「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13601: デベにお勤めさん]

>>13599 デベにお勤めさん
で、何が言いたい？

[13602: 匿名さん]

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[13603: 匿名さん]

現在のここのスレは規約の全面改正についてですよ。
法律のしったか君の書き込みは意味がありません。
法律の解釈で難しいものは弁護士に任せましょう。

[13604: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

[13605: 匿名さん]

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[13606: 匿名さん]

今年の4月に標準管理規約が改訂されています。最新版に準拠しないと、苦労が報われないかもしれません。
また、国交省より公開されているpdfファイルは、テキストをコピペ可能でエクセルなどで編集するとテキスト化や対照表作りの作業効率が上がります。
有償ですが、マンション管理センターから各種細則の雛形（CD)が公開されていますので活用することができます。

[13607: 匿名さんY]

ここのスレは教科書によるお勉強教室なんだね。実務派はこない・いない。

[13608: 匿名さん]

各種細則は有料なんですか。
管理会社に依頼して他のマンションの細則を参考にした方が
いいですね。
ＰＤＦファイルで管理規約はコピペできるようになったのは
助かります。

[13609: 匿名さん]

団地型マンションの理事は法律的素養が必須

[13610: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

[13611: 匿名さん]

自転車に限らず泥だらけの靴や荷物のまま建物内に入り込み、
廊下を汚したりエレベーターを故障させたりする行為は、
区分所有法６条1項に違反するでしょう
その行為が故意または過失による場合には、組合や住民から
損害賠償を求められるかも、です

[13612: 匿名さん]

時間的季節的に満員すし詰め状態の列車に折りたたみ自転車を持ち込むことが
危険または迷惑と判断すれば鉄道会社がこれを制止します
列車は鉄道会社のものなので、その使用方法は鉄道会社が決めていいのです
マンションのエレベーターも、すでに何人か乗ってるところに無理やり自転車を
持ち込もうとする行為に対しては、エレベーターの管理者である組合または
エレベーターの所有者・利用者である住民が制止していいでしょう

[13613: 匿名さん]

>>13612さん
関係ない書き込みは他スレでやればいいよ。そのタイトルの
スレが立ててあるだろう。

[13614: 匿名さん]

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[13615: 匿名さん]

次は、総会に関する書き込みをします。

[13616: 匿名さん]

当マンションでは、ペットと一緒にエレベーターに乗るときは、
①ペットを抱きかかえる②先に乗っている人の了解を得る、と
決められています
ペット嫌いの住民との利害調整を図るルールです
自転車もこれと同じように、先に乗っている人の了解をとるように
するのも一法です

[13617: 匿名さん]

エレベーターに自転車を乗せるスレはこことは違うだろう。

[13618: デベにお勤めさん]

平成３年１１月２９日の東京地裁判決が特に重要。
この判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、『本件マンション全体への附属物』というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は、区分所有者が維持管理責任を持つ専有部分ではなく、管理組合がその費用と責任で維持管理しなければならない共用部分であると判示したことに意義がある。
自室の床下または天井裏の配管は専有部分だから管理組合の負担で修繕するためには別途規約改正や総会決議が必要だという素人の形式的論理を排したのである。

[13619: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

[13620: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[13621: 匿名さん]

>>3838 ですね。

[13622: 匿名さん]

以上、エレベーターに自転車載せていいのか？に対する回答でした

[13623: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）

[13624: 匿名さん]

次回は、廊下にエアコン室外機を置いていいのか？です

[13625: 匿名さん]

>>13264さん
やるんだったら責任をもって書き込みをしてください。
あなたが書き込まなければ誰も書き込みませんよ。
情報の提供を含めてまじめに書き込めば認めてもらえますから。

[13626: 匿名さん]

>>13264さん
スレ主でない者が、問題提起をして書き込みを続けることは
大変なことですよ。
冷やかしでしか参加できないのでは論外です。
やれるんだったらやってみてください。期待していますので。

[13627: 匿名さん]

では問題です。ポンプ室の隣に建ってる茶室（法４条２項の規約共用部分）を
理事会決定でサロンとして老人会に貸し出していいのでしょうか。

[13628: 匿名さん]

ここのスレは書き込み数からしても動きの速いスレです。
どんどん書き込まないと次の話題になっていきます。
13264さん、頑張って書き込みをしてください。

[13629: 匿名さん]

>>13627さん
誰も答えてくれなければ自分の見解を書き込むべきです。
その書き込みは他スレのものでしょう。
自分の考えで問題提起をしなさい。
単なる冷やかしですね。誰も答えることはないですよ。

[13630: ご近所さん]

スレが活性化しているね。めでたい。

[13631: ご近所さん]

コピペばかりじゃつまらないからね。

[13632: 匿名さん]

お前はまだうろちょろしているのか。
ここには来るなといってるだろう。
他にいくとこがないんだろうがね。
ここのスレは活きがいいからね。
しかし、お前はここにはくるな。

[13633: 匿名さん]

個人攻撃などスレの趣旨に反するような書き込みはご遠慮ください

[13634: 匿名さん]

スレ荒らしはするは、ＨＮは住民さんや匿名さんを使い分ける
そんな奴は信用できない。

[13635: 匿名さん]

　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[13636: 匿名さん]

>>16324さん
次の書き込みを予告されていましたが、まだですか。

[13637: 匿名さん]

できないんだったら、冷やかしや無責任な書き込みは
しないことだな。

[13638: デベにお勤めさん]

管理人さんの話では、認知症と思われる居住者に最も多いのは「同じ話を何度も繰り返す」だそうです。

[13639: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[13640: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

　　１）事前準備
　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事会メンバーと組合員の意見で話し合い、
　　　管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期監事、理事案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質疑応答、採決

　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質疑応答、採決

　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案

　　　　　質疑応答、採決

　　　第６号議案 　　　
　　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　　第７号議案 　監事、理事候補の承認
　　　　　

　　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。

　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　＊文書による運営ルールの伝達

[13641: 匿名さん]

10414 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

10415 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容（※）は不合理な取扱いで無効であるとし、約３８万円ではなく、総会決議基準（その費用は全額修繕積立金から支出するという基準）に従い、約７２万円を支払えと判決したものである。

※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約３８万円としたこと」

10416 匿名さん
> 3830　匿名さん　2020/04/13 13:34:41
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

10417 10416
ということで、＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。

[13642: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[13643: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[13644: 匿名さん]

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[13645: 匿名さん]

認知症は病人なので温かく見守ることが大切です。
同じことを繰り返し話すのを「その話はさっき聞きました」「その話は終わりました」と遮るのではなく、スルー（言い換えれば無視）するのがいいでしょう。

[13646: 匿名さん]

>>13627
規約共用部分は、専有部分になり得る建物の部分および附属の建物を共用部分として規約に定めることによって共用部分となるが、建物のどの部分またはどの附属の建物を共用部分とするかということを規約に定めるだけで足りる。
規約共用部分の用途なども規約に定めて差し支えないが、これらの事項を定めたときは、総会決議を経て規約を改正することによって変更（茶室を老人会サロンに用途変更）することができる。
規約共用部分の用途を特に規約に定めなかった場合は、組合員はその規約共用部分を用方（その共用部分の本来の趣旨目的にふさわしい使用方法）に従って使用でき、また、使用しなければならないことになる。

[13647: 匿名さん]

マンション標準管理規約の改正について(単棟型・複合用途型)

令和３年９月１日施行「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」により、区分所有法の改正が行われ、「押印」が削除されました。

(ア) 電磁的方法が利用可能ではない場合

（議事録の作成、保管等）
第４９条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。

２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名しなければならない。

(イ) 電磁的方法が利用可能な場合

（議事録の作成、保管等）
第４９条 総会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

３ 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名しなければならない。

[13648: 匿名さん]

役員在任中は管理費・修繕積立金。駐車場使用料は３割免除
理事長を５期以上務めると管理費は永年無料

[13649: 匿名さん]

区分所有法第７条第１項

区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

[13650: 周辺住民さん]

まあ、食わず嫌いはやめて一度理事をやってみることをおすすめします。
こんなことに困ってる人がいるのか、こんなことで悩んでる人がいるのか、と
物珍しさもあって１年くらいすぐに経過します。
誰が滞納していて誰が子供の足音に激高して、、、なんて他人のプライバシーも
適度にのぞき見でき、わが身の幸せを実感できます。
総会で新役員が選出されて退任するとき、名残惜しく感じたら本物です。

[13651: 匿名さん]

滞納金は全てを理事長、理事、組合員に報告されているとは限りません。
順番制の理事の選任方法ではこの問題は引き読がずに時効が成立した時点で時効になりましたの報告をする管理会社もあります。
滞納者は大体８９３関係か半グレの集団に忖度しているケースが多いです。

[13652: 匿名さん]

明日は不動産株を売って災害復興関連銘柄を仕込む予定。
組合の保有資金の1割を長期で仕込むだけで大儲けするよ。
現金は円安で保有し続ける理由が乏しいし、数年後の大規模修繕に向けて
修繕積立金残高を５割増しにしたい。

[13653: 匿名さん]

材料不足で高騰しているよ。
修繕積立金の不足をきたしているマンションが多い。
現金が紙くずのごとく目減りしているのに気づかない。
早く手を打たないと管理費等の値上げか借り入れをしないと
工事もできない。

[13654: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。

[13655: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[13656: 匿名さん]

東京高裁判例

ﾌﾟｯ

[13657: 匿名さん]

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[13658: 匿名さん]

区分所有法１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。

[13659: 匿名さん]

>>13656 匿名さん

ﾌﾟｯ 　意味不明？

最高裁の判例を探したよ

地裁で終わるわけないよ、高裁まではやるでしょう。

東京ならば最高裁までいく案件かも？

[13660: 匿名さん]

総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。

[13661: 匿名さん]

廊下にエアコン室外機を置いてよいか？という質問が頻繁に寄せられますが、
室外機を置くための柵が設置されていれば、問題なく置くことができます
柵がなくても廊下に白線などの目印があれば大丈夫です

[13662: 匿名さん]

>>13661 匿名さん
共用廊下が狭くて消防法に違反しても快適な生活を阻害する恐れが
ある場合は設置は認める旨の規約は有効と言っていいのですね。

[13663: デベにお勤めさん]

>>13618 デベにお勤めさん
で、
皆知っているよ。
何が言いたいの？

[13664: 匿名さん]

>>13608 匿名さん
独自のホームページをマンションが公開していることもあります。
各種細則を閲覧＆コピペできる場合が多いです。
ネットで検索してみると良いですよ。

[13665: 匿名さん]

>>13662 匿名さん
法令の方が優先されるので・・・
この場合、建物そのものが建築基準法に違反する違法建築物である可能性があります。

[13666: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[13667: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[13668: 匿名さん]

（承前）
廊下に柵がない場合は、室外機の寸法で枠取りをしてみて、人の歩行や
車いすの通行、荷物の運搬（台車やストレッチャーの通行）に支障が
ないようであれば、置いていいでしょう

[13669: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[13670: 匿名さん]

（承前）
ちなみに消防法は廊下に私物を置くことを一律に禁止しているわけでは
ありませんが、室外機のように大きく重たくて容易に動かせない物は
避難の支障になる物件であるとして、理事長に撤去されるおそれがあります

[13671: 匿名さん]

>>13665 匿名さん
ベランダも狭くて室外機を置くと消防法に違反するとの見解ですが、
共用廊下側もベランダ側も消防法違反で設置はできないでは暑さや
寒さには耐え忍ぶことは困難と判断して規約に設置の許可を出しま
した。違法建築物とのご指摘ですが仕方ないですよね。
役所は建築確認をしたのでしょうが、行政に改善を要求できないで
しょうか。
今更構造を変更は素人としてはできないと判断しています。
買うときにはここまでは気づきませんでした。

[13672: 匿名さん]

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

　３）団地型

　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。

　４）複合用途型型

　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

[13673: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

[13674: 匿名さん]

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

[13675: 匿名さん]

連坦棟のマンションは全国にかなりの数があります。

[13676: 匿名さん]

バルコニーでミツバチを飼って蜂蜜を採りたいのですが、消防法に違反しないでしょうか？

[13677: 匿名さん]

ベランダで稲育ててる奴はいるな。
子供の自由研究と言われて管理組合は口出しできない。
しかし、１階の庭を水田にするとマズいだろう。

[13678: デベにお勤めさん]

>>13638 デベにお勤めさん

で、認知症発言は、
13455 匿名さん 2022/07/11 15:47:27
の専売特許だったと思います。

[13679: 匿名さん]

>>13671 匿名さん
　この業界で、役所が建築確認をした後、施工業者が勝手に仕様を変更し工事するケースが横行しています（合法的違法建築物）。
　役所側は一旦承認しているので、彼らは「原状復帰」を要求するしかありません。竣工時の図面など持参すれば、親身になって対応策の相談に応じてくれると思います。
　例えば、架台を組んで室外機を壁に取り付け、避難路を確保することができれば問題なく設置できると思います。
　ドラマ「正直不動産」の様に、騙され損の様です。各自が調査して動かない限り、事態は変わらないと思います。このままだと、家移りしようとしても買い手がつかないことになり兼ねません。

[13680: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[13681: 匿名さん]

>>13679 匿名さん
当時は安くて大規模だしとても魅力的なマンションでしたが住んで
みるといろいろと節約されていて困りものです。
安物買いの銭失いとはよく言ったものですよね。

[13682: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[13683: 匿名さん]

>>13679 匿名さん

https://www.office-com.jp/gimon/office-tips/office_corridor.html　　より

（建築基準法）
病院における患者用のもの、共同住宅の住戸若しくは住室の床面積の合計が100平方メートルを超える階における共用のもの又は三室以下の専用のものを除き居室の床面積の合計が200㎡(地階にあっては、100㎡)を超える階におけるもの
両側に居室がある廊下における場合 1.6m以上
その他の廊下における場合 1.2m以上

（消防法）
幅や計測方法が明確に定められている建築基準法に対し、消防法では通路幅に具体的な規定が存在しません。消防法で明確な基準が設けられているものは、百貨店など物販店に対してです。

ベランダ/バルコニーに関しては調査中です。

[13684: 匿名さん]

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[13685: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

[13686: 匿名さん]

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

[13687: 匿名さん]

マンションの廊下幅は建築基準法に定めがありますが、消防法にはありません。
それは当然であって、建築基準法と消防法で違うルールだと、どっちに従うべきか
業者が悩んでしまうからです。
なお、消防法では廊下幅がいくらであろうと、実際にそこが通行可能か（障害物が
置かれていないか）が重要なので、図面上の数値は建築基準法に任せています。

[13688: 匿名さん]

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[13689: 匿名さん]

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

[13690: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

[13691: 匿名さん]

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[13692: 匿名さん]

シマクン、色々と大変だね。
朝早くからご苦労さん。

[13693: 匿名さん]

ぼくの立てたＰＡＲＴ２も珍しく活気があるね。
そのスレは見ないようにしているし、書き込む気は
全くないけどね。

[13694: 匿名さん]

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[13695: 匿名さん]

資産価値を高めるにはお金を使わなければためでしょう。
使ったほどですよ。

[13696: 匿名さん]

管理費等を株券にして株式会社にすれば自由に商いが出来る。
収益を組合運営に使うっていう方法はどうかね。

[13697: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[13698: 匿名さん]

区分所有法１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることはできません。

[13699: 匿名さん]

>>13696 匿名さん
税金を払わなければいけなくなるので、損になる。ハイリスクです。

[13700: 匿名さん]

>>13695 匿名さん
昔話は止めましょう。法令が改正され、管理状況が資産価値の主要な要素となっています。

[13701: 匿名さん]

>>13699 匿名さん
ノーリスク・ノーリターンで頑張れ。応援します。
私はローリスク・ハイリターンで人生終了したいが、
いやいや、ハイリスク・ローリタンかもね。( ´艸｀)( ´艸｀)

[13702: ご近所さん]

税務署も儲けの全部を取り上げるわけではない。
税金を払うから損だという考え方自体がおかしい。
納税は国民の義務。

[13703: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[13704: 匿名さん]

私の預金通帳は毎月生活費の出金ばかりですが。
長生きする予定で預金の目減りを集計したら驚くほどの目減りで気分が
落ち込んだ。
マンションの管理費等も意識せざるを得ないくらいの目減りである。
どうも平均寿命以上は生きそうである。
これではいけないと思って生活費を残し現金を分散投資をした。
このままで泳ぎ続けると三途の河を渡れそうである。
クワバラクワバラデアル。
これからのインフレと景気の落ち込みはスタグレーションの始まりであ
る。プーチン詣はしたくない。

[13705: 匿名さん]

年金は目減りして管理費等は値上げする。
修繕よりも管理費等を返してほしい。

[13706: 匿名さん]

マンション管理士等や管理会社関係は大規模工事の事ばかりに
触れるよね。そんなに儲かりたいのか。稼ぐなら実力で稼ぎなさい。
他人の懐をあてにするな。

[13707: 匿名さん]

>>13702 ご近所さん
管理費や修繕積立金は課税されません。一方で投資を行うと、消費税と収益に対して課税されます。よほど良い稼ぎ方がない限り、損失を出すだけに終わってしまうように思います。

[13708: 匿名さん]

>>13707 匿名さん
ノーリスク・ナーリタンでいいんじゃないの。
あとは知る人ぞ知るですよ。それを汚い言葉でジル貧という。

[13709: 匿名さん]

>>13707 匿名さん
そうだよね、
資金が不足すれば組合員から強制徴収できるからね。
それとも借り入れをするかだよね。全くノーリスクだよ。

[13710: 匿名さん]

＞それとも借り入れをするかだよね。全くノーリスクだよ。
借り入れしても借りたものは必ず返さないといけない。
それができないときは破産となり、マンションそのものが競売物件となる。
そこを狙う管理会社もいるらしい。

[13711: 匿名さん]

>>13710 匿名さん
その管理会社はデべ系だよ。
築古マンションでその管理会社の管理費等の高いこと高いこと驚いて買わなかった。８９３より性質が悪い。可哀そうなのは組合員だよね。

[13712: 匿名さん]

>>13694 匿名さん
>マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、
>将来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

マンションは売却・賃貸を考えている人に考慮するのは不要です。住民が快適に暮らすことが出来るようにすることです。

[13713: 匿名さん]

そうではないでしょう。
住んでいる時は快適なマンションライフが送れ、売却や
賃貸に出すときは高いというのが理想です。
資産価値を保つということも大切なことです。
そのために計画的に補修工事をしている訳ですから。

[13714: 匿名さん]

>>13713 匿名さん
修繕を定期的に行うと資産価値を保てるのは立地のいい主要駅が
徒歩5分以内のマンションでしょう。
立地がそれほどでないマンションの資産価値を保つためには修繕
はそれほど貢献しない。
しないよりした方がいい位の資産価値でしょう。

[13715: 匿名さん]

西麻布の霞町の立体交差点の近くにあるマンション、
大きくはないし、駅は近くにはないけどかなり高いよ。
駅は六本木まであるかなくてはならないが遠い。
バス停は近いし、渋谷駅までなら簡単にいけるけど。

[13716: 匿名さん]

それに近くには、叙々苑やジュージューの焼き肉店があるしね。
そうそう大使館の入っているビルの１階の焼き肉店だけど、何回か
いったことはあるけど店名の漢字が分からなくなった。十○？

[13717: 匿名さん]

殆どバスで渋谷までいってたけど、たまには六本木の
地下鉄まであるいていってたのが懐かしいね。

[13718: 匿名さん]

麻布十番はええとこだっせ

[13719: 匿名さん]

投資で儲けると課税されるが税率１００％ではないから手元に残る
理事長の才能のあるなしで違ってくる

[13720: 匿名さん]

安部元総理の国葬の与える経済効果はどうかな。
不謹慎で申し訳ないけど。9月26日は決まりですか。

[13721: 匿名さん]

各都道府県にあるマンション管理士の名簿を見てください。
身分を明らかにしている会は信用できる。
住所、氏名、固定電話、最終学歴、職歴、年収、等々を公表するべきだ。
中には名前だけでその他は何にも公開していないのが多い。
そのようなマンション管理士会の会員マンション管理士は信用してはい
けない。弁護士の先生に相談するのとは違う。

[13722: 匿名さん]

ウクライナの穀物輸出再開の影響を見極めることも重要です。
日銀総裁の記者会見はいろいろとインパクトがありましたよ。

[13723: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[13724: 匿名さん]

>>13722 匿名さん
大恐慌の前触れだよね。
マンションの空室が目立つ。
ならず者国家が反米でロシヤと組みだした。
裏に中国が虎視眈々と覇権を狙っている。
民主主義の危機ではある。
中国の不動産が影を潜めている。
いつ暴落が表面化するかを見極めないといけない。
歴史的に見て恐慌の発生先は全部米国だったが、
今度は中国かもしれない。
日銀の緩和政策はいつまで続けられるかは疑問。
私たちが持っている資産（組合の資産含む）は相当
目減りするでしょう。企業の決算報告の行方が心配である。
管理組合の役員は規約や法律論でぼかしてはいけません。
足下の資産を守らないと大変ですよ。
修繕どころではない時代になる。
特に格安マンションにお住いの組合員はリストラの対象群である。

[13725: 匿名さん]

カスピ海、バルト海、の海上を封鎖されつつあるロシアの焦りは黒海の
開放を条件にしてウクライナの穀物を新興国への配送ができるようには
なりつつある。
今後追い詰められたロシアが核を使う危機感を感じる。
小田原評定を続ける民主国家の弱点を突いてきた。
マンションの運営でも同じような現象が垣間見える。
組合員はしっかりしないと陰険な悪徳に支配される危険性をはらんで
いる。
管理費等が高いマンションは陰険な悪徳に支配されていると心得よ。

[13726: 匿名さん]

>>13723 匿名さん
>　大規模修繕工事の時期
>　　第１回目
>　築１１年～１５年:６４．９％　　築１６年～２０年:２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　

[13727: 匿名さん]

>>13726 匿名さん
追加
築２１年～築２４年がない？？？

[13728: 匿名さん]

うちは、築3年目に震災に遭い、結構大きな修繕をしている。これをカウントするかしないかで様相が変わる。
アンケートだと、築15年～18年に予定という回答になる。

[13729: 匿名さん]

それはケースバイケースで考えればいいでしょう。

[13730: 匿名さん]

マンションは築年数の経過と共に古ぼけてきます。
そこで途中で足場を組まなくてもできるところについては、
高圧洗浄をすればいいですよ。

[13731: 匿名さん]

苔がついたり、汚れが付着しますからね。

[13732: 匿名さん]

お金を使う話ばかりで貯める話がない。のはつまらん( ´艸｀)
どうせ不足すると組合員から強制徴収すればいいだけで役員や管理会社
の懐を傷めないからね。
殿様商売をしているから経済音痴になって脳みそにカビが生えている。
私などはリスクはリターンと思っているけどね。

[13733: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[13734: 匿名さん]

経済を語れるマンション管理士等はいないのかね。( ´艸｀)

[13735: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[13736: 匿名さん]

世界的な食糧危機が来るかもです。
茶室は早めに倉庫に改装し備蓄食料を貯め込む。
緊急時には一時的に管理規約を執行停止します。

[13737: 匿名さん]

>>13736 匿名さん
そのような理事長でありたいです。
スタグフレーションには突入する。
日本は一日も早く原子力発電を再開するべし。
脱炭素どころではありません。
残念だけれどもロシアは強い。

[13738: 匿名さん]

一般的な常識のあるマンション管理を目指すべきだよ。

[13739: 匿名さん]

>>13738 匿名さん
まず一般的な常識を説明してみなそれからだ。

[13740: 匿名さん]

管理会社が修繕積立金の値上げを通告してきたそうだ。
管理会社が勝手に値上げして通告できるかね( ´艸｀)
この人は少々知恵遅れの感があるね( ´艸｀)。

[13741: 匿名さん]

>>13735 匿名さん

1回目大規模工事、２回目大規模工事そして大型設備工事という具合にわけて投稿があれば参考になるが、全て１回目も２回目もやるでは参考にもならん。

[13742: 匿名さん]

ロシヤは言うことがコロコロ変わるから油断ならない

[13743: 匿名さん]

>>13742 匿名さん
西側の情報を集積すればそうなるが、
ならず者国家の側からすればその逆が正義。
我々が積み立てた管理費等の目減りを加速させている大きな原因である。
資源の少ない我が国は立場が弱いからね。
長期修繕計画も練り直しを責められている。
資金不足をどうにかせにゃならない。

[13744: 匿名さん]

管理費は毎年必要な費用のために使うもの。
修繕積立金は、周期を決めて行う工事のために積み立てるもの。
うちの場合は、長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い、専門委員会を
設置して３０年間のやらなければならない工事を全て網羅し、それで
総工事費を算出し、１戸当たり月の必要修繕積立金を計算し積立金の
値上げをしているので、現状では積立金の不足はない。
しかし、現状の資材や工賃の大幅値上げに対してどこまで耐えられるか
だが、１０年後とかに長期修繕計画の洗い直しを行い、不足するので
あれば再値上げも検討しなければならない。

[13745: 匿名さん]

今から組合は資金不足に怠る。

[13746: 匿名さん]

貧乏住民だけで、積立金がはらえなくなるのかな。

[13747: 匿名さん]

>>13744 匿名さん
わざわざ長期修繕計画書を作成するために建築士等を雇うのか、
金持ちマンションだから社会貢献のために使ってください。

[13748: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しをするときは、建築士と一緒に
やらないと意味ないと思うけどね。
管理会社に依頼してパソコンソフトで作ってもらうのは
そのマンションの計画でなく、平均的なものしか作成でき
ないしね。

[13749: 匿名さん]

>>13748 匿名さん
長期修繕計画書は平均的なものでプラスアルファでよい。
工事をするわけではないし１5年先はインフレかデフレか
はは推測でよい。
計画書をきちんとしたものを無料で作成してくれるならそれ
でもいいでしょう。
計画には無駄な組合費を費やす必要はない。
お金持ちのマンションで社会へ貢献したいのならそれでもい
いでしょう。

[13750: 匿名さん]

管理組合でも順番でなった理事長は市役所の小役人よろしく一度口にしたことは
守らねばならないと思っているが、長期政権の古狸は会合のたびに言うことが変わり、
山芋を塗りたくったウナギのようにのらりくらりと遊泳し捕まらない。
規約改正委員会や防災委員会を立ち上げるのだが、あとは管理会社に任せて
「あれはどうなった？」と聞くこともしない。半ば認知症だから怖いものなしだ。

[13751: 匿名さん]

>>13750 匿名さん
状況が変わればいうことも変わる。
ロボットは変わらない。ロボットの方が多いから面白くない。

[13752: 匿名さん]

やはり例のロシアの外務大臣を見習うべきだろう。
状況が変わったので、さらに侵略するといって平気な顔をしている。
顔も態度もデカい。

[13753: 匿名さん]

民主主義が正義と思い込むのは危険
管理組合もしかり、
管理会社や一部の組合員のたらいまわし理事を組合員には隠していた。次期理事の抽選箱に都合の悪い組合員の札を入れないで抽選会を実施
した。
この悪さを知っていた管理人が悪徳管理会社の今までの行動を暴露し
て理事の抽選をやり直して次期理事が決まった。
こののち管理会社と組みしていた組合員の方が多数であったので管理
人の運命は決まっていた。この管理人はマンション管理士である。

[13754: 匿名さん]

>>13752 匿名さん
ロシアよりのアウトロー国家が半数以上。
これはこわい。
組合員が半数以上のアウトローならどうなる。
それに似たマンションは稀有ではあるが存在する。

[13755: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[13756: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

[13757: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[13758: 匿名さん]

何をいまさら書き込んでいるの。
もう済んだことだよ。

[13759: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[13760: 匿名さん]

建物診断は、大規模修繕工事の建物診断の経験のある
設計コンサルタントに依頼すべきです。

[13761: 匿名さん]

同じことばかりムキになって書き込まなくてもいいですよ

[13762: 匿名さん]

重要な情報は繰り返し周知します。
区分所有法も資金運用も重要です。

[13763: 匿名さん]

情報の提供は繰り返し繰り返しやるものです。
そうしないと、読んでない者がいますからね。
読んだことのある方は読む必要はないですよ。
私はスレ主です。
ここのスレは情報の提供と質問に答えるために立てたものです。

[13764: 匿名さん]

＞13762 匿名さん
シマクンはマンション管理士でもないのに偉そうにいう癖がある。
まず、自分がマンション管理士試験に合格し、登録証を取ってからやればいいことだのに。
シマクンの場合、万年マン管士試験不合格者だもんね。
あせるのはわかる。

[13765: 匿名さん]

ここのスレを継続させるためにいろいろな書き込みをしています。
だからｐａｒｔ２もＰＡＲＴ３も１万以上の書き込みになっているんです。
こんなに続いているスレはないでしょう。
ＰＡＲＴ２は閉鎖したかったんですけどね。

[13766: 匿名さん]

＞情報の提供は繰り返し繰り返しやるものです。
まず、自分自身に提供すべきです。
それでも不合格を繰り返すシマクンは情報自体が誤情報なのでは？

[13767: 匿名さん]

ということで区分所有法の強行規定に関する情報提供について
スレ主も納得したので、機会を見てまた情報提供します

[13768: 匿名さん]

以前はレス数が1,000になれば新たに立ち上げなくてはならなかったが、
1,000レスになれば片っ端から勝手にスレを立てていた者がいたね。
スレ主に代わって引き継いで立てていたけど、それはスレ主とはいわないよね。
スレ主旨とかもそのまんまだしね。

[13769: 匿名さん]

【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限（例えば、定期点検のためエレベータの使用を一定期間禁止するとか）を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。

[13770: 匿名さん]

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[13771: 匿名さん]

空き部屋を競売で組合が落札したら組合所有の空き部屋は元々住居用と
してのみの使用となっているのでその用方にしか使用することはできな
いのか。規約に設定できない強行規定なのでそうなる。
集会室や、管理事務所等々に転用できない。( ´艸｀)。
よって法に定められた壁や床や天井やEV等の共用部分は法に定められた
共用部分だからその用方に従って使用しなければならないので用方を規
約には設定できない。従って強行規定にはできない。

[13772: 匿名さん]

マンションも古くなると色々な予期せぬ出来事が起こる。
特に大型で複合型のマンションでは組合員が知らないままに
色々なことが未解決のまま問題を先送りされる。

[13773: 匿名さん]

茶室が特定宗教団体の礼拝室になってたりする

[13774: 匿名さん]

マンションにも容積率が適用されます。
しかし、例えば分譲時は駐輪場は容積率に算入されていなかったが、
建築基準法の改正で駐輪場が容積率に算入された。
所謂不適格建築物となり、今後建て替えはできないことになった。
勿論全体の容積率が基準を超えていればの話しだが。
これは二項道路と同じ。現在は４ｍ以上道路に面していなければ
建替えはできないとなっている。
この話難しいかな。

[13775: 匿名さん]

防風スクリーンの増設も同じ。
通路の部分が２分の１を超えたら床面積に算入されることになる。
当然この容積率は全体に影響を及ぼします。

[13776: 匿名さん]

不適格建築物は業者に工事をやってもらったときに発生するもの
ですが、建築士と違い作業をする業者は法律のことは知らなくて
ただ工事をするだけですからね。
普通はそれでも問題はありません。
問題になるのは、用途変更やちよっと大きな工事をするときに行政に
建築確認が必要になったときです。
そのときは、全容の容積率とかを設計図面を基に検証されます。
違法建築等が発見されれば改善命令がでます。
容積率がオーバーしていれば、駐輪場の増設や倉庫の設置等もできなく
なります。

[13777: 匿名さん]

建築基準法は強行規定だから規約で変更できません。

[13778: 匿名さん]

工事をするときは、規約とかは関係なく、建築基準法を知らなくて
やってしまうんだよ。
そして、不適格建築となってしまうが、何ら問題はない。
やったもん勝ちということになる。

[13779: 匿名さん]

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[13780: 匿名さん]

総会の進め方は、開催２ヶ月前の理事会で上程する議案については理事会決議し、管理会社にチェックさせた上で次回理事会に印刷見本を届けてもらいます。特に大事なのは。次期役員候補者議案で各候補者の承諾を理事長自ら最終確認します。開催１カ月前の理事会で印刷見本を読み合わせて所定部数を印刷に回し、総会２週間前には各組合員（賃貸に出している組合員も忘れずに）に総会通知と総会資料を発送します。普通郵便で構いません。
総会３日前には議決権行使書や委任状の提出状況を確かめ、総会成立要件や各議案の可否についておおよその目安が立ちます。うるさそうな組合員（管理会社の担当者がリストを持っています）の出欠も見ておきます。

[13781: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[13782: 匿名さん]

総会の進め方
事前の議案成否予想表が作成できていれば、総会自体は２５分程度で終了します
（うるさ型の組合員がしつこく発言しない限り）
議長たる理事長が進行表（必ず自作します）に沿って説明しますが、出来のいい
理事に説明役を分担させることもできます。出席している組合員もいろんな理事の
出番がある方が退屈しない傾向にある。
高騰説明だけでは分りにくいものについてはスライド等を使います（例えば、強行
規定と任意規定の違いの説明、債務の引受など）
監事は単なる帳簿と領収証のチェック屋ではなく、マンション運営全般に関する
最高責任者として、情勢全般を分析して問題点等を抽出して総会に臨む。

[13783: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[13784: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書 　 長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

[13785: 匿名さん]

－コーヒータイム－

【標準管理規約における普通決議について】
１．標準管理規約では、普通決議の議決方法を「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席する総会において、出席組合員の議決権の過半数で決する」としている。
２．議決権の分割（不統一行使）はできないので、各組合員が行使した各議案の議決権は、「賛成する」、「賛成しない（反対・棄権）」の二つに区分し、集計することになる。
３．標準管理規約に倣えば、>>10626 記載のケースでは、議案のすべてが「否決」となる。

[13786: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　評価点と入札価格で選定する方法
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[13787: 匿名さん]

建設会社を応募するときは、建設新聞等を活用されれば
無償で掲載してくれます。

[13788: 匿名さん]

建設会社を公募するときの基準としては、その地区での年間工事費のランキング
とかスーパーゼネコン、地元の大手建設会社、前回の元請応募業者の中から選定
されればいいと思います。
住民からの推薦とかコンサルや専門委員、管理会社からの推薦はやらない方が
いいと思います。

[13789: 匿名さん]

役員の就任は、委任契約の性質を有します。契約には契約自由の原則がありますから、契約を結ぶかどうか、つまり役員に就任するかどうかは、個人の自由にゆだねられます。したがって、輪番制で役員就任を強要したり役員辞退者に罰金を科すことは違法です。
非居住組合員（自室を賃貸に出している組合員）から協力金名目でカネをとることは許されます。一般に非居住組合員は規約で役員就任が免除されており、この優遇と引き換えにカネを取ることには一定の合理性があるからです。

[13790: 匿名さん]

＊自主点検のポイント一覧（自主点検のポイント）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはないか。
　　水の出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はないか（補修が必要）。
　　水や空気が入って膨らんでいないか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなるのは塗装表面の
　　劣化です。

[13791: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[13792: 匿名さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約細則や集会決議・理事会決議でもそれと異なる定めをすることは許されません。
（参考：コンメンタール マンション区分所有法）

[13793: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[13794: 匿名さん]

>>13972さん
何をスレ主に意識しているんですか。
ここは私が立てたスレです。
私の好きなように続けていきますし、ここのスレが止まる
ことはありません。

[13795: デベにお勤めさん]

＞13794 匿名さん
訂正　＞ここは私が立てたスレです。→ここは私が管理業協会から頼まれて立てたスレです。
訂正＞ここのスレが止まることはありません。→管理業組合からの依頼料が途絶えない限りこのスレが止まることは有りません。

[13796: 匿名さん]

>>13795さん
私はマンションの住民といっているでしょう。
まだ分からないんですか。
ボランテイアとしてマン管の資格を取りこのスレを立て
情報の提供をしたりしているんですよ。
管理業協会の間違いではないですか。この業界が一マン管士に
対して依頼料を出すんですか。
ここは単なる匿名掲示板ですよ。

[13797: 匿名さん]

次回は、管理組合と自治会の関係について情報提供をします。

[13798: 匿名さん]

＞13797 匿名さん
訂正　＞一マン管士→万年マン管士不合格者

[13799: 匿名さん]

＞この業界が一マン管士に対して依頼料を出すんですか。
シマクンのお馴染みの方が理事長です。
昔の上司なのでは？

[13800: 匿名さん]

>>13795 デベにお勤めさん
だれか管理業協会に連絡してください。
今でも理事長は東急コミュニティーの社長でしょう。
東急コミュニティーにも連絡しましょう。
東急電鉄の方もいいでしょう。