「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13751: 匿名さん]

>>13750 匿名さん
状況が変わればいうことも変わる。
ロボットは変わらない。ロボットの方が多いから面白くない。

[13752: 匿名さん]

やはり例のロシアの外務大臣を見習うべきだろう。
状況が変わったので、さらに侵略するといって平気な顔をしている。
顔も態度もデカい。

[13753: 匿名さん]

民主主義が正義と思い込むのは危険
管理組合もしかり、
管理会社や一部の組合員のたらいまわし理事を組合員には隠していた。次期理事の抽選箱に都合の悪い組合員の札を入れないで抽選会を実施
した。
この悪さを知っていた管理人が悪徳管理会社の今までの行動を暴露し
て理事の抽選をやり直して次期理事が決まった。
こののち管理会社と組みしていた組合員の方が多数であったので管理
人の運命は決まっていた。この管理人はマンション管理士である。

[13754: 匿名さん]

>>13752 匿名さん
ロシアよりのアウトロー国家が半数以上。
これはこわい。
組合員が半数以上のアウトローならどうなる。
それに似たマンションは稀有ではあるが存在する。

[13755: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[13756: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

[13757: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[13758: 匿名さん]

何をいまさら書き込んでいるの。
もう済んだことだよ。

[13759: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[13760: 匿名さん]

建物診断は、大規模修繕工事の建物診断の経験のある
設計コンサルタントに依頼すべきです。

[13761: 匿名さん]

同じことばかりムキになって書き込まなくてもいいですよ

[13762: 匿名さん]

重要な情報は繰り返し周知します。
区分所有法も資金運用も重要です。

[13763: 匿名さん]

情報の提供は繰り返し繰り返しやるものです。
そうしないと、読んでない者がいますからね。
読んだことのある方は読む必要はないですよ。
私はスレ主です。
ここのスレは情報の提供と質問に答えるために立てたものです。

[13764: 匿名さん]

＞13762 匿名さん
シマクンはマンション管理士でもないのに偉そうにいう癖がある。
まず、自分がマンション管理士試験に合格し、登録証を取ってからやればいいことだのに。
シマクンの場合、万年マン管士試験不合格者だもんね。
あせるのはわかる。

[13765: 匿名さん]

ここのスレを継続させるためにいろいろな書き込みをしています。
だからｐａｒｔ２もＰＡＲＴ３も１万以上の書き込みになっているんです。
こんなに続いているスレはないでしょう。
ＰＡＲＴ２は閉鎖したかったんですけどね。

[13766: 匿名さん]

＞情報の提供は繰り返し繰り返しやるものです。
まず、自分自身に提供すべきです。
それでも不合格を繰り返すシマクンは情報自体が誤情報なのでは？

[13767: 匿名さん]

ということで区分所有法の強行規定に関する情報提供について
スレ主も納得したので、機会を見てまた情報提供します

[13768: 匿名さん]

以前はレス数が1,000になれば新たに立ち上げなくてはならなかったが、
1,000レスになれば片っ端から勝手にスレを立てていた者がいたね。
スレ主に代わって引き継いで立てていたけど、それはスレ主とはいわないよね。
スレ主旨とかもそのまんまだしね。

[13769: 匿名さん]

【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限（例えば、定期点検のためエレベータの使用を一定期間禁止するとか）を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。

[13770: 匿名さん]

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[13771: 匿名さん]

空き部屋を競売で組合が落札したら組合所有の空き部屋は元々住居用と
してのみの使用となっているのでその用方にしか使用することはできな
いのか。規約に設定できない強行規定なのでそうなる。
集会室や、管理事務所等々に転用できない。( ´艸｀)。
よって法に定められた壁や床や天井やEV等の共用部分は法に定められた
共用部分だからその用方に従って使用しなければならないので用方を規
約には設定できない。従って強行規定にはできない。

[13772: 匿名さん]

マンションも古くなると色々な予期せぬ出来事が起こる。
特に大型で複合型のマンションでは組合員が知らないままに
色々なことが未解決のまま問題を先送りされる。

[13773: 匿名さん]

茶室が特定宗教団体の礼拝室になってたりする

[13774: 匿名さん]

マンションにも容積率が適用されます。
しかし、例えば分譲時は駐輪場は容積率に算入されていなかったが、
建築基準法の改正で駐輪場が容積率に算入された。
所謂不適格建築物となり、今後建て替えはできないことになった。
勿論全体の容積率が基準を超えていればの話しだが。
これは二項道路と同じ。現在は４ｍ以上道路に面していなければ
建替えはできないとなっている。
この話難しいかな。

[13775: 匿名さん]

防風スクリーンの増設も同じ。
通路の部分が２分の１を超えたら床面積に算入されることになる。
当然この容積率は全体に影響を及ぼします。

[13776: 匿名さん]

不適格建築物は業者に工事をやってもらったときに発生するもの
ですが、建築士と違い作業をする業者は法律のことは知らなくて
ただ工事をするだけですからね。
普通はそれでも問題はありません。
問題になるのは、用途変更やちよっと大きな工事をするときに行政に
建築確認が必要になったときです。
そのときは、全容の容積率とかを設計図面を基に検証されます。
違法建築等が発見されれば改善命令がでます。
容積率がオーバーしていれば、駐輪場の増設や倉庫の設置等もできなく
なります。

[13777: 匿名さん]

建築基準法は強行規定だから規約で変更できません。

[13778: 匿名さん]

工事をするときは、規約とかは関係なく、建築基準法を知らなくて
やってしまうんだよ。
そして、不適格建築となってしまうが、何ら問題はない。
やったもん勝ちということになる。

[13779: 匿名さん]

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[13780: 匿名さん]

総会の進め方は、開催２ヶ月前の理事会で上程する議案については理事会決議し、管理会社にチェックさせた上で次回理事会に印刷見本を届けてもらいます。特に大事なのは。次期役員候補者議案で各候補者の承諾を理事長自ら最終確認します。開催１カ月前の理事会で印刷見本を読み合わせて所定部数を印刷に回し、総会２週間前には各組合員（賃貸に出している組合員も忘れずに）に総会通知と総会資料を発送します。普通郵便で構いません。
総会３日前には議決権行使書や委任状の提出状況を確かめ、総会成立要件や各議案の可否についておおよその目安が立ちます。うるさそうな組合員（管理会社の担当者がリストを持っています）の出欠も見ておきます。

[13781: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[13782: 匿名さん]

総会の進め方
事前の議案成否予想表が作成できていれば、総会自体は２５分程度で終了します
（うるさ型の組合員がしつこく発言しない限り）
議長たる理事長が進行表（必ず自作します）に沿って説明しますが、出来のいい
理事に説明役を分担させることもできます。出席している組合員もいろんな理事の
出番がある方が退屈しない傾向にある。
高騰説明だけでは分りにくいものについてはスライド等を使います（例えば、強行
規定と任意規定の違いの説明、債務の引受など）
監事は単なる帳簿と領収証のチェック屋ではなく、マンション運営全般に関する
最高責任者として、情勢全般を分析して問題点等を抽出して総会に臨む。

[13783: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[13784: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書 　 長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

[13785: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【標準管理規約における普通決議について】
１．標準管理規約では、普通決議の議決方法を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席する総会において、出席組合員の議決権の過半数で決する」としている。
２．議決権の分割（不統一行使）はできないので、各組合員が行使した各議案の議決権は、「賛成する」、「賛成しない（反対・棄権）」の二つに区分し、集計することになる。
３．標準管理規約に倣えば、>>10626 記載のケースでは、議案のすべてが「否決」となる。

[13786: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[13787: 匿名さん]

建設会社を応募するときは、建設新聞等を活用されれば
無償で掲載してくれます。

[13788: 匿名さん]

建設会社を公募するときの基準としては、その地区での年間工事費のランキング
とかスーパーゼネコン、地元の大手建設会社、前回の元請応募業者の中から選定
されればいいと思います。
住民からの推薦とかコンサルや専門委員、管理会社からの推薦はやらない方が
いいと思います。

[13789: 匿名さん]

役員の就任は、委任契約の性質を有します。契約には契約自由の原則がありますから、契約を結ぶかどうか、つまり役員に就任するかどうかは、個人の自由にゆだねられます。したがって、輪番制で役員就任を強要したり役員辞退者に罰金を科すことは違法です。
非居住組合員（自室を賃貸に出している組合員）から協力金名目でカネをとることは許されます。一般に非居住組合員は規約で役員就任が免除されており、この優遇と引き換えにカネを取ることには一定の合理性があるからです。

[13790: 匿名さん]

＊自主点検のポイント一覧（自主点検のポイント）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはないか。
　　水の出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はないか（補修が必要）。
　　水や空気が入って膨らんでいないか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなるのは塗装表面の
　　劣化です。

[13791: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[13792: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13793: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[13794: 匿名さん]

>>13972さん
何をスレ主に意識しているんですか。
ここは私が立てたスレです。
私の好きなように続けていきますし、ここのスレが止まる
ことはありません。

[13795: デベにお勤めさん]

＞13794 匿名さん
訂正　＞ここは私が立てたスレです。→ここは私が管理業協会から頼まれて立てたスレです。
訂正＞ここのスレが止まることはありません。→管理業組合からの依頼料が途絶えない限りこのスレが止まることは有りません。

[13796: 匿名さん]

>>13795さん
私はマンションの住民といっているでしょう。
まだ分からないんですか。
ボランテイアとしてマン管の資格を取りこのスレを立て
情報の提供をしたりしているんですよ。
管理業協会の間違いではないですか。この業界が一マン管士に
対して依頼料を出すんですか。
ここは単なる匿名掲示板ですよ。

[13797: 匿名さん]

次回は、管理組合と自治会の関係について情報提供をします。

[13798: 匿名さん]

＞13797 匿名さん
訂正　＞一マン管士→万年マン管士不合格者

[13799: 匿名さん]

＞この業界が一マン管士に対して依頼料を出すんですか。
シマクンのお馴染みの方が理事長です。
昔の上司なのでは？

[13800: 匿名さん]

>>13795 デベにお勤めさん
だれか管理業協会に連絡してください。
今でも理事長は東急コミュニティーの社長でしょう。
東急コミュニティーにも連絡しましょう。
東急電鉄の方もいいでしょう。