「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13601: デベにお勤めさん]

>>13599 デベにお勤めさん
で、何が言いたい？

[13602: 匿名さん]

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[13603: 匿名さん]

現在のここのスレは規約の全面改正についてですよ。
法律のしったか君の書き込みは意味がありません。
法律の解釈で難しいものは弁護士に任せましょう。

[13604: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

[13605: 匿名さん]

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[13606: 匿名さん]

今年の4月に標準管理規約が改訂されています。最新版に準拠しないと、苦労が報われないかもしれません。
また、国交省より公開されているpdfファイルは、テキストをコピペ可能でエクセルなどで編集するとテキスト化や対照表作りの作業効率が上がります。
有償ですが、マンション管理センターから各種細則の雛形（CD)が公開されていますので活用することができます。

[13607: 匿名さんY]

ここのスレは教科書によるお勉強教室なんだね。実務派はこない・いない。

[13608: 匿名さん]

各種細則は有料なんですか。
管理会社に依頼して他のマンションの細則を参考にした方が
いいですね。
ＰＤＦファイルで管理規約はコピペできるようになったのは
助かります。

[13609: 匿名さん]

団地型マンションの理事は法律的素養が必須

[13610: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

[13611: 匿名さん]

自転車に限らず泥だらけの靴や荷物のまま建物内に入り込み、
廊下を汚したりエレベーターを故障させたりする行為は、
区分所有法６条1項に違反するでしょう
その行為が故意または過失による場合には、組合や住民から
損害賠償を求められるかも、です

[13612: 匿名さん]

時間的季節的に満員すし詰め状態の列車に折りたたみ自転車を持ち込むことが
危険または迷惑と判断すれば鉄道会社がこれを制止します
列車は鉄道会社のものなので、その使用方法は鉄道会社が決めていいのです
マンションのエレベーターも、すでに何人か乗ってるところに無理やり自転車を
持ち込もうとする行為に対しては、エレベーターの管理者である組合または
エレベーターの所有者・利用者である住民が制止していいでしょう

[13613: 匿名さん]

>>13612さん
関係ない書き込みは他スレでやればいいよ。そのタイトルの
スレが立ててあるだろう。

[13614: 匿名さん]

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[13615: 匿名さん]

次は、総会に関する書き込みをします。

[13616: 匿名さん]

当マンションでは、ペットと一緒にエレベーターに乗るときは、
①ペットを抱きかかえる②先に乗っている人の了解を得る、と
決められています
ペット嫌いの住民との利害調整を図るルールです
自転車もこれと同じように、先に乗っている人の了解をとるように
するのも一法です

[13617: 匿名さん]

エレベーターに自転車を乗せるスレはこことは違うだろう。

[13618: デベにお勤めさん]

平成３年１１月２９日の東京地裁判決が特に重要。
この判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、『本件マンション全体への附属物』というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は、区分所有者が維持管理責任を持つ専有部分ではなく、管理組合がその費用と責任で維持管理しなければならない共用部分であると判示したことに意義がある。
自室の床下または天井裏の配管は専有部分だから管理組合の負担で修繕するためには別途規約改正や総会決議が必要だという素人の形式的論理を排したのである。

[13619: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

[13620: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[13621: 匿名さん]

>>3838 ですね。

[13622: 匿名さん]

以上、エレベーターに自転車載せていいのか？に対する回答でした

[13623: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）

[13624: 匿名さん]

次回は、廊下にエアコン室外機を置いていいのか？です

[13625: 匿名さん]

>>13264さん
やるんだったら責任をもって書き込みをしてください。
あなたが書き込まなければ誰も書き込みませんよ。
情報の提供を含めてまじめに書き込めば認めてもらえますから。

[13626: 匿名さん]

>>13264さん
スレ主でない者が、問題提起をして書き込みを続けることは
大変なことですよ。
冷やかしでしか参加できないのでは論外です。
やれるんだったらやってみてください。期待していますので。

[13627: 匿名さん]

では問題です。ポンプ室の隣に建ってる茶室（法４条２項の規約共用部分）を
理事会決定でサロンとして老人会に貸し出していいのでしょうか。

[13628: 匿名さん]

ここのスレは書き込み数からしても動きの速いスレです。
どんどん書き込まないと次の話題になっていきます。
13264さん、頑張って書き込みをしてください。

[13629: 匿名さん]

>>13627さん
誰も答えてくれなければ自分の見解を書き込むべきです。
その書き込みは他スレのものでしょう。
自分の考えで問題提起をしなさい。
単なる冷やかしですね。誰も答えることはないですよ。

[13630: ご近所さん]

スレが活性化しているね。めでたい。

[13631: ご近所さん]

コピペばかりじゃつまらないからね。

[13632: 匿名さん]

お前はまだうろちょろしているのか。
ここには来るなといってるだろう。
他にいくとこがないんだろうがね。
ここのスレは活きがいいからね。
しかし、お前はここにはくるな。

[13633: 匿名さん]

個人攻撃などスレの趣旨に反するような書き込みはご遠慮ください

[13634: 匿名さん]

スレ荒らしはするは、ＨＮは住民さんや匿名さんを使い分ける
そんな奴は信用できない。

[13635: 匿名さん]

　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[13636: 匿名さん]

>>16324さん
次の書き込みを予告されていましたが、まだですか。

[13637: 匿名さん]

できないんだったら、冷やかしや無責任な書き込みは
しないことだな。

[13638: デベにお勤めさん]

管理人さんの話では、認知症と思われる居住者に最も多いのは「同じ話を何度も繰り返す」だそうです。

[13639: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[13640: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

　　１）事前準備
　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事会メンバーと組合員の意見で話し合い、
　　　管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期監事、理事案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質疑応答、採決

　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質疑応答、採決

　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案

　　　　　質疑応答、採決

　　　第６号議案 　　　
　　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　　第７号議案 　監事、理事候補の承認
　　　　　

　　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。

　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　＊文書による運営ルールの伝達

[13641: 匿名さん]

10414 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

10415 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容（※）は不合理な取扱いで無効であるとし、約３８万円ではなく、総会決議基準（その費用は全額修繕積立金から支出するという基準）に従い、約７２万円を支払えと判決したものである。

※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約３８万円としたこと」

10416 匿名さん
> 3830　匿名さん　2020/04/13 13:34:41
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

10417 10416
ということで、＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。

[13642: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[13643: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[13644: 匿名さん]

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[13645: 匿名さん]

認知症は病人なので温かく見守ることが大切です。
同じことを繰り返し話すのを「その話はさっき聞きました」「その話は終わりました」と遮るのではなく、スルー（言い換えれば無視）するのがいいでしょう。

[13646: 匿名さん]

>>13627
規約共用部分は、専有部分になり得る建物の部分および附属の建物を共用部分として規約に定めることによって共用部分となるが、建物のどの部分またはどの附属の建物を共用部分とするかということを規約に定めるだけで足りる。
規約共用部分の用途なども規約に定めて差し支えないが、これらの事項を定めたときは、総会決議を経て規約を改正することによって変更（茶室を老人会サロンに用途変更）することができる。
規約共用部分の用途を特に規約に定めなかった場合は、組合員はその規約共用部分を用方（その共用部分の本来の趣旨目的にふさわしい使用方法）に従って使用でき、また、使用しなければならないことになる。

[13647: 匿名さん]

マンション標準管理規約の改正について(単棟型・複合用途型)

令和３年９月１日施行「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」により、区分所有法の改正が行われ、「押印」が削除されました。

(ア) 電磁的方法が利用可能ではない場合

（議事録の作成、保管等）
第４９条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。

２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名しなければならない。

(イ) 電磁的方法が利用可能な場合

（議事録の作成、保管等）
第４９条 総会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

３ 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名しなければならない。

[13648: 匿名さん]

役員在任中は管理費・修繕積立金。駐車場使用料は３割免除
理事長を５期以上務めると管理費は永年無料

[13649: 匿名さん]

区分所有法第７条第１項

区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

[13650: 周辺住民さん]

まあ、食わず嫌いはやめて一度理事をやってみることをおすすめします。
こんなことに困ってる人がいるのか、こんなことで悩んでる人がいるのか、と
物珍しさもあって１年くらいすぐに経過します。
誰が滞納していて誰が子供の足音に激高して、、、なんて他人のプライバシーも
適度にのぞき見でき、わが身の幸せを実感できます。
総会で新役員が選出されて退任するとき、名残惜しく感じたら本物です。