「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13951: 匿名さん]

>>13949さん
あなたはそんなことを気にしていたんですか。
情報の提供は繰り返し繰り返しやることに意味があるのです。
一度しか書き込まれなければそれで終わってしまいます。
新しくこられた方はまったくその情報をみることはありません。
だから繰り返し、周期を考えながら情報の提供をしているんです。
マンコュのスレは相当数ありますが、その書き込みについては重複
していますよ。それでいいじゃないですか。
ここのスレのやり方が気にくわないなら自分でスレを立てたらいかがですか。

[13952: 匿名さん]

【専有部分の床下にある排水管は専有部分？共用部分？】
１．床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専用部と考えられる。
２．床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられる。

[13953: 匿名さん]

ただスレをたてるのは簡単ですが、それを継続させるにはスレ主が
相当努力しないとすぐそのスレは終わってしまいます。
現在のＰＡＲＴ２がそうでしょう。ＰＡＲＴ３を意識して書き込みが
行われていますが、それを立てたスレ主が一切タッチしていないので
継続性がありません。私はあえてＰＡＲＴ２は見ないようにしています。
もう半年以上一度もみたことはないんですよ。

[13954: 匿名さん]

平成３年１１月２９日の東京地裁判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管（例：水道の蛇口）とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体の附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

[13955: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[13956: 匿名さん]

専有部分の配管が下の階の天井部分にある築古のマンションの場合は
当然共用部分としなければ上の階の住民はその管理をすることはでき
ませんからね。
しかし、そういった築古のマンションの比率はごくごく僅かなので
ここでは対象にしていません。

[13957: デベにお勤めさん]

団地型マンションでは、建物はそれぞれの建物の管理組合（棟管理組合）、土地は団地管理組合が別々に管理するという民法上の原則があるので、建物の管理については、区分所有法によって団地の管理組合に特別に管理権限が付与されているか確認する必要があります。標準管理規約は、共用部分の使用に関する規約の制定改廃は団地管理組合の総会では議決できない（棟管理組合の総会の議決事項である）としていて、これに準拠している規約を持っている団地が多いので注意が必要です。

[13958: デベにお勤めさん]

>>13957 デベにお勤めさん
何が言いたいの？

[13959: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[13960: 匿名さん]

質の高い情報提供を行っている良スレですね
いつも参考にさせてもらってます

[13961: 匿名さん]

>>13960さん
ありがとうございます。ボランティアとしてがんばっている励みに
なります。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[13962: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
漏水が多発しているようであれば枝管部分の工事を希望する区分所有者同士で計画しましょう。

[13963: 匿名さん]

>>13962さん
専有部分の配管で漏水が発生するようになったら工事を希望する
住民同士で計画しましょうですか。
それでは進まないから管理組合としてやった方がいいと提案しているんですよ。

[13964: 匿名さん]

みんなの積立金でどうせやらなければならない時期がくるんで
あれば、管理組合としてやった方がいいでしょう。

[13965: 匿名さん]

ただ、専有部分の配管の工事はスケジュールの調整が
難しいでしょうね。
私どものマンションでも今度３０年の長期修繕計画の
洗い直しをしますが、その時の専門委員が大変だと思って
います。
在宅問題をどう解決するかがポイントになります。

[13966: 匿名さん]

>>13964 匿名さん
>みんなの積立金でどうせやらなければならない時期がくるんであれば??・・・

バカなこというな。　にっこり現金払いだ。やったから払うだ。積立て実施しなかったから金返せと言っても返さないのに何いってんだ。

[13967: 匿名さん]

マンションの資産価値を保つためと、住民間のトラブルを
防止するためにやるんですよ。
やりたくないマンションはやらなければいいだけです。
積立金はやらなかったから返金するという性質のものではありません。
建物設備の維持保全は、建物が存在する限りやらなければならないのです。

[13968: 匿名さん]

修繕積立金は足りないのが普通で、３０年間の長期修繕計画の中で
余っているマンションはまずありません。
それに将来の物価上昇等も勘案すれば積立金の確保は必要です。
それを、大規模修繕工事で余ったから住民に返すことはありません。
マンション管理とはどういうものかを勉強すべきです。
元々、総会で工事の概算予算の承認を得ますが、その工事費は余裕を
もって組むものです。

[13969: 匿名さん]

>>13968 匿名さん
>それを、大規模修繕工事で余ったから住民に返すことはありません。
>マンション管理とはどういうものかを勉強すべきです。

大規模修繕工事で余ったから住民に返せと言ってる投稿はない
ふてきせつな投稿はやめましょう。

[13970: 匿名さん]

>>13967 匿名さん
＞やりたくないマンションはやらなければいいだけです。

そうですやりたくない人はやらなくていいのです。押し付けるのは犯罪です

[13971: 匿名さん]

>>13960 匿名さん
＞質の高い情報提供を行っている良スレですね
＞いつも参考にさせてもらってます

たちの悪い情報提供を行っている悪いスレですね
半面教師としていつも参考にさせてもらってます

[13972: 匿名さん]

適切な工事をやらなければ資産価値は落ちる、快適なマンションライフ
は送れない、危険が伴う、住民間のトラブルの要因となる。
それでもいいというのなら、廃墟も覚悟でやらないでいいでしょう。

[13973: もはや神]

＞＞積立金はやらなかったから返金するという性質のものではありません。

余ったら返すのが当たり前だが、
集めたから全部使い切るという発想になるのが積立金の悪いところ。
低金利の現代では後払いにするほど得になる。

＞＞修繕積立金は足りないのが普通で、３０年間の長期修繕計画の中で
余っているマンションはまずありません。

ライオンズマンションはだいたいは余ってますよ。だから大規模修繕は10年間隔でやります。

[13974: 匿名さん]

>>13971 匿名さん

「反面教師」ではなく「半面教師」としたのは、「話半分」ということですね。

[13975: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときに、概算予算の承認を総会でもらいますが
工事が終わった時、その工事費が予算を下回ったから住民に返している
マンションはないでしょう。
修繕積立金は将来のために積み立てているものですからね。

[13976: 匿名さん]

修繕積立金を少しでもいいから貰おうというせこい
考えはやめた方が良いですよ。
積立金は読んで字のごとくみんなの積立金なんですから。

[13977: 匿名さん]

>>13976 匿名さん
修繕積立金を少しでもいいから貰おうと投稿しているなんて作り話は止めたほうがいいよ。

[13978: 匿名さん]

>>13974 匿名さん
そうですね、いい内容もあれば、己の考えを無理に押し付けている内容もある

[13979: 匿名さん]

それはいえるかもね。

[13980: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13981: 匿名さん]

>>13975 匿名さん
>大規模修繕工事をするときに、概算予算の承認を総会でもらいますが
>工事が終わった時、その工事費が予算を下回ったから住民に返している
>マンションはないでしょう。

工事が終わった時、その工事費が予算を下回ったから住民に返金しろと言ってる投稿はない。どの投稿か示 してよ。

[13982: 匿名さん]

>>13975 匿名さんと
>>13976 匿名さん は　同一人物だろう　複数人の反論が迫力があると安っぽい考えかな
それとも２人仲間がいると投稿があったのでその仲間か。

[13983: 匿名さん]

>>13975 匿名さん
うちのマンションは、悪徳管理会社の策謀によって、スレに書かれた方針が総会で決議されてしまいました。ぼったくりに遭っているのも知らずに。

[13984: 匿名さん]

うちなどは一回目の大規模修繕工事の管理会社の見積もりと予算額が
総会に諮られた。工事見積が5億６０００万でした。
総会において可決されましたが、
総会席上で猛烈に反対する組合員がおりました。
皆毛嫌いしていましたが、
もう一人の組合員がその案は非常にいいとの猛烈な賛成意見が足並み
をそろえだしました。
すでにその案は総会の過半数で可決されていました。
理事長がなかなか出来のいい理事長だったので機転を利かせて白紙委
任状を反対に投じると否決となるので皆に説明して否決としてその組
合員を修繕委員になってもらうのを条件としました。
それ以後管理会社側の修繕委員長は平委員になりこの組合員が委員長
で仕切り直しとした。
それ以後理事長と修繕委員長の設計管理方式で相見積もりを取り3億2
000万円で工事を完了させました。
理事長がアホならば2億４０００万円を管理会社にボッタクラレてい
た計算になります。管理会社は理事長追い落としを画策しています。

[13985: 匿名さん]

管理者としての最低限の経済知識の問題です。
本日のニューヨーク市場はエネルギー株のみの急落で他のセクターは急騰でした。珍しい株式市場の動きです。どんなもんでしょう。

[13986: 匿名さん]

>>13984さん
大規模修繕工事の概算予算を総会に議案として提案するときは
かなり余裕をもってだします。
しかし、それはあくまで単なる予算であって実行予算ではありません。
工事額は、相見積もりを取り検討した結果決まりますが、例えば５社
から同じ条件での相見積もりを取った場合、３億で決まった場合、
高いところと安いところの見積金額は１億程度の見積額の差はあります。
概算予算と実行予算はかなり大きな金額の差があることをしるべきです。
高い見積の会社はその仕事は取れないでしょう。
それから、管理会社側の修繕委員長とはどういうことですか。
修繕委員長は当然管理組合の住民がなりますよ。

[13987: 匿名さん]

管理会社からの見積りということは、管理会社からの見積りしか
取らないということですか。
３億とかの工事費であれば、設計監理方式なら施工会社とは関係ない
建築士が共通仕様書とか劣化調査図を作成し、それを基に施工会社を
５～１０社公募等を行い選定し、その会社に仕様書等を送付し、同じ条件
で相見積もりを提出してもらいますけどね。
管理会社任せにしているのが問題ですよ。
デベ系の管理会社に管理を委託していれば、押し切られることもあるん
でしょうね。管理会社も親会社の顔色をみて必死でしょうからね。

[13988: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[13989: 匿名さん]

>>13986 匿名さん
概算予算とは言っていない。

[13990: 匿名さん]

>うちなどは一回目の大規模修繕工事の管理会社の見積もりと予算額が
>総会に諮られた。工事見積が5億６０００万でした。
>総会において可決されました
予算は概算予算ですよ。決定金額としてその予算額を全て使っていいと
いうものではなく、予備費も含め余裕をもって組むものです。
当然相見積もりは取るんでしょう。だったら、決定金額ではないんです。
その予算額の範囲内という表現の方が正しいでしょうね。
見積りを取れば一番高いのと一番安いところの見積り額は大きく違ってきます。
勿論一番安い業者が決まるとはかぎりませんが。

[13991: 匿名さん]

結果を言っているのだ、
屁理屈は御免こうむりたい。
結果は非常にいいです。
費用も数億円の節約でしたからね。
総会に出した議案は責任施工方式で修繕委員の中に管理会社も
含まれていました。
総会での一組合員は議案の内容で推測して実態の迫ったのです。
委任状を賛成票に投じれば可決されますが理事長の機転で否決
に持ち込みやり直しのなりました。
再任された理事長と総会での異議を唱えた組合員が修繕委員長
として設計管理方式で工事を施工しました。
勿論仕様書は同一仕様としました。
勿論管理会社を修繕委員から外して組合主導で工事を施工しま
した。
百聞は一見に如かずの諺どうりにはいかないのが匿名掲示板の
欠点ではあります。これにてご勘弁いただきたい。

[13992: 匿名さん]

責任施工方式は小規模マンションに多いやり方ですが、管理会社任せ
だから当然随意契約となるんでしょうね。
随意契約とは所謂１つの業者に丸投げするやり方ともいわれています。
修繕委員のメンバーには、専門委員、管理会社、設計コンサルタントが
含まれます。理事長も入っていた方がいいと思います。
責任施工方式は、設計監理方式ではありません。
施工会社が仕様書通り工事を行なっているかをチェック監理していくのが
設計コンサルタントであり、住民に代わってやってもらいます。
分かりやすくいえば、敵である施工会社と味方である設計コンサルタント
といえば分かりやすいと思います。
委任状云々や理事長の再任とかは関係ないことです。

[13993: 匿名さん]

もう一ついえば、予算を下回ったから節約できたのではなく、
相見積を取ったから安くなったんではないでしょうか。
予算をオーバーすれば臨時総会で再度承認をもらわなければ
ならないので余裕をもって組むのです。
予算を下回るのは当然のことですよ。

[13994: 管理担当]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[13995: 匿名さん]

スレ主です。
削除されたのは何が書き込まれていたんですかね。
あまり感情的にならず、皆さんに役に立つ書き込みをお願いします。

[13996: 匿名さん]

>>13992 匿名さん
うちのマンションは、悪徳管理会社の策謀によって（欠席裁判と議事録を操作し修繕委員をクレーマー扱い）修繕委員会を無力化し、理事会だけで大規模修繕に対処する方針としています。つまり、実質的な「管理会社主導方式」を採っています。もちろん、詭弁を用いて「責任施行方式」で工事を行う方針としています。
理事の一人は、2年たっても自分家に買い手がつかない状態になっている、にも拘らず、過度に管理会社に依存するヤバい物件、だということに気が付いていません。

[13997: 匿名さん]

一番の問題点は、大規模修繕委員会の細則が規定されて
いないんではないですか。
専門委員会は理事会の諮問機関ではありますが、委員会の
権限は強いものがあります。
業者選定、概算予算の立案、修繕個所の範囲、工事の時期等
の案を作成するのは委員会です。
そして工事が始まれば、施工会社との定例会議や工程説明会に
出席し、その内容については組合員に広報をする。
理事会は大規模修繕工事に直接タッチすることはありません。
専門委員会の提案分を検討するだけです。
責任施工方式ではなく、設計監理方式で見積合わせ方式が一番
いい方法だと思います。

[13998: 買い替え検討中さん]

専門委員会細則をつくるべきです。

[13999: 匿名Y]

>>13997 匿名さん
>>、設計監理方式で見積合わせ方式が一番いい方法だと思います。

なるほど、だが、設計監理事務所と管理会社がずぶずぶで両社の利益を上積みされた見積額で予定通りの施工会社に決まってしまう。これが現状ですよ。
金ヌキ設計明細だけで商売が成り立つ設計事務所を見つけるのは困難でしょう。
どう探されますかお教えを乞いたいです。

[14000: 買い替え検討中さん]

うちの場合は、設計監理業者の募集は建設新聞での募集、
マンション管理士協会の賛助会員で行いました。
施工会社募集に関しては、スーパーゼネコン、地元の年間売り上げ
ベストテン、前回応募した施工会社から１２社を選定して、現場説明会
を開催し、そのときに図面、仕様書、劣化調査図、具体的な取組み内容、
応募条件の書類を渡しました。
見積書が提出されたら、見積金額と具体的な取組み内容の比較表を作成し
それを基に４社に絞りました。
見積り等については、専門委員の前で開封しましたので、見積金額等の
金額の訂正はできません。
この４社に対してプレゼンテーションを行い専門委員が評価をして、見積金額
と具体的な取組み内容、評価点で選考をしていきました。
選考に関しては、設計コンサルタント、管理会社には一切選定権限はありません。
うちの場合は、管理会社と設計コンサルタントは犬猿の仲だったのでずぶずぶ
の関係の心配は全くありませんでした。