「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13501: 匿名さん]

区分所有者と占有者について

　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいい組合員となります。
　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

共用部分と専有部分について

　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

管理規約と使用細則について

　管理規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　　１）強行規定
　　　　　当事者間の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。変更不可です。
　　　２）任意規定
　　　　　区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定で
　　　　　この場合は、規約を変更することができます。

　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

　使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

[13502: デベにお勤めさん]

>>13501 匿名さん　

２）任意規定
区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定でこの場合は、規約を変更することができます。

管理組合の規約は「標準管理規約＝ひな形」に基づいて作成・発行されて初めて実効あるものととなります。
標準管理規約の条文で「・・・できる。」は、任意の条項と看做され、必ずしも管理規約として採用し、記載する必要はないと解釈されている様です。また、「・・・できる条項」をそのまま転記した管理規約を採用しているケースが多くみられますが、条文に強制力はないと言われています。

[13503: 匿名さん]

13501 匿名さん
占有者には区分所有者も含まれる。

[13504: 匿名さん]

管理費と修繕積立金について

　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　います。
　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　しておかなければなりません。
　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。

専用使用権

　　特定の者だけが、共有に属する共用部分や敷地の一部を排他的・独占的に使用でき
　る権利をいいます。


専門委員会の設置

　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

[13505: 匿名さん]

>>13503 匿名さん
>占有者には区分所有者も含まれる。

突っ込みどころは、そこではなく、
>占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。
です。
（誤）賃貸者
（正）賃借人

[13506: 匿名さん]

占有者には区分所有者は含まれませんね。
賃貸者は区分所有者で賃借人は、そこを借りている方です。

[13507: 匿名さん]

占有者は貸している者も借りている者も含まれる。
よって占有者には区分所有者も含まれる。

[13508: 匿名さん]

一般的に「占有者」とは、土地やものを実際に自分の管理下におてい使用している人のことを指します。 一方、「所有者」というのは、土地やものを所有する権利（所有権）を持つ人のことを指します。

[13509: 匿名さん]

役員の報酬・・・理事会の諮問機関
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

滞納金について

　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。

共用部分の管理

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

[13510: 匿名さん]

>>13508 匿名さん
>管理下におてい

引用元をそのままコピペするのではなく、誤字は訂正してから投稿したほうがよいと思います。

[13511: デベにお勤めさん]

「できる条項」の一つの例が駐車場の使用に関する条項です。
駐車場は区分所有者全員の共有物なので法令に従って使用することができますが、
規約の条文に「（組合と組合員との間の）契約により使用させることができる」と
盛り込むことで法令とは別の使用ルールも可能になります。
ただし、強制力はありませんから組合員は法令に従って使用することもできます。

[13512: デベにお勤めさん]

ただし、駐車場の台数が少ない低品質のマンションでは、法令に従って平穏かつ公平に駐車場を使用することは大変難しいです。そこで、区分所有法３０条の規定に従い、規約によって駐車場を使用できる組合員とできない組合員に分け、その不公平は金銭のやり取りで埋め合わせる方法を定めることもできます。
この場合は、規約条項に強制力が生まれて組合員は法令に従った使用ができなくなります。

[13513: 匿名さん]

従いまして法で定められた共用部分の使用はその用方に従って
使用しなければならない。これは強行規定である。
その他の共用部分の使用は規約の定めにっよって使用することが出来る。
これを規約による共用部分と言い任意規定という。

[13514: 匿名さん]

>>13513 匿名さん
よって共用部分のすべてがその用方に従って使用しなければならない
とはならない。
規約に使用方法を規定できない部分とできる部分を使い分ける必要が
ある。
実務に当たると共用部分の用方を規約に定められないとすると生活で
きないマンションが出来てしまう。

[13515: 匿名さん]

区分所有法13条は強行規定ですよ。規約では変更できない。

[13516: 匿名さん]

したがって空き部屋（専有部分）を管理組合が買い取って倉庫として使用すると規約で決めた場合、もともとの用方では居住用なのだが組合員が住んだり休憩したりすることは許されず、倉庫として使用しなければならない。これを規約共用部分と呼ぶ。

[13517: デベにお勤めさん]

役員の就任は、委任契約の性質を有します。契約には契約自由の原則がありますから、契約を結ぶかどうか、つまり役員に就任するかどうかは、個人の自由にゆだねられます。したがって、輪番制で役員就任を強要したり役員辞退者に罰金を科すことは違法です。
非居住組合員（自室を賃貸に出している組合員）から協力金名目でカネをとることは許されます。一般に非居住組合員は規約で役員就任が免除されており、この優遇と引き換えにカネを取ることには一定の合理性があるからです。

[13518: 匿名さん]

空き部屋を競売で組合が落札したら組合所有の空き部屋は元々住居用と
してのみの使用となっているのでその用方にしか使用することはできな
いのか。規約に設定できない強行規定なのでそうなる。
集会室や、管理事務所等々に転用できない。( ´艸｀)。
よって法に定められた壁や床や天井やEV等の共用部分は法に定められた
共用部分だからその用方に従って使用しなければならないので用方を規
約には設定できない。従って強行規定にはできない。

[13519: 匿名さん]

共用部分の用方を強行規定とすると規約による共用部分はあり
得ないことになるが、( ´艸｀)。

[13520: 匿名さん]

建物の瑕疵に関する推定

　　１）専有部分の瑕疵の場合
　　２）共用部分の瑕疵の場合
　　３）瑕疵の場所が明らかでない場合

専有部分の修繕等

　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　による承認を受けなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

長期修繕計画

　　計画期間を３０年程度にすること。
　　全体の工事金額が定められていること。
　　修繕のために必要な工事をほぼ網羅してあることが必要です。
　　１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定

[13521: 匿名さん]

うちのマンションでは誰も利用しない茶室がある。
勿体ないので管理事務室に転用したいと言ったらマンション管理士
の勉強中の組合員から区分所有法13条を持ち出されて共用部分はそ
の用方にのみしか使用できないとごねられた。
転用できないのは可笑しいと組合員から意見が出て紛糾している。
可笑しな話である。
この組合員は永久にマンション管理士には合格しないと思う。

[13522: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は共用部分や付属施設といった共有物の維持管理費用なので、法律に従い、共有者である区分所有者（組合員）全員で費用負担します。言い換えると、それ以外のお金は管理組合に払う義務はないのです。

[13523: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の使用目的は管理規約に規定されています。

[13524: 匿名さん]

区分所有法１３条は、共用部分を用法に従って使用する権利を認めていますが、
用法に従わない使用を禁止しているわけではありません。
用法に従わない共用部分の使用を禁止しているのは標準管理規約１３条です。
根拠は違いますが、茶室を茶室以外の用途に使用してはならないという勉強中の
組合員さんの主張は正当です。
では、どうするか？答えは簡単です。茶室を管理事務室に改装すればいいのです。
特別決議で改装計画と改装予算を承認すればいいでしょう。

[13525: 匿名さん]

大規模修繕工事

　　留意事項
　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　２）専門委員会の設置を行う。（周期的な大規模修繕工事の場合）

管理の形態

　　総合管理と部分管理
　　自主管理

財産の分別管理とは

　　旧原則方式、支払一任代行方式、収納代行方式からイ・ロ・ハ方式に変更
　　印鑑と通帳の同時保管の禁止、収支報告書の毎月提出の義務等

重要事項の説明

　　管理会社と管理組合との契約内容が変更になる場合は、組合員全員に書類を交付
　　して説明をしなければなりません。
　　変更がなくても、書類は全員に交付しなければなりません。

[13526: 匿名さん]

では、なぜ駐車場の使用料を払うのか？駐車場の数が組合員の数より少ないと、駐車場を使用できる組合員とできない組合員とに分かれて、組合員の間で不公平が生まれるからです。不公平を金銭のやりとりで解消するわけです。

[13527: 匿名さん]

　「輪番制で役員候補に当ってしまったが、仕事が忙しく役員になりたくない。役員になって
あまり活動（仕事）はしたくない。」　マンションの改選期には、このような考えをもった人達
があちこちで見受けられます。
　役員になると、自ずとマンション居住のルールやマナーを再認識し、毎月支払っている管
理費等がどのように使われているのか、管理会社には何を委託しているのか、更にマンショ
ン全体の建物や設備等が自分たちのものと思えるようになり、マンションの日常の維持管理
当への興味や住まいへの愛着がわいてきます。
　マンションは、協働で所有し、共同で居住しています。また、考え方や価値観やライフスタイ
ル等の違う多数の所有者が協力しあって共同で管理をしています。
　役員候補に選ばれたら、ともかく役員になってみることです。

[13528: 匿名さん]

ですから、組合員の数≦駐車場の数のマンションで１人１台を順守するのであれば使用料はかかりません。しかし、これでは管理組合の収入が管理費と修繕積立金だけになって毎月の負担が重くなるので、いろんな理屈を考えて駐車場使用料を取るようにしています。（駐車場に限らず使用料収入が増えると、毎月の管理費・修繕積立金の額を抑えることができ、マンション売却時に売りやすくなります）

[13529: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[13530: 匿名さん]

>>13524 匿名さん
改装すれば共用部分の変更になると言ってガンと反対されたよ。
しかし理事会で区分所有法13条は強行規定ではないといった意見が
多数を占めましたので用方を管理事務用と変更することにしました。
勿論区分所有法31条は強行規定ですので特別決議として総会に諮ります。

[13531: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[13532: 匿名さん]

>>13524 匿名さん
だったら規約で用方の変更もできるから強行規定ではないのだ。( ´艸｀)

[13533: 匿名さん]

>>13515 匿名さん
規約による共用部分が存在するので強行規定ではない( ´艸｀)。

[13534: 匿名さん]

>>13524 匿名さん
茶室を管理事務室に改装することほど共用部分の変更だよ。( ´艸｀)

[13535: 匿名さん]

共用部分の変更は特別決議事項
４分の３を取ればいいだけ

[13536: 匿名さん]

>>13534 匿名さん
茶室を管理事務室に変更するための改修は用方の変更になるよ。
従って共用部分の用方も変更されるので強行規定ではないよ。

[13537: 匿名さん]

>>13535 匿名さん
今まで茶室としての用方である共用部分を管理事務室としての
用方に改修するのであるから規約も用方の変更をしなければい
けないので区分所有法の強行規定はへの適用外であることが証
明されたよね。( ´艸｀)。
よって共用部分の用方は規約で設定、変更、及び廃止する事が
できる。しつこいが、規約に規定できるので強行規定ではない
( ´艸｀)。つまらん。( ´艸｀)、アホの相手をするとアホになる。
やめる。( ´艸｀)

[13538: 匿名さん]

茶室が管理事務室になれば用方が変わるのは当たり前じゃんｗ
区分所有法１３条に従い管理事務室として使用することができる。

[13539: 匿名さん]

区分所有法１３条が強行規定であることでまとまりましたね。
では次の議題に行きます。

[13540: デベにお勤めさん]

>>13512 デベにお勤めさん
第三十条
1項　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

駐車場の運用の様な共通性に乏しい事柄については、法令で対応できないので、各々の管理組合の事情に応じて、標準管理規約を参考にルールを作ってください。
とういう趣旨だと思います。

追　13511 デベにお勤めさん、13512 デベにお勤めさん、・・・は　私ではありません。

[13541: デベにお勤めさん]

>>13526 匿名さん
特に、機械式駐車場の場合、その維持管理に多額の費用がかかります。このため、今回の標準管理規約が改訂で、駐車場などの専用使用料を修繕積立金に充てるように変更されています。
※近隣の安い駐車場を利用している場合もあり、一律に徴収される管理費などを駐車場などの維持管理に使用すると不公平なことになってしまいます。

[13542: デベにお勤めさん]

>>13541 デベにお勤めさん
訂正します
誤）が改訂で、
正）が改訂され、

[13543: デベにお勤めさん]

>>13542 デベにお勤めさん
更に訂正いたします
誤）が改訂で、
誤）が改訂され、
正）の改訂で、

[13544: 匿名さん]

>>13538 匿名さん
茶室は規約において茶会等の用方に従って使用するようになっている
ものを今回は区分所有法13条を持ち出して強行規定であるから規約の
変更はできないとの主張をする組合員の意見は多数の理事によって強
行規定ではないとの意見で総会の議題にのぼり可決された。
区分所有法13条は強行規定ではなく規約の変更はできる旨の意見が多
数を占めました。
しかし、法定による共用部分はその限りではないと明記されたことに
嬉しく思いました。多数決が正しく機能した総会でした。
再三申し上げますが区分所有法13条は強行規定ではなく規約で変更す
ることが出来ます。
機械式駐車場も法定共用部分ですのでが規約によって用方を変更する
ことはできないと解釈しています。
最後に共用部分＝法定共用部分と規約による共用部分が存在する。
区分所有法１３条が規約で変更等が出来ないと規約共用部分を無視す
ることにになりますので強行規定ではありません。

[13545: 匿名さん]

私のマンションは超を超える大型マンションです。
現在用方に従って使用していない共用部分を用方を変更したほうがいい
との意見で区分所有法13条を持ち出して反対する組合員がおりまして説
得に苦慮しております。
勿論茶室もありますがこれ等は使用している住民が一人でもいれば茶室
から組合室への用方の変更をしないつもりでしたが、
あいにく茶教室を営む住民がいましたので先送りしていましたら用方の
変更の噂を聞きつけてもう利用はしないとの話でしたので決行いたしま
した
。勿論小規模の改修は組合費を使いますので総会で可決されております。
各共用部分（その他多数あり）では使用料やマナーの件も規約も細則に
盛り込まれていますので変更の条文も総会に提出して承認を得ておりま
す。勿論区分所有法31条は強行規定ですので厳格に守ります。

[13546: 匿名さん]

駐車場はその用方に従って使用しなければいけませんが、
当マンションでは自転車やバイクの置場が不足しております。
よって駐車場使用者から自動車を駐車していないときくらい自転者や
バイクを駐輪していいのではないかとの意見が出て現に止めている住
民がいます。
理事の中にも促進派がいますので放置するわけにはいきません。
区分所有法13条を持ち出されると促進派のしっぺ返しが心配です。
この案は総会に諮られそうな勢いですが私は反対です。

[13547: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[13548: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[13549: 匿名さん]

専有部分の配管で最もきをつけなければならないのは
銅管を使用している給湯管です。
給水管や排水管は塩ビ管を使用しているでしょうから、錆びる
ことはありませんが、地震や経年劣化で継手部分の緩みからの
漏水は考えられます。

[13550: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。