「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13769: 匿名さん]

【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限（例えば、定期点検のためエレベータの使用を一定期間禁止するとか）を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。

[13770: 匿名さん]

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[13771: 匿名さん]

空き部屋を競売で組合が落札したら組合所有の空き部屋は元々住居用と
してのみの使用となっているのでその用方にしか使用することはできな
いのか。規約に設定できない強行規定なのでそうなる。
集会室や、管理事務所等々に転用できない。( ´艸｀)。
よって法に定められた壁や床や天井やEV等の共用部分は法に定められた
共用部分だからその用方に従って使用しなければならないので用方を規
約には設定できない。従って強行規定にはできない。

[13772: 匿名さん]

マンションも古くなると色々な予期せぬ出来事が起こる。
特に大型で複合型のマンションでは組合員が知らないままに
色々なことが未解決のまま問題を先送りされる。

[13773: 匿名さん]

茶室が特定宗教団体の礼拝室になってたりする

[13774: 匿名さん]

マンションにも容積率が適用されます。
しかし、例えば分譲時は駐輪場は容積率に算入されていなかったが、
建築基準法の改正で駐輪場が容積率に算入された。
所謂不適格建築物となり、今後建て替えはできないことになった。
勿論全体の容積率が基準を超えていればの話しだが。
これは二項道路と同じ。現在は４ｍ以上道路に面していなければ
建替えはできないとなっている。
この話難しいかな。

[13775: 匿名さん]

防風スクリーンの増設も同じ。
通路の部分が２分の１を超えたら床面積に算入されることになる。
当然この容積率は全体に影響を及ぼします。

[13776: 匿名さん]

不適格建築物は業者に工事をやってもらったときに発生するもの
ですが、建築士と違い作業をする業者は法律のことは知らなくて
ただ工事をするだけですからね。
普通はそれでも問題はありません。
問題になるのは、用途変更やちよっと大きな工事をするときに行政に
建築確認が必要になったときです。
そのときは、全容の容積率とかを設計図面を基に検証されます。
違法建築等が発見されれば改善命令がでます。
容積率がオーバーしていれば、駐輪場の増設や倉庫の設置等もできなく
なります。

[13777: 匿名さん]

建築基準法は強行規定だから規約で変更できません。

[13778: 匿名さん]

工事をするときは、規約とかは関係なく、建築基準法を知らなくて
やってしまうんだよ。
そして、不適格建築となってしまうが、何ら問題はない。
やったもん勝ちということになる。

[13779: 匿名さん]

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[13780: 匿名さん]

総会の進め方は、開催２ヶ月前の理事会で上程する議案については理事会決議し、管理会社にチェックさせた上で次回理事会に印刷見本を届けてもらいます。特に大事なのは。次期役員候補者議案で各候補者の承諾を理事長自ら最終確認します。開催１カ月前の理事会で印刷見本を読み合わせて所定部数を印刷に回し、総会２週間前には各組合員（賃貸に出している組合員も忘れずに）に総会通知と総会資料を発送します。普通郵便で構いません。
総会３日前には議決権行使書や委任状の提出状況を確かめ、総会成立要件や各議案の可否についておおよその目安が立ちます。うるさそうな組合員（管理会社の担当者がリストを持っています）の出欠も見ておきます。

[13781: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[13782: 匿名さん]

総会の進め方
事前の議案成否予想表が作成できていれば、総会自体は２５分程度で終了します
（うるさ型の組合員がしつこく発言しない限り）
議長たる理事長が進行表（必ず自作します）に沿って説明しますが、出来のいい
理事に説明役を分担させることもできます。出席している組合員もいろんな理事の
出番がある方が退屈しない傾向にある。
高騰説明だけでは分りにくいものについてはスライド等を使います（例えば、強行
規定と任意規定の違いの説明、債務の引受など）
監事は単なる帳簿と領収証のチェック屋ではなく、マンション運営全般に関する
最高責任者として、情勢全般を分析して問題点等を抽出して総会に臨む。

[13783: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[13784: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書 　 長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

[13785: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【標準管理規約における普通決議について】
１．標準管理規約では、普通決議の議決方法を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席する総会において、出席組合員の議決権の過半数で決する」としている。
２．議決権の分割（不統一行使）はできないので、各組合員が行使した各議案の議決権は、「賛成する」、「賛成しない（反対・棄権）」の二つに区分し、集計することになる。
３．標準管理規約に倣えば、>>10626 記載のケースでは、議案のすべてが「否決」となる。

[13786: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[13787: 匿名さん]

建設会社を応募するときは、建設新聞等を活用されれば
無償で掲載してくれます。

[13788: 匿名さん]

建設会社を公募するときの基準としては、その地区での年間工事費のランキング
とかスーパーゼネコン、地元の大手建設会社、前回の元請応募業者の中から選定
されればいいと思います。
住民からの推薦とかコンサルや専門委員、管理会社からの推薦はやらない方が
いいと思います。

[13789: 匿名さん]

役員の就任は、委任契約の性質を有します。契約には契約自由の原則がありますから、契約を結ぶかどうか、つまり役員に就任するかどうかは、個人の自由にゆだねられます。したがって、輪番制で役員就任を強要したり役員辞退者に罰金を科すことは違法です。
非居住組合員（自室を賃貸に出している組合員）から協力金名目でカネをとることは許されます。一般に非居住組合員は規約で役員就任が免除されており、この優遇と引き換えにカネを取ることには一定の合理性があるからです。

[13790: 匿名さん]

＊自主点検のポイント一覧（自主点検のポイント）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはないか。
　　水の出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はないか（補修が必要）。
　　水や空気が入って膨らんでいないか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなるのは塗装表面の
　　劣化です。

[13791: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[13792: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13793: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[13794: 匿名さん]

>>13972さん
何をスレ主に意識しているんですか。
ここは私が立てたスレです。
私の好きなように続けていきますし、ここのスレが止まる
ことはありません。

[13795: デベにお勤めさん]

＞13794 匿名さん
訂正　＞ここは私が立てたスレです。→ここは私が管理業協会から頼まれて立てたスレです。
訂正＞ここのスレが止まることはありません。→管理業組合からの依頼料が途絶えない限りこのスレが止まることは有りません。

[13796: 匿名さん]

>>13795さん
私はマンションの住民といっているでしょう。
まだ分からないんですか。
ボランテイアとしてマン管の資格を取りこのスレを立て
情報の提供をしたりしているんですよ。
管理業協会の間違いではないですか。この業界が一マン管士に
対して依頼料を出すんですか。
ここは単なる匿名掲示板ですよ。

[13797: 匿名さん]

次回は、管理組合と自治会の関係について情報提供をします。

[13798: 匿名さん]

＞13797 匿名さん
訂正　＞一マン管士→万年マン管士不合格者

[13799: 匿名さん]

＞この業界が一マン管士に対して依頼料を出すんですか。
シマクンのお馴染みの方が理事長です。
昔の上司なのでは？

[13800: 匿名さん]

>>13795 デベにお勤めさん
だれか管理業協会に連絡してください。
今でも理事長は東急コミュニティーの社長でしょう。
東急コミュニティーにも連絡しましょう。
東急電鉄の方もいいでしょう。

[13801: 匿名さん]

>>13795 デベにお勤めさん
猫の威を借るネズミかな。( ´艸｀)。値が落ちた。
もっと益しな者の威を借りたらどうかね、笑いものになる。
小銭で東急コミュニティーに使われているのか、可哀そう( ´艸｀)。

[13802: 匿名さん]

>>13795 デベにお勤めさん
このスレは東急コミュニティーの社長の依頼で建てたスレだと
言っているが本当かね。
マンション管理業協会の理事長か東急コミュニティーの社長と
ここ得ているが間違いかね。管理業組合とい言語は存じません。
何ですかこれは( ´艸｀)

[13803: 匿名さん]

だからちょっとおかしい人なんでしょう。
それにしまくんとかいってるが誰なんだろう。
思い込みの激しい人なんだろうね。

[13804: 匿名さん]

まあ東急コミュニティーも可笑しいからね。
反グレみたいな組合員と共謀したりしているからね。
これ位の事はすると思うんだ。
分譲マンションの管理ではなく商業施設や賃貸マンションの管理
には向いてはいる。
分譲の管理は真面目でないと管理は任せてはいけません。

[13805: デベにお勤めさん]

急にスレが騒ぎ出した。
痛いところに話を振ったもんだから、シマクン慌てたのも無理はない。

[13806: 匿名さん]

>>13805 デベにお勤めさん
お前が騒ぎを犯しているんじゃないかい( ´艸｀)。

[13807: デベにお勤めさん]

スルーすればいいのに。

[13808: デベにお勤めさん]

東急は叩けば埃が出る管理会社NO1じゃないかな。

[13809: 匿名さん]

特定の会社を中傷すれば犯罪になるよ。
訴えられるかもね。

[13810: 匿名さん]

>>13808 デベにお勤めさん
お前がその会社の社員じゃないかい。

[13811: 匿名さん]

>>13809 匿名さん
お前も怪しい。私はこれ以上失うものがない位東急に叩かれたのだ。
その時は受けて立つよ。
正面からかかってこい。その勇気があるかな( ´艸｀)。
腰抜けどもではないのか。卑怯な手を使うのだけはごめんだ。

[13812: デベにお勤めさん]

＞訴えられるかもね。
訴えられるものなら訴えてみろ。
埃どころじゃなくなるぞ。

[13813: 匿名さん]

東急コミュニティー関係のマンション管理士は襟を正せ。
さもないと軽く見られるぞ。俺も一応マンション管理士ではある。

[13814: 匿名さん]

東急の管理会社に恨みがあるのか。
一体何があったのだ。

[13815: 匿名さん]

東急コミュニティの有資格者一覧
マンション管理士も５０７名いるよ。１級建築士は１３２名

区分所有管理士 400名 マンション維持修繕技術者 743名
管理業務主任者 2,423名 マンション管理士 507名
宅地建物取引士 1,847名 一級建築士 132名
二級建築士 201名 ビル経営管理士 22名

[13816: 匿名さん]

管理会社の中では大手なので、大卒の優秀な社員が多いと
聞いているよ。
少なくともＭＡＲＣＨクラスでないと入れないようだ。

[13817: 匿名さん]

日東駒専、大東亜帝国では到底無理。

[13818: 匿名さん]

>>13814 匿名さん
恨みではないよ。
中には低能が紛れ込んでいる。
優秀な社員には迷惑至極
その低能と渡り合っている。

[13819: 匿名さん]

低能な奴は高卒だろう。

[13820: 匿名さん]

今時高卒は殆どいない。
昔は高卒はかなりいたけど。

[13821: 匿名さん]

連坦棟型とわ？

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

[13822: ご近所さん]

団地型マンションだからといって団地型標準規約のとおりに
しなければならないというわけではありません。
現にうちのマンションでは、修繕積立金は棟別に分かれず
マンション全体で一つになっています。
しかし、棟総会を廃止して団地総会に一本化することは
できません。

[13823: 匿名さん]

ああ、そうなんですか

[13824: 匿名さん]

>>13822 ご近所さん
うちは総会は当別ではない。
それで40年間上手くいっているよ。

[13825: 匿名さん]

某管理会社の「安心お助け隊」サポートについて質問です、よろしくお願いします。

この案件は専有部分限定につき個人（区分所有者個々）の契約になると思いますが、総会にて多数の賛成（過半数超）で一括加入契約として管理費から支払っています。（利用者状況１０％～１５％）
この案件は特別決議、普通決議、それとも区分所有者全戸の賛成で実施になりますか

内容の説明は（某管理会社のＨＰより）
お部屋内で起こる代表的な6つのトラブルに24時間365日、お電話一本でサービススタッフが駆け付け対応します。
特殊な工具や部品を必要としない30分以内の簡単な作業なら無料で対応。
管球の交換作業年4回まで無料などの会員特典もご用意しています。
お電話は安心のフリーコール。毎日の生活の「ちょっと困った！」にご活用ください。

安心お助け隊、6つのサービスメニュー
【水回りのトラブル】
　トイレ・洗面所の排水詰まり、　蛇口まわりからの水漏れ、　各水栓器具の不具合
　...などの症状に

【電気設備のトラブル】
　照明の点灯不良、スイッチ・コンセントの不具合、換気扇からの異音
　...などの症状に

【室内建具のトラブル】
　網戸・サッシの開閉不良、室内扉の不具合、室内建具の金具緩み・外れ
　...などの症状に

【玄関のトラブル】
　鍵の紛失、置き忘れによる開錠、ドアクローザーの不具合
　...などの症状に
　<会員特典>
　開錠・破錠無料（二重錠の場合、二か所目は有償にて承ります）

【ガラスのトラブル】
　窓ガラスの破損・ひび割れ、室内扉ガラスにひび割れ（補助金対象外）
　...などの症状に
<会員特典>
ガラスの交換補助金　年1回30,000円まで（専用使用にかかる共用部分のガラスのみとなります）

【管球交換】
　天井の蛍光灯や電球の交換、照明器具カバーの取り外し
　...などの症状に
<会員特典>
交換作業　年4回まで無料（年4回を超える場合は有償にて承ります）
※管球交換の作業対応時間は9時～17時となります

[13826: デベにお勤めさん]

>>13795 デベにお勤めさん
何がやりたいの？

[13827: 匿名さん]

>>13825さん
本来は全組合員の承認が必要です。しかし、総会で決めた事項で
あるならそれに従うしかありません。
それを拒否するなら裁判で闘うしかありません。
そういったことは各戸で個別に契約すべき事項です。

[13828: 匿名さん]

ですから、駐輪場は１世帯（組合員１人）当たり〇台という制限が可能ですが
エレベータは家族〇人までという制限ができません。

[13829: 匿名さん]

へ～え、できないんだ。

[13830: 匿名さん]

もちろん、６人乗りエレベータに９人家族全員が一度に乗ることは無理です。
定員や重量制限は守らなければならないので、２回に分けて分乗してください。

[13831: 匿名さん]

１０階の４人家族が乗ったら9階の４人家族は両親は乗れるが子供は１台待ちます。
８階以下の４人家族は誰も乗れません。だから、マンションは上階を買うべきです。

[13832: 匿名さん]

>>13831 匿名さん
ロウコス（安物）マンションはEVの台数を節約しているのでそのような」窮屈な生活を強いられる。

[13833: 匿名さん]

朝の通勤通学時間帯は１世帯１人ずつ乗ることなんてマヌケなルールを作っている
マンションもありますが、強制力はありません。エレベータは乗ったもん勝ちなのです。

[13834: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[13835: 匿名さん]

>13825 匿名さん

　通常の総会決議は、共用部分の変更（区分所有法、１７条決議）、共用部分の管理（同、１８条決議）なので、専有部分の使用について決議できない。

専有部分の使用については、３１条決議で規約に定めなければならないが、「区分所有者相互間の事項」ではないことを定めても無効。

他の専有部分の使用、共用部分の管理に影響を及ぼさない、専有部分向けのサービスを一括で導入するのは、区分所有法の範囲外で、区分所有法の多数決ではなく、民法の全員の合意が必要。

　実態は、多数決で決めることができないことを決めているのかもしれない。本来は無効の総会決議の後、誰も異論を唱えないから、全員の黙示の承認が行われたという、組合員の無知や情弱を利用した屁理屈でしょう。

　平成３１年３月５日の最高裁判決が参考になると思います。

https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

[13836: 匿名さん]

まあ、あまりしゃちほこ張らずに気楽に何でもありでいきましょう

[13837: 匿名さん]

>>13836 匿名さん

悪徳管理会社のぼろもうけのために何でもありかよ？

[13838: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[13839: 匿名さん]

　　工事開始
＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　の情報を収集し広報活動に活用していく。
＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

[13840: 匿名さん]

週１回の工程説明会や月１回の定例会議については
専門委員の皆さんも出席すべきです。
全て設計コンサルタントに任せっきりでは専門委の
役割放棄ともとられます。

[13841: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しについては、設計コンサルタントと
検討されて作成されると思いますが、何回位を計画していますか。
私どもでは、月１回（１回２時間程度）で６回を予定しています。

[13842: 匿名さん]

シマクン、毎日毎日ご苦労さん。

[13843: 匿名さん]

次は長期修繕計画での検討内容について書き込みます。

[13844: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13845: 匿名さん]

少ない手当でよく頑張れるもんだね。
ご苦労さん。

[13846: 匿名さん]

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年～３５年で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシートの交換 ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討

[13847: 匿名さん]

エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

[13848: 匿名さん]

インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備（消防設備）
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期
容積率、建蔽率、用途変更
　　現在は駐輪場や駐車場が容積率に含まれるようになりました。今後駐輪場の新設や建替え
　　はできないと思いますので、補修で対応していく必要があります。

[13849: 匿名さん]

ﾎﾞﾗﾝﾃｨｱ活動の一環として情報の提供をしていますが、
これが管理会社への利益誘導になるんですか。

[13850: 13825]

>>13827 匿名さん
>>13835 匿名さん

明快なご回答ありがとうございます
理事会に一括契約の無効を提言します
１０月総会の予定ですので契約継続を議案書に記載があれば無効の意見を出し採決で過半数超で承認となれば裁判に提訴します。
数年間もやもやした嫌な気分が続きましたのですっきりさせます

[13851: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

[13852: 匿名さん]

理事会運営の心構え
①合理的経済性の観点・・・無意味な出費・会議・修繕はないか。
②長期的視点・・・長期修繕計画を管理会社任せにしていないか。
③早期に発見して早期に処理・・・何でもかんでも相見積もりをとっていないか。
④公平な入札や業者選定・・・一部役員や一部住民の口利きが横行していないか。
⑤情報公開で組合員全員が情報を共有・・・使途不明金や管理費免除はないか。

[13853: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[13854: 匿名さん]

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

[13855: 匿名さん]

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[13856: 匿名さん]

　　４．理事役員の選出方法
①理事候補の選出は、原則として理事候補選出区分表と立候補による。
②役員は理事候補の互選により選出する。
③理事長候補については、第１回の理事候補の会合において、決まらない場合は、現理事
　長と副理事長の判断により、理事長経験者による推薦委員会を設けて、次期理事長候補
　を選出することができるものとする。
④その決議は、居住している理事長経験者の２分の１以上の出席の過半数で承認される。
⑤立候補者の任期も３年以内とする。
⑥理事（監事を含む）を降りた者が、再立候補する場合は、３年の間隔を空けるものとする。
　　５．理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人が希
　　　　望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
　　①８０歳以上の高齢者
　　②病気療養中の者（介護者含む）
　　③乳児がいて、理事会への出席が困難な者

[13857: デベにお勤めさん]

理事候補は候補であってまだ理事になっていないのだから、
理事会の承認を得て理事を辞任することはありませんｗ

[13858: デベにお勤めさん]

輪番（1年交代）で理事を務めるマンションは多いですが、
いろんな都合で理事を務められない場合があります。
そのとき、すんなり理事就任を辞退できるマンションが
いいマンションです。辞退できる事由が限られていたり
辞退するために理事長にお金を払わなければならない
マンションは下等なマンションで資産価値は低いです。

[13859: 匿名さん]

それぐらいは斟酌しなさい。
候補だから辞任することはできる。候補のね。
理事というのは現行理事ということだよ。

[13860: 匿名さん]

>>13958さん
あなたには答えたくないのですが。
ある程度の抑えをしておかないとやりたくない者が続出した場合が
困ります。個人の事情をどこまで認めるかです。
それに、協力金は理事長に支払う訳ではありません。管理組合に対してです。

[13861: 匿名さん]

理事会に対する情報の提供はスレ主と他の者の２名で書き込まれて
いますが、両方参考にされたらいいと思います。

[13862: 匿名さん]

管理組合の理事は民法の委任契約が適用されるので、就任するしない・辞退するしないは契約自由の原則に従い各組合員が自由に決定できるということで、この議題は決着済みです。次回はペット問題についてです。

[13863: 匿名さん]

理事会でも理事長の役割が大きいので、それについて役割を書き込んでみました。

理事長（管理者）
　一．理事長は、管理規約・各種細則・管理委託契約書に則ってマンションの管理を行わな
　　　ければならない。
　二．管理組合の印鑑を保管する。
　三．理事会・総会の議長を務める。
　四．理事長交代後、一ヶ月以内に銀行の名義変更を行う。
　五．請求書等の銀行出金伝票の確認と捺印を行う。
　六．緊急を要する保存行為の決定、総会で了承された経常的支出の決裁を行う。
　七．総会・理事会の議事録を作成し、保管する。
　八．各種専門委員会の委員を務める。
　九．会計の途中監査の実施（１０月と３月に実施する。）
　十．理事会・総会の議事録の署名人になる。
　十一．工事費百万円以上の場合は、管理会社以外からの相見積を取らなければならない。
　十二．滞納者に対する対応
　　　　１～３ヶ月は電話・訪問・督促状での催促を行い、３ヶ月経過したら、内容証明郵便で
　　　　督促、６ヶ月経過したら少額訴訟の手続きをとる。手続きについては、別紙参照。
　十三．最低年１回は、消防訓練を実施する。
　十四．次期役員候補の役員決めの相談役を務める。
　十五．法令等の改正や状況の変化等を踏まえ、定期的な規約改正・各種細則の改正を
　　　　行う。改正後は、管理規約・各種細則原本の修正を行う。
　十六．理事会は、最低月１回は定期的に開催しなければならない。
　十七．理事会への出席が、年３回以内の理事並びに理事就任を拒否した者に対しては、
　　　　年６，０００円の理事会運営協力金を徴収する。
　十八．理事会決議を行う時は、監事は議決権対象外とする。
　十九．義務違反者に対する警告等を行う。
　二十．管理費予算がオーバーしそうな時は、臨時総会を招集し、各組合員から徴収するか
　　　　予算の修正を行う普通決議を行わなければならない。
　二一．総会承認以外の修繕積立金の取り崩しは、臨時総会を招集し、予算の修正を行い
　　　　普通決議による承認をえなければならない。

[13864: 匿名さん]

理事会では理事長の影響力が大きいです。
輪番制の場合、新規の理事長は何をやっていいか分からないと
思いますので、指針としてやるべき最低の決まり事を規定して
おいた方がいいと思います。

[13865: 匿名さん]

マンションの管理は継続性が大切ですが、輪番制の場合過去の
ことは分りません。
それを知っているのは管理会社ですので、フロントとの打ち合わせも
大切です。
理事長経験者のうち、有力な方に顧問をお願いしてもいいのでは。

[13866: 匿名さん]

過去のしがらみにとらわれず法令規約細則に従いガンガンやってください

[13867: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は何を書いているんだろう。
見ることはないので分からないよ。

[13868: マンション検討中さん]

防犯カメラに映った不適切な行為（黒ビニル袋のゴミ出し、野良猫へエサやり、
中庭で喫煙・スケボー・花火）はどしどし公開しませう