「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13829: 匿名さん]

へ～え、できないんだ。

[13830: 匿名さん]

もちろん、６人乗りエレベータに９人家族全員が一度に乗ることは無理です。
定員や重量制限は守らなければならないので、２回に分けて分乗してください。

[13831: 匿名さん]

１０階の４人家族が乗ったら9階の４人家族は両親は乗れるが子供は１台待ちます。
８階以下の４人家族は誰も乗れません。だから、マンションは上階を買うべきです。

[13832: 匿名さん]

>>13831 匿名さん
ロウコス（安物）マンションはEVの台数を節約しているのでそのような」窮屈な生活を強いられる。

[13833: 匿名さん]

朝の通勤通学時間帯は１世帯１人ずつ乗ることなんてマヌケなルールを作っている
マンションもありますが、強制力はありません。エレベータは乗ったもん勝ちなのです。

[13834: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[13835: 匿名さん]

>13825 匿名さん

　通常の総会決議は、共用部分の変更（区分所有法、１７条決議）、共用部分の管理（同、１８条決議）なので、専有部分の使用について決議できない。

専有部分の使用については、３１条決議で規約に定めなければならないが、「区分所有者相互間の事項」ではないことを定めても無効。

他の専有部分の使用、共用部分の管理に影響を及ぼさない、専有部分向けのサービスを一括で導入するのは、区分所有法の範囲外で、区分所有法の多数決ではなく、民法の全員の合意が必要。

　実態は、多数決で決めることができないことを決めているのかもしれない。本来は無効の総会決議の後、誰も異論を唱えないから、全員の黙示の承認が行われたという、組合員の無知や情弱を利用した屁理屈でしょう。

　平成３１年３月５日の最高裁判決が参考になると思います。

https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

[13836: 匿名さん]

まあ、あまりしゃちほこ張らずに気楽に何でもありでいきましょう

[13837: 匿名さん]

>>13836 匿名さん

悪徳管理会社のぼろもうけのために何でもありかよ？

[13838: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[13839: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[13840: 匿名さん]

週１回の工程説明会や月１回の定例会議については
専門委員の皆さんも出席すべきです。
全て設計コンサルタントに任せっきりでは専門委の
役割放棄ともとられます。

[13841: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しについては、設計コンサルタントと
検討されて作成されると思いますが、何回位を計画していますか。
私どもでは、月１回（１回２時間程度）で６回を予定しています。

[13842: 匿名さん]

シマクン、毎日毎日ご苦労さん。

[13843: 匿名さん]

次は長期修繕計画での検討内容について書き込みます。

[13844: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13845: 匿名さん]

少ない手当でよく頑張れるもんだね。
ご苦労さん。

[13846: 匿名さん]

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討

[13847: 匿名さん]

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

[13848: 匿名さん]

インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期
容積率、建蔽率、用途変更
　　現在は駐輪場や駐車場が容積率に含まれるようになりました。今後駐輪場の新設や建替え
　　はできないと思いますので、補修で対応していく必要があります。

[13849: 匿名さん]

ﾎﾞﾗﾝﾃｨｱ活動の一環として情報の提供をしていますが、
これが管理会社への利益誘導になるんですか。

[13850: 13825]

>>13827 匿名さん
>>13835 匿名さん

明快なご回答ありがとうございます
理事会に一括契約の無効を提言します
１０月総会の予定ですので契約継続を議案書に記載があれば無効の意見を出し採決で過半数超で承認となれば裁判に提訴します。
数年間もやもやした嫌な気分が続きましたのですっきりさせます

[13851: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

[13852: 匿名さん]

理事会運営の心構え
①合理的経済性の観点・・・無意味な出費・会議・修繕はないか。
②長期的視点・・・長期修繕計画を管理会社任せにしていないか。
③早期に発見して早期に処理・・・何でもかんでも相見積もりをとっていないか。
④公平な入札や業者選定・・・一部役員や一部住民の口利きが横行していないか。
⑤情報公開で組合員全員が情報を共有・・・使途不明金や管理費免除はないか。

[13853: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[13854: 匿名さん]

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

[13855: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[13856: 匿名さん]

　　４．理事役員の選出方法
①理事候補の選出は、原則として理事候補選出区分表と立候補による。
②役員は理事候補の互選により選出する。
③理事長候補については、第１回の理事候補の会合において、決まらない場合は、現理事
　長と副理事長の判断により、理事長経験者による推薦委員会を設けて、次期理事長候補
　を選出することができるものとする。
④その決議は、居住している理事長経験者の２分の１以上の出席の過半数で承認される。
⑤立候補者の任期も３年以内とする。
⑥理事（監事を含む）を降りた者が、再立候補する場合は、３年の間隔を空けるものとする。
　　５．理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人が希
　　　　望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　①８０歳以上の高齢者
　　②病気療養中の者（介護者含む）
　　③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[13857: デベにお勤めさん]

理事候補は候補であってまだ理事になっていないのだから、
理事会の承認を得て理事を辞任することはありませんｗ

[13858: デベにお勤めさん]

輪番（1年交代）で理事を務めるマンションは多いですが、
いろんな都合で理事を務められない場合があります。
そのとき、すんなり理事就任を辞退できるマンションが
いいマンションです。辞退できる事由が限られていたり
辞退するために理事長にお金を払わなければならない
マンションは下等なマンションで資産価値は低いです。

[13859: 匿名さん]

それぐらいは斟酌しなさい。
候補だから辞任することはできる。候補のね。
理事というのは現行理事ということだよ。

[13860: 匿名さん]

>>13958さん
あなたには答えたくないのですが。
ある程度の抑えをしておかないとやりたくない者が続出した場合が
困ります。個人の事情をどこまで認めるかです。
それに、協力金は理事長に支払う訳ではありません。管理組合に対してです。

[13861: 匿名さん]

理事会に対する情報の提供はスレ主と他の者の２名で書き込まれて
いますが、両方参考にされたらいいと思います。

[13862: 匿名さん]

管理組合の理事は民法の委任契約が適用されるので、就任するしない・辞退するしないは契約自由の原則に従い各組合員が自由に決定できるということで、この議題は決着済みです。次回はペット問題についてです。

[13863: 匿名さん]

理事会でも理事長の役割が大きいので、それについて役割を書き込んでみました。

理事長（管理者）
　一．理事長は、管理規約・各種細則・管理委託契約書に則ってマンションの管理を行わな
　　　ければならない。
　二．管理組合の印鑑を保管する。
　三．理事会・総会の議長を務める。
　四．理事長交代後、一ヶ月以内に銀行の名義変更を行う。
　五．請求書等の銀行出金伝票の確認と捺印を行う。
　六．緊急を要する保存行為の決定、総会で了承された経常的支出の決裁を行う。
　七．総会・理事会の議事録を作成し、保管する。
　八．各種専門委員会の委員を務める。
　九．会計の途中監査の実施（１０月と３月に実施する。）
　十．理事会・総会の議事録の署名人になる。
　十一．工事費百万円以上の場合は、管理会社以外からの相見積を取らなければならない。
　十二．滞納者に対する対応
　　　　１～３ヶ月は電話・訪問・督促状での催促を行い、３ヶ月経過したら、内容証明郵便で
　　　　督促、６ヶ月経過したら少額訴訟の手続きをとる。手続きについては、別紙参照。
　十三．最低年１回は、消防訓練を実施する。
　十四．次期役員候補の役員決めの相談役を務める。
　十五．法令等の改正や状況の変化等を踏まえ、定期的な規約改正・各種細則の改正を
　　　　行う。改正後は、管理規約・各種細則原本の修正を行う。
　十六．理事会は、最低月１回は定期的に開催しなければならない。
　十七．理事会への出席が、年３回以内の理事並びに理事就任を拒否した者に対しては、
　　　　年６，０００円の理事会運営協力金を徴収する。
　十八．理事会決議を行う時は、監事は議決権対象外とする。
　十九．義務違反者に対する警告等を行う。
　二十．管理費予算がオーバーしそうな時は、臨時総会を招集し、各組合員から徴収するか
　　　　予算の修正を行う普通決議を行わなければならない。
　二一．総会承認以外の修繕積立金の取り崩しは、臨時総会を招集し、予算の修正を行い
　　　　普通決議による承認をえなければならない。

[13864: 匿名さん]

理事会では理事長の影響力が大きいです。
輪番制の場合、新規の理事長は何をやっていいか分からないと
思いますので、指針としてやるべき最低の決まり事を規定して
おいた方がいいと思います。

[13865: 匿名さん]

マンションの管理は継続性が大切ですが、輪番制の場合過去の
ことは分りません。
それを知っているのは管理会社ですので、フロントとの打ち合わせも
大切です。
理事長経験者のうち、有力な方に顧問をお願いしてもいいのでは。

[13866: 匿名さん]

過去のしがらみにとらわれず法令規約細則に従いガンガンやってください

[13867: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は何を書いているんだろう。
見ることはないので分からないよ。

[13868: マンション検討中さん]

防犯カメラに映った不適切な行為（黒ビニル袋のゴミ出し、野良猫へエサやり、
中庭で喫煙・スケボー・花火）はどしどし公開しませう

[13869: 匿名さん]

しませうとはまた古い言葉を知っているんだね。

[13870: デベにお勤めさん]

>>13858 デベにお勤めさん
規約を改正して、同居の2親等以内の親族が代理できるようにしている所も多い様です。

[13871: 匿名さん]

次はペット問題を書き込むといっていたけど
なかなか書き込まないね。

[13872: 匿名さん]

ではまた専有部分の配管について書き込もうかな。

[13873: 13825]

>>13855 匿名さん
>＊輪番制の理事の場合
>　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
> 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することができる。

[13874: 匿名さん]

次のいずれかに該当する場合となってるよ。

[13875: 匿名さん]

うちのマンションでは理事が「来年はあなたの番ですよ」と事前説明に来た時に
「辞退します」と言えば、次の順番の人に話を持っていくから安心です。

[13876: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水してるぞ、バッキャローと知らされて、初めて事の重大さに気づくのが
通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのは当たり前です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、仕方なく更新工事を行なうこととなる時期は
鬱陶しいことですが必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される
状況にあるのはまあいろんな意味でマズいでしょうね。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に
工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。文句言う人もいますから要注意。

[13877: 13825]

>>13874 匿名さん

該当しなくても本人が希望すれば、理事候補を辞退することができる。

[13878: 匿名さん]

>>13860 匿名さん

>>13958さん
＞あなたには答えたくないのですが。

13958ってどこ？

[13879: 匿名さん]

知らんがな

[13880: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
漏水が多発しているようであれば枝管部分の工事を希望する区分所有者同士で計画しましょう。

[13881: 匿名さん]

>>13863 匿名さん
＞七．総会・理事会の議事録を作成し、保管する。

　理事会の議事録を作成しない理事長は解任しましょう。を追加。

＞十七．理事会への出席が、年３回以内の理事並びに理事就任を拒否した者に対しては、年６，０００円の理事会運営協力金を徴収する。

理事会出席者には１回千円以上を支給しましょう。に変更。

＞二十．管理費予算がオーバーしそうな時は、臨時総会を招集し、各組合員から徴収するか　予算の修正を行う普通決議を行わなければならない。

これはカットし管理規約に管理費の過不足が発生した時の対応を記載しましょう

[13882: 匿名さん]

>>13854 匿名さん、13855 匿名さん

ネット上に公開されている運営細則の雛形と食い違いがある様です。
また、運営細則のない管理組合では、定まったルールはないものと考えられ、管理会社が裏で役員の人選を操作することもできます。
マンション理事会運営細則ひな形　
（東京マンション管理士事務所編　原典はマンション管理センター編「理事会運営細則モデル及び細則モデルコメント」か？）
http://mansyon-kanri.com/archives/845　　　より

（理事及び監事候補者の選出・・・輪番制の場合）
第 26 条 理事長は、次期理事及び監事候補を次の各号の定めるところにより選出し、理事会の承認を得なければならない。
一 フロア別の各ブロック（フロアごとにあらかじめ定められて複数の住戸のグループ（以下「ブロック」という。）から部屋番号順で○名の役員候補者を選出し、当該ブロックの部屋が一巡した場合は最初の部屋番号に戻る。
二 順番により役員候補者となった組合員から、健康上の理由や転勤、又は当該マンションに居住せず遠隔地に住んでいること等特別な事情があることから役員候補者となることを辞退する等の申し入れがなされ、理事長がやむを得ないと認めた場合には、当該ブロック現役員が留任するか、又は当該ブロックの次の部屋番号に進むものとする。この場合において、現役員が留任するか、または次の部屋番号に進むかは、当該ブロック内で協議し決定するものとする。
三 前号により順番が延びた組合員は、当該特別な事情が解消された時には、部屋番号による順番にかかわらず次の役員候補者となるものとする。

[13883: 匿名さん]

契約総論を履修していない高卒マン管士の言いそうなことですねｗ

[13884: 匿名さん]

役員選出は総会議決事項、したがって総会に提案する次期役員案の作成は
現役員の義務。適当な候補者を見つけられない（役員候補になるよう説得
できない）ときは、自分がやるしかない。
派遣会社で派遣社員がバックレたら派遣会社の幹部が自ら穴埋めするのと
同じ。

[13885: デベにお勤めさん]

>>13878 匿名さん

13858デベにお勤めさん
　の事だと思います。

[13886: 匿名さん]

>>13885 デベにお勤めさん
ありがとうございます

＞あなたには答えたくないのですが。

これスレ主？　　

[13887: 匿名さん]

細則や規約は法に抵触しない事項であればそれぞれのマンションで
規定できます。ひな型に従う必要はありません。

[13888: デベにお勤めさん]

どうも、なりすましさんが居るみたいです。

[13889: 匿名さん]

例えば、区分所有法13条は組合員が共用部分を用法に従って使用することを
認めていますが、用法に従わない使用を全面的に禁止しているわけでないので、
これを認めるかどうかは、細則や規約で決めることができます。
廊下に植木鉢や自転車を置くことを認める細則は法１３条に違反しません。

[13890: 匿名さん]

>>13889 匿名さん
つまり区分所有法13条は規約に設定・変更等が出来るので強行規定ではないのです。

[13891: 匿名さん]

もうその話はここではいいでしょう。
他でやってください。

[13892: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、４年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[13893: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

[13894: 匿名さん]

組合員が共用部分を用法に従って使用するのを規約で禁止・制限することは
出来ません。（デブが廊下を歩いても通行料を取ることはできません）
したがって、法１３条は強行規定です。

[13895: 匿名さん]

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[13896: ご近所さん]

集会室は役員が理事会や総会で使用する場合は用法に従った使用（会議室の趣旨目的に合致した使い方）なので自由・無料だが、組合員が個人的に使用する場合は理事長の許可が必要だったり使用料を払ったりする。

[13897: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13898: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

[13899: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事は管理組合として検討しておく
ことが必要です。

[13900: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水してるぞ、バッキャローと知らされて、初めて事の重大さに気づくのが
通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのは当たり前です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、仕方なく更新工事を行なうこととなる時期は
鬱陶しいことですが必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される
状況にあるのはまあいろんな意味でマズいでしょうね。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に
工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。文句言う人もいますから要注意。

[13901: 匿名さん]

>>13891 匿名さん
間違いは訂正しましょうね。
強行規定とは規約ではいじれませんよ。
管理業協会からのお手当てをもらっているのなら正しい投稿をしましょうね( ´艸｀)。

[13902: 匿名さん]

もうその話はここではいいでしょう
他でやってください

[13903: 匿名さん]

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

[13904: 匿名さん]

ここの書き込みについてはスレ主が管理して進めていきます。
これに不満の方は自分でスレを立てるか、他でやってください。
スレ主が管理していたから14,000の書き込みが続いているんです。
ＰＡＲＴ２も私が立てたスレですが、現在は見ることも書き込むことも
していません。本来なら削除したいんですけどね。

[13905: 匿名さん]

以前だったら1,000レスになったら新スレを立ち上げなければ
ならなかったんですが、現在はレス数は関係なくなったみたいですね。

[13906: 匿名さん]

>>13902 匿名さん
単語も間違えているよ。

[13907: 匿名さん]

>>13904 匿名さん
管理業関係からお手当てを貰っているんだろう。
間違いは許されないよ。ウソなら訂正しなさい。

[13908: 匿名さん]

雑排水管の枝管を専有部分だと言う役員が素人

[13909: 匿名さん]

専有部分の配管には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管が
あります。
これでいいですか。
分かりにくかったり、間違っていたりしているのを気づいたなら
批判するだけでなく、正解を書き込んでください。
批判はいりません。

[13910: 匿名さん]

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

[13911: 匿名さん]

>>13909 匿名さん
お前は管理業協会や管理業関係からの手当てで啓蒙活動をしていると
投稿しているが、それでいいのかね。
それとも管理会社のトップからの手当てを受けているのか。
マンション管理士なら問題になるよ。
尋ねるがそれは東急コミュニティのトップかい。
それともお前が東急コミュニティーの社員かOBかい。正直に答えよ。

[13912: 匿名さん]

＞＞13911 匿名さん
＞お前が東急コミュニティーの社員かOBかい
元社員でOBでもあります。

[13913: 匿名さん]

マンション管理士ではないです。

[13914: 匿名さん]

正直で好感が持てる！

[13915: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
漏水が多発しているようであれば枝管部分の工事を希望する区分所有者同士で計画しましょう。

[13916: 匿名さん]

専有部分の配管でも管理組合で決めればいいことだよ。

[13917: 匿名さん]

＞＞13914 匿名さん
本人は今でもマンション管理士だと嘯いているから大ウソつきですよ。
早く自分の正体を明かしたいのだろうが、お手当てが貰えなくなるのでできないのだろうと推測します。

[13918: 匿名さん]

平成３年１１月２９日の東京地裁判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管（例：水道の蛇口）とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体の附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。部屋の床下の雑排水管を専有部分（だから、その修繕に組合の金を使ってはならない）と言い張る組合員が世間知らずで、裁判官のほうがよほど柔軟かつ常識的ということだろう。

[13919: 匿名さん]

そうなんです。
だから管理組合でどうするのかを決めればいいだけのことなんです。
実際、専有部分の配管を管理組合としてやっているマンションは
数多くあります。
判例もあります。それは管理組合として決めたのであればそれに
従うべきとね。

[13920: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[13921: 匿名さん]

専有部分の床下にある支管の維持管理については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないと言ってるやつが無知。

[13922: 匿名さん]

>>13921 匿名さん
なんか必死ですね。
雇い主からそう言えと頼まれているからね。
お手当て貰っている以上、命令には絶対なんだ。
気の毒～

[13923: 匿名さん]

13921さんはスレ主ではないよ。

[13924: 匿名さん]

匿名さんとして書き込んでいるんだから、それを詮索しても
意味がないのにね。

[13925: 匿名さん]

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

[13926: 匿名さん]

だから、床下の排水管を規約共用部分にして登記する必要はないんです。

[13927: 匿名さん]

まったく修繕の必要ない部屋の工事までしたように見せかけ、工事費だけを請求する手口は詐欺師そのもの。
定期的に排水管の洗浄だと言って一斉に行うが、実際に工事を行っているのは70％程度。
あとの30％は不在を理由に工事費だけぼったくっている。
ところが、不在の部屋は洗浄工事をしなくても何の支障もなく正常に排水されている。
排水管洗浄による一斉ぼったくり工事は、悪徳管理会社と悪徳理事会での共同詐欺工事。
このスレ主は、マン管士と偽って、一斉ぼったくり工事を一生懸命推奨している。
まさに管理業協会から依頼された悪徳プロバガンダ。

[13928: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。