「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13989: 匿名さん]

>>13986 匿名さん
概算予算とは言っていない。

[13990: 匿名さん]

>うちなどは一回目の大規模修繕工事の管理会社の見積もりと予算額が
>総会に諮られた。工事見積が5億６０００万でした。
>総会において可決されました
予算は概算予算ですよ。決定金額としてその予算額を全て使っていいと
いうものではなく、予備費も含め余裕をもって組むものです。
当然相見積もりは取るんでしょう。だったら、決定金額ではないんです。
その予算額の範囲内という表現の方が正しいでしょうね。
見積りを取れば一番高いのと一番安いところの見積り額は大きく違ってきます。
勿論一番安い業者が決まるとはかぎりませんが。

[13991: 匿名さん]

結果を言っているのだ、
屁理屈は御免こうむりたい。
結果は非常にいいです。
費用も数億円の節約でしたからね。
総会に出した議案は責任施工方式で修繕委員の中に管理会社も
含まれていました。
総会での一組合員は議案の内容で推測して実態の迫ったのです。
委任状を賛成票に投じれば可決されますが理事長の機転で否決
に持ち込みやり直しのなりました。
再任された理事長と総会での異議を唱えた組合員が修繕委員長
として設計管理方式で工事を施工しました。
勿論仕様書は同一仕様としました。
勿論管理会社を修繕委員から外して組合主導で工事を施工しま
した。
百聞は一見に如かずの諺どうりにはいかないのが匿名掲示板の
欠点ではあります。これにてご勘弁いただきたい。

[13992: 匿名さん]

責任施工方式は小規模マンションに多いやり方ですが、管理会社任せ
だから当然随意契約となるんでしょうね。
随意契約とは所謂１つの業者に丸投げするやり方ともいわれています。
修繕委員のメンバーには、専門委員、管理会社、設計コンサルタントが
含まれます。理事長も入っていた方がいいと思います。
責任施工方式は、設計監理方式ではありません。
施工会社が仕様書通り工事を行なっているかをチェック監理していくのが
設計コンサルタントであり、住民に代わってやってもらいます。
分かりやすくいえば、敵である施工会社と味方である設計コンサルタント
といえば分かりやすいと思います。
委任状云々や理事長の再任とかは関係ないことです。

[13993: 匿名さん]

もう一ついえば、予算を下回ったから節約できたのではなく、
相見積を取ったから安くなったんではないでしょうか。
予算をオーバーすれば臨時総会で再度承認をもらわなければ
ならないので余裕をもって組むのです。
予算を下回るのは当然のことですよ。

[13994: 管理担当]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[13995: 匿名さん]

スレ主です。
削除されたのは何が書き込まれていたんですかね。
あまり感情的にならず、皆さんに役に立つ書き込みをお願いします。

[13996: 匿名さん]

>>13992 匿名さん
うちのマンションは、悪徳管理会社の策謀によって（欠席裁判と議事録を操作し修繕委員をクレーマー扱い）修繕委員会を無力化し、理事会だけで大規模修繕に対処する方針としています。つまり、実質的な「管理会社主導方式」を採っています。もちろん、詭弁を用いて「責任施行方式」で工事を行う方針としています。
理事の一人は、2年たっても自分家に買い手がつかない状態になっている、にも拘らず、過度に管理会社に依存するヤバい物件、だということに気が付いていません。

[13997: 匿名さん]

一番の問題点は、大規模修繕委員会の細則が規定されて
いないんではないですか。
専門委員会は理事会の諮問機関ではありますが、委員会の
権限は強いものがあります。
業者選定、概算予算の立案、修繕個所の範囲、工事の時期等
の案を作成するのは委員会です。
そして工事が始まれば、施工会社との定例会議や工程説明会に
出席し、その内容については組合員に広報をする。
理事会は大規模修繕工事に直接タッチすることはありません。
専門委員会の提案分を検討するだけです。
責任施工方式ではなく、設計監理方式で見積合わせ方式が一番
いい方法だと思います。

[13998: 買い替え検討中さん]

専門委員会細則をつくるべきです。

[13999: 匿名Y]

>>13997 匿名さん
>>、設計監理方式で見積合わせ方式が一番いい方法だと思います。

なるほど、だが、設計監理事務所と管理会社がずぶずぶで両社の利益を上積みされた見積額で予定通りの施工会社に決まってしまう。これが現状ですよ。
金ヌキ設計明細だけで商売が成り立つ設計事務所を見つけるのは困難でしょう。
どう探されますかお教えを乞いたいです。

[14000: 買い替え検討中さん]

うちの場合は、設計監理業者の募集は建設新聞での募集、
マンション管理士協会の賛助会員で行いました。
施工会社募集に関しては、スーパーゼネコン、地元の年間売り上げ
ベストテン、前回応募した施工会社から１２社を選定して、現場説明会
を開催し、そのときに図面、仕様書、劣化調査図、具体的な取組み内容、
応募条件の書類を渡しました。
見積書が提出されたら、見積金額と具体的な取組み内容の比較表を作成し
それを基に４社に絞りました。
見積り等については、専門委員の前で開封しましたので、見積金額等の
金額の訂正はできません。
この４社に対してプレゼンテーションを行い専門委員が評価をして、見積金額
と具体的な取組み内容、評価点で選考をしていきました。
選考に関しては、設計コンサルタント、管理会社には一切選定権限はありません。
うちの場合は、管理会社と設計コンサルタントは犬猿の仲だったのでずぶずぶ
の関係の心配は全くありませんでした。

[14001: 買い替え検討中さん]

14000は買い替え検討中さんになっていますが、スレ主である
匿名さんの間違いでした。
いつ変わったのかも分かりませんでした。

[14002: 匿名さん]

これで変わりました。

[14003: 匿名さん]

うちの専門委員の中には、談合は絶対にゆるさないと設計コンサルタントに
厳しくいっていましたからね。
管理会社も談合ができないシステムづくりを提案して、コンサルタントと
対立していました。
施工会社が決定したら、下請けについては、管理会社、専門委員、コンサルタント
も含め絶対推薦しないように注意していました。

[14004: 匿名さん]

>>13998 買い替え検討中さん

委員会で細則案を作成して、理事会に提出したようですが、管理会社・理事会連合に握りつぶされました。勿論、理事会運営の細則もありません。
13996 匿名さん　

[14005: 匿名さん]

委員会が自分たちの細則を作成するのは無理がありますね。
各種細則はいろいろあります。
理事会細則、規約改正細則、駐車場細則、駐輪場細則、一般的な細則、
ゲストルーム細則、監視カメラ細則、大規模修繕専門委員細則、ペット細則、
大規模修繕工事以外の大型工事の細則等いろいろあります。
管理規約の全面改正も含め、各種細則の全面改正をやるべきです。

[14006: 匿名さん]

>>14005 匿名さん
管理会社・理事会連合によって、最新の標準管理規約に準拠することさえできない状態です。2年間一度も監事が理事会や総会に出席していなかったことが発覚して、監事条項だけが最新の標準管理規約にやっと準拠と言う状態です。理事会細則、規約改正細則、大規模修繕専門委員細則などは無くて、フロントマンの「此処の管理組合では○○○することが決まっています」の一言で、住民の皆様は納得してしまう状況です。
こんな状態で、どうやって全面改正ができるというのでしょうか？

13996 匿名さん

[14007: 匿名さん]

私どものマンションでは、たまたま私が会社をリタイアしまして
マン管の資格を取りボランティアとしてやっていこうと思っていましたので、
当時の理事長に対して何回かお願いをしましてやっと専門委員会が立ち上がり
ましてそれに応募して全面改正をすることができました。
そのやり方等については、ここのスレで何回か全面改正のやり方を書き込み
ましたのでそれを参考にされたらいいと思います。
それから輪番制の理事が回ってきましたので理事長になりいろんな改革を
することができました。
ただ、うちの理事会は管理会社も含め別に問題のある組合ではなかったので
割とスムーズに運営できています。
大規模修繕工事も管理組合といいますか専門委員会主導で行いました。
管理規約は標準管理規約で各種細則はネットで検索すれば出てきますので
それをひな型として進めていけばいいと思います。
まず仲間を集め規約と各種細則の全面改正を行うべきです。
全面改正のやり方については、希望されれば再度ここに書き込みますよ。
だれかが立ち上がらなければ絶対にできません。

[14008: 13996匿名さん]

有益なご意見有難うございます。
　再掲しますが、うちのマンションは、悪徳管理会社の策謀によって（欠席裁判と議事録を操作し修繕委員をクレーマー扱い）修繕委員会を無力化し、理事会だけで大規模修繕に対処する方針としています。つまり、実質的な「管理会社主導方式」を採っています。もちろん、詭弁を用いて「責任施行方式」で工事を行う方針としています。
　既に改革に立ち上がってくださった方がいますが、歴代の理事長が管理会社側についていて、議事録による心象操作のお陰で、クレーマー扱いされて浮いています。そして、誰もまともな意見が出せない状態です。
　先ずは、今の管理会社にご退場いただかなければ前に進めません。何か良い方策がおありでしたら、ご教授お願いいたします。

[14009: 匿名さん]

>>13999 匿名Y さん
所謂口コミ、大規模修繕がうまくいっている管理組合の理事長さんから紹介してもらう。と言う方法が密かに増えています。

[14010: 匿名さん]

公募と併用すればいいですよ。

[14011: 匿名さん]

専門委員会は理事会の諮問機関です。
専門委員会が必要なければ理事会でやればいいだけです。
規約、細則で専門委員会をたちあげなければならないとなっていれば
別ですが。
専門委員の任命と解任は理事会となっていると思いますが。
理事会の意に反する人物は解任すればいいんです。

[14012: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

[14013: 匿名さん]

築年数が３０年以上のマンションではそういうつくりもあった
んですよね。
裁判例もありますよ。

[14014: 匿名さん]

Q　区分所有法における強行規定はどの条文ですか？

A　１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、
　２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、
　５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。
　これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でも
　それと異なる定めをすることは許されません。

[14015: 匿名さん]

>>14011 匿名さん

理事会の権限内での話です。総会の決議の必要なこと、例えば長期修繕計画の見直しについて、除却予定もないのに理事会が必要ないと主張する場合、反対に理事会が総会で罷免されることになります。
こんな事したら、管理会社任せになり、ぼったくられます。
そして、マンションの資産価値が失われてしまいます。
これって、本人は気が付かない様ですが、自爆テロになっている様です。

[14016: 匿名さん]

Q　理事長から「自転車は玄関ポーチに置くな、１階の自転車置き場に置け」と
　言われました。従わなければいけませんか？

A　一般に玄関ポーチは屋外で使用する私物を置くための場所なので、自転車を
　置いても構いませんが、共用廊下にはみ出さないように注意してください。

[14017: 匿名さん]

>>14016 匿名さん
規約に従うのが正しいんじゃないの？

[14018: 匿名さん]

>>14017 匿名さん
共用部分である玄関ポーチの使用に関する区分所有法１３条は強行規定です。
自転車を置けるだけの広さがあれば、規約や細則で「置くな」とは言えません。

[14019: デベにお勤めさん]

原始規約（分譲時の管理規約）に「玄関ポーチに自転車を置かないこと」と規定してある場合には、購入者全員がその規約を納得の上でマンションを購入しているので、規約に従うのが正しいということになる。

[14020: デベにお勤めさん]

安物の鉢植えを玄関ポーチに並べると見た目が貧乏くさくて資産価値が下がるからやめろという規約は、分譲価格が３億円を超える場合には有効となる。分譲価格数千万円クラスでは、もともとマンションに大した資産価値はないから、鉢植えでも電飾でもやりたい放題である。

[14021: 匿名さん]

しょうもない議題なら参加しやすい。
難しくなると入れないから。

[14022: 匿名さん]

>>14018 匿名さん
規約に専用使用権が定められている場合の話しですよね。玄関ポーチが専用使用部分でなければそもそも区分所有法に該当しないでしょ。

[14023: デベにお勤めさん]

>>14019、 14020 デベにお勤めさん
何がやりたいの？
原始規約に拘束力は有りません。
改定後の、現に有効な規約がないということでしょうか。
管理会社のやりたい放題ということですね。

[14024: 匿名さん]

>>14016 匿名さん
共用廊下にはみ出していて、近隣住民からクレームがあったようです。
火災時に（煙で前が見えない）自転車が障害になって逃げ遅れて死者が出たなんてことを想定した場合、その管理責任が理事長にかかってくるので、こんな指摘になったということでしょう。そして、ご当人は生涯、人を殺してしまった罪に苛まれることになります。規約がどうのこうのと言う話ではない様です。優しい助言ですね。

[14025: デベにお勤めさん]

分譲マンションの使用に関する基本ルールは民法２０６条です。
法律の根拠がなければ管理組合といえども使用制限をかけることができないのです。

[14026: デベにお勤めさん]

そして、共用部分については区分所有法１３条、付属施設については民法２４９条、
専有部分も含め建物全体については区分所有法６条１項が、民法２０６条にいう
「法令の制限」に該当します。これら３つの条文に規定された制限を守るのであれば
あとは自由にマンションライフを楽しむ事ができます。

[14027: もはや神]

>>14008 13996匿名さん
管理会社は管理組合に合わせるので、
おたくさんが理事長になれば、
管理会社は支店の
最高のフロントをアサインするでしょう。

[14028: もはや神]

>>14011 匿名さん
作業を頼んで気に入らない意見ならクビとかオタクあほ？
一任する気がないなら理事会で調査も決定もすれば良い。

[14029: もはや神]

>>14018 匿名さん
　　　↑あほ
民法の特則なだけで、規約で用法を定義するのは何ら問題はない。
（共用部分の使用）
第１３条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
解説
　用方とは、そのものの性質に従った利用方法のこと。階段は階段、自転車置き場は自転車置き場として利用すること。民法２４９条の特則であるが、民法に従った共有部分の使用になると、100人の区分所有者がいる共用部分の使用は持ち分に応じてしか使用できなくなり、エレベーターなど、100分の1しか利用できない。それでは不便なのでこの条文の通り、用方に従って共用部分を利用する。

[14030: 評判気になるさん]

>>14019 デベにお勤めさん
　　　　　↑
規約の同意書を出さないとマンションは買えないから
出しているだけで、一字一句納得なんかしているわけが無かろう。不満な箇所は適法手続きで変更できることに納得しているのだ。あほ

[14031: 検討板ユーザーさん]

>>14020 デベにお勤めさん
外国人のマンション購入を禁止するという規約は安物でも有効だ。あほ

[14032: ご近所さん]

重量制限９００キロのエレベータの利用に関して、引越し荷物を運んではいけないと
規約に規定しても法令違反なので守る必要がない

[14033: 匿名さん]

>>14030 評判気になるさん
そうだよね、
徒歩２分の主要駅と地下鉄が併存するマンションで購入希望が殺到
するので早急に契約した。重説などは聞くだけにした。
変更したいことがあるので役員のの希望をしたら第一回の役員にな
った。理事長に就任して規約等を第一回総会で変更した。

[14034: 周辺住民さん]

理事が病気などの理由で理事会に出席できないとき、同居の親族が代理出席できるというのがうちのマンションの規約だが、「親族」には同性のパートナーは含まれないから、そういう人たちは欠席扱いになるので何とかしたいと思っている

[14035: 匿名さん]

結局、玄関ポーチに自転車を置いていいんですね。

[14036: 匿名さん]

もうそれくらいでいいでしょう。
次は総会当日の流れを概観します。

１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[14037: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[14038: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達
　　　　　

[14039: デベにお勤めさん]

>>14025 デベにお勤めさん、14026デベにお勤めさん
何をやりたいの？

[14040: 匿名さん]

>>14027 もはや神さん
今でも、マンション管理士の資格を持った「エース」がフロントをしています。

[14041: 匿名さん]

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　１．総会の開催宣言…司会が行います。
総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。
　
　出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者
及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　 ６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質問、採決

　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質問、採決

　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案

　　　第６号議案 　　　
　　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　＊文書による運営ルールの伝達

[14042: 匿名さん]

毎日毎日、薄給でご苦労さん。

[14043: 匿名さん]

いつも参考になり勉強させられます。
今後も続けていってください。

[14044: 匿名さん]

>>14041 匿名さん
　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

うちのマンションでは、監事規定が最新の標準管理規約に準拠しているにも拘らず、業務監査が行われていません。それゆえ、長期修繕計画の見直しも行われていません。弱ったもんです。
マンション購入希望者に、議事録や長期修繕計画を閲覧してもらえない＝買う気を削がれることとなっている様です。
監事さんが管理会社と仲が良い様なのですが、自分の財産の資産価値を貶めていることに気がついて無いようです。また、管理会社も自社の評判がガタ落ちになって、倒産の危機を迎えていることに気付いてほしいものです。

[14045: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しは監事がやるものではありません。
理事会が建築士を雇い検討して決めればいいことです。
長期修繕計画や修繕積立金、管理費については、新しくマンションを
購入しようとする方にとっては重要なことです。
管理規約や各種細則も含め購入希望者には配布する必要があります。

[14046: 匿名さん]

>>14045 匿名さん
長期修繕計画が見直されているかどうかをチェックする義務が監事にはあります。
そして、理事会に対して勧告しなければいけません。理事がそれに従わないときは、理事の不信任案の臨時総会を開催する義務があります。

[14047: 匿名さん]

実は理事より監事のほうがエラいのですよ。

[14048: 匿名さん]

理事は組合員の下僕であるという認識を叩き込む必要があります
アホな理事やバカな監事には口答えしてやればいいです

[14049: 匿名さん]

普通監事より理事の方が重要な役割を担っているでしょう。
監事には決議権もないですからね。

[14050: 匿名さん]

輪番制で役員を選ぶときには、一番難しいのが理事長、その次が
会計担当理事、それから副理事長となり、次が理事で最後に余った
ポストの監事が選ばれるのが普通だよね。

[14051: 匿名さん]

まともなマンションでは監事は前期理事長が務めることになっている。
輪番制の素人理事長の後見人というか指導教官役を担うから重要ポストだ。

[14052: 匿名さん]

犬・猫１頭＝ウサギ２羽＝ハムスター４匹で換算します

[14053: 匿名さん]

>>14042 匿名さん

薄給でご苦労さん。とはどのＮOなの教えて。
どんな投稿をしているのか勉強し騙されないようにするよ

[14054: 匿名さん]

>>14051 匿名さん

なるほどいい考えですね

[14055: 匿名さん]

監事の役割は総会で監査報告をするだけだと思うけど。

[14056: 匿名さん]

>>14053さん
あなたはまったく嫌な性格ですね。
みんなに嫌われているでしょう。

[14057: 匿名さん]

どこにでも嫌われ者はいる。
それを気にしないのが嫌われ者でもある。
みんなに嫌われるのを楽しんでいるんだろうがね。
しかし、その性格を変えないと将来的には必ずマイナスになる。
嫌われ者は困ったことがあっても誰も助けてくれない。
人事異動でも左遷されれば陰では喜ばれる。
そんな人間にはなりたくない。

[14058: 匿名さん]

みんなの嫌われ者だということを気づいていないだろうがね。

[14059: 匿名さん]

血液型はＢ型かな。

[14060: 匿名さん]

>>14058 匿名さん
私は別に嫌いではないな。呆れはする。

[14061: 匿名さん]

面白いやりとりだ　嫌われ者とは14042？　

14059はＢ型かな、同類の事はわかる

[14062: 匿名さん]

僕はＯ型だよ。

[14063: 匿名さん]

>>14055 匿名さん
標準管理規約が改訂されて、重責を担うようになりました。

[14064: 匿名さん]

>>14063さん
監事の役割が重要になった？
どんなのがあるんですか。

[14065: 匿名さん]

>>14063 匿名さん
理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

[14066: 匿名さん]

>>14065 匿名さん
>理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

またまたご冗談を・・・

[14067: 匿名さん]

>>14066 匿名さん

標準管理規約
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
中略
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の
利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。と
りわけ、外部の専門家の役員就任を可能とする選択肢を設けたことに伴い、
このようなおそれのある取引に対する規制の必要性が高くなっている。そこ
で、役員が、利益相反取引（直接取引又は間接取引）を行おうとする場合に
は、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければなら
ないことを定めるものである。
なお、同様の趣旨により、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、
その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、
管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以
外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととして
いる。

[14068: 匿名さん]

>>14067 匿名さん
何が言いたいの？
意見ぐらい書けよ。

[14069: 匿名さん]

Q　専有部分の床下にある排水管は専有部分ですか？共用部分ですか？

A　床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専有部分と
　考えられますが、床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている
　場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用
　部分であると考えられます。

[14070: 匿名さん]

>>14066 匿名さん
理事長に不祥事があった場合、監事が代表者になることができます。

[14071: 匿名さん]

>>14068 匿名さん
標準管理規約
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
中略
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

つまり、理事長が不祥事を起こしたときは、理事長の代表権は無くなり、監事が代表となることができます。

[14072: 匿名さん]

>>14068 匿名さん
標準管理規約コメント
第37条の2関係
役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己又は第三者の利益を図ることがあってはならない。
中略
理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、その議決に加わることができない旨を規定する（第５３条第３項）とともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は当該理事以外の理事が管理組合を代表する旨を規定する（第３８条第６項）こととしている。

つまり、管理会社の利益誘導に理事長が加担し、発覚した場合は、理事長は決議権を失い、代表を監事が務めることができる、ということです。

[14073: 匿名さん]

うちのマンションは、大規模修繕に絡んだ管理会社の利益誘導に、役員全員が加担しているので、どうしようもない状態です。
修繕積立金の異常に高い管理不全予備軍のマンションを、いったい誰が買うというのだろうか？　
そして、役員さんは、自分で資産価値を貶めているのに気が付かない。呆れるばかりです。

[14074: 匿名さん]

>>14071 匿名さん
＞理事長が不祥事を起こしたときは、理事長の代表権は無くなり、監事が代表となることができます。
管理組合法人のケースですね。
単なる管理組合であれば副理事長、或いは他の理事が理事会の決定で理事長になることができます。

[14075: 匿名さん]

>>14074 匿名さん
標準管理規約を改正していれば、単なる管理組合でも監事は代表となることができます。
また、理事長が罷免されるまでは、ポストが埋まっているので、理事が理事長になることはできません。

[14076: 匿名さん]

>>14075 匿名さん
訂正します。
正：規約を改正して最新の標準管理規約に準拠していれば
誤：標準管理規約を改正していれば

追
過度に管理会社に依存している管理組合での特徴の一つとして、規約や細則の見直し・改訂が極端に少ないことが挙げられます。

[14077: 匿名さん]

>>14071さん
監事が管理組合を代表するではなく、監事又は理事となってませんか。

[14078: 匿名さん]

少しは勉強してから書き込みなよ。

[14079: 匿名さん]

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[14080: もはや神]

標準管理規約は間違いが多い。
区分所有法通りに理事長は総会で選ぶべき。
総会は年2回開いて予算は会計年度前に組み、決算は会計年度後にするべき。
監事は外部の人に依頼すべき。
修繕積立金制度は廃止すべき。
総会の議決権は出席者のみが行使すべき。

[14081: もはや神]

会社法に比べて区分所有法は不備が多い
区分所有法には総会決議無効、取り消しの訴えなど明文の規定はなく実務では昭和47年の最高裁判例の旧商法を類推する判決を根拠に提訴可能としている。
区分所有法には株主代表訴訟に当たる制度がなく理事長への損害賠償請求訴訟を区分所有者単独で提起できないマンション建て替えの規定はあるが撤去解散の規定がない。

[14082: 匿名さん]

修繕積立金制度は廃止して借り入れで行うのですね。
その借り入れはなんで返済するんですか。
修繕積立金ではなく、一括支払いですか。
大型設備の工事や大規模修繕工事は頻繁に発生しますが、そのたびに
借り入れをして、一括で返済するんですね。
住宅支援機構から借り入れをすれば、修繕積立金で返済するとなって
いますけどね。
総会を会計年度前に組むのは賛成ですが。

[14083: もはや神]

国土交通省の標準管理規約や大規模修繕工事、修繕積立金ガイドラインに従うことが正解なのではない。
ここのスレ主がマンション管理の真理に到達できないのは古代ギリシャのボリスの運営、衰退など、歴史を全く知らないからである。

[14084: もはや神]

低金利の現代では修繕負担金制度として、修繕にかかったお金は事後に均等分割払いとすべきである。

[14085: 事情通]

融資受けて工事、広がる マンション大規模修繕（2019年5月号掲載）
　団地・マンションの大規模修繕は、12～15年おきに管理組合が取り組むが、独立行政法人住宅金融支援機構の融資を受けての工事が拡大してきた。年金生活の高齢住民がふえ、修繕積立金の増額が難しくなってきた一方、支援機構の低金利策や東京都など自治体の利子補給制度の導入等で、借り入れへの抵抗感が薄くなったことなどが背景にある。

https://www.mansion.co.jp/post/financial/yuushi1905

[14086: もはや神]

マンション管理の理想的な運営は韓国のように住宅管理士という専門家を管理者にして維持管理を行う運営である。
理事長を住民から選び、多数決原理で運営すると住民の対立を招くだけ。多数決原理は少数派を武力弾圧しないと維持できない。トランプが負けたあとホワイトハウスにデモ隊が乱入したけど、4人射殺してるんだよね。

[14087: 匿名さん]

修繕積立金の増額がむずかしくなったとしても、工事はしなければ
ならない。そのお金は借り入れをすることはできるが返済はしなければ
ならない。
その返済方法をどうするかでしょう。
住宅支援機構は修繕積立金から返済となっていますよね。
ということは、修繕積立金は積立てておかなければならないのでは。
工事は続きますからね、マンションが存在する限り。

[14088: もはや神]

多数決で決める運営がアラブで成り立たないのは少数派がテロ起こして抵抗するからで、
フセインみたいにやるのが理想的であった。
管理組合でテロが起きる場合は、元警察署が集まったコンサル団体のJPボリスに相談するといいです。