「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13729: 匿名さん]

それはケースバイケースで考えればいいでしょう。

[13730: 匿名さん]

マンションは築年数の経過と共に古ぼけてきます。
そこで途中で足場を組まなくてもできるところについては、
高圧洗浄をすればいいですよ。

[13731: 匿名さん]

苔がついたり、汚れが付着しますからね。

[13732: 匿名さん]

お金を使う話ばかりで貯める話がない。のはつまらん( ´艸｀)
どうせ不足すると組合員から強制徴収すればいいだけで役員や管理会社
の懐を傷めないからね。
殿様商売をしているから経済音痴になって脳みそにカビが生えている。
私などはリスクはリターンと思っているけどね。

[13733: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[13734: 匿名さん]

経済を語れるマンション管理士等はいないのかね。( ´艸｀)

[13735: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[13736: 匿名さん]

世界的な食糧危機が来るかもです。
茶室は早めに倉庫に改装し備蓄食料を貯め込む。
緊急時には一時的に管理規約を執行停止します。

[13737: 匿名さん]

>>13736 匿名さん
そのような理事長でありたいです。
スタグフレーションには突入する。
日本は一日も早く原子力発電を再開するべし。
脱炭素どころではありません。
残念だけれどもロシアは強い。

[13738: 匿名さん]

一般的な常識のあるマンション管理を目指すべきだよ。

[13739: 匿名さん]

>>13738 匿名さん
まず一般的な常識を説明してみなそれからだ。

[13740: 匿名さん]

管理会社が修繕積立金の値上げを通告してきたそうだ。
管理会社が勝手に値上げして通告できるかね( ´艸｀)
この人は少々知恵遅れの感があるね( ´艸｀)。

[13741: 匿名さん]

>>13735 匿名さん

1回目大規模工事、２回目大規模工事そして大型設備工事という具合にわけて投稿があれば参考になるが、全て１回目も２回目もやるでは参考にもならん。

[13742: 匿名さん]

ロシヤは言うことがコロコロ変わるから油断ならない

[13743: 匿名さん]

>>13742 匿名さん
西側の情報を集積すればそうなるが、
ならず者国家の側からすればその逆が正義。
我々が積み立てた管理費等の目減りを加速させている大きな原因である。
資源の少ない我が国は立場が弱いからね。
長期修繕計画も練り直しを責められている。
資金不足をどうにかせにゃならない。

[13744: 匿名さん]

管理費は毎年必要な費用のために使うもの。
修繕積立金は、周期を決めて行う工事のために積み立てるもの。
うちの場合は、長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い、専門委員会を
設置して３０年間のやらなければならない工事を全て網羅し、それで
総工事費を算出し、１戸当たり月の必要修繕積立金を計算し積立金の
値上げをしているので、現状では積立金の不足はない。
しかし、現状の資材や工賃の大幅値上げに対してどこまで耐えられるか
だが、１０年後とかに長期修繕計画の洗い直しを行い、不足するので
あれば再値上げも検討しなければならない。

[13745: 匿名さん]

今から組合は資金不足に怠る。

[13746: 匿名さん]

貧乏住民だけで、積立金がはらえなくなるのかな。

[13747: 匿名さん]

>>13744 匿名さん
わざわざ長期修繕計画書を作成するために建築士等を雇うのか、
金持ちマンションだから社会貢献のために使ってください。

[13748: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しをするときは、建築士と一緒に
やらないと意味ないと思うけどね。
管理会社に依頼してパソコンソフトで作ってもらうのは
そのマンションの計画でなく、平均的なものしか作成でき
ないしね。

[13749: 匿名さん]

>>13748 匿名さん
長期修繕計画書は平均的なものでプラスアルファでよい。
工事をするわけではないし１5年先はインフレかデフレか
はは推測でよい。
計画書をきちんとしたものを無料で作成してくれるならそれ
でもいいでしょう。
計画には無駄な組合費を費やす必要はない。
お金持ちのマンションで社会へ貢献したいのならそれでもい
いでしょう。

[13750: 匿名さん]

管理組合でも順番でなった理事長は市役所の小役人よろしく一度口にしたことは
守らねばならないと思っているが、長期政権の古狸は会合のたびに言うことが変わり、
山芋を塗りたくったウナギのようにのらりくらりと遊泳し捕まらない。
規約改正委員会や防災委員会を立ち上げるのだが、あとは管理会社に任せて
「あれはどうなった？」と聞くこともしない。半ば認知症だから怖いものなしだ。

[13751: 匿名さん]

>>13750 匿名さん
状況が変わればいうことも変わる。
ロボットは変わらない。ロボットの方が多いから面白くない。

[13752: 匿名さん]

やはり例のロシアの外務大臣を見習うべきだろう。
状況が変わったので、さらに侵略するといって平気な顔をしている。
顔も態度もデカい。

[13753: 匿名さん]

民主主義が正義と思い込むのは危険
管理組合もしかり、
管理会社や一部の組合員のたらいまわし理事を組合員には隠していた。次期理事の抽選箱に都合の悪い組合員の札を入れないで抽選会を実施
した。
この悪さを知っていた管理人が悪徳管理会社の今までの行動を暴露し
て理事の抽選をやり直して次期理事が決まった。
こののち管理会社と組みしていた組合員の方が多数であったので管理
人の運命は決まっていた。この管理人はマンション管理士である。

[13754: 匿名さん]

>>13752 匿名さん
ロシアよりのアウトロー国家が半数以上。
これはこわい。
組合員が半数以上のアウトローならどうなる。
それに似たマンションは稀有ではあるが存在する。

[13755: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[13756: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

[13757: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[13758: 匿名さん]

何をいまさら書き込んでいるの。
もう済んだことだよ。

[13759: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[13760: 匿名さん]

建物診断は、大規模修繕工事の建物診断の経験のある
設計コンサルタントに依頼すべきです。

[13761: 匿名さん]

同じことばかりムキになって書き込まなくてもいいですよ

[13762: 匿名さん]

重要な情報は繰り返し周知します。
区分所有法も資金運用も重要です。

[13763: 匿名さん]

情報の提供は繰り返し繰り返しやるものです。
そうしないと、読んでない者がいますからね。
読んだことのある方は読む必要はないですよ。
私はスレ主です。
ここのスレは情報の提供と質問に答えるために立てたものです。

[13764: 匿名さん]

＞13762 匿名さん
シマクンはマンション管理士でもないのに偉そうにいう癖がある。
まず、自分がマンション管理士試験に合格し、登録証を取ってからやればいいことだのに。
シマクンの場合、万年マン管士試験不合格者だもんね。
あせるのはわかる。

[13765: 匿名さん]

ここのスレを継続させるためにいろいろな書き込みをしています。
だからｐａｒｔ２もＰＡＲＴ３も１万以上の書き込みになっているんです。
こんなに続いているスレはないでしょう。
ＰＡＲＴ２は閉鎖したかったんですけどね。

[13766: 匿名さん]

＞情報の提供は繰り返し繰り返しやるものです。
まず、自分自身に提供すべきです。
それでも不合格を繰り返すシマクンは情報自体が誤情報なのでは？

[13767: 匿名さん]

ということで区分所有法の強行規定に関する情報提供について
スレ主も納得したので、機会を見てまた情報提供します

[13768: 匿名さん]

以前はレス数が1,000になれば新たに立ち上げなくてはならなかったが、
1,000レスになれば片っ端から勝手にスレを立てていた者がいたね。
スレ主に代わって引き継いで立てていたけど、それはスレ主とはいわないよね。
スレ主旨とかもそのまんまだしね。

[13769: 匿名さん]

【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限（例えば、定期点検のためエレベータの使用を一定期間禁止するとか）を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。

[13770: 匿名さん]

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[13771: 匿名さん]

空き部屋を競売で組合が落札したら組合所有の空き部屋は元々住居用と
してのみの使用となっているのでその用方にしか使用することはできな
いのか。規約に設定できない強行規定なのでそうなる。
集会室や、管理事務所等々に転用できない。( ´艸｀)。
よって法に定められた壁や床や天井やEV等の共用部分は法に定められた
共用部分だからその用方に従って使用しなければならないので用方を規
約には設定できない。従って強行規定にはできない。

[13772: 匿名さん]

マンションも古くなると色々な予期せぬ出来事が起こる。
特に大型で複合型のマンションでは組合員が知らないままに
色々なことが未解決のまま問題を先送りされる。

[13773: 匿名さん]

茶室が特定宗教団体の礼拝室になってたりする

[13774: 匿名さん]

マンションにも容積率が適用されます。
しかし、例えば分譲時は駐輪場は容積率に算入されていなかったが、
建築基準法の改正で駐輪場が容積率に算入された。
所謂不適格建築物となり、今後建て替えはできないことになった。
勿論全体の容積率が基準を超えていればの話しだが。
これは二項道路と同じ。現在は４ｍ以上道路に面していなければ
建替えはできないとなっている。
この話難しいかな。

[13775: 匿名さん]

防風スクリーンの増設も同じ。
通路の部分が２分の１を超えたら床面積に算入されることになる。
当然この容積率は全体に影響を及ぼします。

[13776: 匿名さん]

不適格建築物は業者に工事をやってもらったときに発生するもの
ですが、建築士と違い作業をする業者は法律のことは知らなくて
ただ工事をするだけですからね。
普通はそれでも問題はありません。
問題になるのは、用途変更やちよっと大きな工事をするときに行政に
建築確認が必要になったときです。
そのときは、全容の容積率とかを設計図面を基に検証されます。
違法建築等が発見されれば改善命令がでます。
容積率がオーバーしていれば、駐輪場の増設や倉庫の設置等もできなく
なります。

[13777: 匿名さん]

建築基準法は強行規定だから規約で変更できません。

[13778: 匿名さん]

工事をするときは、規約とかは関係なく、建築基準法を知らなくて
やってしまうんだよ。
そして、不適格建築となってしまうが、何ら問題はない。
やったもん勝ちということになる。