「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1351: 匿名サン]

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[1352: 匿名サン]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[1353: 匿名サン]

? 築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[1354: 匿名サン]

以上書き込みをしましたが、この通りにやれば必ず全面改正はできます。
これ以外に、例えば保存行為とはとか、民泊問題、一括受電問題等々については
その都度資料を作成して専門委員に配布していました。
全面改正するときは、１名のリーダーシップは絶対不可欠です。
この者を住民のマン管士か管理会社だったら有償で別途お願いしなければなら
ないでしょう。

[1355: 匿名サン]

この左右対称表のやり方は何かを参考にしたものではなく、私自身が
この方法がやりやすいと思って考えたものです。
まだまだいろんな方法があると思いますので、是非ご披露ください。

[1356: 匿名サン]

やはり知識と時間が必要ということですね。

[1357: 匿名サン]

左右対照表の書式をご添付頂けませんでしょうか。

[1358: 匿名サン]

>>1357さん
申し訳ありませんが、添付の仕方が分りませんし、私どもの規約の内容が
分りますので貼付はしませんが、大体下記の用な書式です。

　　　　現行規約　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　改正規約案
第１２条（専有部分の用法）　　　　　　　　　　　　　　　　第１２条（専有部分の用法）
　　各区分所有者はその専有部分を第１条の目的に・・・　　１．は現行通り
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．犬・猫等のペットの飼育は禁止する。具体的な・・・
　

[1359: 匿名サン]

別表の改正もしなくてはいけません。
特に修繕積立金の各戸別の徴収額は変わっていると思いますし
その変更は１冊の管理規約集の中には記載されていないと思いますので。

[1360: 匿名サン]

管理規約と各種細則の全面改正は殆ど一人でやっているようなものです。
問題があるところだけ委員と一緒に検討しますが、たたき台の作成は全て一人で
やることになります。
だからある程度の知識と時間が必要なのです。
仕事をばりばりやっている者にとっては、まずその先導者にはなれないと思い
ますが、専門委員として検討をしていく役割を果たせばいいと思います。

[1361: 匿名サン]

私のやり方である左右対称表でやった場合は非常に大変で一人に
負担がかかります。
だから全面改正ができないでいるマンショんが多いのではないでしょうか。
別のやり方でいい方法でやられた方がおられましたら、是非ここで紹介を
してください。

[1362: 匿名サン]

実務経験のないマン管士とよく批判されますが、
実務経験がある者が携われば法規の良さが確保
されるとは限らないという方がおられますが、
どっちがいいんでしょう。

[1363: 匿名サン]

１３５８さん
書式はエクセルでしょうか、確認です。
内容は削除して添付をお願い致します。

[1364: 匿名サン]

エクセルです。
1358で大体分ると思いますけど。
全面改正のやり方を長々と書き込んでいますので、それを読めば
分ると思いますよ。

[1365: 匿名]

実務経験のある者が携われば法規の良さが確保
されるとは限らない、とはどんな意味でしょう。

[1366: 匿名サン]

１３２９さんに聞いてください。

[1367: 匿名サン]

管理規約の改正は別表分も含めて１１頁でした。
管理規約の方が大変でした。尚、各種細則のひな形はありませんので、
管理会社から資料を提供してもらったらいいと思います。
各種細則
　一般使用細則、理事会運営細則、駐車場細則、駐輪場細則、ゲストルーム細則、
　監視カメラ細則、大規模修繕工事専門委員会細則、管理規約改正委員会細則等
　があります。

[1368: 匿名サン]

規約や各種細則の全面改正は素人では難しいでしょうね。
管理士会に依頼しても診断程度で終わると思います。
やはり自分たちで改正に取り組まないとできないと思いますよ。
どなたか自分たちで全面改正をやられた方がおられましたら、その
方法を教えてください。

[1369: 匿名サン]

規約と細則の全面改正は簡単、標準管理規約を参考に
するだけだからといっている者が多いけど、実際
携わったことはない者が殆どではないだろうか。
簡単にできたのだったらその手法を是非ここで披露
してみなさんに教えてやって下さい。
全面改正となるとそのマンションにとっては１回か
あっても２回しかないだろうから。
それに１回目は経験なしでとりくんだのだろうから。

[1370: 匿名サン]

それに各種細則のひな形はネットでも検索できない。
全管連は販売をしているけど。

[1371: 匿名サン]

規約と各種細則の全面改正は簡単だと言っていた方は
どうしているんでしょうね。
批判だけはするけど、実際は経験なしでいっていただけのことだと思うけど。
管理規約の全面改正を経験しているマン管士は殆どいませんよ。
それが実態でしょう。

[1372: 匿名サン]

私は管理規約と各種細則の全面改正の経験は２回あります。
当然１回目は実務経験がなかったので試行錯誤して取り
組みました。
２回目はその経験があるので簡単にできました。
ただ、私のやり方は現行規約をパソコンに打ち込むことから
やらなければならないので大変です。
規約や細則を読み込む機器もありますが、個人のことですから
そんなものは準備はしませんしね。
あと１回は知り合いのいるマンションですので応援してもいいと
思っています。

[1373: 匿名サン]

全面改正が大変だと分かってはいないというかやったことが
ないのでしらないだけだろうね。
あれだけ簡単といってたんだけど、黙ってしまったね。

[1374: 匿名サン]

管理規約の診断をしてくれる団体もあるようだけど、それも現行規約と
比較して、それ以降改正になった区分所有法と標準管理規約の改正があった分の
漏れをチェックするだけだからね。
各種細則については全く手をつけないし。

[1375: 匿名サン]

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

[1376: 匿名サン]

しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

[1377: 匿名サン]

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

[1378: 匿名サン]

不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債券回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

[1379: 匿名サン]

「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

[1380: 匿名サン]

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒
　　　当事者目録等

[1381: 匿名サン]

管理規約の全面改正の話しは終わりにします。

[1382: 匿名サン]

少額訴訟や支払い督促をやった経験のある方はおられますか。
実際はなかなかそこまでやった方はおられないんじゃないですか。

[1383: 匿名サン]

そんなのは管理会社に任せておけばいい。

[1384: 匿名サン]

滞納金の多いマンションは住宅支援機構もお金は貸して
くれないよ。

[1385: 匿名サン]

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

[1386: 匿名サン]

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

[1387: 匿名サン]

＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。
融資金利（Ｈ２５．３．１現在）
　　　一般のリフォーム工事　　１．２１％
　　　耐震改修工事　　　　　　　１．０１％

[1388: 匿名サン]

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[1389: 匿名サン]

ちなみに住宅支援機構に積立をしていなくても、３）の⑥の規定が
あれば融資を受けられます。

[1390: 匿名サン]

昨日のサッカーおもしろかったね。
アジアＮＯ１は間違いないね。

[1391: 匿名サン]

通常総会の円滑な進め方
総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。 　　　　　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり ます。 　　　　　　ネットで検索こすれば簡単にわかることですが、なかなか自分ではやらないと思いますので　
　　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

[1392: 匿名サン]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[1393: 匿名サン]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。

[1394: 匿名サン]

　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

[1395: 匿名サン]

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案
　　　　第２号議案
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案
　　　　第５号議案 　　その他
　　　　※ここで、質問を受ける。
　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[1396: 匿名サン]

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[1397: 匿名サン]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

[1398: 匿名サン]

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[1399: 匿名サン]

ここのスレはマンションの管理に関するものですが、
質問がない時には、情報の提供をしています。
再確認や忘れていることを思い出すためにも是非一読
してください。
又、間違っていたり、もっといい方法等がある場合は
ご意見を書き込んでください。

[1400: 匿名サン]

参考にしてます。頑張ってください。

[1401: 匿名サン]

マンションの管理は①日常の建物・設備の管理、②各種点検、③苦情・要望、
④滞納金対策、⑤管理会社の対応、⑥清掃、⑦事業計画、⑦長期修繕計画の作成、
⑧大規模修繕工事の計画、大型設備の更新工事等、⑨管理費・積立金の管理等、
⑩ごみの分別・相恩対応、⑪理事会、⑫総会、⑬規約や細則の改定等、⑭広報活動等
盛りだくさんです。

[1402: 匿名サン]

マンションの管理は複雑多岐に亘ります。
それを管理していくのが理事長です。
責任は重大ですよ。
勉強しなければ到底対応できない筈です。
それができているのは管理会社に丸投げしているからしか考えられません。

[1403: 匿名サン]

管理会社に丸投げをしいるマンションは工事費が高くなりますよね。
競争原理が働かないのがその要因でしょう。

[1404: 匿名サン]

大規模修繕工事をする時は、発意総会を開催
しなければならないのですか。

[1405: 匿名サン]

発意総会は開催しなければならないでしょう。
工事費概算費用の承認も必要です。

[1406: 匿名サン]

理事長はやるもんではないよ。
気苦労ばかり多いしね。

[1407: 匿名サン]

しかし誰かがやらなければならない。

[1408: 匿名サン]

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

[1409: 匿名サン]

第１０４条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾をえたとき、又はやむおえない事由があるときでなければ、
復代理人を選任することができない。

[1410: 匿名サン]

４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

[1411: 匿名サン]

理事会への出席は配偶者でもいいんですが、
配偶者が理事長になってもいいんですよね。
但し規約に規定があればですけど。

[1412: 匿名サン]

理事の役員報酬は月いくらぐらいなんですか。
うちの場合は理事長が月15,000円です。これ普通ですか。

[1413: 匿名サン]

＜ペット飼育に関する判例＞

　ペットに関する裁判例を取り上げてみました。義務違反者が出た場合の対応の参考にして頂け
ればと思います。

１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

[1414: 匿名サン]

２．ペット飼育に関して、現に飼育する一代限りに限って認める旨の規定に従って、その後に飼
　　育するに至った区分所有者に対し、犬の飼育禁止を求めた事例

　　　　判例趣旨・・・東京地方裁判所　　平成６年３月３１日判決

　　被告らは、現在飼育を許されている者との対比において、管理規約の効力を否定するが、本
　規定が小鳥・魚以外の動物を飼育することを禁止している管理規約に違反している者がいたこ
　とに対する具体的な妥協策として、現に飼育し、管理組合に登録した犬・猫一代に限ってのみ
　飼育を認めることを総会において決議し、時の経過に伴い、犬・猫を飼育するものがいなくなる
　ようにしたもので、現在飼育を許されている者であっても、新たな犬・猫を飼育することは禁止
　しているのであるから、本規定の効力が被告に及ぶことは明らかである。

　　又、犬・猫の飼育に関しての原告の運用についても、右決議に違反した事実は認められない。
　　従って、被告らの犬の飼育に対し、本件規定の順守を求め、飼育をやめるよう要求することは
　共同生活の秩序維持を図る原告の自治的活動としてなんら不合理ではない、として原告の請
　求を容認した。

[1415: 匿名サン]

３．規約を改正して、ペットの飼育ができない旨定め、規約が改正される以前からペットを飼って
　　いた者に対して、ペットの飼育の禁止を求めた事例

　　　　　判例要旨・・・東京高等裁判所　　平成６年８月４日判決
　　被告は、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」とは、動物を飼育する行為を一律
　に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する
　行為に限定され、本件マンションにおいて、動物の飼育を一律に禁止する管理規約は無効であ
　ると主張する。

　　しかし、区分所有法６条１項は、区分所有者が、区分所有の性質上当然に受ける内在的義務
　を明確にした規定であり、その１棟の建物を良好な状態に維持するにつき区分所有者全員の有
　する共同の利益に反する行為の具体的内容、範囲については、区分所有法は明示しておらず、
　区分所有者は管理規約においてこれを定めることができる。

[1416: 匿名サン]

　　そして、マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及
　ぼすおそれのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約でするこ
　とは、区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しな
　いで動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効だとは言えない。

　　本件マンションで、改正後の管理規約において動物の飼育を一律に禁止する規定をおいた趣
　旨は、区分所有者の共同の利益を確保することにあったことがうかがえるから、被告が本件マン
　ションにおいて、ペットである犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑
　をかけたか否かに係らず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利
　益に反する行為に当たる。

[1417: 匿名サン]

　　また、被告は動物の飼育全面禁止を定める本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を及ぼ
　すから、区分所有法３１条１項の規定により、被告の承諾が必要であり、その承諾なくして行われ
　た規約改正は、無効であると主張する。

　　しかし、マンション等の共同住宅においては、戸建ての相隣関係に比べてその生活形態が相互
　に及ぼす影響が極めて重大であるため、他の入居者の生活の平穏を保証する見地から、管理規
　約に自己の生活にある程度の制約を強いられてもやむおえない。

　　もちろん、盲導犬のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は、当然
　ながら飼い主の権利に特別の影響を及ぼすといえるが、ペットに関しては、飼い主の生活を豊か
　にする意味はあるとしても、飼い主の生活・生存に不可欠のものではない。

　　従って、本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を与えるものではなく、その承諾は不要
　である、として原告の請求を容認した。

[1418: 匿名サン]

規約でペット禁止となっているにもかかわらず、さんざんの注意にも
係らず改善しない場合は裁判しかないのですね。

[1419: 匿名]

勝訴しても改善されない場合を考えてください。
規約に損害賠償等以外に弁護士費用等も敗訴者
負担として債権化する。
支払わないときは専有部分を差し押さえる。
そうなると相手によったら泥沼戦争が勃発する。

報道等では勝訴、敗訴しか報道されない。
実務経験のあるマンション管理士なら、ここら
辺は心得ているので、裁判には持ち込まないで
しょう。？

[1420: 匿名サン]

裁判で敗訴したらそれに従うのが普通の考えですよ。
規約には裁判での訴訟費用は敗訴者負担となっています。
当然弁護士費用を含みます。
もし、それでも従わなければ、競売手続きを裁判所に請求します。

[1421: 匿名]

へえー弁護士費用は含まれているの、知らなかった。
訴訟費用の中に弁護士費用が含まるのですか。

[1422: 匿名サン]

普通弁護士費用は敗訴者負担でしょう。

[1423: 匿名]

管理費等の滞納者に対しては弁護士費用も訴訟費用に含めて
請求できますが。

[1424: 匿名サン]

滞納もペット問題も同じ管理規約、細則違反です。
滞納金と同様の扱いをしても問題はないでしょう。
規約に規定しておくべきでしょうね。そうすることによって
注意喚起できますしね。

[1425: 匿名サン]

理事長はたまには専業主婦をもっとくるのもいいですよ。
主婦目線での管理と悪いことはしませんからね。

[1426: 匿名サン]

理事の多選はだめでしょうね。
やはり２～３年がいいとこでしょう。
輪番制中心で一部立候補制も導入すればいいでしょう。
後は専門部会の導入でしょうね。

[1427: マンション検討中さん]

輪番制理事会は管理会社の言うがまま思うがまま、管理会社に都合かええですわ。

[1428: 匿名]

輪番制で一部立候補の規約でしたが、
一部の悪徳組合員の０口と悪徳管理会社１０９が共謀してこの０
口を偽理事長を擁立した。
一部立候補制の管理規約を区分所有法３１条に違反して廃止した。
以後悪徳組合員０口と悪徳管理会社１０９の子飼いが理事長にな
り傀儡政権で運営されている。

金持ちマンションだから最近はあちらこちらの工事が盛んである。

[1429: 匿名サン]

金満マンションなら工事はどんどんやれるでしょう。
少々高かろうとそんなことは関係ないでしょうからね。
理事長が甘い汁を吸わなければ工事費はみなさんに還元
されるのですからいいでしょう。

[1430: 匿名サン]

総会が近づいていますが、民泊禁止の規約は
議案として提案した方がいいでしょうね。
早く規定しておかないと、オリンピックや中国人がわんさと
訪日すればホテルが足りなくなりますから。

[1431: 匿名サン]

民泊禁止の規約は作成してた方がいいのは間違いないでしょう。
一度民泊がなされるともうそのときになって慌てて民泊禁止を
提案してもその本人の承認が得られなければ規約は成立しませんからね。

[1432: 匿名サン]

「理事会運営の進め方」
　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[1433: 匿名サン]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

　＜最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。＞

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[1434: 匿名サン]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。（各管理組合の管理規約をご覧ください。）

　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[1435: 匿名サン]

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに運営できるよう
にしておくことが要求されます。

[1436: 匿名サン]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各２分の１以上の賛成で決議されます。

　　　特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[1437: 匿名サン]

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[1438: 匿名サン]

理事は輪番制で選出するのが理想で、任期については２年で一部
２期までとする方がいいでしょうね。
多選は必ず澱みがでてきます。

[1439: 匿名サン]

理事会は定期的に毎月開催することです。
議題は理事長が考えるべきです。
何も考えずただ引き受けた理事長ではマンション管理はうまくいきません。
常に問題意識をもつことが大切です。

[1440: 匿名]

駐車場の一部売却はマンションの敷地に接している場合は
全員の合意でしょう。

敷地に接していない不動産等が組合にとって無用な土地等
は普通決議でOKでしょう。

[1441: マンション検討中さん]

誰も何も質問していないのに何故に勝手に回答だけしているのてすか？

[1442: 匿名サン]

>>1440さん
建物の敷地に接していなくても組合員全員の共有財産であり
それを処分するには全員の承諾が必要です。
滞納金の処分でさえ全員の承諾が必要なのですからね。

[1443: 匿名サン]

>>1441さん
1440さんは質問をされたので私が回答しましたけど
自作自演ではありませんよ。

[1444: 匿名サン]

>>144さん
このスレは私が毎日必ず書き込みをしていますので終わることはありません。
そして質問がない場合は情報の提供をしています。
当然質問があれば私の判る範囲で必ず返答することにしています。
あなたもただ読んでいるだけでなく、情報の提供の間違いや追加することが
あったら書き込みをされたらいかがですか。
質問があればどうぞ。

[1445: 匿名]

無用な財産で有れば普通決議でOKです。
法人化されていた方が良いでしょうけど。

建物の敷地に接していて組合員の持ち分に算
入されていれば区分所有者総数及び議決権総
数の五分の四以上でOKです・

[1446: 匿名サン]

>>1445さん
管理組合資産で無用なものはないでしょう。
特別決議でオーケーという法律があるんですか。
建物の解体は５分の４以上で決議できるとはなりましたが。

[1447: 匿名]

ペーパーマンション管理士の知識はそこまででしょう。
建物の解体を５分の４以上で決議した後はどうなりますか。？

[1448: 通りがかりさん]

>>1444
あなたはスレ主さん？
スレ主さんならスレ主と名乗れば？
そもそもスレ主なんてスレを立ち上げただけの意味で
別に偉そうに出来る権利はないと思いますよ。
匿名掲示板とはそういうものですよ。
なんか自主管理マンションの理事長みたい。

[1449: 匿名]

匿名ですから利用規約を守るだけでしょう。
利用規約も読んでは見たが理解しているかどうかは疑問です。
利用規約に反していれば削除されているみたいです。

[1450: 匿名サン]

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。