「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13801: 匿名さん]

>>13795 デベにお勤めさん
猫の威を借るネズミかな。( ´艸｀)。値が落ちた。
もっと益しな者の威を借りたらどうかね、笑いものになる。
小銭で東急コミュニティーに使われているのか、可哀そう( ´艸｀)。

[13802: 匿名さん]

>>13795 デベにお勤めさん
このスレは東急コミュニティーの社長の依頼で建てたスレだと
言っているが本当かね。
マンション管理業協会の理事長か東急コミュニティーの社長と
ここ得ているが間違いかね。管理業組合とい言語は存じません。
何ですかこれは( ´艸｀)

[13803: 匿名さん]

だからちょっとおかしい人なんでしょう。
それにしまくんとかいってるが誰なんだろう。
思い込みの激しい人なんだろうね。

[13804: 匿名さん]

まあ東急コミュニティーも可笑しいからね。
反グレみたいな組合員と共謀したりしているからね。
これ位の事はすると思うんだ。
分譲マンションの管理ではなく商業施設や賃貸マンションの管理
には向いてはいる。
分譲の管理は真面目でないと管理は任せてはいけません。

[13805: デベにお勤めさん]

急にスレが騒ぎ出した。
痛いところに話を振ったもんだから、シマクン慌てたのも無理はない。

[13806: 匿名さん]

>>13805 デベにお勤めさん
お前が騒ぎを犯しているんじゃないかい( ´艸｀)。

[13807: デベにお勤めさん]

スルーすればいいのに。

[13808: デベにお勤めさん]

東急は叩けば埃が出る管理会社NO1じゃないかな。

[13809: 匿名さん]

特定の会社を中傷すれば犯罪になるよ。
訴えられるかもね。

[13810: 匿名さん]

>>13808 デベにお勤めさん
お前がその会社の社員じゃないかい。

[13811: 匿名さん]

>>13809 匿名さん
お前も怪しい。私はこれ以上失うものがない位東急に叩かれたのだ。
その時は受けて立つよ。
正面からかかってこい。その勇気があるかな( ´艸｀)。
腰抜けどもではないのか。卑怯な手を使うのだけはごめんだ。

[13812: デベにお勤めさん]

＞訴えられるかもね。
訴えられるものなら訴えてみろ。
埃どころじゃなくなるぞ。

[13813: 匿名さん]

東急コミュニティー関係のマンション管理士は襟を正せ。
さもないと軽く見られるぞ。俺も一応マンション管理士ではある。

[13814: 匿名さん]

東急の管理会社に恨みがあるのか。
一体何があったのだ。

[13815: 匿名さん]

東急コミュニティの有資格者一覧
マンション管理士も５０７名いるよ。１級建築士は１３２名

区分所有管理士 400名 マンション維持修繕技術者 743名
管理業務主任者 2,423名 マンション管理士 507名
宅地建物取引士 1,847名 一級建築士 132名
二級建築士 201名 ビル経営管理士 22名

[13816: 匿名さん]

管理会社の中では大手なので、大卒の優秀な社員が多いと
聞いているよ。
少なくともＭＡＲＣＨクラスでないと入れないようだ。

[13817: 匿名さん]

日東駒専、大東亜帝国では到底無理。

[13818: 匿名さん]

>>13814 匿名さん
恨みではないよ。
中には低能が紛れ込んでいる。
優秀な社員には迷惑至極
その低能と渡り合っている。

[13819: 匿名さん]

低能な奴は高卒だろう。

[13820: 匿名さん]

今時高卒は殆どいない。
昔は高卒はかなりいたけど。

[13821: 匿名さん]

連坦棟型とわ？

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

[13822: ご近所さん]

団地型マンションだからといって団地型標準規約のとおりに
しなければならないというわけではありません。
現にうちのマンションでは、修繕積立金は棟別に分かれず
マンション全体で一つになっています。
しかし、棟総会を廃止して団地総会に一本化することは
できません。

[13823: 匿名さん]

ああ、そうなんですか

[13824: 匿名さん]

>>13822 ご近所さん
うちは総会は当別ではない。
それで40年間上手くいっているよ。

[13825: 匿名さん]

某管理会社の「安心お助け隊」サポートについて質問です、よろしくお願いします。

この案件は専有部分限定につき個人（区分所有者個々）の契約になると思いますが、総会にて多数の賛成（過半数超）で一括加入契約として管理費から支払っています。（利用者状況１０％～１５％）
この案件は特別決議、普通決議、それとも区分所有者全戸の賛成で実施になりますか

内容の説明は（某管理会社のＨＰより）
お部屋内で起こる代表的な6つのトラブルに24時間365日、お電話一本でサービススタッフが駆け付け対応します。
特殊な工具や部品を必要としない30分以内の簡単な作業なら無料で対応。
管球の交換作業年4回まで無料などの会員特典もご用意しています。
お電話は安心のフリーコール。毎日の生活の「ちょっと困った！」にご活用ください。

安心お助け隊、6つのサービスメニュー
【水回りのトラブル】
　トイレ・洗面所の排水詰まり、　蛇口まわりからの水漏れ、　各水栓器具の不具合
　...などの症状に

【電気設備のトラブル】
　照明の点灯不良、スイッチ・コンセントの不具合、換気扇からの異音
　...などの症状に

【室内建具のトラブル】
　網戸・サッシの開閉不良、室内扉の不具合、室内建具の金具緩み・外れ
　...などの症状に

【玄関のトラブル】
　鍵の紛失、置き忘れによる開錠、ドアクローザーの不具合
　...などの症状に
　<会員特典>
　開錠・破錠無料（二重錠の場合、二か所目は有償にて承ります）

【ガラスのトラブル】
　窓ガラスの破損・ひび割れ、室内扉ガラスにひび割れ（補助金対象外）
　...などの症状に
<会員特典>
ガラスの交換補助金　年1回30,000円まで（専用使用にかかる共用部分のガラスのみとなります）

【管球交換】
　天井の蛍光灯や電球の交換、照明器具カバーの取り外し
　...などの症状に
<会員特典>
交換作業　年4回まで無料（年4回を超える場合は有償にて承ります）
※管球交換の作業対応時間は9時～17時となります

[13826: デベにお勤めさん]

>>13795 デベにお勤めさん
何がやりたいの？

[13827: 匿名さん]

>>13825さん
本来は全組合員の承認が必要です。しかし、総会で決めた事項で
あるならそれに従うしかありません。
それを拒否するなら裁判で闘うしかありません。
そういったことは各戸で個別に契約すべき事項です。

[13828: 匿名さん]

ですから、駐輪場は１世帯（組合員１人）当たり〇台という制限が可能ですが
エレベータは家族〇人までという制限ができません。

[13829: 匿名さん]

へ～え、できないんだ。

[13830: 匿名さん]

もちろん、６人乗りエレベータに９人家族全員が一度に乗ることは無理です。
定員や重量制限は守らなければならないので、２回に分けて分乗してください。

[13831: 匿名さん]

１０階の４人家族が乗ったら9階の４人家族は両親は乗れるが子供は１台待ちます。
８階以下の４人家族は誰も乗れません。だから、マンションは上階を買うべきです。

[13832: 匿名さん]

>>13831 匿名さん
ロウコス（安物）マンションはEVの台数を節約しているのでそのような」窮屈な生活を強いられる。

[13833: 匿名さん]

朝の通勤通学時間帯は１世帯１人ずつ乗ることなんてマヌケなルールを作っている
マンションもありますが、強制力はありません。エレベータは乗ったもん勝ちなのです。

[13834: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[13835: 匿名さん]

>13825 匿名さん

　通常の総会決議は、共用部分の変更（区分所有法、１７条決議）、共用部分の管理（同、１８条決議）なので、専有部分の使用について決議できない。

専有部分の使用については、３１条決議で規約に定めなければならないが、「区分所有者相互間の事項」ではないことを定めても無効。

他の専有部分の使用、共用部分の管理に影響を及ぼさない、専有部分向けのサービスを一括で導入するのは、区分所有法の範囲外で、区分所有法の多数決ではなく、民法の全員の合意が必要。

　実態は、多数決で決めることができないことを決めているのかもしれない。本来は無効の総会決議の後、誰も異論を唱えないから、全員の黙示の承認が行われたという、組合員の無知や情弱を利用した屁理屈でしょう。

　平成３１年３月５日の最高裁判決が参考になると思います。

https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

[13836: 匿名さん]

まあ、あまりしゃちほこ張らずに気楽に何でもありでいきましょう

[13837: 匿名さん]

>>13836 匿名さん

悪徳管理会社のぼろもうけのために何でもありかよ？

[13838: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[13839: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[13840: 匿名さん]

週１回の工程説明会や月１回の定例会議については
専門委員の皆さんも出席すべきです。
全て設計コンサルタントに任せっきりでは専門委の
役割放棄ともとられます。

[13841: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しについては、設計コンサルタントと
検討されて作成されると思いますが、何回位を計画していますか。
私どもでは、月１回（１回２時間程度）で６回を予定しています。

[13842: 匿名さん]

シマクン、毎日毎日ご苦労さん。

[13843: 匿名さん]

次は長期修繕計画での検討内容について書き込みます。

[13844: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13845: 匿名さん]

少ない手当でよく頑張れるもんだね。
ご苦労さん。

[13846: 匿名さん]

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討

[13847: 匿名さん]

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

[13848: 匿名さん]

インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期
容積率、建蔽率、用途変更
　　現在は駐輪場や駐車場が容積率に含まれるようになりました。今後駐輪場の新設や建替え
　　はできないと思いますので、補修で対応していく必要があります。

[13849: 匿名さん]

ﾎﾞﾗﾝﾃｨｱ活動の一環として情報の提供をしていますが、
これが管理会社への利益誘導になるんですか。

[13850: 13825]

>>13827 匿名さん
>>13835 匿名さん

明快なご回答ありがとうございます
理事会に一括契約の無効を提言します
１０月総会の予定ですので契約継続を議案書に記載があれば無効の意見を出し採決で過半数超で承認となれば裁判に提訴します。
数年間もやもやした嫌な気分が続きましたのですっきりさせます

[13851: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

[13852: 匿名さん]

理事会運営の心構え
①合理的経済性の観点・・・無意味な出費・会議・修繕はないか。
②長期的視点・・・長期修繕計画を管理会社任せにしていないか。
③早期に発見して早期に処理・・・何でもかんでも相見積もりをとっていないか。
④公平な入札や業者選定・・・一部役員や一部住民の口利きが横行していないか。
⑤情報公開で組合員全員が情報を共有・・・使途不明金や管理費免除はないか。

[13853: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[13854: 匿名さん]

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

[13855: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[13856: 匿名さん]

　　４．理事役員の選出方法
①理事候補の選出は、原則として理事候補選出区分表と立候補による。
②役員は理事候補の互選により選出する。
③理事長候補については、第１回の理事候補の会合において、決まらない場合は、現理事
　長と副理事長の判断により、理事長経験者による推薦委員会を設けて、次期理事長候補
　を選出することができるものとする。
④その決議は、居住している理事長経験者の２分の１以上の出席の過半数で承認される。
⑤立候補者の任期も３年以内とする。
⑥理事（監事を含む）を降りた者が、再立候補する場合は、３年の間隔を空けるものとする。
　　５．理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人が希
　　　　望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　①８０歳以上の高齢者
　　②病気療養中の者（介護者含む）
　　③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[13857: デベにお勤めさん]

理事候補は候補であってまだ理事になっていないのだから、
理事会の承認を得て理事を辞任することはありませんｗ

[13858: デベにお勤めさん]

輪番（1年交代）で理事を務めるマンションは多いですが、
いろんな都合で理事を務められない場合があります。
そのとき、すんなり理事就任を辞退できるマンションが
いいマンションです。辞退できる事由が限られていたり
辞退するために理事長にお金を払わなければならない
マンションは下等なマンションで資産価値は低いです。

[13859: 匿名さん]

それぐらいは斟酌しなさい。
候補だから辞任することはできる。候補のね。
理事というのは現行理事ということだよ。

[13860: 匿名さん]

>>13958さん
あなたには答えたくないのですが。
ある程度の抑えをしておかないとやりたくない者が続出した場合が
困ります。個人の事情をどこまで認めるかです。
それに、協力金は理事長に支払う訳ではありません。管理組合に対してです。

[13861: 匿名さん]

理事会に対する情報の提供はスレ主と他の者の２名で書き込まれて
いますが、両方参考にされたらいいと思います。

[13862: 匿名さん]

管理組合の理事は民法の委任契約が適用されるので、就任するしない・辞退するしないは契約自由の原則に従い各組合員が自由に決定できるということで、この議題は決着済みです。次回はペット問題についてです。

[13863: 匿名さん]

理事会でも理事長の役割が大きいので、それについて役割を書き込んでみました。

理事長（管理者）
　一．理事長は、管理規約・各種細則・管理委託契約書に則ってマンションの管理を行わな
　　　ければならない。
　二．管理組合の印鑑を保管する。
　三．理事会・総会の議長を務める。
　四．理事長交代後、一ヶ月以内に銀行の名義変更を行う。
　五．請求書等の銀行出金伝票の確認と捺印を行う。
　六．緊急を要する保存行為の決定、総会で了承された経常的支出の決裁を行う。
　七．総会・理事会の議事録を作成し、保管する。
　八．各種専門委員会の委員を務める。
　九．会計の途中監査の実施（１０月と３月に実施する。）
　十．理事会・総会の議事録の署名人になる。
　十一．工事費百万円以上の場合は、管理会社以外からの相見積を取らなければならない。
　十二．滞納者に対する対応
　　　　１～３ヶ月は電話・訪問・督促状での催促を行い、３ヶ月経過したら、内容証明郵便で
　　　　督促、６ヶ月経過したら少額訴訟の手続きをとる。手続きについては、別紙参照。
　十三．最低年１回は、消防訓練を実施する。
　十四．次期役員候補の役員決めの相談役を務める。
　十五．法令等の改正や状況の変化等を踏まえ、定期的な規約改正・各種細則の改正を
　　　　行う。改正後は、管理規約・各種細則原本の修正を行う。
　十六．理事会は、最低月１回は定期的に開催しなければならない。
　十七．理事会への出席が、年３回以内の理事並びに理事就任を拒否した者に対しては、
　　　　年６，０００円の理事会運営協力金を徴収する。
　十八．理事会決議を行う時は、監事は議決権対象外とする。
　十九．義務違反者に対する警告等を行う。
　二十．管理費予算がオーバーしそうな時は、臨時総会を招集し、各組合員から徴収するか
　　　　予算の修正を行う普通決議を行わなければならない。
　二一．総会承認以外の修繕積立金の取り崩しは、臨時総会を招集し、予算の修正を行い
　　　　普通決議による承認をえなければならない。

[13864: 匿名さん]

理事会では理事長の影響力が大きいです。
輪番制の場合、新規の理事長は何をやっていいか分からないと
思いますので、指針としてやるべき最低の決まり事を規定して
おいた方がいいと思います。

[13865: 匿名さん]

マンションの管理は継続性が大切ですが、輪番制の場合過去の
ことは分りません。
それを知っているのは管理会社ですので、フロントとの打ち合わせも
大切です。
理事長経験者のうち、有力な方に顧問をお願いしてもいいのでは。

[13866: 匿名さん]

過去のしがらみにとらわれず法令規約細則に従いガンガンやってください

[13867: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は何を書いているんだろう。
見ることはないので分からないよ。

[13868: マンション検討中さん]

防犯カメラに映った不適切な行為（黒ビニル袋のゴミ出し、野良猫へエサやり、
中庭で喫煙・スケボー・花火）はどしどし公開しませう

[13869: 匿名さん]

しませうとはまた古い言葉を知っているんだね。

[13870: デベにお勤めさん]

>>13858 デベにお勤めさん
規約を改正して、同居の2親等以内の親族が代理できるようにしている所も多い様です。

[13871: 匿名さん]

次はペット問題を書き込むといっていたけど
なかなか書き込まないね。

[13872: 匿名さん]

ではまた専有部分の配管について書き込もうかな。

[13873: 13825]

>>13855 匿名さん
>＊輪番制の理事の場合
>　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
> 本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

本人が希望すれば、理事候補を辞退することができる。

[13874: 匿名さん]

次のいずれかに該当する場合となってるよ。

[13875: 匿名さん]

うちのマンションでは理事が「来年はあなたの番ですよ」と事前説明に来た時に
「辞退します」と言えば、次の順番の人に話を持っていくから安心です。

[13876: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水してるぞ、バッキャローと知らされて、初めて事の重大さに気づくのが
通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのは当たり前です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、仕方なく更新工事を行なうこととなる時期は
鬱陶しいことですが必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される
状況にあるのはまあいろんな意味でマズいでしょうね。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に
工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。文句言う人もいますから要注意。

[13877: 13825]

>>13874 匿名さん

該当しなくても本人が希望すれば、理事候補を辞退することができる。

[13878: 匿名さん]

>>13860 匿名さん

>>13958さん
＞あなたには答えたくないのですが。

13958ってどこ？

[13879: 匿名さん]

知らんがな

[13880: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。

枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
漏水が多発しているようであれば枝管部分の工事を希望する区分所有者同士で計画しましょう。

[13881: 匿名さん]

>>13863 匿名さん
＞七．総会・理事会の議事録を作成し、保管する。

　理事会の議事録を作成しない理事長は解任しましょう。を追加。

＞十七．理事会への出席が、年３回以内の理事並びに理事就任を拒否した者に対しては、年６，０００円の理事会運営協力金を徴収する。

理事会出席者には１回千円以上を支給しましょう。に変更。

＞二十．管理費予算がオーバーしそうな時は、臨時総会を招集し、各組合員から徴収するか　予算の修正を行う普通決議を行わなければならない。

これはカットし管理規約に管理費の過不足が発生した時の対応を記載しましょう

[13882: 匿名さん]

>>13854 匿名さん、13855 匿名さん

ネット上に公開されている運営細則の雛形と食い違いがある様です。
また、運営細則のない管理組合では、定まったルールはないものと考えられ、管理会社が裏で役員の人選を操作することもできます。
マンション理事会運営細則ひな形　
（東京マンション管理士事務所編　原典はマンション管理センター編「理事会運営細則モデル及び細則モデルコメント」か？）
http://mansyon-kanri.com/archives/845　　　より

（理事及び監事候補者の選出・・・輪番制の場合）
第 26 条 理事長は、次期理事及び監事候補を次の各号の定めるところにより選出し、理事会の承認を得なければならない。
一 フロア別の各ブロック（フロアごとにあらかじめ定められて複数の住戸のグループ（以下「ブロック」という。）から部屋番号順で○名の役員候補者を選出し、当該ブロックの部屋が一巡した場合は最初の部屋番号に戻る。
二 順番により役員候補者となった組合員から、健康上の理由や転勤、又は当該マンションに居住せず遠隔地に住んでいること等特別な事情があることから役員候補者となることを辞退する等の申し入れがなされ、理事長がやむを得ないと認めた場合には、当該ブロック現役員が留任するか、又は当該ブロックの次の部屋番号に進むものとする。この場合において、現役員が留任するか、または次の部屋番号に進むかは、当該ブロック内で協議し決定するものとする。
三 前号により順番が延びた組合員は、当該特別な事情が解消された時には、部屋番号による順番にかかわらず次の役員候補者となるものとする。

[13883: 匿名さん]

契約総論を履修していない高卒マン管士の言いそうなことですねｗ

[13884: 匿名さん]

役員選出は総会議決事項、したがって総会に提案する次期役員案の作成は
現役員の義務。適当な候補者を見つけられない（役員候補になるよう説得
できない）ときは、自分がやるしかない。
派遣会社で派遣社員がバックレたら派遣会社の幹部が自ら穴埋めするのと
同じ。

[13885: デベにお勤めさん]

>>13878 匿名さん

13858デベにお勤めさん
　の事だと思います。

[13886: 匿名さん]

>>13885 デベにお勤めさん
ありがとうございます

＞あなたには答えたくないのですが。

これスレ主？　　

[13887: 匿名さん]

細則や規約は法に抵触しない事項であればそれぞれのマンションで
規定できます。ひな型に従う必要はありません。

[13888: デベにお勤めさん]

どうも、なりすましさんが居るみたいです。

[13889: 匿名さん]

例えば、区分所有法13条は組合員が共用部分を用法に従って使用することを
認めていますが、用法に従わない使用を全面的に禁止しているわけでないので、
これを認めるかどうかは、細則や規約で決めることができます。
廊下に植木鉢や自転車を置くことを認める細則は法１３条に違反しません。

[13890: 匿名さん]

>>13889 匿名さん
つまり区分所有法13条は規約に設定・変更等が出来るので強行規定ではないのです。

[13891: 匿名さん]

もうその話はここではいいでしょう。
他でやってください。

[13892: 匿名さん]

２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、４年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[13893: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

[13894: 匿名さん]

組合員が共用部分を用法に従って使用するのを規約で禁止・制限することは
出来ません。（デブが廊下を歩いても通行料を取ることはできません）
したがって、法１３条は強行規定です。

[13895: 匿名さん]

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[13896: ご近所さん]

集会室は役員が理事会や総会で使用する場合は用法に従った使用（会議室の趣旨目的に合致した使い方）なので自由・無料だが、組合員が個人的に使用する場合は理事長の許可が必要だったり使用料を払ったりする。

[13897: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13898: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

[13899: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事は管理組合として検討しておく
ことが必要です。

[13900: 匿名さん]

給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
において実施しなければならないことになっています。
枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により
大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
下階の住民から漏水してるぞ、バッキャローと知らされて、初めて事の重大さに気づくのが
通例です。
状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
見過ごされているのは当たり前です。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、仕方なく更新工事を行なうこととなる時期は
鬱陶しいことですが必ずやってきます。
共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される
状況にあるのはまあいろんな意味でマズいでしょうね。
共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易に
工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。文句言う人もいますから要注意。