「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13551: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事は大変です。
一番の問題点は、スケジュールの調整です。
うちのマンションもまだやったことがありませんが、やるとしたら
その作業が大変でしょうね。

[13552: 匿名さん]

区分所有法13条が問題になるのは、エレベータに自転車を載せていいか、ベランダでタバコを吸っていいか、の２点くらい。これはエレベータやベランダの構造材質形状によって決まる（つまり、製造元である建設業者が決めるのであって、消費者であるマンション住民が決めることではない）。ほとんどのファミリータイプのマンションではＯＫだろう。その場合、これを禁止する（用法を変更する）総会決議や規約細則は無効になる。

[13553: 匿名さん]

　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[13554: 匿名さん]

>>13552さん
用法の話しはとっくに終わってますよ。
流れについていってください。

[13555: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[13556: 匿名さん]

ここのスレはマンション管理の全般に亘っています。
いろんな知識や情報が必要となります。
ひとつだけ得意な分野があっても、ここでは通用しません。

[13557: 匿名さん]

>>13554 匿名さん
終わらせたい気持ちはよくわかります。
この問題を理解できないでは指導的立場を維持できません。
理事会には弁護士資格を伏せて理事会に出席している理事もおります。
彼も共用部分である茶室の規約の変更と改修には賛成しておりました。
区分所有法13条は強行規定とすれば今後の組合運営に支障をきたすと
言っていました。
今後はテニス練習場の駐車時への変更等が控えておりますのでよろし
くお願いいたします。
古くなりますと住民の老齢化等で生活様式にも変化をきたします。
新築当時は住民も若くてテニスやゴルフや水泳やサウナ室等に住民の
コミュニティとしての役割も大きくて施設使用料も負担は軽くても集
計すると大きい金額でした。
今は年間一人も使用しなくなった共用部分が増えてきました。
この共用部分の用方を規約の変更等をして有益に使うようしようとの
運動が出たわけです。
勿論、エレベーターや共用給排水管設備等の法定共用部分の用方を変
更する規約の変更等が出来るわけがございませんのでよろしくご理解
ください。

[13558: 匿名さん]

>>13546 匿名さん
貴方の考えは正しいと思います。
区分所有法１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。
駐車場は自動車を駐車するといった用方に供するための共用部分です。
この場合に自転車やバイクを駐輪する等のための施設です。
この用方を自転車やバイクを駐輪するための用方に変更することは規
約で変更できるかとの問題になります。
法定の共用部分ではありなせんので区分所有法31条をクリアできれば
OKだと思います。
やってみないとわかりませんが現状からしても賛成の4分の3以上は無
理だと思います。( ´艸｀)
理事の過半数の賛成を得ても総会では合意は無理だと思います。
区分所有法13条を読めば強行規定ではないことは明らかです。( ´艸｀)

[13559: 匿名さん]

>>13554 匿名さん
用方と用法の違いを理解できていないから区分所有法13条を
強行規定などとほざくんだよ。
間違いは、間違いで受け入れる心を持たないと永久にマンシ
ョン管理士の試験は受からないよ。( ´艸｀)

[13560: デベにお勤めさん]

このお話、規約の改正をしなければいけない事項だけど、3/4の賛同が得られそうにない状況を、どうやって同意をとりつけるか？そんな風に思います。
私が住んでいるマンションでは、管理会社のフロントマンがマンション管理士の資格を取っていて、区分所有法の拡大解釈のオンパレード状態です。
一例ですが、本来は規約/細則の改訂/制定の必要な所を、議案として「…の方針を定める件」を可決させ（1/2)、その可決事項があたかも実効性があるよう管理組合員の同意を取り付けたつもりになっています。が、勿論、この決議事項に拘束力は有りません。

[13561: 匿名さん]

茶室としての設備を備えている共用部分でお茶を点てるという組合員の権利を制限することができないというのが区分所有法13条の趣旨であるから、茶室を規約改正で管理事務室に名称変更するのは自由だが、内装がそのままであるならば、そこは世間の一般常識に従う限り依然として茶室なので、組合員はお茶を楽しむ権利（使用権）を有する。その時は、管理人は書類を持って退室して廊下または中庭でお茶が終わるまで待つしかない。

[13562: 匿名さん]

多くのマンションでは駐車場は共用部分ではなく付属施設に分類されるので区分所有法１３条（用法に従って使用する権利）の適用問題は起こらないが、規約１３条の「用法に従って使用する義務」は付属施設にも適用されるので、駐車場に自転車やバイクを置いていいか、という問題は起こりうる。

[13563: 匿名さん]

もともと用法は、その共用部分なり付属施設の構造材質形状によって決まる（だからマンションによって違いがあるし、玄関ポーチやバルコニーは同じマンションでも部屋によって差異が生まれることがある）ので、駐車場がどういう造りになっているかが重要になる。まあ、機械式駐車場では空き区画に自転車を置くことは用法に反するといえるだろう。作動中に自転車が倒れて落下、なんて危険がある。

[13564: 匿名さん]

平面駐車場の場合は、区割りを示す白ペンキを引き直して自転車やバイクを置くことが直ちに用法に反するとはいえないだろう。もっとも、車と違い自転車やバイクは何かの拍子に倒れることがよくあるので、元から止まっている車にぶつかることがないように注意する必要はある。この程度の変更ならば理事会決議で十分だろう。

[13565: ご近所さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[13566: 匿名さん]

まだそんなことやってるの。
もう終わりだよ。

[13567: 匿名さん]

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[13568: 匿名さん]

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管 ２０年前後
　　　　　　硬質塩化ビニル管 ３０年前後　　但し管財が錆びることはありません。
　　　　　　排水用鋳鉄管 ３０年～４０年

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。

[13569: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[13570: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[13571: 匿名さん]

何をそんなに意地になっているんですか。
もうそれは終わったことですよ。
まとめられていないので私が総括します。
区分所有法第１３条
　　各共有者は共用部分をその用法に従ってしようすることができる。
民法第２４９条
　各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができる。
　民法の共有では、用法に従った使用は認められていません。
　そこで、持ち分に応じた使用を、例えばエレベーターに当てはめることは
　できないので、区分所有法で用法に従ってすなわち通常の使用方法で使える
　としました。
　通常の使用に添わない使用、例えば共用廊下に物置を設置するとかはできない
　とされました。

標準管理規約第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
　区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って
　使用しなければならない。
　通常の用法の具体的内容は、使用細則で定めることとする。
　例えば、自転車は駐輪場に置かなければならないとかです。

これでもういいでしょう。これについてはもう終わりです。
では、管理規約と各種細則の続きを掲載します。

[13572: 匿名さん]

強行規定は規約には規定されていないので規約の変更はできない。
強行規定が強行規定と異なる規定を規約に設定されているなら無効です。
この法律違反の規定を組合運営で実行しているマンションの組合がある
なら、無効なものはあくまで無効であるから無効の手続をしないと気づ
いた組合員が無効の手続をしたなら組合は過去のさかのぼって責任を取
らなければならない。告訴でもされたなら大変である。

[13573: 匿名さん]

法解釈はそれぐらいでいいでしょう。
弁護士でもあるまいし。

[13574: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[13575: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[13576: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[13577: 匿名さん]

【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

[13578: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[13579: 匿名さん]

そこで、工事費用負担については、
１）理事長が管理会社担当者を脅し上げ、サラ金（闇金を除く）からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。この場合は、組合掲示板に「配水管や電気設備のうち、本体部分と構造上合体している部分の修理を管理会社の連帯保証で行うことになった」と記載しておれば、総会でとやかく言われません。
２）遊んでいる修繕積立金を積極投資し組合財政を豊かにして、そこから支払う等の小細工も必要となってきます。（理事長はマン管士などという底辺資格ではなくＦＰ１級もしくは公認会計士または投資会社の勤務経験者が望ましい）
３）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者は、掲示板を見ないで自分勝手にやったことなので仕方ありません。

[13580: ご近所さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[13581: デベにお勤めさん]

>>13568 匿名さん
＊管種別修繕周期
硬質塩化ビニル管 ３０年前後　　但し管財が錆びることはありません。
＊改修工事方法

正）
硬質塩化ビニルライニング鋼管（ＨＩＶＰ管） ３０年前後　　但し管材の継ぎ手部は20年もすれば錆びが進行します。
＊改修工事方法
　・配管のステンレス鋼管への交換による取替工事
※今住んでいるマンションで、階をまたぐ縦菅をステンレス化したいと思っています。

教科書的な記述が目立ち実戦経験の無さが垣間見えます。
何処かのマニュアルのコピペですか？

[13582: 匿名さん]

お尋ねします。
統一教会は反社会的集団ですか。
今回の事件でマンションの管理人がこの教会の会員だったようですので心配になりました。ご回答をお願いします。

[13583: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[13584: 匿名さん]

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応が義務化されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事故の発生に気づくのが通例です。

　旧排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修理計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専属部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は５０年後くらいにやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[13585: 匿名さん]

新築分譲時の原始規約では、分譲業者に標準管理規約との相違点、理由を説明する努力義務がある。

中古マンションを購入する人（特定承継人）にも同じように、標準管理規約との相違点、理由が解かるように、原始規約を改正した、現に有効な管理規約と標準管理規約の対照表を作っておくと良いと思います。

[13586: 匿名さん]

配管の更新工事は難しい。

[13587: 匿名さん]

元〇〇協会幹部の管理人さんは未納管理費を取り立てるのが上手だろうから歓迎します

[13588: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

[13589: 匿名さん]

全面改正をする場合、だれがそのたたき台をつくるかです。
誰かが時間をかけてそのたたき台を作成しなければ先に進みません。

[13590: 匿名さん]

シマクン、君しかいない。

[13591: 匿名さんY]

13589さん
>>全面改正をする場合、だれがそのたたき台をつくるかです。
>>誰かが時間をかけてそのたたき台を作成しなければ先に進みません。

全くその通り、修繕委員会を立ち上げて国土交通省の「長期優良住宅化リフォーム推進事業補助金」を申請できる配管会社を見つけることから取り掛かりましょう。
しかし、自己のマンション耐震化・窓等のサッシ省エネ化工事の完了が前提になります。
補助金は対象工事費の1/3と大きな額であり工事費との相殺も可能です。
住宅金融支援機構からの借入も事務をかじった方なら簡単に申請できますが、工事完成後３カ月後に融資実行ですから繋ぎ資金融資先も見つけておく必要があります。
また、大規模修繕工事の様な設計コンサルや管理会社は利益が出ないので入ってこないでしょうね。
何時ものようにキックバックを工事費に上積みして補助金申請されたら国公省の担当者は気づかない訳がないから。補助金申請ができる工事業者が少ないので相見積もりは困難かと思います。

[13592: 匿名さんY]

>>1358９さんを13586さんの配管の更新工事は難しい。に訂正します。

[13593: 匿名さん]

区分所有法13条が問題になるのは、エレベータに自転車を載せていいか、ベランダでタバコを吸っていいか、の２点くらい。これはエレベータやベランダの構造材質形状によって決まる（つまり、製造元である建設業者が決めるのであって、消費者であるマンション住民が決めることではない）。ほとんどのファミリータイプのマンションではＯＫだろう。その場合、これを禁止する（用法を変更する）総会決議や規約細則は無効になる。

[13594: 匿名さん]

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

[13595: デベにお勤めさん]

>>13585 匿名さん
今回（R4）マンション管理関連の法令改正が実効あるものとなりました。
国交省はこのご時世なので、改訂された全文を電子ファイルにすることを推奨しています。
その心、
・いちいち議事録を参照する　＝　誰も最新の規約を把握していない
・立ち入り検査、認定の審査などで、
　　　無駄な時間を費やす＝税金の無駄遣い
と言うことの様です。

[13596: 匿名さん]

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[13597: デベにお勤めさん]

>>13593 匿名さん

民法で言う「公序良俗」でこのお話、尽きるのではないでしょうか？
・通勤時間帯に、エレベータ内に自転車を持ち込んで空間を占有する
　これは、迷惑行為に他なりません。
・閑散期に、エレべーターを独占する
　誰も迷惑しないので、問題なし。

この話題、状況もわきまえず一律に是非を問う、このやり方は私には理解できません。

[13598: 匿名さん]

自転車で通勤通学するのはごく一般的なことなので、
通勤時間帯に自転車をエレベーターで１階まで下ろす行為を
迷惑行為と決めつけるのは、ちょっと違うと感じます

空間を占有するのは車イスやデブも同じです

[13599: デベにお勤めさん]

団地型マンションでは、建物はそれぞれの建物の管理組合（棟管理組合）、土地は団地管理組合が別々に管理するという民法上の原則があるので、建物の管理については、区分所有法によって団地の管理組合に特別に管理権限が付与されているか確認する必要があります。標準管理規約は、共用部分の使用に関する規約の制定改廃は団地管理組合の総会では議決できない（棟管理組合の総会の議決事項である）としていて、これに準拠している規約を持っている団地が多いので注意が必要です。

[13600: デベにお勤めさん]

>>13598 匿名さん
そうかも知れません。
民法で言う「公序良俗」に尽きるのではないでしょうか？
マナーとかエチケットの問題だと思います。
泥だらけの自転車を持ち込んで、館内を汚しまくり、清掃のための費用が発生したという場合は、問題になるでしょうね。
余談ですが、満員電車に折りたたみ自転車を持ち込むと、乗客から白い目で睨まれちゃいますね。

[13601: デベにお勤めさん]

>>13599 デベにお勤めさん
で、何が言いたい？

[13602: 匿名さん]

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[13603: 匿名さん]

現在のここのスレは規約の全面改正についてですよ。
法律のしったか君の書き込みは意味がありません。
法律の解釈で難しいものは弁護士に任せましょう。

[13604: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

[13605: 匿名さん]

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[13606: 匿名さん]

今年の4月に標準管理規約が改訂されています。最新版に準拠しないと、苦労が報われないかもしれません。
また、国交省より公開されているpdfファイルは、テキストをコピペ可能でエクセルなどで編集するとテキスト化や対照表作りの作業効率が上がります。
有償ですが、マンション管理センターから各種細則の雛形（CD)が公開されていますので活用することができます。

[13607: 匿名さんY]

ここのスレは教科書によるお勉強教室なんだね。実務派はこない・いない。

[13608: 匿名さん]

各種細則は有料なんですか。
管理会社に依頼して他のマンションの細則を参考にした方が
いいですね。
ＰＤＦファイルで管理規約はコピペできるようになったのは
助かります。

[13609: 匿名さん]

団地型マンションの理事は法律的素養が必須

[13610: 匿名さん]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

[13611: 匿名さん]

自転車に限らず泥だらけの靴や荷物のまま建物内に入り込み、
廊下を汚したりエレベーターを故障させたりする行為は、
区分所有法６条1項に違反するでしょう
その行為が故意または過失による場合には、組合や住民から
損害賠償を求められるかも、です

[13612: 匿名さん]

時間的季節的に満員すし詰め状態の列車に折りたたみ自転車を持ち込むことが
危険または迷惑と判断すれば鉄道会社がこれを制止します
列車は鉄道会社のものなので、その使用方法は鉄道会社が決めていいのです
マンションのエレベーターも、すでに何人か乗ってるところに無理やり自転車を
持ち込もうとする行為に対しては、エレベーターの管理者である組合または
エレベーターの所有者・利用者である住民が制止していいでしょう

[13613: 匿名さん]

>>13612さん
関係ない書き込みは他スレでやればいいよ。そのタイトルの
スレが立ててあるだろう。

[13614: 匿名さん]

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[13615: 匿名さん]

次は、総会に関する書き込みをします。

[13616: 匿名さん]

当マンションでは、ペットと一緒にエレベーターに乗るときは、
①ペットを抱きかかえる②先に乗っている人の了解を得る、と
決められています
ペット嫌いの住民との利害調整を図るルールです
自転車もこれと同じように、先に乗っている人の了解をとるように
するのも一法です

[13617: 匿名さん]

エレベーターに自転車を乗せるスレはこことは違うだろう。

[13618: デベにお勤めさん]

平成３年１１月２９日の東京地裁判決が特に重要。
この判決は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、『本件マンション全体への附属物』というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は、区分所有者が維持管理責任を持つ専有部分ではなく、管理組合がその費用と責任で維持管理しなければならない共用部分であると判示したことに意義がある。
自室の床下または天井裏の配管は専有部分だから管理組合の負担で修繕するためには別途規約改正や総会決議が必要だという素人の形式的論理を排したのである。

[13619: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

[13620: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[13621: 匿名さん]

>>3838 ですね。

[13622: 匿名さん]

以上、エレベーターに自転車載せていいのか？に対する回答でした

[13623: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）

[13624: 匿名さん]

次回は、廊下にエアコン室外機を置いていいのか？です

[13625: 匿名さん]

>>13264さん
やるんだったら責任をもって書き込みをしてください。
あなたが書き込まなければ誰も書き込みませんよ。
情報の提供を含めてまじめに書き込めば認めてもらえますから。

[13626: 匿名さん]

>>13264さん
スレ主でない者が、問題提起をして書き込みを続けることは
大変なことですよ。
冷やかしでしか参加できないのでは論外です。
やれるんだったらやってみてください。期待していますので。

[13627: 匿名さん]

では問題です。ポンプ室の隣に建ってる茶室（法４条２項の規約共用部分）を
理事会決定でサロンとして老人会に貸し出していいのでしょうか。

[13628: 匿名さん]

ここのスレは書き込み数からしても動きの速いスレです。
どんどん書き込まないと次の話題になっていきます。
13264さん、頑張って書き込みをしてください。

[13629: 匿名さん]

>>13627さん
誰も答えてくれなければ自分の見解を書き込むべきです。
その書き込みは他スレのものでしょう。
自分の考えで問題提起をしなさい。
単なる冷やかしですね。誰も答えることはないですよ。

[13630: ご近所さん]

スレが活性化しているね。めでたい。

[13631: ご近所さん]

コピペばかりじゃつまらないからね。

[13632: 匿名さん]

お前はまだうろちょろしているのか。
ここには来るなといってるだろう。
他にいくとこがないんだろうがね。
ここのスレは活きがいいからね。
しかし、お前はここにはくるな。

[13633: 匿名さん]

個人攻撃などスレの趣旨に反するような書き込みはご遠慮ください

[13634: 匿名さん]

スレ荒らしはするは、ＨＮは住民さんや匿名さんを使い分ける
そんな奴は信用できない。

[13635: 匿名さん]

　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[13636: 匿名さん]

>>16324さん
次の書き込みを予告されていましたが、まだですか。

[13637: 匿名さん]

できないんだったら、冷やかしや無責任な書き込みは
しないことだな。

[13638: デベにお勤めさん]

管理人さんの話では、認知症と思われる居住者に最も多いのは「同じ話を何度も繰り返す」だそうです。

[13639: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

[13640: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

　　１）事前準備
　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事会メンバーと組合員の意見で話し合い、
　　　管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期監事、理事案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、
特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質疑応答、採決

　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質疑応答、採決

　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案

　　　　　質疑応答、採決

　　　第６号議案 　　　
　　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　　第７号議案 　監事、理事候補の承認
　　　　　

　　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。

　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　＊文書による運営ルールの伝達

[13641: 匿名さん]

10414 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

10415 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容（※）は不合理な取扱いで無効であるとし、約３８万円ではなく、総会決議基準（その費用は全額修繕積立金から支出するという基準）に従い、約７２万円を支払えと判決したものである。

※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約３８万円としたこと」

10416 匿名さん
> 3830　匿名さん　2020/04/13 13:34:41
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

10417 10416
ということで、＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。

[13642: 匿名さん]

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[13643: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[13644: 匿名さん]

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[13645: 匿名さん]

認知症は病人なので温かく見守ることが大切です。
同じことを繰り返し話すのを「その話はさっき聞きました」「その話は終わりました」と遮るのではなく、スルー（言い換えれば無視）するのがいいでしょう。

[13646: 匿名さん]

>>13627
規約共用部分は、専有部分になり得る建物の部分および附属の建物を共用部分として規約に定めることによって共用部分となるが、建物のどの部分またはどの附属の建物を共用部分とするかということを規約に定めるだけで足りる。
規約共用部分の用途なども規約に定めて差し支えないが、これらの事項を定めたときは、総会決議を経て規約を改正することによって変更（茶室を老人会サロンに用途変更）することができる。
規約共用部分の用途を特に規約に定めなかった場合は、組合員はその規約共用部分を用方（その共用部分の本来の趣旨目的にふさわしい使用方法）に従って使用でき、また、使用しなければならないことになる。

[13647: 匿名さん]

マンション標準管理規約の改正について(単棟型・複合用途型)

令和３年９月１日施行「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」により、区分所有法の改正が行われ、「押印」が削除されました。

(ア) 電磁的方法が利用可能ではない場合

（議事録の作成、保管等）
第４９条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。

２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名しなければならない。

(イ) 電磁的方法が利用可能な場合

（議事録の作成、保管等）
第４９条 総会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

３ 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員がこれに署名しなければならない。

[13648: 匿名さん]

役員在任中は管理費・修繕積立金。駐車場使用料は３割免除
理事長を５期以上務めると管理費は永年無料

[13649: 匿名さん]

区分所有法第７条第１項

区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

[13650: 周辺住民さん]

まあ、食わず嫌いはやめて一度理事をやってみることをおすすめします。
こんなことに困ってる人がいるのか、こんなことで悩んでる人がいるのか、と
物珍しさもあって１年くらいすぐに経過します。
誰が滞納していて誰が子供の足音に激高して、、、なんて他人のプライバシーも
適度にのぞき見でき、わが身の幸せを実感できます。
総会で新役員が選出されて退任するとき、名残惜しく感じたら本物です。