、議事録や長期修繕計画を閲覧してもらえない＝買う気を削がれることとなっている様です。
監事さんが管理会社と仲が良い様なのですが、自分の財産の資産価値を貶めていることに気がついて無いようです。また、管理会社も自社の評判がガタ落ちになって、倒産の危機を迎えていることに気付いてほしいものです。

[14045: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しは監事がやるものではありません。
理事会が建築士を雇い検討して決めればいいことです。
長期修繕計画や修繕積立金、管理費については、新しくマンションを
購入しようとする方にとっては重要なことです。
管理規約や各種細則も含め購入希望者には配布する必要があります。

[14046: 匿名さん]

>>14045 匿名さん
長期修繕計画が見直されているかどうかをチェックする義務が監事にはあります。
そして、理事会に対して勧告しなければいけません。理事がそれに従わないときは、理事の不信任案の臨時総会を開催する義務があります。

[14047: 匿名さん]

実は理事より監事のほうがエラいのですよ。

[14048: 匿名さん]

理事は組合員の下僕であるという認識を叩き込む必要があります
アホな理事やバカな監事には口答えしてやればいいです

[14049: 匿名さん]

普通監事より理事の方が重要な役割を担っているでしょう。
監事には決議権もないですからね。

[14050: 匿名さん]

輪番制で役員を選ぶときには、一番難しいのが理事長、その次が
会計担当理事、それから副理事長となり、次が理事で最後に余った
ポストの監事が選ばれるのが普通だよね。

[14051: 匿名さん]

まともなマンションでは監事は前期理事長が務めることになっている。
輪番制の素人理事長の後見人というか指導教官役を担うから重要ポストだ。

[14052: 匿名さん]

犬・猫１頭＝ウサギ２羽＝ハムスター４匹で換算します

[14053: 匿名さん]

>>14042 匿名さん

薄給でご苦労さん。とはどのＮOなの教えて。
どんな投稿をしているのか勉強し騙されないようにするよ

[14054: 匿名さん]

>>14051 匿名さん

なるほどいい考えですね

[14055: 匿名さん]

監事の役割は総会で監査報告をするだけだと思うけど。

[14056: 匿名さん]

>>14053さん
あなたはまったく嫌な性格ですね。
みんなに嫌われているでしょう。

[14057: 匿名さん]

どこにでも嫌われ者はいる。
それを気にしないのが嫌われ者でもある。
みんなに嫌われるのを楽しんでいるんだろうがね。
しかし、その性格を変えないと将来的には必ずマイナスになる。
嫌われ者は困ったことがあっても誰も助けてくれない。
人事異動でも左遷されれば陰では喜ばれる。
そんな人間にはなりたくない。

[14058: 匿名さん]

みんなの嫌われ者だということを気づいていないだろうがね。

[14059: 匿名さん]

血液型はＢ型かな。

[14060: 匿名さん]

>>14058 匿名さん
私は別に嫌いではないな。呆れはする。

[14061: 匿名さん]

面白いやりとりだ　嫌われ者とは14042？　

14059はＢ型かな、同類の事はわかる

[14062: 匿名さん]

僕はＯ型だよ。

[14063: 匿名さん]

>>14055 匿名さん
標準管理規約が改訂されて、重責を担うようになりました。

[14064: 匿名さん]

>>14063さん
監事の役割が重要になった？
どんなのがあるんですか。

[14065: 匿名さん]

>>14063 匿名さん
理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

[14066: 匿名さん]

>>14065 匿名さん
>理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

またまたご冗談を・・・

[14067: 匿名さん]

>>14066 匿名さん

標準管理規約
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
中略
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の
利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。と
りわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、
このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっている。そこ
で、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合に
は、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければなら
ないことを定めるものである。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、
その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、
管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以
外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととして
いる。

[14068: 匿名さん]

>>14067 匿名さん
何が言いたいの？
意見ぐらい書けよ。

[14069: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

[14070: 匿名さん]

>>14066 匿名さん
理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

[14071: 匿名さん]

>>14068 匿名さん
標準管理規約
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
中略
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

つまり、理事長が不祥事を起こしたときは、理事長の代表権は無くなり、監事が代表となることができます。

[14072: 匿名さん]

>>14068 匿名さん
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

[14073: 匿名さん]

うちのマンションは、大規模修繕に絡んだ管理会社の利益誘導に、役員全員が加担しているので、どうしようもない状態です。
修繕積立金の異常に高い管理不全予備軍のマンションを、いったい誰が買うというのだろうか？　
そして、役員さんは、自分で資産価値を貶めているのに気が付かない。呆れるばかりです。

[14074: 匿名さん]

>>14071 匿名さん
＞理事長が不祥事を起こしたときは、理事長の代表権は無くなり、監事が代表となることができます。
管理組合法人のケースですね。
単なる管理組合であれば副理事長、或いは他の理事が理事会の決定で理事長になることができます。

[14075: 匿名さん]

>>14074 匿名さん
標準管理規約を改正していれば、単なる管理組合でも監事は代表となることができます。
また、理事長が罷免されるまでは、ポストが埋まっているので、理事が理事長になることはできません。

[14076: 匿名さん]

>>14075 匿名さん
訂正します。
正：規約を改正して最新の標準管理規約に準拠していれば
誤：標準管理規約を改正していれば

追
過度に管理会社に依存している管理組合での特徴の一つとして、規約や細則の見直し・改訂が極端に少ないことが挙げられます。

[14077: 匿名さん]

>>14071さん
監事が管理組合を代表するではなく、監事又は理事となってませんか。

[14078: 匿名さん]

少しは勉強してから書き込みなよ。