「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1341: 匿名サン]

単なる批判だけでなく、私はこういうやり方で管理規約と各種細則の
全面改正をやりましたという方はおられないんですか。
簡単だというのならその方法を教えてください。

[1342: 匿名サン]

私が全面改正をしたやり方、左右対称表に基づいたやり方についてこれからここに書き込みを
します。参考にされる方はどうぞ。

管理規約、各種細則の全面改正のポイント
　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

[1343: 匿名サン]

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[1344: 匿名サン]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[1345: 匿名サン]

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

[1346: 匿名サン]

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[1347: 匿名サン]

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[1348: 匿名サン]

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[1349: 匿名サン]

当マンションは築２０年目で規約の全面改正をしました。
改正する規約原本は組合員に分譲時の原始規約のみですが、

それを原本とせず管理会社が勝手に作成した規約書を原本
として規約の設定、変更、廃止を行いました。

分譲当時の規約原本が保存されていなかったのでとの理由
で管理会社作成の規約書を原本として行いました。

一部の組合員からこの規約は無効であるとの告発がなされ
ました。

[1350: 匿名サン]

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は６回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

[1351: 匿名サン]

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

[1352: 匿名サン]

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[1353: 匿名サン]

? 築１０年、２０年経過したマンションで、原始規約のままになっているマンションの管理規約
については、まず、標準管理規約に近づける規約にするのが大切です。
完成した規約・細則を今後改正したときには、改正した箇所が分かるように、２部シートに
残し一部は、改正した箇所を赤字で記載しておくと分かりやすいと思います。

[1354: 匿名サン]

以上書き込みをしましたが、この通りにやれば必ず全面改正はできます。
これ以外に、例えば保存行為とはとか、民泊問題、一括受電問題等々については
その都度資料を作成して専門委員に配布していました。
全面改正するときは、１名のリーダーシップは絶対不可欠です。
この者を住民のマン管士か管理会社だったら有償で別途お願いしなければなら
ないでしょう。

[1355: 匿名サン]

この左右対称表のやり方は何かを参考にしたものではなく、私自身が
この方法がやりやすいと思って考えたものです。
まだまだいろんな方法があると思いますので、是非ご披露ください。

[1356: 匿名サン]

やはり知識と時間が必要ということですね。

[1357: 匿名サン]

左右対照表の書式をご添付頂けませんでしょうか。

[1358: 匿名サン]

>>1357さん
申し訳ありませんが、添付の仕方が分りませんし、私どもの規約の内容が
分りますので貼付はしませんが、大体下記の用な書式です。

　　　　現行規約　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　改正規約案
第１２条（専有部分の用法）　　　　　　　　　　　　　　　　第１２条（専有部分の用法）
　　各区分所有者はその専有部分を第１条の目的に・・・　　１．は現行通り
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２．犬・猫等のペットの飼育は禁止する。具体的な・・・
　

[1359: 匿名サン]

別表の改正もしなくてはいけません。
特に修繕積立金の各戸別の徴収額は変わっていると思いますし
その変更は１冊の管理規約集の中には記載されていないと思いますので。

[1360: 匿名サン]

管理規約と各種細則の全面改正は殆ど一人でやっているようなものです。
問題があるところだけ委員と一緒に検討しますが、たたき台の作成は全て一人で
やることになります。
だからある程度の知識と時間が必要なのです。
仕事をばりばりやっている者にとっては、まずその先導者にはなれないと思い
ますが、専門委員として検討をしていく役割を果たせばいいと思います。

[1361: 匿名サン]

私のやり方である左右対称表でやった場合は非常に大変で一人に
負担がかかります。
だから全面改正ができないでいるマンショんが多いのではないでしょうか。
別のやり方でいい方法でやられた方がおられましたら、是非ここで紹介を
してください。

[1362: 匿名サン]

実務経験のないマン管士とよく批判されますが、
実務経験がある者が携われば法規の良さが確保
されるとは限らないという方がおられますが、
どっちがいいんでしょう。

[1363: 匿名サン]

１３５８さん
書式はエクセルでしょうか、確認です。
内容は削除して添付をお願い致します。

[1364: 匿名サン]

エクセルです。
1358で大体分ると思いますけど。
全面改正のやり方を長々と書き込んでいますので、それを読めば
分ると思いますよ。

[1365: 匿名]

実務経験のある者が携われば法規の良さが確保
されるとは限らない、とはどんな意味でしょう。

[1366: 匿名サン]

１３２９さんに聞いてください。

[1367: 匿名サン]

管理規約の改正は別表分も含めて１１頁でした。
管理規約の方が大変でした。尚、各種細則のひな形はありませんので、
管理会社から資料を提供してもらったらいいと思います。
各種細則
　一般使用細則、理事会運営細則、駐車場細則、駐輪場細則、ゲストルーム細則、
　監視カメラ細則、大規模修繕工事専門委員会細則、管理規約改正委員会細則等
　があります。

[1368: 匿名サン]

規約や各種細則の全面改正は素人では難しいでしょうね。
管理士会に依頼しても診断程度で終わると思います。
やはり自分たちで改正に取り組まないとできないと思いますよ。
どなたか自分たちで全面改正をやられた方がおられましたら、その
方法を教えてください。

[1369: 匿名サン]

規約と細則の全面改正は簡単、標準管理規約を参考に
するだけだからといっている者が多いけど、実際
携わったことはない者が殆どではないだろうか。
簡単にできたのだったらその手法を是非ここで披露
してみなさんに教えてやって下さい。
全面改正となるとそのマンションにとっては１回か
あっても２回しかないだろうから。
それに１回目は経験なしでとりくんだのだろうから。

[1370: 匿名サン]

それに各種細則のひな形はネットでも検索できない。
全管連は販売をしているけど。

[1371: 匿名サン]

規約と各種細則の全面改正は簡単だと言っていた方は
どうしているんでしょうね。
批判だけはするけど、実際は経験なしでいっていただけのことだと思うけど。
管理規約の全面改正を経験しているマン管士は殆どいませんよ。
それが実態でしょう。

[1372: 匿名サン]

私は管理規約と各種細則の全面改正の経験は２回あります。
当然１回目は実務経験がなかったので試行錯誤して取り
組みました。
２回目はその経験があるので簡単にできました。
ただ、私のやり方は現行規約をパソコンに打ち込むことから
やらなければならないので大変です。
規約や細則を読み込む機器もありますが、個人のことですから
そんなものは準備はしませんしね。
あと１回は知り合いのいるマンションですので応援してもいいと
思っています。

[1373: 匿名サン]

全面改正が大変だと分かってはいないというかやったことが
ないのでしらないだけだろうね。
あれだけ簡単といってたんだけど、黙ってしまったね。

[1374: 匿名サン]

管理規約の診断をしてくれる団体もあるようだけど、それも現行規約と
比較して、それ以降改正になった区分所有法と標準管理規約の改正があった分の
漏れをチェックするだけだからね。
各種細則については全く手をつけないし。

[1375: 匿名サン]

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

[1376: 匿名サン]

しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

[1377: 匿名サン]

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

[1378: 匿名サン]

不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債券回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

[1379: 匿名サン]

「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

[1380: 匿名サン]

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒
　　　当事者目録等

[1381: 匿名サン]

管理規約の全面改正の話しは終わりにします。

[1382: 匿名サン]

少額訴訟や支払い督促をやった経験のある方はおられますか。
実際はなかなかそこまでやった方はおられないんじゃないですか。

[1383: 匿名サン]

そんなのは管理会社に任せておけばいい。

[1384: 匿名サン]

滞納金の多いマンションは住宅支援機構もお金は貸して
くれないよ。

[1385: 匿名サン]

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

[1386: 匿名サン]

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

[1387: 匿名サン]

＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。
融資金利（Ｈ２５．３．１現在）
　　　一般のリフォーム工事　　１．２１％
　　　耐震改修工事　　　　　　　１．０１％

[1388: 匿名サン]

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[1389: 匿名サン]

ちなみに住宅支援機構に積立をしていなくても、３）の⑥の規定が
あれば融資を受けられます。

[1390: 匿名サン]

昨日のサッカーおもしろかったね。
アジアＮＯ１は間違いないね。