「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13689: 匿名さん]

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

[13690: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

[13691: 匿名さん]

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[13692: 匿名さん]

シマクン、色々と大変だね。
朝早くからご苦労さん。

[13693: 匿名さん]

ぼくの立てたＰＡＲＴ２も珍しく活気があるね。
そのスレは見ないようにしているし、書き込む気は
全くないけどね。

[13694: 匿名さん]

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[13695: 匿名さん]

資産価値を高めるにはお金を使わなければためでしょう。
使ったほどですよ。

[13696: 匿名さん]

管理費等を株券にして株式会社にすれば自由に商いが出来る。
収益を組合運営に使うっていう方法はどうかね。

[13697: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[13698: 匿名さん]

区分所有法１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることはできません。

[13699: 匿名さん]

>>13696 匿名さん
税金を払わなければいけなくなるので、損になる。ハイリスクです。

[13700: 匿名さん]

>>13695 匿名さん
昔話は止めましょう。法令が改正され、管理状況が資産価値の主要な要素となっています。

[13701: 匿名さん]

>>13699 匿名さん
ノーリスク・ノーリターンで頑張れ。応援します。
私はローリスク・ハイリターンで人生終了したいが、
いやいや、ハイリスク・ローリタンかもね。( ´艸｀)( ´艸｀)

[13702: ご近所さん]

税務署も儲けの全部を取り上げるわけではない。
税金を払うから損だという考え方自体がおかしい。
納税は国民の義務。

[13703: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[13704: 匿名さん]

私の預金通帳は毎月生活費の出金ばかりですが。
長生きする予定で預金の目減りを集計したら驚くほどの目減りで気分が
落ち込んだ。
マンションの管理費等も意識せざるを得ないくらいの目減りである。
どうも平均寿命以上は生きそうである。
これではいけないと思って生活費を残し現金を分散投資をした。
このままで泳ぎ続けると三途の河を渡れそうである。
クワバラクワバラデアル。
これからのインフレと景気の落ち込みはスタグレーションの始まりであ
る。プーチン詣はしたくない。

[13705: 匿名さん]

年金は目減りして管理費等は値上げする。
修繕よりも管理費等を返してほしい。

[13706: 匿名さん]

マンション管理士等や管理会社関係は大規模工事の事ばかりに
触れるよね。そんなに儲かりたいのか。稼ぐなら実力で稼ぎなさい。
他人の懐をあてにするな。

[13707: 匿名さん]

>>13702 ご近所さん
管理費や修繕積立金は課税されません。一方で投資を行うと、消費税と収益に対して課税されます。よほど良い稼ぎ方がない限り、損失を出すだけに終わってしまうように思います。

[13708: 匿名さん]

>>13707 匿名さん
ノーリスク・ナーリタンでいいんじゃないの。
あとは知る人ぞ知るですよ。それを汚い言葉でジル貧という。

[13709: 匿名さん]

>>13707 匿名さん
そうだよね、
資金が不足すれば組合員から強制徴収できるからね。
それとも借り入れをするかだよね。全くノーリスクだよ。

[13710: 匿名さん]

＞それとも借り入れをするかだよね。全くノーリスクだよ。
借り入れしても借りたものは必ず返さないといけない。
それができないときは破産となり、マンションそのものが競売物件となる。
そこを狙う管理会社もいるらしい。

[13711: 匿名さん]

>>13710 匿名さん
その管理会社はデべ系だよ。
築古マンションでその管理会社の管理費等の高いこと高いこと驚いて買わなかった。８９３より性質が悪い。可哀そうなのは組合員だよね。

[13712: 匿名さん]

>>13694 匿名さん
>マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、
>将来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

マンションは売却・賃貸を考えている人に考慮するのは不要です。住民が快適に暮らすことが出来るようにすることです。

[13713: 匿名さん]

そうではないでしょう。
住んでいる時は快適なマンションライフが送れ、売却や
賃貸に出すときは高いというのが理想です。
資産価値を保つということも大切なことです。
そのために計画的に補修工事をしている訳ですから。

[13714: 匿名さん]

>>13713 匿名さん
修繕を定期的に行うと資産価値を保てるのは立地のいい主要駅が
徒歩5分以内のマンションでしょう。
立地がそれほどでないマンションの資産価値を保つためには修繕
はそれほど貢献しない。
しないよりした方がいい位の資産価値でしょう。

[13715: 匿名さん]

西麻布の霞町の立体交差点の近くにあるマンション、
大きくはないし、駅は近くにはないけどかなり高いよ。
駅は六本木まであるかなくてはならないが遠い。
バス停は近いし、渋谷駅までなら簡単にいけるけど。

[13716: 匿名さん]

それに近くには、叙々苑やジュージューの焼き肉店があるしね。
そうそう大使館の入っているビルの１階の焼き肉店だけど、何回か
いったことはあるけど店名の漢字が分からなくなった。十○？

[13717: 匿名さん]

殆どバスで渋谷までいってたけど、たまには六本木の
地下鉄まであるいていってたのが懐かしいね。

[13718: 匿名さん]

麻布十番はええとこだっせ

[13719: 匿名さん]

投資で儲けると課税されるが税率１００％ではないから手元に残る
理事長の才能のあるなしで違ってくる

[13720: 匿名さん]

安部元総理の国葬の与える経済効果はどうかな。
不謹慎で申し訳ないけど。9月26日は決まりですか。

[13721: 匿名さん]

各都道府県にあるマンション管理士の名簿を見てください。
身分を明らかにしている会は信用できる。
住所、氏名、固定電話、最終学歴、職歴、年収、等々を公表するべきだ。
中には名前だけでその他は何にも公開していないのが多い。
そのようなマンション管理士会の会員マンション管理士は信用してはい
けない。弁護士の先生に相談するのとは違う。

[13722: 匿名さん]

ウクライナの穀物輸出再開の影響を見極めることも重要です。
日銀総裁の記者会見はいろいろとインパクトがありましたよ。

[13723: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[13724: 匿名さん]

>>13722 匿名さん
大恐慌の前触れだよね。
マンションの空室が目立つ。
ならず者国家が反米でロシヤと組みだした。
裏に中国が虎視眈々と覇権を狙っている。
民主主義の危機ではある。
中国の不動産が影を潜めている。
いつ暴落が表面化するかを見極めないといけない。
歴史的に見て恐慌の発生先は全部米国だったが、
今度は中国かもしれない。
日銀の緩和政策はいつまで続けられるかは疑問。
私たちが持っている資産（組合の資産含む）は相当
目減りするでしょう。企業の決算報告の行方が心配である。
管理組合の役員は規約や法律論でぼかしてはいけません。
足下の資産を守らないと大変ですよ。
修繕どころではない時代になる。
特に格安マンションにお住いの組合員はリストラの対象群である。

[13725: 匿名さん]

カスピ海、バルト海、の海上を封鎖されつつあるロシアの焦りは黒海の
開放を条件にしてウクライナの穀物を新興国への配送ができるようには
なりつつある。
今後追い詰められたロシアが核を使う危機感を感じる。
小田原評定を続ける民主国家の弱点を突いてきた。
マンションの運営でも同じような現象が垣間見える。
組合員はしっかりしないと陰険な悪徳に支配される危険性をはらんで
いる。
管理費等が高いマンションは陰険な悪徳に支配されていると心得よ。

[13726: 匿名さん]

>>13723 匿名さん
>　大規模修繕工事の時期
>　　第１回目
>　築１１年～１５年:６４．９％　　築１６年～２０年:２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　

[13727: 匿名さん]

>>13726 匿名さん
追加
築２１年～築２４年がない？？？

[13728: 匿名さん]

うちは、築3年目に震災に遭い、結構大きな修繕をしている。これをカウントするかしないかで様相が変わる。
アンケートだと、築15年～18年に予定という回答になる。

[13729: 匿名さん]

それはケースバイケースで考えればいいでしょう。

[13730: 匿名さん]

マンションは築年数の経過と共に古ぼけてきます。
そこで途中で足場を組まなくてもできるところについては、
高圧洗浄をすればいいですよ。

[13731: 匿名さん]

苔がついたり、汚れが付着しますからね。

[13732: 匿名さん]

お金を使う話ばかりで貯める話がない。のはつまらん( ´艸｀)
どうせ不足すると組合員から強制徴収すればいいだけで役員や管理会社
の懐を傷めないからね。
殿様商売をしているから経済音痴になって脳みそにカビが生えている。
私などはリスクはリターンと思っているけどね。

[13733: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[13734: 匿名さん]

経済を語れるマンション管理士等はいないのかね。( ´艸｀)

[13735: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[13736: 匿名さん]

世界的な食糧危機が来るかもです。
茶室は早めに倉庫に改装し備蓄食料を貯め込む。
緊急時には一時的に管理規約を執行停止します。

[13737: 匿名さん]

>>13736 匿名さん
そのような理事長でありたいです。
スタグフレーションには突入する。
日本は一日も早く原子力発電を再開するべし。
脱炭素どころではありません。
残念だけれどもロシアは強い。

[13738: 匿名さん]

一般的な常識のあるマンション管理を目指すべきだよ。