「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13469: 匿名さん]

>>13468さん
あなたは自分の思想が他の者とは違っているということにきがついて
いないでしょう。
将来何か問題を起こす前にその病気を治しておかないと、家族等に
迷惑をかけることになるよ。

[13470: 匿名さん]

大規模修繕工事瑕疵担保保険について

　　工事を施工した業者には瑕疵担保責任が発生します。しかし、その業者が倒産したり、瑕疵担保が
　あっても利益にはつながらないので後回しされたりする可能性はあります。
　　そこで施工会社に瑕疵担保責任保険に加入してもらうことによって、その工事費用が施工会社に支
　払われることになりますので、施工業者の負担は軽減されます。
　　また、保険契約者は施工会社になり、マンション側の負担は一切ありません。
　　保険の契約に関しては、保険会社は検査員（建築士）を派遣して手抜き等を検査して実施することに
　なりますので設計監理士と合わせてダブルチェックができますので安心感は高まります。

　保険対象となる工事部分
　　　①構造体力上主要な部分（柱、梁、壁など）
　　　②雨水の侵入を防止する部分
　　　③給排水設備
　　　④電気設備（共用部分）
　　　⑤ガス設備
　　　⑥外壁、タイル
　　　⑦鉄部、玄関扉、手すり等
　　※内装工事や植栽、駐車場の塗装工事は対象外となります。

　　※地震、台風、落雷などの自然災害が要因で発生した瑕疵、火災が要因の瑕疵、タイル剥落等
　　　で第三者に被害が発生した時の補償はありません。
　　　瑕疵保険は修繕個所が施工不良などの要因で欠陥や不具合が発生したときに適用されます。

　問題点
　　　施工会社に保険に加入してもらえれば安心なのですが、業者は保険料を支払わなければなりま
　　せん。その場合、工事費に上乗せされれば最終的にはマンションが支払うことになります。
　　　そういった点を考慮して施工会社に保険の加入を義務づけるかどうかの判断を検討。

　保険料
　　　例　　工事費１４，０００万円　戸数１４０戸　保険金額　１５，０００万円　　保険料　５７０，４４０円
外壁改修工事（外壁、タイル補修、屋上防水工事）

　　　　　　屋上防水のみ　　　　１４０戸　　保険金額　３，０００万円　　保険料　２１８，４２０円

[13471: 匿名さん]

>>13463 匿名さん
これがシマクンです。

[13472: 匿名さん]

シマクンは自分が一番正しいと思っているよ。
うちの理事長に似ているからね。
間違っていても認めないで突っ走る。
おれも説得に困るけどね。
年も年だからケガをさせない程度で見守ります。

[13473: 匿名さん]

ほんと怖い人物だな。執念深いというか粘着質な性格だ。
こんなのが会社とか近くにいたら困るよ。
どう接していいか分からない。

[13474: 匿名さん]

シマクンって誰なの？

[13475: 匿名さん]

>13469 匿名さん
>自分の思想が他の者とは違っているということにきがついていないでしょう。
シマクン、この国はあなたの国と違って民主主義国家なのですよ。
シマクンの祖国みたいに思想が統一はされてない。
気が付かなかったんですか？

[13476: 匿名さん]

いつからスレ主をシマクンと間違えるようになったんだろうね。
ＰＡＲＴ２、ＰＡＲＴ３からずっと僕はスレ主だったから、何年
前になるのかな。それさえわかっていないのかな。

[13477: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２を立てたのが２０１４年７月となっているから、
８年前からぼくはここのスレ主なんだけど、その当時から
13475さんは僕をシマクンと思っていたのかな。
今まであなたのような方はいなかったけどね。

[13478: 匿名さん]

スレ主がシマクンであってもなくてもどうでもいいことです。
スレ主も要望通りシマクンになってあげれば？

[13479: 匿名さん]

だからそのシマクンて何？

[13480: 匿名さん]

でもね、僕はここのスレ主でマンション管理士の資格をもっている。
それから管理会社に勤務もしていない。
単なるマンションの住民ということ。これらは全て事実だよ。

[13481: 匿名さん]

会社をリタイアしたので何かボランティアがしたくて、身近な
マンション管理士の資格を取り、輪番制の理事をやったり、
管理規約や各種細則の専門委員とか、長期修繕計画の洗い直しをしたり、
現在は大規模修繕工事の専門委員長をしている。
そして、いままで作成した組合員や理事とかに配布した資料をここで
情報の提供をしたり、質問に答えたりしているんだけどね。

[13482: 匿名さん]

＞13480 匿名さん
＞これらは全て事実だよ。
シマクン、嘘をついてはいけない。
君の行為は明らかにマン管士詐称なんだよ。

[13483: 匿名さん]

そろそろ削除とアク禁を要請しなければならない時期かもね。

[13484: 匿名さん]

マン管士でないものが建てたこのスレの削除依頼が先ですね。
マン管士詐称による社会的影響はそれなりに重いですよ。
そこをどう判断するかだな。

[13485: 匿名さん]

>>13484さん
私が削除依頼をするときは、管理人に対して、住所や名前、マン管士
の証明書等を提示しますよ。
ただ、面倒なのは、あなたの今までの書き込みを調べて削除依頼をする
その労力が大変なのでやっていないだけです。
単なる削除依頼だけでなく、あなたのアクセス禁止の問題もありますので。
あなたは、憶測だけで、私がマン管士の資格を持っていないといっている
だけでしょう。
私も過去に削除依頼をしたりアク禁の要請をしました。そして、アク禁に
なったこともあります。
憶測で誹謗中傷することはアク禁の対象になりますよ。
私がアク禁になることはありません。マン管士詐称はしていませんので。
その時は、管理人さんにマン管士の開示をしますので。それもここだけでなく
会社宛てに通知します。

[13486: 匿名さん]

あなたのIPアドレスで判断すると思いますよ。
＞管理人に対して、住所や名前、マン管士の証明書等を提示しますよ。
肝心なのは、掲示板での不特定多数の読者に対するマン管士の証明です。
そこが欠けているからマン管士詐称だと批判されている。
他のマン管士は、あなたみたいに自らの立場を隠し立てはしていない。
マン管士と不特定多数に向かって名乗る以上、マン管士であることの証明はしないといけない。
それがマン管士たる名誉をまもる最低条件です。

[13487: 匿名さん]

シマクン、あなたのやっていることはペテン師と変わらない。
私の追求を反撃し名誉挽回ができる方法があるのに何故しないのか、それはあなたがマン管士ではないからです。
マン管士でないものがマン管士であることの証明は不可能だからですよ。

[13488: 匿名さん]

面倒くさいけど動かなければならないようですね。
匿名掲示板なのに、またマンション管理といって情報の提供を
していないのに、ここにきた匿名さんに対して身分をさらすのですか。
いままでもマン管士の資格を保有しているという方はたくさんおられましたよ。
その方に対して、名前や住所、マン管保有の証明書をいちいち確認しますか。
だからあなたは思想的におかしいといっているんですよ。

[13489: 匿名さん]

>>13484さん
スレ主として要求します。
あなたのやっていることは荒らし以外の何ものでもない。
あなたはここにはこないでください。
つまらないことでやりあい、肝心の情報の提供や質問とかに
答えることができないので。
私はマンション管理士です。そして情報の提供や質問には答えて
いきますが、マンション管理士としてではなく、匿名さんで行って
いきます、今までもこれからも。

[13490: 匿名さん]

>>13487さん
これがあなたに対する最後の書き込みです。
今後あなたの書き込みに対しては完全無視していきます。
できるものなら、自分でスレを立てたらいかがですか。
自分が立てたスレを持続させるのは大変ですよ。
では、ごきげんよう。

[13491: 匿名さん]

※点検費の相場
＊ 経費項目
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万
　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買取りかレンタルかの検討
管理事務費　　　　　　　月１戸　　　１，０００円～１，９００円
消防設備点検費　　　　月５００円～８００円程度
ＥＶ点検費　　　　　　　　独立系　　デベ系の検討
月１回　１基　４～５万（デベ系）　　　３～４万（独立系）
遠隔監視　 月１基１０，５００円

清掃費　　　大部分が人件費　　　時給１，０００円×時間×日数
修繕費　　　１㎡当り　　１６０円程度
管理員人件費 ２０万前後
＊ 雑排水管の高圧洗浄
２年に１回が普通。
口径のみの洗浄は意味がない。横引き管・縦管・本管を全て洗浄する必要がある。
　　　キッチン・洗面所・風呂場の３ヶ所

[13492: 匿名さん]

点検費用は相場をよく把握すべきです。
分からなければ、相見積もりを取ることです。

[13493: 匿名さん]

>>13491 匿名さん
>＊ 雑排水管の高圧洗浄 ２年に１回が普通。
＞口径のみの洗浄は意味がない。横引き管・縦管・本管を全て洗浄する必要がある。
　　　キッチン・洗面所・風呂場の３ヶ所

５年に１回が普通、１５年経過後３年に１回が普通

[13494: 匿名さん]

＞13489 匿名さん
＞マンション管理士としてではなく、匿名さんで行っていきます、今までもこれからも。
何度も言っているがこのスレを削除したうえで出直せばいい。
管理業務主任資格や大手管理会社フロント経験もあるのだから、そういった立場で意見を言うのは歓迎しますよ。
マン管士でもないあなたが、マン管士詐称を継続して悪用するのはペテン行為であり、やってはならない行為です。

[13495: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[13496: 匿名さん]

＜総会の進め方＞

　　１）事前準備
　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事会メンバーと組合員の意見で話し合い、
　　　管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期監事、理事案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[13497: 匿名さん]

２）総会当日
　　総会次第
　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　２．理事長挨拶

　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　４．出席状況確認
　　　　出席者○名　　委任状での出席者　○名　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　＊尚、出席者には当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。
　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　６．議案審議（代表例）
　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　第１号議案 事業活動報告
　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。

　　　　　　　質問、採決

　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　
　　　　　　質問、採決

　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、管理費、修繕積立金の値上等の提案

　　　第６号議案 　　　
　　　　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

　　　第７号議案 　監事、理事の承認
　　　　　

　　７．閉会

　　　閉会後、新理事、監事で理事会を開催し、理事の互選で役職を決める。
　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです
　　　　新役員は総会議事録で知らせる

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　＊文書による運営ルールの伝達

[13498: 匿名さん]

総会の進め方は各マンションによってそれぞれでしょうが
基本は変わらないと思います。

[13499: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

[13500: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[13501: 匿名さん]

区分所有者と占有者について

　　区分所有者とは、区分所有権を有する者をいい組合員となります。
　　占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。

共用部分と専有部分について

　　　共用部分とは、①専有部分以外の建物の部分、②専有部分に属しない建物の付属
　　物、及び③規約により共用部分とされた付属の建物をいいます。
　　　専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

管理規約と使用細則について

　管理規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　　１）強行規定
　　　　　当事者間の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。変更不可です。
　　　２）任意規定
　　　　　区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定で
　　　　　この場合は、規約を変更することができます。

　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

　使用細則
　　　管理規約を補完する目的で作成されます。
　　　使用細則の設定・変更は普通決議です。

[13502: デベにお勤めさん]

>>13501 匿名さん　

２）任意規定
区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定でこの場合は、規約を変更することができます。

管理組合の規約は「標準管理規約＝ひな形」に基づいて作成・発行されて初めて実効あるものととなります。
標準管理規約の条文で「・・・できる。」は、任意の条項と看做され、必ずしも管理規約として採用し、記載する必要はないと解釈されている様です。また、「・・・できる条項」をそのまま転記した管理規約を採用しているケースが多くみられますが、条文に強制力はないと言われています。

[13503: 匿名さん]

13501 匿名さん
占有者には区分所有者も含まれる。

[13504: 匿名さん]

管理費と修繕積立金について

　　管理費等は、毎年の経費に充当されるもので、特定給付債権であり、先取特権がついて
　います。
　　尚、特定給付債権である管理費等の滞納に対する時効期間は５年です。
　管理費などの債権は、特定承継人・包括承継人に対しても行うことができます。
　　修繕積立金は、長期修繕計画等に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定
　しておかなければなりません。
　　修繕積立金は、総会承認を得なければ取り崩すことができません。

専用使用権

　　特定の者だけが、共有に属する共用部分や敷地の一部を排他的・独占的に使用でき
　る権利をいいます。


専門委員会の設置

　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

[13505: 匿名さん]

>>13503 匿名さん
>占有者には区分所有者も含まれる。

突っ込みどころは、そこではなく、
>占有者とは、賃貸者等区分所有者以外の者をいいます。
です。
（誤）賃貸者
（正）賃借人

[13506: 匿名さん]

占有者には区分所有者は含まれませんね。
賃貸者は区分所有者で賃借人は、そこを借りている方です。

[13507: 匿名さん]

占有者は貸している者も借りている者も含まれる。
よって占有者には区分所有者も含まれる。

[13508: 匿名さん]

一般的に「占有者」とは、土地やものを実際に自分の管理下におてい使用している人のことを指します。 一方、「所有者」というのは、土地やものを所有する権利（所有権）を持つ人のことを指します。

[13509: 匿名さん]

役員の報酬・・・理事会の諮問機関
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

滞納金について

　　滞納金が多くなるとマンションの管理や建物の維持・保全が難しくなります。
　滞納については、管理会社任せにすることなく、理事会で報告をさせ現状を把握して、
　滞納額が大きくならないようにすべきです。

共用部分の管理

１）保存行為
　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　行為です。
　２）管理行為
　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。
３）重大変更
　　特別決議が必要です。

[13510: 匿名さん]

>>13508 匿名さん
>管理下におてい

引用元をそのままコピペするのではなく、誤字は訂正してから投稿したほうがよいと思います。

[13511: デベにお勤めさん]

「できる条項」の一つの例が駐車場の使用に関する条項です。
駐車場は区分所有者全員の共有物なので法令に従って使用することができますが、
規約の条文に「（組合と組合員との間の）契約により使用させることができる」と
盛り込むことで法令とは別の使用ルールも可能になります。
ただし、強制力はありませんから組合員は法令に従って使用することもできます。

[13512: デベにお勤めさん]

ただし、駐車場の台数が少ない低品質のマンションでは、法令に従って平穏かつ公平に駐車場を使用することは大変難しいです。そこで、区分所有法３０条の規定に従い、規約によって駐車場を使用できる組合員とできない組合員に分け、その不公平は金銭のやり取りで埋め合わせる方法を定めることもできます。
この場合は、規約条項に強制力が生まれて組合員は法令に従った使用ができなくなります。

[13513: 匿名さん]

従いまして法で定められた共用部分の使用はその用方に従って
使用しなければならない。これは強行規定である。
その他の共用部分の使用は規約の定めにっよって使用することが出来る。
これを規約による共用部分と言い任意規定という。

[13514: 匿名さん]

>>13513 匿名さん
よって共用部分のすべてがその用方に従って使用しなければならない
とはならない。
規約に使用方法を規定できない部分とできる部分を使い分ける必要が
ある。
実務に当たると共用部分の用方を規約に定められないとすると生活で
きないマンションが出来てしまう。

[13515: 匿名さん]

区分所有法13条は強行規定ですよ。規約では変更できない。

[13516: 匿名さん]

したがって空き部屋（専有部分）を管理組合が買い取って倉庫として使用すると規約で決めた場合、もともとの用方では居住用なのだが組合員が住んだり休憩したりすることは許されず、倉庫として使用しなければならない。これを規約共用部分と呼ぶ。

[13517: デベにお勤めさん]

役員の就任は、委任契約の性質を有します。契約には契約自由の原則がありますから、契約を結ぶかどうか、つまり役員に就任するかどうかは、個人の自由にゆだねられます。したがって、輪番制で役員就任を強要したり役員辞退者に罰金を科すことは違法です。
非居住組合員（自室を賃貸に出している組合員）から協力金名目でカネをとることは許されます。一般に非居住組合員は規約で役員就任が免除されており、この優遇と引き換えにカネを取ることには一定の合理性があるからです。

[13518: 匿名さん]

空き部屋を競売で組合が落札したら組合所有の空き部屋は元々住居用と
してのみの使用となっているのでその用方にしか使用することはできな
いのか。規約に設定できない強行規定なのでそうなる。
集会室や、管理事務所等々に転用できない。( ´艸｀)。
よって法に定められた壁や床や天井やEV等の共用部分は法に定められた
共用部分だからその用方に従って使用しなければならないので用方を規
約には設定できない。従って強行規定にはできない。