「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13501: 匿名さん]

区分所有者と占有者について

　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいい組合員となります。
　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

共用部分と専有部分について

　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

管理規約と使用細則について

　管理規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　　１）強行規定
　　　　　当事者間の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。変更不可です。
　　　２）任意規定
　　　　　区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定で
　　　　　この場合は、規約を変更することができます。

　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

　使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

[13502: デベにお勤めさん]

>>13501 匿名さん　

２）任意規定
区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定でこの場合は、規約を変更することができます。

管理組合の規約は「標準管理規約＝ひな形」に基づいて作成・発行されて初めて実効あるものととなります。
標準管理規約の条文で「・・・できる。」は、任意の条項と看做され、必ずしも管理規約として採用し、記載する必要はないと解釈されている様です。また、「・・・できる条項」をそのまま転記した管理規約を採用しているケースが多くみられますが、条文に強制力はないと言われています。

[13503: 匿名さん]

13501 匿名さん
占有者には区分所有者も含まれる。

[13504: 匿名さん]

管理費と修繕積立金について

　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　います。
　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　しておかなければなりません。
　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。

専用使用権

　　特定の者だけが、共有に属する共用部分や敷地の一部を排他的・独占的に使用でき
　る権利をいいます。


専門委員会の設置

　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

[13505: 匿名さん]

>>13503 匿名さん
>占有者には区分所有者も含まれる。

突っ込みどころは、そこではなく、
>占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。
です。
（誤）賃貸者
（正）賃借人

[13506: 匿名さん]

占有者には区分所有者は含まれませんね。
賃貸者は区分所有者で賃借人は、そこを借りている方です。

[13507: 匿名さん]

占有者は貸している者も借りている者も含まれる。
よって占有者には区分所有者も含まれる。

[13508: 匿名さん]

一般的に「占有者」とは、土地やものを実際に自分の管理下におてい使用している人のことを指します。 一方、「所有者」というのは、土地やものを所有する権利（所有権）を持つ人のことを指します。

[13509: 匿名さん]

役員の報酬・・・理事会の諮問機関
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

滞納金について

　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。

共用部分の管理

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

[13510: 匿名さん]

>>13508 匿名さん
>管理下におてい

引用元をそのままコピペするのではなく、誤字は訂正してから投稿したほうがよいと思います。

[13511: デベにお勤めさん]

「できる条項」の一つの例が駐車場の使用に関する条項です。
駐車場は区分所有者全員の共有物なので法令に従って使用することができますが、
規約の条文に「（組合と組合員との間の）契約により使用させることができる」と
盛り込むことで法令とは別の使用ルールも可能になります。
ただし、強制力はありませんから組合員は法令に従って使用することもできます。

[13512: デベにお勤めさん]

ただし、駐車場の台数が少ない低品質のマンションでは、法令に従って平穏かつ公平に駐車場を使用することは大変難しいです。そこで、区分所有法３０条の規定に従い、規約によって駐車場を使用できる組合員とできない組合員に分け、その不公平は金銭のやり取りで埋め合わせる方法を定めることもできます。
この場合は、規約条項に強制力が生まれて組合員は法令に従った使用ができなくなります。

[13513: 匿名さん]

従いまして法で定められた共用部分の使用はその用方に従って
使用しなければならない。これは強行規定である。
その他の共用部分の使用は規約の定めにっよって使用することが出来る。
これを規約による共用部分と言い任意規定という。

[13514: 匿名さん]

>>13513 匿名さん
よって共用部分のすべてがその用方に従って使用しなければならない
とはならない。
規約に使用方法を規定できない部分とできる部分を使い分ける必要が
ある。
実務に当たると共用部分の用方を規約に定められないとすると生活で
きないマンションが出来てしまう。

[13515: 匿名さん]

区分所有法13条は強行規定ですよ。規約では変更できない。

[13516: 匿名さん]

したがって空き部屋（専有部分）を管理組合が買い取って倉庫として使用すると規約で決めた場合、もともとの用方では居住用なのだが組合員が住んだり休憩したりすることは許されず、倉庫として使用しなければならない。これを規約共用部分と呼ぶ。

[13517: デベにお勤めさん]

役員の就任は、委任契約の性質を有します。契約には契約自由の原則がありますから、契約を結ぶかどうか、つまり役員に就任するかどうかは、個人の自由にゆだねられます。したがって、輪番制で役員就任を強要したり役員辞退者に罰金を科すことは違法です。
非居住組合員（自室を賃貸に出している組合員）から協力金名目でカネをとることは許されます。一般に非居住組合員は規約で役員就任が免除されており、この優遇と引き換えにカネを取ることには一定の合理性があるからです。

[13518: 匿名さん]

空き部屋を競売で組合が落札したら組合所有の空き部屋は元々住居用と
してのみの使用となっているのでその用方にしか使用することはできな
いのか。規約に設定できない強行規定なのでそうなる。
集会室や、管理事務所等々に転用できない。( ´艸｀)。
よって法に定められた壁や床や天井やEV等の共用部分は法に定められた
共用部分だからその用方に従って使用しなければならないので用方を規
約には設定できない。従って強行規定にはできない。

[13519: 匿名さん]

共用部分の用方を強行規定とすると規約による共用部分はあり
得ないことになるが、( ´艸｀)。

[13520: 匿名さん]

建物の瑕疵に関する推定

　　１）専有部分の瑕疵の場合
　　２）共用部分の瑕疵の場合
　　３）瑕疵の場所が明らかでない場合

専有部分の修繕等

　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　による承認を受けなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

長期修繕計画

　　計画期間を３０年程度にすること。
　　全体の工事金額が定められていること。
　　修繕のために必要な工事をほぼ網羅してあることが必要です。
　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定

[13521: 匿名さん]

うちのマンションでは誰も利用しない茶室がある。
勿体ないので管理事務室に転用したいと言ったらマンション管理士
の勉強中の組合員から区分所有法13条を持ち出されて共用部分はそ
の用方にのみしか使用できないとごねられた。
転用できないのは可笑しいと組合員から意見が出て紛糾している。
可笑しな話である。
この組合員は永久にマンション管理士には合格しないと思う。

[13522: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は共用部分や付属施設といった共有物の維持管理費用なので、法律に従い、共有者である区分所有者（組合員）全員で費用負担します。言い換えると、それ以外のお金は管理組合に払う義務はないのです。

[13523: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の使用目的は管理規約に規定されています。

[13524: 匿名さん]

区分所有法１３条は、共用部分を用法に従って使用する権利を認めていますが、
用法に従わない使用を禁止しているわけではありません。
用法に従わない共用部分の使用を禁止しているのは標準管理規約１３条です。
根拠は違いますが、茶室を茶室以外の用途に使用してはならないという勉強中の
組合員さんの主張は正当です。
では、どうするか？答えは簡単です。茶室を管理事務室に改装すればいいのです。
特別決議で改装計画と改装予算を承認すればいいでしょう。

[13525: 匿名さん]

大規模修繕工事

　　留意事項
　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　２）専門委員会の設置を行う。（周期的な大規模修繕工事の場合）

管理の形態

　　総合管理と部分管理
　　自主管理

財産の分別管理とは

　　旧原則方式、支払一任代行方式、収納代行方式からイ・ロ・ハ方式に変更
　　印鑑と通帳の同時保管の禁止、収支報告書の毎月提出の義務等

重要事項の説明

　　管理会社と管理組合との契約内容が変更になる場合は、組合員全員に書類を交付
　　して説明をしなければなりません。
　　変更がなくても、書類は全員に交付しなければなりません。

[13526: 匿名さん]

では、なぜ駐車場の使用料を払うのか？駐車場の数が組合員の数より少ないと、駐車場を使用できる組合員とできない組合員とに分かれて、組合員の間で不公平が生まれるからです。不公平を金銭のやりとりで解消するわけです。

[13527: 匿名さん]

　「輪番制で役員候補に当ってしまったが、仕事が忙しく役員になりたくない。役員になって
あまり活動（仕事）はしたくない。」　マンションの改選期には、このような考えをもった人達
があちこちで見受けられます。
　役員になると、自ずとマンション居住のルールやマナーを再認識し、毎月支払っている管
理費等がどのように使われているのか、管理会社には何を委託しているのか、更にマンショ
ン全体の建物や設備等が自分たちのものと思えるようになり、マンションの日常の維持管理
当への興味や住まいへの愛着がわいてきます。
　マンションは、協働で所有し、共同で居住しています。また、考え方や価値観やライフスタイ
ル等の違う多数の所有者が協力しあって共同で管理をしています。
　役員候補に選ばれたら、ともかく役員になってみることです。

[13528: 匿名さん]

ですから、組合員の数≦駐車場の数のマンションで１人１台を順守するのであれば使用料はかかりません。しかし、これでは管理組合の収入が管理費と修繕積立金だけになって毎月の負担が重くなるので、いろんな理屈を考えて駐車場使用料を取るようにしています。（駐車場に限らず使用料収入が増えると、毎月の管理費・修繕積立金の額を抑えることができ、マンション売却時に売りやすくなります）

[13529: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[13530: 匿名さん]

>>13524 匿名さん
改装すれば共用部分の変更になると言ってガンと反対されたよ。
しかし理事会で区分所有法13条は強行規定ではないといった意見が
多数を占めましたので用方を管理事務用と変更することにしました。
勿論区分所有法31条は強行規定ですので特別決議として総会に諮ります。

[13531: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[13532: 匿名さん]

>>13524 匿名さん
だったら規約で用方の変更もできるから強行規定ではないのだ。( ´艸｀)

[13533: 匿名さん]

>>13515 匿名さん
規約による共用部分が存在するので強行規定ではない( ´艸｀)。

[13534: 匿名さん]

>>13524 匿名さん
茶室を管理事務室に改装することほど共用部分の変更だよ。( ´艸｀)

[13535: 匿名さん]

共用部分の変更は特別決議事項
４分の３を取ればいいだけ

[13536: 匿名さん]

>>13534 匿名さん
茶室を管理事務室に変更するための改修は用方の変更になるよ。
従って共用部分の用方も変更されるので強行規定ではないよ。

[13537: 匿名さん]

>>13535 匿名さん
今まで茶室としての用方である共用部分を管理事務室としての
用方に改修するのであるから規約も用方の変更をしなければい
けないので区分所有法の強行規定はへの適用外であることが証
明されたよね。( ´艸｀)。
よって共用部分の用方は規約で設定、変更、及び廃止する事が
できる。しつこいが、規約に規定できるので強行規定ではない
( ´艸｀)。つまらん。( ´艸｀)、アホの相手をするとアホになる。
やめる。( ´艸｀)

[13538: 匿名さん]

茶室が管理事務室になれば用方が変わるのは当たり前じゃんｗ
区分所有法１３条に従い管理事務室として使用することができる。

[13539: 匿名さん]

区分所有法１３条が強行規定であることでまとまりましたね。
では次の議題に行きます。

[13540: デベにお勤めさん]

>>13512 デベにお勤めさん
第三十条
1項　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

駐車場の運用の様な共通性に乏しい事柄については、法令で対応できないので、各々の管理組合の事情に応じて、標準管理規約を参考にルールを作ってください。
とういう趣旨だと思います。

追　13511 デベにお勤めさん、13512 デベにお勤めさん、・・・は　私ではありません。

[13541: デベにお勤めさん]

>>13526 匿名さん
特に、機械式駐車場の場合、その維持管理に多額の費用がかかります。このため、今回の標準管理規約が改訂で、駐車場などの専用使用料を修繕積立金に充てるように変更されています。
※近隣の安い駐車場を利用している場合もあり、一律に徴収される管理費などを駐車場などの維持管理に使用すると不公平なことになってしまいます。

[13542: デベにお勤めさん]

>>13541 デベにお勤めさん
訂正します
誤）が改訂で、
正）が改訂され、

[13543: デベにお勤めさん]

>>13542 デベにお勤めさん
更に訂正いたします
誤）が改訂で、
誤）が改訂され、
正）の改訂で、

[13544: 匿名さん]

>>13538 匿名さん
茶室は規約において茶会等の用方に従って使用するようになっている
ものを今回は区分所有法13条を持ち出して強行規定であるから規約の
変更はできないとの主張をする組合員の意見は多数の理事によって強
行規定ではないとの意見で総会の議題にのぼり可決された。
区分所有法13条は強行規定ではなく規約の変更はできる旨の意見が多
数を占めました。
しかし、法定による共用部分はその限りではないと明記されたことに
嬉しく思いました。多数決が正しく機能した総会でした。
再三申し上げますが区分所有法13条は強行規定ではなく規約で変更す
ることが出来ます。
機械式駐車場も法定共用部分ですのでが規約によって用方を変更する
ことはできないと解釈しています。
最後に共用部分＝法定共用部分と規約による共用部分が存在する。
区分所有法１３条が規約で変更等が出来ないと規約共用部分を無視す
ることにになりますので強行規定ではありません。

[13545: 匿名さん]

私のマンションは超を超える大型マンションです。
現在用方に従って使用していない共用部分を用方を変更したほうがいい
との意見で区分所有法13条を持ち出して反対する組合員がおりまして説
得に苦慮しております。
勿論茶室もありますがこれ等は使用している住民が一人でもいれば茶室
から組合室への用方の変更をしないつもりでしたが、
あいにく茶教室を営む住民がいましたので先送りしていましたら用方の
変更の噂を聞きつけてもう利用はしないとの話でしたので決行いたしま
した
。勿論小規模の改修は組合費を使いますので総会で可決されております。
各共用部分（その他多数あり）では使用料やマナーの件も規約も細則に
盛り込まれていますので変更の条文も総会に提出して承認を得ておりま
す。勿論区分所有法31条は強行規定ですので厳格に守ります。

[13546: 匿名さん]

駐車場はその用方に従って使用しなければいけませんが、
当マンションでは自転車やバイクの置場が不足しております。
よって駐車場使用者から自動車を駐車していないときくらい自転者や
バイクを駐輪していいのではないかとの意見が出て現に止めている住
民がいます。
理事の中にも促進派がいますので放置するわけにはいきません。
区分所有法13条を持ち出されると促進派のしっぺ返しが心配です。
この案は総会に諮られそうな勢いですが私は反対です。

[13547: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[13548: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[13549: 匿名さん]

専有部分の配管で最もきをつけなければならないのは
銅管を使用している給湯管です。
給水管や排水管は塩ビ管を使用しているでしょうから、錆びる
ことはありませんが、地震や経年劣化で継手部分の緩みからの
漏水は考えられます。

[13550: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。

[13551: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事は大変です。
一番の問題点は、スケジュールの調整です。
うちのマンションもまだやったことがありませんが、やるとしたら
その作業が大変でしょうね。

[13552: 匿名さん]

区分所有法13条が問題になるのは、エレベータに自転車を載せていいか、ベランダでタバコを吸っていいか、の２点くらい。これはエレベータやベランダの構造材質形状によって決まる（つまり、製造元である建設業者が決めるのであって、消費者であるマンション住民が決めることではない）。ほとんどのファミリータイプのマンションではＯＫだろう。その場合、これを禁止する（用法を変更する）総会決議や規約細則は無効になる。

[13553: 匿名さん]

　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[13554: 匿名さん]

>>13552さん
用法の話しはとっくに終わってますよ。
流れについていってください。

[13555: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[13556: 匿名さん]

ここのスレはマンション管理の全般に亘っています。
いろんな知識や情報が必要となります。
ひとつだけ得意な分野があっても、ここでは通用しません。

[13557: 匿名さん]

>>13554 匿名さん
終わらせたい気持ちはよくわかります。
この問題を理解できないでは指導的立場を維持できません。
理事会には弁護士資格を伏せて理事会に出席している理事もおります。
彼も共用部分である茶室の規約の変更と改修には賛成しておりました。
区分所有法13条は強行規定とすれば今後の組合運営に支障をきたすと
言っていました。
今後はテニス練習場の駐車時への変更等が控えておりますのでよろし
くお願いいたします。
古くなりますと住民の老齢化等で生活様式にも変化をきたします。
新築当時は住民も若くてテニスやゴルフや水泳やサウナ室等に住民の
コミュニティとしての役割も大きくて施設使用料も負担は軽くても集
計すると大きい金額でした。
今は年間一人も使用しなくなった共用部分が増えてきました。
この共用部分の用方を規約の変更等をして有益に使うようしようとの
運動が出たわけです。
勿論、エレベーターや共用給排水管設備等の法定共用部分の用方を変
更する規約の変更等が出来るわけがございませんのでよろしくご理解
ください。

[13558: 匿名さん]

>>13546 匿名さん
貴方の考えは正しいと思います。
区分所有法１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。
駐車場は自動車を駐車するといった用方に供するための共用部分です。
この場合に自転車やバイクを駐輪する等のための施設です。
この用方を自転車やバイクを駐輪するための用方に変更することは規
約で変更できるかとの問題になります。
法定の共用部分ではありなせんので区分所有法31条をクリアできれば
OKだと思います。
やってみないとわかりませんが現状からしても賛成の4分の3以上は無
理だと思います。( ´艸｀)
理事の過半数の賛成を得ても総会では合意は無理だと思います。
区分所有法13条を読めば強行規定ではないことは明らかです。( ´艸｀)

[13559: 匿名さん]

>>13554 匿名さん
用方と用法の違いを理解できていないから区分所有法13条を
強行規定などとほざくんだよ。
間違いは、間違いで受け入れる心を持たないと永久にマンシ
ョン管理士の試験は受からないよ。( ´艸｀)

[13560: デベにお勤めさん]

このお話、規約の改正をしなければいけない事項だけど、3/4の賛同が得られそうにない状況を、どうやって同意をとりつけるか？そんな風に思います。
私が住んでいるマンションでは、管理会社のフロントマンがマンション管理士の資格を取っていて、区分所有法の拡大解釈のオンパレード状態です。
一例ですが、本来は規約/細則の改訂/制定の必要な所を、議案として「…の方針を定める件」を可決させ（1/2)、その可決事項があたかも実効性があるよう管理組合員の同意を取り付けたつもりになっています。が、勿論、この決議事項に拘束力は有りません。

[13561: 匿名さん]

茶室としての設備を備えている共用部分でお茶を点てるという組合員の権利を制限することができないというのが区分所有法13条の趣旨であるから、茶室を規約改正で管理事務室に名称変更するのは自由だが、内装がそのままであるならば、そこは世間の一般常識に従う限り依然として茶室なので、組合員はお茶を楽しむ権利（使用権）を有する。その時は、管理人は書類を持って退室して廊下または中庭でお茶が終わるまで待つしかない。

[13562: 匿名さん]

多くのマンションでは駐車場は共用部分ではなく付属施設に分類されるので区分所有法１３条（用法に従って使用する権利）の適用問題は起こらないが、規約１３条の「用法に従って使用する義務」は付属施設にも適用されるので、駐車場に自転車やバイクを置いていいか、という問題は起こりうる。

[13563: 匿名さん]

もともと用法は、その共用部分なり付属施設の構造材質形状によって決まる（だからマンションによって違いがあるし、玄関ポーチやバルコニーは同じマンションでも部屋によって差異が生まれることがある）ので、駐車場がどういう造りになっているかが重要になる。まあ、機械式駐車場では空き区画に自転車を置くことは用法に反するといえるだろう。作動中に自転車が倒れて落下、なんて危険がある。

[13564: 匿名さん]

平面駐車場の場合は、区割りを示す白ペンキを引き直して自転車やバイクを置くことが直ちに用法に反するとはいえないだろう。もっとも、車と違い自転車やバイクは何かの拍子に倒れることがよくあるので、元から止まっている車にぶつかることがないように注意する必要はある。この程度の変更ならば理事会決議で十分だろう。

[13565: ご近所さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[13566: 匿名さん]

まだそんなことやってるの。
もう終わりだよ。

[13567: 匿名さん]

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[13568: 匿名さん]

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管 ２０年前後
　　　　　　硬質塩化ビニル管 ３０年前後　　但し管財が錆びることはありません。
　　　　　　排水用鋳鉄管 ３０年～４０年

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。

[13569: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[13570: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[13571: 匿名さん]

何をそんなに意地になっているんですか。
もうそれは終わったことですよ。
まとめられていないので私が総括します。
区分所有法第１３条
　　各共有者は共用部分をその用法に従ってしようすることができる。
民法第２４９条
　各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができる。
　民法の共有では、用法に従った使用は認められていません。
　そこで、持ち分に応じた使用を、例えばエレベーターに当てはめることは
　できないので、区分所有法で用法に従ってすなわち通常の使用方法で使える
　としました。
　通常の使用に添わない使用、例えば共用廊下に物置を設置するとかはできない
　とされました。

標準管理規約第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
　区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って
　使用しなければならない。
　通常の用法の具体的内容は、使用細則で定めることとする。
　例えば、自転車は駐輪場に置かなければならないとかです。

これでもういいでしょう。これについてはもう終わりです。
では、管理規約と各種細則の続きを掲載します。

[13572: 匿名さん]

強行規定は規約には規定されていないので規約の変更はできない。
強行規定が強行規定と異なる規定を規約に設定されているなら無効です。
この法律違反の規定を組合運営で実行しているマンションの組合がある
なら、無効なものはあくまで無効であるから無効の手続をしないと気づ
いた組合員が無効の手続をしたなら組合は過去のさかのぼって責任を取
らなければならない。告訴でもされたなら大変である。

[13573: 匿名さん]

法解釈はそれぐらいでいいでしょう。
弁護士でもあるまいし。

[13574: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[13575: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[13576: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[13577: 匿名さん]

【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

[13578: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[13579: 匿名さん]

そこで、工事費用負担については、
１）理事長が管理会社担当者を脅し上げ、サラ金（闇金を除く）からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。この場合は、組合掲示板に「配水管や電気設備のうち、本体部分と構造上合体している部分の修理を管理会社の連帯保証で行うことになった」と記載しておれば、総会でとやかく言われません。
２）遊んでいる修繕積立金を積極投資し組合財政を豊かにして、そこから支払う等の小細工も必要となってきます。（理事長はマン管士などという底辺資格ではなくＦＰ１級もしくは公認会計士または投資会社の勤務経験者が望ましい）
３）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者は、掲示板を見ないで自分勝手にやったことなので仕方ありません。

[13580: ご近所さん]

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

[13581: デベにお勤めさん]

>>13568 匿名さん
＊管種別修繕周期
硬質塩化ビニル管 ３０年前後　　但し管財が錆びることはありません。
＊改修工事方法

正）
硬質塩化ビニルライニング鋼管（ＨＩＶＰ管） ３０年前後　　但し管材の継ぎ手部は20年もすれば錆びが進行します。
＊改修工事方法
　・配管のステンレス鋼管への交換による取替工事
※今住んでいるマンションで、階をまたぐ縦菅をステンレス化したいと思っています。

教科書的な記述が目立ち実戦経験の無さが垣間見えます。
何処かのマニュアルのコピペですか？

[13582: 匿名さん]

お尋ねします。
統一教会は反社会的集団ですか。
今回の事件でマンションの管理人がこの教会の会員だったようですので心配になりました。ご回答をお願いします。

[13583: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[13584: 匿名さん]

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応が義務化されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事故の発生に気づくのが通例です。

　旧排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修理計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専属部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は５０年後くらいにやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[13585: 匿名さん]

新築分譲時の原始規約では、分譲業者に標準管理規約との相違点、理由を説明する努力義務がある。

中古マンションを購入する人（特定承継人）にも同じように、標準管理規約との相違点、理由が解かるように、原始規約を改正した、現に有効な管理規約と標準管理規約の対照表を作っておくと良いと思います。

[13586: 匿名さん]

配管の更新工事は難しい。

[13587: 匿名さん]

元〇〇協会幹部の管理人さんは未納管理費を取り立てるのが上手だろうから歓迎します

[13588: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

[13589: 匿名さん]

全面改正をする場合、だれがそのたたき台をつくるかです。
誰かが時間をかけてそのたたき台を作成しなければ先に進みません。

[13590: 匿名さん]

シマクン、君しかいない。

[13591: 匿名さんY]

13589さん
>>全面改正をする場合、だれがそのたたき台をつくるかです。
>>誰かが時間をかけてそのたたき台を作成しなければ先に進みません。

全くその通り、修繕委員会を立ち上げて国土交通省の「長期優良住宅化リフォーム推進事業補助金」を申請できる配管会社を見つけることから取り掛かりましょう。
しかし、自己のマンション耐震化・窓等のサッシ省エネ化工事の完了が前提になります。
補助金は対象工事費の1/3と大きな額であり工事費との相殺も可能です。
住宅金融支援機構からの借入も事務をかじった方なら簡単に申請できますが、工事完成後３カ月後に融資実行ですから繋ぎ資金融資先も見つけておく必要があります。
また、大規模修繕工事の様な設計コンサルや管理会社は利益が出ないので入ってこないでしょうね。
何時ものようにキックバックを工事費に上積みして補助金申請されたら国公省の担当者は気づかない訳がないから。補助金申請ができる工事業者が少ないので相見積もりは困難かと思います。

[13592: 匿名さんY]

>>1358９さんを13586さんの配管の更新工事は難しい。に訂正します。

[13593: 匿名さん]

区分所有法13条が問題になるのは、エレベータに自転車を載せていいか、ベランダでタバコを吸っていいか、の２点くらい。これはエレベータやベランダの構造材質形状によって決まる（つまり、製造元である建設業者が決めるのであって、消費者であるマンション住民が決めることではない）。ほとんどのファミリータイプのマンションではＯＫだろう。その場合、これを禁止する（用法を変更する）総会決議や規約細則は無効になる。

[13594: 匿名さん]

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

[13595: デベにお勤めさん]

>>13585 匿名さん
今回（R4）マンション管理関連の法令改正が実効あるものとなりました。
国交省はこのご時世なので、改訂された全文を電子ファイルにすることを推奨しています。
その心、
・いちいち議事録を参照する　＝　誰も最新の規約を把握していない
・立ち入り検査、認定の審査などで、
　　　無駄な時間を費やす＝税金の無駄遣い
と言うことの様です。

[13596: 匿名さん]

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[13597: デベにお勤めさん]

>>13593 匿名さん

民法で言う「公序良俗」でこのお話、尽きるのではないでしょうか？
・通勤時間帯に、エレベータ内に自転車を持ち込んで空間を占有する
　これは、迷惑行為に他なりません。
・閑散期に、エレべーターを独占する
　誰も迷惑しないので、問題なし。

この話題、状況もわきまえず一律に是非を問う、このやり方は私には理解できません。

[13598: 匿名さん]

自転車で通勤通学するのはごく一般的なことなので、
通勤時間帯に自転車をエレベーターで１階まで下ろす行為を
迷惑行為と決めつけるのは、ちょっと違うと感じます

空間を占有するのは車イスやデブも同じです

[13599: デベにお勤めさん]

団地型マンションでは、建物はそれぞれの建物の管理組合（棟管理組合）、土地は団地管理組合が別々に管理するという民法上の原則があるので、建物の管理については、区分所有法によって団地の管理組合に特別に管理権限が付与されているか確認する必要があります。標準管理規約は、共用部分の使用に関する規約の制定改廃は団地管理組合の総会では議決できない（棟管理組合の総会の議決事項である）としていて、これに準拠している規約を持っている団地が多いので注意が必要です。

[13600: デベにお勤めさん]

>>13598 匿名さん
そうかも知れません。
民法で言う「公序良俗」に尽きるのではないでしょうか？
マナーとかエチケットの問題だと思います。
泥だらけの自転車を持ち込んで、館内を汚しまくり、清掃のための費用が発生したという場合は、問題になるでしょうね。
余談ですが、満員電車に折りたたみ自転車を持ち込むと、乗客から白い目で睨まれちゃいますね。