「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13601: デベにお勤めさん]

>>13599 デベにお勤めさん
で、何が言いたい？

[13602: 匿名さん]

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[13603: 匿名さん]

現在のここのスレは規約の全面改正についてですよ。
法律のしったか君の書き込みは意味がありません。
法律の解釈で難しいものは弁護士に任せましょう。

[13604: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

[13605: 匿名さん]

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[13606: 匿名さん]

今年の4月に標準管理規約が改訂されています。最新版に準拠しないと、苦労が報われないかもしれません。
また、国交省より公開されているpdfファイルは、テキストをコピペ可能でエクセルなどで編集するとテキスト化や対照表作りの作業効率が上がります。
有償ですが、マンション管理センターから各種細則の雛形（CD)が公開されていますので活用することができます。

[13607: 匿名さんY]

ここのスレは教科書によるお勉強教室なんだね。実務派はこない・いない。

[13608: 匿名さん]

各種細則は有料なんですか。
管理会社に依頼して他のマンションの細則を参考にした方が
いいですね。
ＰＤＦファイルで管理規約はコピペできるようになったのは
助かります。

[13609: 匿名さん]

団地型マンションの理事は法律的素養が必須

[13610: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

[13611: 匿名さん]

自転車に限らず泥だらけの靴や荷物のまま建物内に入り込み、
廊下を汚したりエレベーターを故障させたりする行為は、
区分所有法６条1項に違反するでしょう
その行為が故意または過失による場合には、組合や住民から
損害賠償を求められるかも、です

[13612: 匿名さん]

時間的季節的に満員すし詰め状態の列車に折りたたみ自転車を持ち込むことが
危険または迷惑と判断すれば鉄道会社がこれを制止します
列車は鉄道会社のものなので、その使用方法は鉄道会社が決めていいのです
マンションのエレベーターも、すでに何人か乗ってるところに無理やり自転車を
持ち込もうとする行為に対しては、エレベーターの管理者である組合または
エレベーターの所有者・利用者である住民が制止していいでしょう

[13613: 匿名さん]

>>13612さん
関係ない書き込みは他スレでやればいいよ。そのタイトルの
スレが立ててあるだろう。

[13614: 匿名さん]

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[13615: 匿名さん]

次は、総会に関する書き込みをします。

[13616: 匿名さん]

当マンションでは、ペットと一緒にエレベーターに乗るときは、
①ペットを抱きかかえる②先に乗っている人の了解を得る、と
決められています
ペット嫌いの住民との利害調整を図るルールです
自転車もこれと同じように、先に乗っている人の了解をとるように
するのも一法です

[13617: 匿名さん]

エレベーターに自転車を乗せるスレはこことは違うだろう。

[13618: デベにお勤めさん]

平成３年１１月２９日の東京地裁判決が特に重要。
この判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、『本件マンション全体への附属物』というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は、区分所有者が維持管理責任を持つ専有部分ではなく、管理組合がその費用と責任で維持管理しなければならない共用部分であると判示したことに意義がある。
自室の床下または天井裏の配管は専有部分だから管理組合の負担で修繕するためには別途規約改正や総会決議が必要だという素人の形式的論理を排したのである。

[13619: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

[13620: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[13621: 匿名さん]

>>3838 ですね。

[13622: 匿名さん]

以上、エレベーターに自転車載せていいのか？に対する回答でした

[13623: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）

[13624: 匿名さん]

次回は、廊下にエアコン室外機を置いていいのか？です

[13625: 匿名さん]

>>13264さん
やるんだったら責任をもって書き込みをしてください。
あなたが書き込まなければ誰も書き込みませんよ。
情報の提供を含めてまじめに書き込めば認めてもらえますから。

[13626: 匿名さん]

>>13264さん
スレ主でない者が、問題提起をして書き込みを続けることは
大変なことですよ。
冷やかしでしか参加できないのでは論外です。
やれるんだったらやってみてください。期待していますので。

[13627: 匿名さん]

では問題です。ポンプ室の隣に建ってる茶室（法４条２項の規約共用部分）を
理事会決定でサロンとして老人会に貸し出していいのでしょうか。

[13628: 匿名さん]

ここのスレは書き込み数からしても動きの速いスレです。
どんどん書き込まないと次の話題になっていきます。
13264さん、頑張って書き込みをしてください。

[13629: 匿名さん]

>>13627さん
誰も答えてくれなければ自分の見解を書き込むべきです。
その書き込みは他スレのものでしょう。
自分の考えで問題提起をしなさい。
単なる冷やかしですね。誰も答えることはないですよ。

[13630: ご近所さん]

スレが活性化しているね。めでたい。

[13631: ご近所さん]

コピペばかりじゃつまらないからね。

[13632: 匿名さん]

お前はまだうろちょろしているのか。
ここには来るなといってるだろう。
他にいくとこがないんだろうがね。
ここのスレは活きがいいからね。
しかし、お前はここにはくるな。

[13633: 匿名さん]

個人攻撃などスレの趣旨に反するような書き込みはご遠慮ください

[13634: 匿名さん]

スレ荒らしはするは、ＨＮは住民さんや匿名さんを使い分ける
そんな奴は信用できない。

[13635: 匿名さん]

　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[13636: 匿名さん]

>>16324さん
次の書き込みを予告されていましたが、まだですか。

[13637: 匿名さん]

できないんだったら、冷やかしや無責任な書き込みは
しないことだな。

[13638: デベにお勤めさん]

管理人さんの話では、認知症と思われる居住者に最も多いのは「同じ話を何度も繰り返す」だそうです。

[13639: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[13640: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

　　１）事前準備
　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事会メンバーと組合員の意見で話し合い、
　　　管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期監事、理事案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質疑応答、採決

　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質疑応答、採決

　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案

　　　　　質疑応答、採決

　　　第６号議案 　　　
　　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　　第７号議案 　監事、理事候補の承認
　　　　　

　　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。

　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　＊文書による運営ルールの伝達

[13641: 匿名さん]

10414 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

10415 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容（※）は不合理な取扱いで無効であるとし、約３８万円ではなく、総会決議基準（その費用は全額修繕積立金から支出するという基準）に従い、約７２万円を支払えと判決したものである。

※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約３８万円としたこと」

10416 匿名さん
> 3830　匿名さん　2020/04/13 13:34:41
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

10417 10416
ということで、＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。

[13642: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[13643: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[13644: 匿名さん]

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[13645: 匿名さん]

認知症は病人なので温かく見守ることが大切です。
同じことを繰り返し話すのを「その話はさっき聞きました」「その話は終わりました」と遮るのではなく、スルー（言い換えれば無視）するのがいいでしょう。

[13646: 匿名さん]

>>13627
規約共用部分は、専有部分になり得る建物の部分および附属の建物を共用部分として規約に定めることによって共用部分となるが、建物のどの部分またはどの附属の建物を共用部分とするかということを規約に定めるだけで足りる。
規約共用部分の用途なども規約に定めて差し支えないが、これらの事項を定めたときは、総会決議を経て規約を改正することによって変更（茶室を老人会サロンに用途変更）することができる。
規約共用部分の用途を特に規約に定めなかった場合は、組合員はその規約共用部分を用方（その共用部分の本来の趣旨目的にふさわしい使用方法）に従って使用でき、また、使用しなければならないことになる。

[13647: 匿名さん]

マンション標準管理規約の改正について(単棟型・複合用途型)

令和３年９月１日施行「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」により、区分所有法の改正が行われ、「押印」が削除されました。

(ア) 電磁的方法が利用可能ではない場合

（議事録の作成、保管等）
第４９条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。

２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名しなければならない。

(イ) 電磁的方法が利用可能な場合

（議事録の作成、保管等）
第４９条 総会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

３ 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名しなければならない。

[13648: 匿名さん]

役員在任中は管理費・修繕積立金。駐車場使用料は３割免除
理事長を５期以上務めると管理費は永年無料

[13649: 匿名さん]

区分所有法第７条第１項

区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

[13650: 周辺住民さん]

まあ、食わず嫌いはやめて一度理事をやってみることをおすすめします。
こんなことに困ってる人がいるのか、こんなことで悩んでる人がいるのか、と
物珍しさもあって１年くらいすぐに経過します。
誰が滞納していて誰が子供の足音に激高して、、、なんて他人のプライバシーも
適度にのぞき見でき、わが身の幸せを実感できます。
総会で新役員が選出されて退任するとき、名残惜しく感じたら本物です。

[13651: 匿名さん]

滞納金は全てを理事長、理事、組合員に報告されているとは限りません。
順番制の理事の選任方法ではこの問題は引き読がずに時効が成立した時点で時効になりましたの報告をする管理会社もあります。
滞納者は大体８９３関係か半グレの集団に忖度しているケースが多いです。

[13652: 匿名さん]

明日は不動産株を売って災害復興関連銘柄を仕込む予定。
組合の保有資金の1割を長期で仕込むだけで大儲けするよ。
現金は円安で保有し続ける理由が乏しいし、数年後の大規模修繕に向けて
修繕積立金残高を５割増しにしたい。

[13653: 匿名さん]

材料不足で高騰しているよ。
修繕積立金の不足をきたしているマンションが多い。
現金が紙くずのごとく目減りしているのに気づかない。
早く手を打たないと管理費等の値上げか借り入れをしないと
工事もできない。

[13654: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

9609 匿名さん 2021/09/02 08:31:29

全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。

[13655: 匿名さん]

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。

　１）単棟型

　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

　２）連坦 棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

[13656: 匿名さん]

東京高裁判例

ﾌﾟｯ

[13657: 匿名さん]

　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

[13658: 匿名さん]

区分所有法１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。

[13659: 匿名さん]

>>13656 匿名さん

ﾌﾟｯ 　意味不明？

最高裁の判例を探したよ

地裁で終わるわけないよ、高裁まではやるでしょう。

東京ならば最高裁までいく案件かも？

[13660: 匿名さん]

総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、
組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて
議案の賛否を直接意思表示することが望ましいといわれています。

[13661: 匿名さん]

廊下にエアコン室外機を置いてよいか？という質問が頻繁に寄せられますが、
室外機を置くための柵が設置されていれば、問題なく置くことができます
柵がなくても廊下に白線などの目印があれば大丈夫です

[13662: 匿名さん]

>>13661 匿名さん
共用廊下が狭くて消防法に違反しても快適な生活を阻害する恐れが
ある場合は設置は認める旨の規約は有効と言っていいのですね。

[13663: デベにお勤めさん]

>>13618 デベにお勤めさん
で、
皆知っているよ。
何が言いたいの？

[13664: 匿名さん]

>>13608 匿名さん
独自のホームページをマンションが公開していることもあります。
各種細則を閲覧＆コピペできる場合が多いです。
ネットで検索してみると良いですよ。

[13665: 匿名さん]

>>13662 匿名さん
法令の方が優先されるので・・・
この場合、建物そのものが建築基準法に違反する違法建築物である可能性があります。

[13666: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[13667: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[13668: 匿名さん]

（承前）
廊下に柵がない場合は、室外機の寸法で枠取りをしてみて、人の歩行や
車いすの通行、荷物の運搬（台車やストレッチャーの通行）に支障が
ないようであれば、置いていいでしょう

[13669: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

[13670: 匿名さん]

（承前）
ちなみに消防法は廊下に私物を置くことを一律に禁止しているわけでは
ありませんが、室外機のように大きく重たくて容易に動かせない物は
避難の支障になる物件であるとして、理事長に撤去されるおそれがあります

[13671: 匿名さん]

>>13665 匿名さん
ベランダも狭くて室外機を置くと消防法に違反するとの見解ですが、
共用廊下側もベランダ側も消防法違反で設置はできないでは暑さや
寒さには耐え忍ぶことは困難と判断して規約に設置の許可を出しま
した。違法建築物とのご指摘ですが仕方ないですよね。
役所は建築確認をしたのでしょうが、行政に改善を要求できないで
しょうか。
今更構造を変更は素人としてはできないと判断しています。
買うときにはここまでは気づきませんでした。

[13672: 匿名さん]

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

　３）団地型

　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。

　４）複合用途型型

　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

[13673: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

[13674: 匿名さん]

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

[13675: 匿名さん]

連坦棟のマンションは全国にかなりの数があります。

[13676: 匿名さん]

バルコニーでミツバチを飼って蜂蜜を採りたいのですが、消防法に違反しないでしょうか？

[13677: 匿名さん]

ベランダで稲育ててる奴はいるな。
子供の自由研究と言われて管理組合は口出しできない。
しかし、１階の庭を水田にするとマズいだろう。

[13678: デベにお勤めさん]

>>13638 デベにお勤めさん

で、認知症発言は、
13455 匿名さん 2022/07/11 15:47:27
の専売特許だったと思います。

[13679: 匿名さん]

>>13671 匿名さん
　この業界で、役所が建築確認をした後、施工業者が勝手に仕様を変更し工事するケースが横行しています（合法的違法建築物）。
　役所側は一旦承認しているので、彼らは「原状復帰」を要求するしかありません。竣工時の図面など持参すれば、親身になって対応策の相談に応じてくれると思います。
　例えば、架台を組んで室外機を壁に取り付け、避難路を確保することができれば問題なく設置できると思います。
　ドラマ「正直不動産」の様に、騙され損の様です。各自が調査して動かない限り、事態は変わらないと思います。このままだと、家移りしようとしても買い手がつかないことになり兼ねません。

[13680: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[13681: 匿名さん]

>>13679 匿名さん
当時は安くて大規模だしとても魅力的なマンションでしたが住んで
みるといろいろと節約されていて困りものです。
安物買いの銭失いとはよく言ったものですよね。

[13682: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

[13683: 匿名さん]

>>13679 匿名さん

https://www.office-com.jp/gimon/office-tips/office_corridor.html　　より

（建築基準法）
病院における患者用のもの、共同住宅の住戸若しくは住室の床面積の合計が100平方メートルを超える階における共用のもの又は三室以下の専用のものを除き居室の床面積の合計が200㎡(地階にあっては、100㎡)を超える階におけるもの
両側に居室がある廊下における場合 1.6m以上
その他の廊下における場合 1.2m以上

（消防法）
幅や計測方法が明確に定められている建築基準法に対し、消防法では通路幅に具体的な規定が存在しません。消防法で明確な基準が設けられているものは、百貨店など物販店に対してです。

ベランダ/バルコニーに関しては調査中です。

[13684: 匿名さん]

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[13685: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

[13686: 匿名さん]

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

[13687: 匿名さん]

マンションの廊下幅は建築基準法に定めがありますが、消防法にはありません。
それは当然であって、建築基準法と消防法で違うルールだと、どっちに従うべきか
業者が悩んでしまうからです。
なお、消防法では廊下幅がいくらであろうと、実際にそこが通行可能か（障害物が
置かれていないか）が重要なので、図面上の数値は建築基準法に任せています。

[13688: 匿名さん]

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[13689: 匿名さん]

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

[13690: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

[13691: 匿名さん]

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[13692: 匿名さん]

シマクン、色々と大変だね。
朝早くからご苦労さん。

[13693: 匿名さん]

ぼくの立てたＰＡＲＴ２も珍しく活気があるね。
そのスレは見ないようにしているし、書き込む気は
全くないけどね。

[13694: 匿名さん]

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[13695: 匿名さん]

資産価値を高めるにはお金を使わなければためでしょう。
使ったほどですよ。

[13696: 匿名さん]

管理費等を株券にして株式会社にすれば自由に商いが出来る。
収益を組合運営に使うっていう方法はどうかね。

[13697: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[13698: 匿名さん]

区分所有法１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定です。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることはできません。

[13699: 匿名さん]

>>13696 匿名さん
税金を払わなければいけなくなるので、損になる。ハイリスクです。

[13700: 匿名さん]

>>13695 匿名さん
昔話は止めましょう。法令が改正され、管理状況が資産価値の主要な要素となっています。