「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[14001: 買い替え検討中さん]

14000は買い替え検討中さんになっていますが、スレ主である
匿名さんの間違いでした。
いつ変わったのかも分かりませんでした。

[14002: 匿名さん]

これで変わりました。

[14003: 匿名さん]

うちの専門委員の中には、談合は絶対にゆるさないと設計コンサルタントに
厳しくいっていましたからね。
管理会社も談合ができないシステムづくりを提案して、コンサルタントと
対立していました。
施工会社が決定したら、下請けについては、管理会社、専門委員、コンサルタント
も含め絶対推薦しないように注意していました。

[14004: 匿名さん]

>>13998 買い替え検討中さん

委員会で細則案を作成して、理事会に提出したようですが、管理会社・理事会連合に握りつぶされました。勿論、理事会運営の細則もありません。
13996 匿名さん　

[14005: 匿名さん]

委員会が自分たちの細則を作成するのは無理がありますね。
各種細則はいろいろあります。
理事会細則、規約改正細則、駐車場細則、駐輪場細則、一般的な細則、
ゲストルーム細則、監視カメラ細則、大規模修繕専門委員細則、ペット細則、
大規模修繕工事以外の大型工事の細則等いろいろあります。
管理規約の全面改正も含め、各種細則の全面改正をやるべきです。

[14006: 匿名さん]

>>14005 匿名さん
管理会社・理事会連合によって、最新の標準管理規約に準拠することさえできない状態です。2年間一度も監事が理事会や総会に出席していなかったことが発覚して、監事条項だけが最新の標準管理規約にやっと準拠と言う状態です。理事会細則、規約改正細則、大規模修繕専門委員細則などは無くて、フロントマンの「此処の管理組合では○○○することが決まっています」の一言で、住民の皆様は納得してしまう状況です。
こんな状態で、どうやって全面改正ができるというのでしょうか？

13996 匿名さん

[14007: 匿名さん]

私どものマンションでは、たまたま私が会社をリタイアしまして
マン管の資格を取りボランティアとしてやっていこうと思っていましたので、
当時の理事長に対して何回かお願いをしましてやっと専門委員会が立ち上がり
ましてそれに応募して全面改正をすることができました。
そのやり方等については、ここのスレで何回か全面改正のやり方を書き込み
ましたのでそれを参考にされたらいいと思います。
それから輪番制の理事が回ってきましたので理事長になりいろんな改革を
することができました。
ただ、うちの理事会は管理会社も含め別に問題のある組合ではなかったので
割とスムーズに運営できています。
大規模修繕工事も管理組合といいますか専門委員会主導で行いました。
管理規約は標準管理規約で各種細則はネットで検索すれば出てきますので
それをひな型として進めていけばいいと思います。
まず仲間を集め規約と各種細則の全面改正を行うべきです。
全面改正のやり方については、希望されれば再度ここに書き込みますよ。
だれかが立ち上がらなければ絶対にできません。

[14008: 13996匿名さん]

有益なご意見有難うございます。
　再掲しますが、うちのマンションは、悪徳管理会社の策謀によって（欠席裁判と議事録を操作し修繕委員をクレーマー扱い）修繕委員会を無力化し、理事会だけで大規模修繕に対処する方針としています。つまり、実質的な「管理会社主導方式」を採っています。もちろん、詭弁を用いて「責任施行方式」で工事を行う方針としています。
　既に改革に立ち上がってくださった方がいますが、歴代の理事長が管理会社側についていて、議事録による心象操作のお陰で、クレーマー扱いされて浮いています。そして、誰もまともな意見が出せない状態です。
　先ずは、今の管理会社にご退場いただかなければ前に進めません。何か良い方策がおありでしたら、ご教授お願いいたします。

[14009: 匿名さん]

>>13999 匿名Y さん
所謂口コミ、大規模修繕がうまくいっている管理組合の理事長さんから紹介してもらう。と言う方法が密かに増えています。

[14010: 匿名さん]

公募と併用すればいいですよ。

[14011: 匿名さん]

専門委員会は理事会の諮問機関です。
専門委員会が必要なければ理事会でやればいいだけです。
規約、細則で専門委員会をたちあげなければならないとなっていれば
別ですが。
専門委員の任命と解任は理事会となっていると思いますが。
理事会の意に反する人物は解任すればいいんです。

[14012: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

[14013: 匿名さん]

築年数が３０年以上のマンションではそういうつくりもあった
んですよね。
裁判例もありますよ。

[14014: 匿名さん]

Q　区分所有法における強行規定はどの条文ですか？

A　１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、
　２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、
　５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。
　これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でも
　それと異なる定めをすることは許されません。

[14015: 匿名さん]

>>14011 匿名さん

理事会の権限内での話です。総会の決議の必要なこと、例えば長期修繕計画の見直しについて、除却予定もないのに理事会が必要ないと主張する場合、反対に理事会が総会で罷免されることになります。
こんな事したら、管理会社任せになり、ぼったくられます。
そして、マンションの資産価値が失われてしまいます。
これって、本人は気が付かない様ですが、自爆テロになっている様です。

[14016: 匿名さん]

Q　理事長から「自転車は玄関ポーチに置くな、１階の自転車置き場に置け」と
　言われました。従わなければいけませんか？

A　一般に玄関ポーチは屋外で使用する私物を置くための場所なので、自転車を
　置いても構いませんが、共用廊下にはみ出さないように注意してください。

[14017: 匿名さん]

>>14016 匿名さん
規約に従うのが正しいんじゃないの？

[14018: 匿名さん]

>>14017 匿名さん
共用部分である玄関ポーチの使用に関する区分所有法１３条は強行規定です。
自転車を置けるだけの広さがあれば、規約や細則で「置くな」とは言えません。

[14019: デベにお勤めさん]

原始規約（分譲時の管理規約）に「玄関ポーチに自転車を置かないこと」と規定してある場合には、購入者全員がその規約を納得の上でマンションを購入しているので、規約に従うのが正しいということになる。

[14020: デベにお勤めさん]

安物の鉢植えを玄関ポーチに並べると見た目が貧乏くさくて資産価値が下がるからやめろという規約は、分譲価格が３億円を超える場合には有効となる。分譲価格数千万円クラスでは、もともとマンションに大した資産価値はないから、鉢植えでも電飾でもやりたい放題である。

[14021: 匿名さん]

しょうもない議題なら参加しやすい。
難しくなると入れないから。

[14022: 匿名さん]

>>14018 匿名さん
規約に専用使用権が定められている場合の話しですよね。玄関ポーチが専用使用部分でなければそもそも区分所有法に該当しないでしょ。

[14023: デベにお勤めさん]

>>14019、 14020 デベにお勤めさん
何がやりたいの？
原始規約に拘束力は有りません。
改定後の、現に有効な規約がないということでしょうか。
管理会社のやりたい放題ということですね。

[14024: 匿名さん]

>>14016 匿名さん
共用廊下にはみ出していて、近隣住民からクレームがあったようです。
火災時に（煙で前が見えない）自転車が障害になって逃げ遅れて死者が出たなんてことを想定した場合、その管理責任が理事長にかかってくるので、こんな指摘になったということでしょう。そして、ご当人は生涯、人を殺してしまった罪に苛まれることになります。規約がどうのこうのと言う話ではない様です。優しい助言ですね。

[14025: デベにお勤めさん]

分譲マンションの使用に関する基本ルールは民法２０６条です。
法律の根拠がなければ管理組合といえども使用制限をかけることができないのです。

[14026: デベにお勤めさん]

そして、共用部分については区分所有法１３条、付属施設については民法２４９条、
専有部分も含め建物全体については区分所有法６条１項が、民法２０６条にいう
「法令の制限」に該当します。これら３つの条文に規定された制限を守るのであれば
あとは自由にマンションライフを楽しむ事ができます。

[14027: もはや神]

>>14008 13996匿名さん
管理会社は管理組合に合わせるので、
おたくさんが理事長になれば、
管理会社は支店の
最高のフロントをアサインするでしょう。

[14028: もはや神]

>>14011 匿名さん
作業を頼んで気に入らない意見ならクビとかオタクあほ？
一任する気がないなら理事会で調査も決定もすれば良い。

[14029: もはや神]

>>14018 匿名さん
　　　↑あほ
民法の特則なだけで、規約で用法を定義するのは何ら問題はない。
（共用部分の使用）
第１３条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
解説
　用方とは、そのものの性質に従った利用方法のこと。階段は階段、自転車置き場は自転車置き場として利用すること。民法２４９条の特則であるが、民法に従った共有部分の使用になると、100人の区分所有者がいる共用部分の使用は持ち分に応じてしか使用できなくなり、エレベーターなど、100分の1しか利用できない。それでは不便なのでこの条文の通り、用方に従って共用部分を利用する。

[14030: 評判気になるさん]

>>14019 デベにお勤めさん
　　　　　↑
規約の同意書を出さないとマンションは買えないから
出しているだけで、一字一句納得なんかしているわけが無かろう。不満な箇所は適法手続きで変更できることに納得しているのだ。あほ

[14031: 検討板ユーザーさん]

>>14020 デベにお勤めさん
外国人のマンション購入を禁止するという規約は安物でも有効だ。あほ

[14032: ご近所さん]

重量制限９００キロのエレベータの利用に関して、引越し荷物を運んではいけないと
規約に規定しても法令違反なので守る必要がない

[14033: 匿名さん]

>>14030 評判気になるさん
そうだよね、
徒歩２分の主要駅と地下鉄が併存するマンションで購入希望が殺到
するので早急に契約した。重説などは聞くだけにした。
変更したいことがあるので役員のの希望をしたら第一回の役員にな
った。理事長に就任して規約等を第一回総会で変更した。

[14034: 周辺住民さん]

理事が病気などの理由で理事会に出席できないとき、同居の親族が代理出席できるというのがうちのマンションの規約だが、「親族」には同性のパートナーは含まれないから、そういう人たちは欠席扱いになるので何とかしたいと思っている

[14035: 匿名さん]

結局、玄関ポーチに自転車を置いていいんですね。

[14036: 匿名さん]

もうそれくらいでいいでしょう。
次は総会当日の流れを概観します。

１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[14037: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[14038: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達
　　　　　

[14039: デベにお勤めさん]

>>14025 デベにお勤めさん、14026デベにお勤めさん
何をやりたいの？

[14040: 匿名さん]

>>14027 もはや神さん
今でも、マンション管理士の資格を持った「エース」がフロントをしています。

[14041: 匿名さん]

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　１．総会の開催宣言…司会が行います。
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　
　出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者
及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　 ６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質問、採決

　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質問、採決

　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案

　　　第６号議案 　　　
　　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　＊文書による運営ルールの伝達

[14042: 匿名さん]

毎日毎日、薄給でご苦労さん。

[14043: 匿名さん]

いつも参考になり勉強させられます。
今後も続けていってください。

[14044: 匿名さん]

>>14041 匿名さん
　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

うちのマンションでは、監事規定が最新の標準管理規約に準拠しているにも拘らず、業務監査が行われていません。それゆえ、長期修繕計画の見直しも行われていません。弱ったもんです。
マンション購入希望者に、議事録や長期修繕計画を閲覧してもらえない＝買う気を削がれることとなっている様です。
監事さんが管理会社と仲が良い様なのですが、自分の財産の資産価値を貶めていることに気がついて無いようです。また、管理会社も自社の評判がガタ落ちになって、倒産の危機を迎えていることに気付いてほしいものです。

[14045: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しは監事がやるものではありません。
理事会が建築士を雇い検討して決めればいいことです。
長期修繕計画や修繕積立金、管理費については、新しくマンションを
購入しようとする方にとっては重要なことです。
管理規約や各種細則も含め購入希望者には配布する必要があります。

[14046: 匿名さん]

>>14045 匿名さん
長期修繕計画が見直されているかどうかをチェックする義務が監事にはあります。
そして、理事会に対して勧告しなければいけません。理事がそれに従わないときは、理事の不信任案の臨時総会を開催する義務があります。

[14047: 匿名さん]

実は理事より監事のほうがエラいのですよ。

[14048: 匿名さん]

理事は組合員の下僕であるという認識を叩き込む必要があります
アホな理事やバカな監事には口答えしてやればいいです

[14049: 匿名さん]

普通監事より理事の方が重要な役割を担っているでしょう。
監事には決議権もないですからね。

[14050: 匿名さん]

輪番制で役員を選ぶときには、一番難しいのが理事長、その次が
会計担当理事、それから副理事長となり、次が理事で最後に余った
ポストの監事が選ばれるのが普通だよね。