「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13929: 匿名さん]

組合員が共用部分を用法に従って使用するのを規約で禁止・制限することは
出来ません。（家族総出で廊下を歩いても通行料はかかりません）
したがって、法１３条は強行規定です。

[13930: 匿名さん]

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[13931: 匿名さん]

＞共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です
工事の必要もない専有部分の工事は単なるぼったくり工事です。

[13932: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

[13933: 匿名さん]

個別工事はマイペースで業者選びができるが、管理組合を通すとそれができないばかりか、ぼったくりと分かっていても中止ができない。
組合を通すと、個人的な意向は反映されず、組合からの押しつけに従わなければならない。
値段の割に丁寧な工事ができるのは、マイペースで業者選びができる個別工事のほうです。
工事業者は直接お金を払ってくれる者の顔色は伺うが、そうでないものに対しては冷淡だ。
個別注工事は直接工事業者と交渉や注文ができるので、すべての面で専有部分の個別工事の方が組合を通すより勝っています。
専有部分を個別で注文するデメリットが見当たらない。

[13934: 匿名さん]

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[13935: デベにお勤めさん]

民法７１条の無過失責任（笑

[13936: 匿名さん]

＞経年劣化による給排水管の更新とかには適用されません。
それは管理組合を通しても同じ。
何が言いたいのかよくわからない。
＞中にはやってくれない住民が出て出てくることも予想できます。
その場合の漏水責任は下階の住民にあるので、上階の人に損害賠償は発生しない。
むしろ、相隣関係という民法を無視した下階の住民に、機会損失による損害賠償が生じる。
下階の方に修繕工事の協力を求めた時点で工作物の責任者としての責任は果たしているので、工作物責任は生じない。
むしろ、工事をさせない嫌がらせから生じる心的被害に対して慰謝料を請求すればいい。
工事をさせなかった事実が明らかになった場合、損害賠償責任を負うのは組合であり、区分所有者全員が責任を負わなければならない。

[13937: 匿名さん]

中にはやってくれない（上階の）住民が出て出てくることも予想できます、という意味だから、上階の住民は悪い奴なので損害賠償責任を負う。

[13938: 匿名さん]

スレ主である、万年マン管士不合格者の屁理屈なんて何の参考にもならないばかりか、下手すると大きな損失を被ることになる。
何故なら、それがシマクンを万年マン管士不合格者にしている大きな原因だからだ。
管理会社本位で覚えた知識はマン管士知識とはかけ離れ、その誤った知識はシマクンの骨肉となり、マン管士試験を数えることができないくらいに不合格にさせている。
おまけにマン管士詐称しては、誤った知識を吹聴し、シマクンのコピー人間まで作ろうとしている。

[13939: 匿名さん]

シマクン（若しくはスレ主？）って東急コミュニティーの
元社員でＯＢらしいよ。
管理業協会（理事長は東急コミュニティー社長）や管理業界関係
からお手当てを貰って投稿していると投稿していた。

[13940: 匿名さん]

>>13927 匿名さん
＞定期的に排水管の洗浄だと言って一斉に行うが、実際に工事を行っているのは70％程度。
＞あとの30％は不在を理由に工事費だけぼったくっている。

あるある、悪徳管理会社と悪徳理事会での共同詐欺工事。

[13941: 匿名さん]

>>13939 匿名さん
>お手当てを貰って投稿していると投稿していた。
投稿と言うより、管理スレッドを管理している。

[13942: 匿名さん]

へんへん
回答を要求している

[13943: デベにお勤めさん]

>>13935 デベにお勤めさん
どうも、なりすましさんが居るみたいです。

[13944: 匿名さん]

スレ主です。
回答１とか回答２とかが出て、書き込みがうまくいきません。
投票期限７日となっているのは何故なのか。
これが解消するまでしばらく私の書き込みは休止します。
私がいませんので、このスレを続けていってください。
又、帰ってきます。

[13945: 匿名さん]

スレ主です。
解決するまで休止するといいましたが、なんとかできるようなので
書き込みを続けます。
しかし、投稿する時に右側に回答１とか回答２とかが掲載されるのですかね。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[13946: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事については、全てやる必要はないと思います。
一番傷むのは給湯管だと思いますので、その更新は考えられます。
築３０年前後のマンションはどこか試験的に検査したらいいと思います。
その前にやっておかなければならないこともあります。
規約の改正です。

[13947: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水してるぞ、バッキャローと知らされて、初めて事の重大さに気づくのが
通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのは当たり前です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、仕方なく更新工事を行なうこととなる時期は
鬱陶しいことですが必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される
状況にあるのはまあいろんな意味でマズいでしょうね。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に
工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。文句言う人もいますから要注意。

[13948: 匿名さん]

>>13947さん
何か私が以前書き込んだものを若干修正して作成したように
思えますが、私（スレ主）の錯覚でしょうか。
殆ど変らないので、参考にされたんですね。

[13949: 匿名さん]

ここはpart2とは違って同じことのループでレス数を稼ぐスレなのでいいのです。

[13950: 匿名さん]

次は区分所有法の強行規定についてです。

[13951: 匿名さん]

>>13949さん
あなたはそんなことを気にしていたんですか。
情報の提供は繰り返し繰り返しやることに意味があるのです。
一度しか書き込まれなければそれで終わってしまいます。
新しくこられた方はまったくその情報をみることはありません。
だから繰り返し、周期を考えながら情報の提供をしているんです。
マンコュのスレは相当数ありますが、その書き込みについては重複
していますよ。それでいいじゃないですか。
ここのスレのやり方が気にくわないなら自分でスレを立てたらいかがですか。

[13952: 匿名さん]

【専有部分の床下にある排水管は専有部分？共用部分？】
１．床下のコンクリートスラブより上に設置されている場合は専用部と考えられる。
２．床下のコンクリートスラブを貫通して設置されている場合、または床下のコンクリートスラブ下に設置してある場合は、共用部分であると考えられる。

[13953: 匿名さん]

ただスレをたてるのは簡単ですが、それを継続させるにはスレ主が
相当努力しないとすぐそのスレは終わってしまいます。
現在のＰＡＲＴ２がそうでしょう。ＰＡＲＴ３を意識して書き込みが
行われていますが、それを立てたスレ主が一切タッチしていないので
継続性がありません。私はあえてＰＡＲＴ２は見ないようにしています。
もう半年以上一度もみたことはないんですよ。

[13954: 匿名さん]

平成３年１１月２９日の東京地裁判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管（例：水道の蛇口）とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体の附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

[13955: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[13956: 匿名さん]

専有部分の配管が下の階の天井部分にある築古のマンションの場合は
当然共用部分としなければ上の階の住民はその管理をすることはでき
ませんからね。
しかし、そういった築古のマンションの比率はごくごく僅かなので
ここでは対象にしていません。

[13957: デベにお勤めさん]

団地型マンションでは、建物はそれぞれの建物の管理組合（棟管理組合）、土地は団地管理組合が別々に管理するという民法上の原則があるので、建物の管理については、区分所有法によって団地の管理組合に特別に管理権限が付与されているか確認する必要があります。標準管理規約は、共用部分の使用に関する規約の制定改廃は団地管理組合の総会では議決できない（棟管理組合の総会の議決事項である）としていて、これに準拠している規約を持っている団地が多いので注意が必要です。

[13958: デベにお勤めさん]

>>13957 デベにお勤めさん
何が言いたいの？

[13959: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[13960: 匿名さん]

質の高い情報提供を行っている良スレですね
いつも参考にさせてもらってます

[13961: 匿名さん]

>>13960さん
ありがとうございます。ボランティアとしてがんばっている励みに
なります。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[13962: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
漏水が多発しているようであれば枝管部分の工事を希望する区分所有者同士で計画しましょう。

[13963: 匿名さん]

>>13962さん
専有部分の配管で漏水が発生するようになったら工事を希望する
住民同士で計画しましょうですか。
それでは進まないから管理組合としてやった方がいいと提案しているんですよ。

[13964: 匿名さん]

みんなの積立金でどうせやらなければならない時期がくるんで
あれば、管理組合としてやった方がいいでしょう。

[13965: 匿名さん]

ただ、専有部分の配管の工事はスケジュールの調整が
難しいでしょうね。
私どものマンションでも今度３０年の長期修繕計画の
洗い直しをしますが、その時の専門委員が大変だと思って
います。
在宅問題をどう解決するかがポイントになります。

[13966: 匿名さん]

>>13964 匿名さん
>みんなの積立金でどうせやらなければならない時期がくるんであれば??・・・

バカなこというな。　にっこり現金払いだ。やったから払うだ。積立て実施しなかったから金返せと言っても返さないのに何いってんだ。

[13967: 匿名さん]

マンションの資産価値を保つためと、住民間のトラブルを
防止するためにやるんですよ。
やりたくないマンションはやらなければいいだけです。
積立金はやらなかったから返金するという性質のものではありません。
建物設備の維持保全は、建物が存在する限りやらなければならないのです。

[13968: 匿名さん]

修繕積立金は足りないのが普通で、３０年間の長期修繕計画の中で
余っているマンションはまずありません。
それに将来の物価上昇等も勘案すれば積立金の確保は必要です。
それを、大規模修繕工事で余ったから住民に返すことはありません。
マンション管理とはどういうものかを勉強すべきです。
元々、総会で工事の概算予算の承認を得ますが、その工事費は余裕を
もって組むものです。

[13969: 匿名さん]

>>13968 匿名さん
>それを、大規模修繕工事で余ったから住民に返すことはありません。
>マンション管理とはどういうものかを勉強すべきです。

大規模修繕工事で余ったから住民に返せと言ってる投稿はない
ふてきせつな投稿はやめましょう。

[13970: 匿名さん]

>>13967 匿名さん
＞やりたくないマンションはやらなければいいだけです。

そうですやりたくない人はやらなくていいのです。押し付けるのは犯罪です

[13971: 匿名さん]

>>13960 匿名さん
＞質の高い情報提供を行っている良スレですね
＞いつも参考にさせてもらってます

たちの悪い情報提供を行っている悪いスレですね
半面教師としていつも参考にさせてもらってます

[13972: 匿名さん]

適切な工事をやらなければ資産価値は落ちる、快適なマンションライフ
は送れない、危険が伴う、住民間のトラブルの要因となる。
それでもいいというのなら、廃墟も覚悟でやらないでいいでしょう。

[13973: もはや神]

＞＞積立金はやらなかったから返金するという性質のものではありません。

余ったら返すのが当たり前だが、
集めたから全部使い切るという発想になるのが積立金の悪いところ。
低金利の現代では後払いにするほど得になる。

＞＞修繕積立金は足りないのが普通で、３０年間の長期修繕計画の中で
余っているマンションはまずありません。

ライオンズマンションはだいたいは余ってますよ。だから大規模修繕は10年間隔でやります。

[13974: 匿名さん]

>>13971 匿名さん

「反面教師」ではなく「半面教師」としたのは、「話半分」ということですね。

[13975: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときに、概算予算の承認を総会でもらいますが
工事が終わった時、その工事費が予算を下回ったから住民に返している
マンションはないでしょう。
修繕積立金は将来のために積み立てているものですからね。

[13976: 匿名さん]

修繕積立金を少しでもいいから貰おうというせこい
考えはやめた方が良いですよ。
積立金は読んで字のごとくみんなの積立金なんですから。

[13977: 匿名さん]

>>13976 匿名さん
修繕積立金を少しでもいいから貰おうと投稿しているなんて作り話は止めたほうがいいよ。

[13978: 匿名さん]

>>13974 匿名さん
そうですね、いい内容もあれば、己の考えを無理に押し付けている内容もある