「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13651: 匿名さん]

滞納金は全てを理事長、理事、組合員に報告されているとは限りません。
順番制の理事の選任方法ではこの問題は引き読がずに時効が成立した時点で時効になりましたの報告をする管理会社もあります。
滞納者は大体８９３関係か半グレの集団に忖度しているケースが多いです。

[13652: 匿名さん]

明日は不動産株を売って災害復興関連銘柄を仕込む予定。
組合の保有資金の1割を長期で仕込むだけで大儲けするよ。
現金は円安で保有し続ける理由が乏しいし、数年後の大規模修繕に向けて
修繕積立金残高を５割増しにしたい。

[13653: 匿名さん]

材料不足で高騰しているよ。
修繕積立金の不足をきたしているマンションが多い。
現金が紙くずのごとく目減りしているのに気づかない。
早く手を打たないと管理費等の値上げか借り入れをしないと
工事もできない。

[13654: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。

[13655: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[13656: 匿名さん]

東京高裁判例

ﾌﾟｯ

[13657: 匿名さん]

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[13658: 匿名さん]

区分所有法１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。

[13659: 匿名さん]

>>13656 匿名さん

ﾌﾟｯ 　意味不明？

最高裁の判例を探したよ

地裁で終わるわけないよ、高裁まではやるでしょう。

東京ならば最高裁までいく案件かも？

[13660: 匿名さん]

総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。

[13661: 匿名さん]

廊下にエアコン室外機を置いてよいか？という質問が頻繁に寄せられますが、
室外機を置くための柵が設置されていれば、問題なく置くことができます
柵がなくても廊下に白線などの目印があれば大丈夫です

[13662: 匿名さん]

>>13661 匿名さん
共用廊下が狭くて消防法に違反しても快適な生活を阻害する恐れが
ある場合は設置は認める旨の規約は有効と言っていいのですね。

[13663: デベにお勤めさん]

>>13618 デベにお勤めさん
で、
皆知っているよ。
何が言いたいの？

[13664: 匿名さん]

>>13608 匿名さん
独自のホームページをマンションが公開していることもあります。
各種細則を閲覧＆コピペできる場合が多いです。
ネットで検索してみると良いですよ。

[13665: 匿名さん]

>>13662 匿名さん
法令の方が優先されるので・・・
この場合、建物そのものが建築基準法に違反する違法建築物である可能性があります。

[13666: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[13667: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[13668: 匿名さん]

（承前）
廊下に柵がない場合は、室外機の寸法で枠取りをしてみて、人の歩行や
車いすの通行、荷物の運搬（台車やストレッチャーの通行）に支障が
ないようであれば、置いていいでしょう

[13669: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[13670: 匿名さん]

（承前）
ちなみに消防法は廊下に私物を置くことを一律に禁止しているわけでは
ありませんが、室外機のように大きく重たくて容易に動かせない物は
避難の支障になる物件であるとして、理事長に撤去されるおそれがあります

[13671: 匿名さん]

>>13665 匿名さん
ベランダも狭くて室外機を置くと消防法に違反するとの見解ですが、
共用廊下側もベランダ側も消防法違反で設置はできないでは暑さや
寒さには耐え忍ぶことは困難と判断して規約に設置の許可を出しま
した。違法建築物とのご指摘ですが仕方ないですよね。
役所は建築確認をしたのでしょうが、行政に改善を要求できないで
しょうか。
今更構造を変更は素人としてはできないと判断しています。
買うときにはここまでは気づきませんでした。

[13672: 匿名さん]

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

　３）団地型

　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。

　４）複合用途型型

　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

[13673: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

[13674: 匿名さん]

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

[13675: 匿名さん]

連坦棟のマンションは全国にかなりの数があります。

[13676: 匿名さん]

バルコニーでミツバチを飼って蜂蜜を採りたいのですが、消防法に違反しないでしょうか？

[13677: 匿名さん]

ベランダで稲育ててる奴はいるな。
子供の自由研究と言われて管理組合は口出しできない。
しかし、１階の庭を水田にするとマズいだろう。

[13678: デベにお勤めさん]

>>13638 デベにお勤めさん

で、認知症発言は、
13455 匿名さん 2022/07/11 15:47:27
の専売特許だったと思います。

[13679: 匿名さん]

>>13671 匿名さん
　この業界で、役所が建築確認をした後、施工業者が勝手に仕様を変更し工事するケースが横行しています（合法的違法建築物）。
　役所側は一旦承認しているので、彼らは「原状復帰」を要求するしかありません。竣工時の図面など持参すれば、親身になって対応策の相談に応じてくれると思います。
　例えば、架台を組んで室外機を壁に取り付け、避難路を確保することができれば問題なく設置できると思います。
　ドラマ「正直不動産」の様に、騙され損の様です。各自が調査して動かない限り、事態は変わらないと思います。このままだと、家移りしようとしても買い手がつかないことになり兼ねません。

[13680: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[13681: 匿名さん]

>>13679 匿名さん
当時は安くて大規模だしとても魅力的なマンションでしたが住んで
みるといろいろと節約されていて困りものです。
安物買いの銭失いとはよく言ったものですよね。

[13682: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[13683: 匿名さん]

>>13679 匿名さん

https://www.office-com.jp/gimon/office-tips/office_corridor.html　　より

（建築基準法）
病院における患者用のもの、共同住宅の住戸若しくは住室の床面積の合計が100平方メートルを超える階における共用のもの又は三室以下の専用のものを除き居室の床面積の合計が200㎡(地階にあっては、100㎡)を超える階におけるもの
両側に居室がある廊下における場合 1.6m以上
その他の廊下における場合 1.2m以上

（消防法）
幅や計測方法が明確に定められている建築基準法に対し、消防法では通路幅に具体的な規定が存在しません。消防法で明確な基準が設けられているものは、百貨店など物販店に対してです。

ベランダ/バルコニーに関しては調査中です。

[13684: 匿名さん]

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[13685: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

[13686: 匿名さん]

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

[13687: 匿名さん]

マンションの廊下幅は建築基準法に定めがありますが、消防法にはありません。
それは当然であって、建築基準法と消防法で違うルールだと、どっちに従うべきか
業者が悩んでしまうからです。
なお、消防法では廊下幅がいくらであろうと、実際にそこが通行可能か（障害物が
置かれていないか）が重要なので、図面上の数値は建築基準法に任せています。

[13688: 匿名さん]

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[13689: 匿名さん]

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

[13690: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

[13691: 匿名さん]

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[13692: 匿名さん]

シマクン、色々と大変だね。
朝早くからご苦労さん。

[13693: 匿名さん]

ぼくの立てたＰＡＲＴ２も珍しく活気があるね。
そのスレは見ないようにしているし、書き込む気は
全くないけどね。

[13694: 匿名さん]

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[13695: 匿名さん]

資産価値を高めるにはお金を使わなければためでしょう。
使ったほどですよ。

[13696: 匿名さん]

管理費等を株券にして株式会社にすれば自由に商いが出来る。
収益を組合運営に使うっていう方法はどうかね。

[13697: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[13698: 匿名さん]

区分所有法１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることはできません。

[13699: 匿名さん]

>>13696 匿名さん
税金を払わなければいけなくなるので、損になる。ハイリスクです。

[13700: 匿名さん]

>>13695 匿名さん
昔話は止めましょう。法令が改正され、管理状況が資産価値の主要な要素となっています。

[13701: 匿名さん]

>>13699 匿名さん
ノーリスク・ノーリターンで頑張れ。応援します。
私はローリスク・ハイリターンで人生終了したいが、
いやいや、ハイリスク・ローリタンかもね。( ´艸｀)( ´艸｀)

[13702: ご近所さん]

税務署も儲けの全部を取り上げるわけではない。
税金を払うから損だという考え方自体がおかしい。
納税は国民の義務。

[13703: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[13704: 匿名さん]

私の預金通帳は毎月生活費の出金ばかりですが。
長生きする予定で預金の目減りを集計したら驚くほどの目減りで気分が
落ち込んだ。
マンションの管理費等も意識せざるを得ないくらいの目減りである。
どうも平均寿命以上は生きそうである。
これではいけないと思って生活費を残し現金を分散投資をした。
このままで泳ぎ続けると三途の河を渡れそうである。
クワバラクワバラデアル。
これからのインフレと景気の落ち込みはスタグレーションの始まりであ
る。プーチン詣はしたくない。

[13705: 匿名さん]

年金は目減りして管理費等は値上げする。
修繕よりも管理費等を返してほしい。

[13706: 匿名さん]

マンション管理士等や管理会社関係は大規模工事の事ばかりに
触れるよね。そんなに儲かりたいのか。稼ぐなら実力で稼ぎなさい。
他人の懐をあてにするな。

[13707: 匿名さん]

>>13702 ご近所さん
管理費や修繕積立金は課税されません。一方で投資を行うと、消費税と収益に対して課税されます。よほど良い稼ぎ方がない限り、損失を出すだけに終わってしまうように思います。

[13708: 匿名さん]

>>13707 匿名さん
ノーリスク・ナーリタンでいいんじゃないの。
あとは知る人ぞ知るですよ。それを汚い言葉でジル貧という。

[13709: 匿名さん]

>>13707 匿名さん
そうだよね、
資金が不足すれば組合員から強制徴収できるからね。
それとも借り入れをするかだよね。全くノーリスクだよ。

[13710: 匿名さん]

＞それとも借り入れをするかだよね。全くノーリスクだよ。
借り入れしても借りたものは必ず返さないといけない。
それができないときは破産となり、マンションそのものが競売物件となる。
そこを狙う管理会社もいるらしい。

[13711: 匿名さん]

>>13710 匿名さん
その管理会社はデべ系だよ。
築古マンションでその管理会社の管理費等の高いこと高いこと驚いて買わなかった。８９３より性質が悪い。可哀そうなのは組合員だよね。

[13712: 匿名さん]

>>13694 匿名さん
>マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、
>将来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

マンションは売却・賃貸を考えている人に考慮するのは不要です。住民が快適に暮らすことが出来るようにすることです。

[13713: 匿名さん]

そうではないでしょう。
住んでいる時は快適なマンションライフが送れ、売却や
賃貸に出すときは高いというのが理想です。
資産価値を保つということも大切なことです。
そのために計画的に補修工事をしている訳ですから。

[13714: 匿名さん]

>>13713 匿名さん
修繕を定期的に行うと資産価値を保てるのは立地のいい主要駅が
徒歩5分以内のマンションでしょう。
立地がそれほどでないマンションの資産価値を保つためには修繕
はそれほど貢献しない。
しないよりした方がいい位の資産価値でしょう。

[13715: 匿名さん]

西麻布の霞町の立体交差点の近くにあるマンション、
大きくはないし、駅は近くにはないけどかなり高いよ。
駅は六本木まであるかなくてはならないが遠い。
バス停は近いし、渋谷駅までなら簡単にいけるけど。

[13716: 匿名さん]

それに近くには、叙々苑やジュージューの焼き肉店があるしね。
そうそう大使館の入っているビルの１階の焼き肉店だけど、何回か
いったことはあるけど店名の漢字が分からなくなった。十○？

[13717: 匿名さん]

殆どバスで渋谷までいってたけど、たまには六本木の
地下鉄まであるいていってたのが懐かしいね。

[13718: 匿名さん]

麻布十番はええとこだっせ

[13719: 匿名さん]

投資で儲けると課税されるが税率１００％ではないから手元に残る
理事長の才能のあるなしで違ってくる

[13720: 匿名さん]

安部元総理の国葬の与える経済効果はどうかな。
不謹慎で申し訳ないけど。9月26日は決まりですか。

[13721: 匿名さん]

各都道府県にあるマンション管理士の名簿を見てください。
身分を明らかにしている会は信用できる。
住所、氏名、固定電話、最終学歴、職歴、年収、等々を公表するべきだ。
中には名前だけでその他は何にも公開していないのが多い。
そのようなマンション管理士会の会員マンション管理士は信用してはい
けない。弁護士の先生に相談するのとは違う。

[13722: 匿名さん]

ウクライナの穀物輸出再開の影響を見極めることも重要です。
日銀総裁の記者会見はいろいろとインパクトがありましたよ。

[13723: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[13724: 匿名さん]

>>13722 匿名さん
大恐慌の前触れだよね。
マンションの空室が目立つ。
ならず者国家が反米でロシヤと組みだした。
裏に中国が虎視眈々と覇権を狙っている。
民主主義の危機ではある。
中国の不動産が影を潜めている。
いつ暴落が表面化するかを見極めないといけない。
歴史的に見て恐慌の発生先は全部米国だったが、
今度は中国かもしれない。
日銀の緩和政策はいつまで続けられるかは疑問。
私たちが持っている資産（組合の資産含む）は相当
目減りするでしょう。企業の決算報告の行方が心配である。
管理組合の役員は規約や法律論でぼかしてはいけません。
足下の資産を守らないと大変ですよ。
修繕どころではない時代になる。
特に格安マンションにお住いの組合員はリストラの対象群である。

[13725: 匿名さん]

カスピ海、バルト海、の海上を封鎖されつつあるロシアの焦りは黒海の
開放を条件にしてウクライナの穀物を新興国への配送ができるようには
なりつつある。
今後追い詰められたロシアが核を使う危機感を感じる。
小田原評定を続ける民主国家の弱点を突いてきた。
マンションの運営でも同じような現象が垣間見える。
組合員はしっかりしないと陰険な悪徳に支配される危険性をはらんで
いる。
管理費等が高いマンションは陰険な悪徳に支配されていると心得よ。

[13726: 匿名さん]

>>13723 匿名さん
>　大規模修繕工事の時期
>　　第１回目
>　築１１年～１５年:６４．９％　　築１６年～２０年:２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　

[13727: 匿名さん]

>>13726 匿名さん
追加
築２１年～築２４年がない？？？

[13728: 匿名さん]

うちは、築3年目に震災に遭い、結構大きな修繕をしている。これをカウントするかしないかで様相が変わる。
アンケートだと、築15年～18年に予定という回答になる。

[13729: 匿名さん]

それはケースバイケースで考えればいいでしょう。

[13730: 匿名さん]

マンションは築年数の経過と共に古ぼけてきます。
そこで途中で足場を組まなくてもできるところについては、
高圧洗浄をすればいいですよ。

[13731: 匿名さん]

苔がついたり、汚れが付着しますからね。

[13732: 匿名さん]

お金を使う話ばかりで貯める話がない。のはつまらん( ´艸｀)
どうせ不足すると組合員から強制徴収すればいいだけで役員や管理会社
の懐を傷めないからね。
殿様商売をしているから経済音痴になって脳みそにカビが生えている。
私などはリスクはリターンと思っているけどね。

[13733: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[13734: 匿名さん]

経済を語れるマンション管理士等はいないのかね。( ´艸｀)

[13735: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[13736: 匿名さん]

世界的な食糧危機が来るかもです。
茶室は早めに倉庫に改装し備蓄食料を貯め込む。
緊急時には一時的に管理規約を執行停止します。

[13737: 匿名さん]

>>13736 匿名さん
そのような理事長でありたいです。
スタグフレーションには突入する。
日本は一日も早く原子力発電を再開するべし。
脱炭素どころではありません。
残念だけれどもロシアは強い。

[13738: 匿名さん]

一般的な常識のあるマンション管理を目指すべきだよ。

[13739: 匿名さん]

>>13738 匿名さん
まず一般的な常識を説明してみなそれからだ。

[13740: 匿名さん]

管理会社が修繕積立金の値上げを通告してきたそうだ。
管理会社が勝手に値上げして通告できるかね( ´艸｀)
この人は少々知恵遅れの感があるね( ´艸｀)。

[13741: 匿名さん]

>>13735 匿名さん

1回目大規模工事、２回目大規模工事そして大型設備工事という具合にわけて投稿があれば参考になるが、全て１回目も２回目もやるでは参考にもならん。

[13742: 匿名さん]

ロシヤは言うことがコロコロ変わるから油断ならない

[13743: 匿名さん]

>>13742 匿名さん
西側の情報を集積すればそうなるが、
ならず者国家の側からすればその逆が正義。
我々が積み立てた管理費等の目減りを加速させている大きな原因である。
資源の少ない我が国は立場が弱いからね。
長期修繕計画も練り直しを責められている。
資金不足をどうにかせにゃならない。

[13744: 匿名さん]

管理費は毎年必要な費用のために使うもの。
修繕積立金は、周期を決めて行う工事のために積み立てるもの。
うちの場合は、長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い、専門委員会を
設置して３０年間のやらなければならない工事を全て網羅し、それで
総工事費を算出し、１戸当たり月の必要修繕積立金を計算し積立金の
値上げをしているので、現状では積立金の不足はない。
しかし、現状の資材や工賃の大幅値上げに対してどこまで耐えられるか
だが、１０年後とかに長期修繕計画の洗い直しを行い、不足するので
あれば再値上げも検討しなければならない。

[13745: 匿名さん]

今から組合は資金不足に怠る。

[13746: 匿名さん]

貧乏住民だけで、積立金がはらえなくなるのかな。

[13747: 匿名さん]

>>13744 匿名さん
わざわざ長期修繕計画書を作成するために建築士等を雇うのか、
金持ちマンションだから社会貢献のために使ってください。

[13748: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しをするときは、建築士と一緒に
やらないと意味ないと思うけどね。
管理会社に依頼してパソコンソフトで作ってもらうのは
そのマンションの計画でなく、平均的なものしか作成でき
ないしね。

[13749: 匿名さん]

>>13748 匿名さん
長期修繕計画書は平均的なものでプラスアルファでよい。
工事をするわけではないし１5年先はインフレかデフレか
はは推測でよい。
計画書をきちんとしたものを無料で作成してくれるならそれ
でもいいでしょう。
計画には無駄な組合費を費やす必要はない。
お金持ちのマンションで社会へ貢献したいのならそれでもい
いでしょう。

[13750: 匿名さん]

管理組合でも順番でなった理事長は市役所の小役人よろしく一度口にしたことは
守らねばならないと思っているが、長期政権の古狸は会合のたびに言うことが変わり、
山芋を塗りたくったウナギのようにのらりくらりと遊泳し捕まらない。
規約改正委員会や防災委員会を立ち上げるのだが、あとは管理会社に任せて
「あれはどうなった？」と聞くこともしない。半ば認知症だから怖いものなしだ。