「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13729: 匿名さん]

それはケースバイケースで考えればいいでしょう。

[13730: 匿名さん]

マンションは築年数の経過と共に古ぼけてきます。
そこで途中で足場を組まなくてもできるところについては、
高圧洗浄をすればいいですよ。

[13731: 匿名さん]

苔がついたり、汚れが付着しますからね。

[13732: 匿名さん]

お金を使う話ばかりで貯める話がない。のはつまらん( ´艸｀)
どうせ不足すると組合員から強制徴収すればいいだけで役員や管理会社
の懐を傷めないからね。
殿様商売をしているから経済音痴になって脳みそにカビが生えている。
私などはリスクはリターンと思っているけどね。

[13733: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[13734: 匿名さん]

経済を語れるマンション管理士等はいないのかね。( ´艸｀)

[13735: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[13736: 匿名さん]

世界的な食糧危機が来るかもです。
茶室は早めに倉庫に改装し備蓄食料を貯め込む。
緊急時には一時的に管理規約を執行停止します。

[13737: 匿名さん]

>>13736 匿名さん
そのような理事長でありたいです。
スタグフレーションには突入する。
日本は一日も早く原子力発電を再開するべし。
脱炭素どころではありません。
残念だけれどもロシアは強い。

[13738: 匿名さん]

一般的な常識のあるマンション管理を目指すべきだよ。

[13739: 匿名さん]

>>13738 匿名さん
まず一般的な常識を説明してみなそれからだ。

[13740: 匿名さん]

管理会社が修繕積立金の値上げを通告してきたそうだ。
管理会社が勝手に値上げして通告できるかね( ´艸｀)
この人は少々知恵遅れの感があるね( ´艸｀)。

[13741: 匿名さん]

>>13735 匿名さん

1回目大規模工事、２回目大規模工事そして大型設備工事という具合にわけて投稿があれば参考になるが、全て１回目も２回目もやるでは参考にもならん。

[13742: 匿名さん]

ロシヤは言うことがコロコロ変わるから油断ならない

[13743: 匿名さん]

>>13742 匿名さん
西側の情報を集積すればそうなるが、
ならず者国家の側からすればその逆が正義。
我々が積み立てた管理費等の目減りを加速させている大きな原因である。
資源の少ない我が国は立場が弱いからね。
長期修繕計画も練り直しを責められている。
資金不足をどうにかせにゃならない。

[13744: 匿名さん]

管理費は毎年必要な費用のために使うもの。
修繕積立金は、周期を決めて行う工事のために積み立てるもの。
うちの場合は、長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い、専門委員会を
設置して３０年間のやらなければならない工事を全て網羅し、それで
総工事費を算出し、１戸当たり月の必要修繕積立金を計算し積立金の
値上げをしているので、現状では積立金の不足はない。
しかし、現状の資材や工賃の大幅値上げに対してどこまで耐えられるか
だが、１０年後とかに長期修繕計画の洗い直しを行い、不足するので
あれば再値上げも検討しなければならない。

[13745: 匿名さん]

今から組合は資金不足に怠る。

[13746: 匿名さん]

貧乏住民だけで、積立金がはらえなくなるのかな。

[13747: 匿名さん]

>>13744 匿名さん
わざわざ長期修繕計画書を作成するために建築士等を雇うのか、
金持ちマンションだから社会貢献のために使ってください。

[13748: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しをするときは、建築士と一緒に
やらないと意味ないと思うけどね。
管理会社に依頼してパソコンソフトで作ってもらうのは
そのマンションの計画でなく、平均的なものしか作成でき
ないしね。

[13749: 匿名さん]

>>13748 匿名さん
長期修繕計画書は平均的なものでプラスアルファでよい。
工事をするわけではないし１5年先はインフレかデフレか
はは推測でよい。
計画書をきちんとしたものを無料で作成してくれるならそれ
でもいいでしょう。
計画には無駄な組合費を費やす必要はない。
お金持ちのマンションで社会へ貢献したいのならそれでもい
いでしょう。

[13750: 匿名さん]

管理組合でも順番でなった理事長は市役所の小役人よろしく一度口にしたことは
守らねばならないと思っているが、長期政権の古狸は会合のたびに言うことが変わり、
山芋を塗りたくったウナギのようにのらりくらりと遊泳し捕まらない。
規約改正委員会や防災委員会を立ち上げるのだが、あとは管理会社に任せて
「あれはどうなった？」と聞くこともしない。半ば認知症だから怖いものなしだ。

[13751: 匿名さん]

>>13750 匿名さん
状況が変わればいうことも変わる。
ロボットは変わらない。ロボットの方が多いから面白くない。

[13752: 匿名さん]

やはり例のロシアの外務大臣を見習うべきだろう。
状況が変わったので、さらに侵略するといって平気な顔をしている。
顔も態度もデカい。

[13753: 匿名さん]

民主主義が正義と思い込むのは危険
管理組合もしかり、
管理会社や一部の組合員のたらいまわし理事を組合員には隠していた。次期理事の抽選箱に都合の悪い組合員の札を入れないで抽選会を実施
した。
この悪さを知っていた管理人が悪徳管理会社の今までの行動を暴露し
て理事の抽選をやり直して次期理事が決まった。
こののち管理会社と組みしていた組合員の方が多数であったので管理
人の運命は決まっていた。この管理人はマンション管理士である。

[13754: 匿名さん]

>>13752 匿名さん
ロシアよりのアウトロー国家が半数以上。
これはこわい。
組合員が半数以上のアウトローならどうなる。
それに似たマンションは稀有ではあるが存在する。

[13755: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[13756: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

[13757: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[13758: 匿名さん]

何をいまさら書き込んでいるの。
もう済んだことだよ。

[13759: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[13760: 匿名さん]

建物診断は、大規模修繕工事の建物診断の経験のある
設計コンサルタントに依頼すべきです。

[13761: 匿名さん]

同じことばかりムキになって書き込まなくてもいいですよ

[13762: 匿名さん]

重要な情報は繰り返し周知します。
区分所有法も資金運用も重要です。

[13763: 匿名さん]

情報の提供は繰り返し繰り返しやるものです。
そうしないと、読んでない者がいますからね。
読んだことのある方は読む必要はないですよ。
私はスレ主です。
ここのスレは情報の提供と質問に答えるために立てたものです。

[13764: 匿名さん]

＞13762 匿名さん
シマクンはマンション管理士でもないのに偉そうにいう癖がある。
まず、自分がマンション管理士試験に合格し、登録証を取ってからやればいいことだのに。
シマクンの場合、万年マン管士試験不合格者だもんね。
あせるのはわかる。

[13765: 匿名さん]

ここのスレを継続させるためにいろいろな書き込みをしています。
だからｐａｒｔ２もＰＡＲＴ３も１万以上の書き込みになっているんです。
こんなに続いているスレはないでしょう。
ＰＡＲＴ２は閉鎖したかったんですけどね。

[13766: 匿名さん]

＞情報の提供は繰り返し繰り返しやるものです。
まず、自分自身に提供すべきです。
それでも不合格を繰り返すシマクンは情報自体が誤情報なのでは？

[13767: 匿名さん]

ということで区分所有法の強行規定に関する情報提供について
スレ主も納得したので、機会を見てまた情報提供します

[13768: 匿名さん]

以前はレス数が1,000になれば新たに立ち上げなくてはならなかったが、
1,000レスになれば片っ端から勝手にスレを立てていた者がいたね。
スレ主に代わって引き継いで立てていたけど、それはスレ主とはいわないよね。
スレ主旨とかもそのまんまだしね。

[13769: 匿名さん]

【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限（例えば、定期点検のためエレベータの使用を一定期間禁止するとか）を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。

[13770: 匿名さん]

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[13771: 匿名さん]

空き部屋を競売で組合が落札したら組合所有の空き部屋は元々住居用と
してのみの使用となっているのでその用方にしか使用することはできな
いのか。規約に設定できない強行規定なのでそうなる。
集会室や、管理事務所等々に転用できない。( ´艸｀)。
よって法に定められた壁や床や天井やEV等の共用部分は法に定められた
共用部分だからその用方に従って使用しなければならないので用方を規
約には設定できない。従って強行規定にはできない。

[13772: 匿名さん]

マンションも古くなると色々な予期せぬ出来事が起こる。
特に大型で複合型のマンションでは組合員が知らないままに
色々なことが未解決のまま問題を先送りされる。

[13773: 匿名さん]

茶室が特定宗教団体の礼拝室になってたりする

[13774: 匿名さん]

マンションにも容積率が適用されます。
しかし、例えば分譲時は駐輪場は容積率に算入されていなかったが、
建築基準法の改正で駐輪場が容積率に算入された。
所謂不適格建築物となり、今後建て替えはできないことになった。
勿論全体の容積率が基準を超えていればの話しだが。
これは二項道路と同じ。現在は４ｍ以上道路に面していなければ
建替えはできないとなっている。
この話難しいかな。

[13775: 匿名さん]

防風スクリーンの増設も同じ。
通路の部分が２分の１を超えたら床面積に算入されることになる。
当然この容積率は全体に影響を及ぼします。

[13776: 匿名さん]

不適格建築物は業者に工事をやってもらったときに発生するもの
ですが、建築士と違い作業をする業者は法律のことは知らなくて
ただ工事をするだけですからね。
普通はそれでも問題はありません。
問題になるのは、用途変更やちよっと大きな工事をするときに行政に
建築確認が必要になったときです。
そのときは、全容の容積率とかを設計図面を基に検証されます。
違法建築等が発見されれば改善命令がでます。
容積率がオーバーしていれば、駐輪場の増設や倉庫の設置等もできなく
なります。

[13777: 匿名さん]

建築基準法は強行規定だから規約で変更できません。

[13778: 匿名さん]

工事をするときは、規約とかは関係なく、建築基準法を知らなくて
やってしまうんだよ。
そして、不適格建築となってしまうが、何ら問題はない。
やったもん勝ちということになる。

[13779: 匿名さん]

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[13780: 匿名さん]

総会の進め方は、開催２ヶ月前の理事会で上程する議案については理事会決議し、管理会社にチェックさせた上で次回理事会に印刷見本を届けてもらいます。特に大事なのは。次期役員候補者議案で各候補者の承諾を理事長自ら最終確認します。開催１カ月前の理事会で印刷見本を読み合わせて所定部数を印刷に回し、総会２週間前には各組合員（賃貸に出している組合員も忘れずに）に総会通知と総会資料を発送します。普通郵便で構いません。
総会３日前には議決権行使書や委任状の提出状況を確かめ、総会成立要件や各議案の可否についておおよその目安が立ちます。うるさそうな組合員（管理会社の担当者がリストを持っています）の出欠も見ておきます。

[13781: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[13782: 匿名さん]

総会の進め方
事前の議案成否予想表が作成できていれば、総会自体は２５分程度で終了します
（うるさ型の組合員がしつこく発言しない限り）
議長たる理事長が進行表（必ず自作します）に沿って説明しますが、出来のいい
理事に説明役を分担させることもできます。出席している組合員もいろんな理事の
出番がある方が退屈しない傾向にある。
高騰説明だけでは分りにくいものについてはスライド等を使います（例えば、強行
規定と任意規定の違いの説明、債務の引受など）
監事は単なる帳簿と領収証のチェック屋ではなく、マンション運営全般に関する
最高責任者として、情勢全般を分析して問題点等を抽出して総会に臨む。

[13783: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[13784: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書 　 長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

[13785: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【標準管理規約における普通決議について】
１．標準管理規約では、普通決議の議決方法を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席する総会において、出席組合員の議決権の過半数で決する」としている。
２．議決権の分割（不統一行使）はできないので、各組合員が行使した各議案の議決権は、「賛成する」、「賛成しない（反対・棄権）」の二つに区分し、集計することになる。
３．標準管理規約に倣えば、>>10626 記載のケースでは、議案のすべてが「否決」となる。

[13786: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[13787: 匿名さん]

建設会社を応募するときは、建設新聞等を活用されれば
無償で掲載してくれます。

[13788: 匿名さん]

建設会社を公募するときの基準としては、その地区での年間工事費のランキング
とかスーパーゼネコン、地元の大手建設会社、前回の元請応募業者の中から選定
されればいいと思います。
住民からの推薦とかコンサルや専門委員、管理会社からの推薦はやらない方が
いいと思います。

[13789: 匿名さん]

役員の就任は、委任契約の性質を有します。契約には契約自由の原則がありますから、契約を結ぶかどうか、つまり役員に就任するかどうかは、個人の自由にゆだねられます。したがって、輪番制で役員就任を強要したり役員辞退者に罰金を科すことは違法です。
非居住組合員（自室を賃貸に出している組合員）から協力金名目でカネをとることは許されます。一般に非居住組合員は規約で役員就任が免除されており、この優遇と引き換えにカネを取ることには一定の合理性があるからです。

[13790: 匿名さん]

＊自主点検のポイント一覧（自主点検のポイント）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはないか。
　　水の出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はないか（補修が必要）。
　　水や空気が入って膨らんでいないか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなるのは塗装表面の
　　劣化です。

[13791: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[13792: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13793: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[13794: 匿名さん]

>>13972さん
何をスレ主に意識しているんですか。
ここは私が立てたスレです。
私の好きなように続けていきますし、ここのスレが止まる
ことはありません。

[13795: デベにお勤めさん]

＞13794 匿名さん
訂正　＞ここは私が立てたスレです。→ここは私が管理業協会から頼まれて立てたスレです。
訂正＞ここのスレが止まることはありません。→管理業組合からの依頼料が途絶えない限りこのスレが止まることは有りません。

[13796: 匿名さん]

>>13795さん
私はマンションの住民といっているでしょう。
まだ分からないんですか。
ボランテイアとしてマン管の資格を取りこのスレを立て
情報の提供をしたりしているんですよ。
管理業協会の間違いではないですか。この業界が一マン管士に
対して依頼料を出すんですか。
ここは単なる匿名掲示板ですよ。

[13797: 匿名さん]

次回は、管理組合と自治会の関係について情報提供をします。

[13798: 匿名さん]

＞13797 匿名さん
訂正　＞一マン管士→万年マン管士不合格者

[13799: 匿名さん]

＞この業界が一マン管士に対して依頼料を出すんですか。
シマクンのお馴染みの方が理事長です。
昔の上司なのでは？

[13800: 匿名さん]

>>13795 デベにお勤めさん
だれか管理業協会に連絡してください。
今でも理事長は東急コミュニティーの社長でしょう。
東急コミュニティーにも連絡しましょう。
東急電鉄の方もいいでしょう。

[13801: 匿名さん]

>>13795 デベにお勤めさん
猫の威を借るネズミかな。( ´艸｀)。値が落ちた。
もっと益しな者の威を借りたらどうかね、笑いものになる。
小銭で東急コミュニティーに使われているのか、可哀そう( ´艸｀)。

[13802: 匿名さん]

>>13795 デベにお勤めさん
このスレは東急コミュニティーの社長の依頼で建てたスレだと
言っているが本当かね。
マンション管理業協会の理事長か東急コミュニティーの社長と
ここ得ているが間違いかね。管理業組合とい言語は存じません。
何ですかこれは( ´艸｀)

[13803: 匿名さん]

だからちょっとおかしい人なんでしょう。
それにしまくんとかいってるが誰なんだろう。
思い込みの激しい人なんだろうね。

[13804: 匿名さん]

まあ東急コミュニティーも可笑しいからね。
反グレみたいな組合員と共謀したりしているからね。
これ位の事はすると思うんだ。
分譲マンションの管理ではなく商業施設や賃貸マンションの管理
には向いてはいる。
分譲の管理は真面目でないと管理は任せてはいけません。

[13805: デベにお勤めさん]

急にスレが騒ぎ出した。
痛いところに話を振ったもんだから、シマクン慌てたのも無理はない。

[13806: 匿名さん]

>>13805 デベにお勤めさん
お前が騒ぎを犯しているんじゃないかい( ´艸｀)。

[13807: デベにお勤めさん]

スルーすればいいのに。

[13808: デベにお勤めさん]

東急は叩けば埃が出る管理会社NO1じゃないかな。

[13809: 匿名さん]

特定の会社を中傷すれば犯罪になるよ。
訴えられるかもね。

[13810: 匿名さん]

>>13808 デベにお勤めさん
お前がその会社の社員じゃないかい。

[13811: 匿名さん]

>>13809 匿名さん
お前も怪しい。私はこれ以上失うものがない位東急に叩かれたのだ。
その時は受けて立つよ。
正面からかかってこい。その勇気があるかな( ´艸｀)。
腰抜けどもではないのか。卑怯な手を使うのだけはごめんだ。

[13812: デベにお勤めさん]

＞訴えられるかもね。
訴えられるものなら訴えてみろ。
埃どころじゃなくなるぞ。

[13813: 匿名さん]

東急コミュニティー関係のマンション管理士は襟を正せ。
さもないと軽く見られるぞ。俺も一応マンション管理士ではある。

[13814: 匿名さん]

東急の管理会社に恨みがあるのか。
一体何があったのだ。

[13815: 匿名さん]

東急コミュニティの有資格者一覧
マンション管理士も５０７名いるよ。１級建築士は１３２名

区分所有管理士 400名 マンション維持修繕技術者 743名
管理業務主任者 2,423名 マンション管理士 507名
宅地建物取引士 1,847名 一級建築士 132名
二級建築士 201名 ビル経営管理士 22名

[13816: 匿名さん]

管理会社の中では大手なので、大卒の優秀な社員が多いと
聞いているよ。
少なくともＭＡＲＣＨクラスでないと入れないようだ。

[13817: 匿名さん]

日東駒専、大東亜帝国では到底無理。

[13818: 匿名さん]

>>13814 匿名さん
恨みではないよ。
中には低能が紛れ込んでいる。
優秀な社員には迷惑至極
その低能と渡り合っている。

[13819: 匿名さん]

低能な奴は高卒だろう。

[13820: 匿名さん]

今時高卒は殆どいない。
昔は高卒はかなりいたけど。

[13821: 匿名さん]

連坦棟型とわ？

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

[13822: ご近所さん]

団地型マンションだからといって団地型標準規約のとおりに
しなければならないというわけではありません。
現にうちのマンションでは、修繕積立金は棟別に分かれず
マンション全体で一つになっています。
しかし、棟総会を廃止して団地総会に一本化することは
できません。

[13823: 匿名さん]

ああ、そうなんですか

[13824: 匿名さん]

>>13822 ご近所さん
うちは総会は当別ではない。
それで40年間上手くいっているよ。

[13825: 匿名さん]

某管理会社の「安心お助け隊」サポートについて質問です、よろしくお願いします。

この案件は専有部分限定につき個人（区分所有者個々）の契約になると思いますが、総会にて多数の賛成（過半数超）で一括加入契約として管理費から支払っています。（利用者状況１０％～１５％）
この案件は特別決議、普通決議、それとも区分所有者全戸の賛成で実施になりますか

内容の説明は（某管理会社のＨＰより）
お部屋内で起こる代表的な6つのトラブルに24時間365日、お電話一本でサービススタッフが駆け付け対応します。
特殊な工具や部品を必要としない30分以内の簡単な作業なら無料で対応。
管球の交換作業年4回まで無料などの会員特典もご用意しています。
お電話は安心のフリーコール。毎日の生活の「ちょっと困った！」にご活用ください。

安心お助け隊、6つのサービスメニュー
【水回りのトラブル】
　トイレ・洗面所の排水詰まり、　蛇口まわりからの水漏れ、　各水栓器具の不具合
　...などの症状に

【電気設備のトラブル】
　照明の点灯不良、スイッチ・コンセントの不具合、換気扇からの異音
　...などの症状に

【室内建具のトラブル】
　網戸・サッシの開閉不良、室内扉の不具合、室内建具の金具緩み・外れ
　...などの症状に

【玄関のトラブル】
　鍵の紛失、置き忘れによる開錠、ドアクローザーの不具合
　...などの症状に
　<会員特典>
　開錠・破錠無料（二重錠の場合、二か所目は有償にて承ります）

【ガラスのトラブル】
　窓ガラスの破損・ひび割れ、室内扉ガラスにひび割れ（補助金対象外）
　...などの症状に
<会員特典>
ガラスの交換補助金　年1回30,000円まで（専用使用にかかる共用部分のガラスのみとなります）

【管球交換】
　天井の蛍光灯や電球の交換、照明器具カバーの取り外し
　...などの症状に
<会員特典>
交換作業　年4回まで無料（年4回を超える場合は有償にて承ります）
※管球交換の作業対応時間は9時～17時となります

[13826: デベにお勤めさん]

>>13795 デベにお勤めさん
何がやりたいの？

[13827: 匿名さん]

>>13825さん
本来は全組合員の承認が必要です。しかし、総会で決めた事項で
あるならそれに従うしかありません。
それを拒否するなら裁判で闘うしかありません。
そういったことは各戸で個別に契約すべき事項です。

[13828: 匿名さん]

ですから、駐輪場は１世帯（組合員１人）当たり〇台という制限が可能ですが
エレベータは家族〇人までという制限ができません。