「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13369: 匿名さん]

専有部分の照明をLEDにしませんかと勧誘のチラシが来たぞ
リビングが２万円、和室は４万円、台所も４万円

[13370: デベにお勤めさん]

参考情報
https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/22379.pdf

「用法」について、やさしく解説されています。
「強行」うんぬんというより、共同生活の一般常識の範囲と思います。

[13371: 匿名さん]

区分所有法１３条の「用方」を、標準管理規約１３条では「用法」に、変えているのは何故？

[13372: 匿名さん]

弁護士が多数参加しているんだろうね。
ここのスレもたいしたもんだ。

[13373: 匿名さん]

用法に従って利用しなければならないが、その用法については
細則で決めればいいということ。
用法に従わなければならないというのが強行規定。
その用法をきめるのが細則ということ。その細則に従わなければ
ならない。

[13374: 匿名さん]

このアホは区分所有法13条が強行規定であるといるから間違いを
正しているのに頑固に拒否しているから問題になるのだ。
だったらなぜ規約共用部分があるのかとの疑問が生じる。
このアホは共用部分に法で定められた共用部分と規約に定められる
共用部分が私たちの分譲には存在していることを知らない。
よって簡単ですが区分所有法13条は強行規定ではありません。

[13375: 匿名さん]

共用部分は用法に従って使用しなければならないとなっていて
それが強行規定ではあるが、その用法はそれぞれですよね。
その用法を決めておかなければ住民は遵守しようがない。
だからその用法は細則できめなさいと標準管理規約ではいっている。
ただそれだけのことですよ。
強行規定だから絶対変えてはいけないということでもないよ。

[13376: 匿名さん]

>>13362 匿名さん
いちいち規約に定めをすることはできるできないとはならない。

[13377: 匿名さん]

強行規定とは法令と異なる規約には定められないから
細則にも定められませんよ
構造や設備の問題は法で定められたものを法廷共用部分という。
法定共用部分の変更等は全員の賛成があれば設定したり変更したり
廃止したりすることが出来る。
その他の共用部分は規約に設定したり変更したい廃止したりするこ
とが出来る。
よって区分所有法13条な規約に設定等が出来るので強行規定ではあ
りません

[13378: 匿名さん]

区分所有法（管理規約にも同様の条文）に建て替え決議があるが、
建て替えるということは法定共用部分も規約共用部分もまとめて
全部をぶっ壊して建て替えるのです。
これ等でも明らかに共用部分をぶっ壊して建て替えてもいいよと
規約に設定されています。
従って区分所有法13条の用方にしたがっえ使用している共用部分
も5分の４以上の賛成があればぶっ壊して建て替えが出来ると規約
に設定されています。
規約に設定できるのだから強行規定ではありませんよ。
解りやすくぶっ壊す等の不謹慎な用語を使用してすみません。

[13379: 匿名さん]

>>13377さん
強行規定が変えられないのは分るけど、用法に従ってという
その用法を細則で決めなければ住民はまったくその区分所有法
第１３条は理解できないのではないですか。
エントランスやベランダ、共用通路で喫煙してもいいのか、
エレベーターに自転車や電動カートを載せていいのか。
通路に電動カートを置いたり、通路でスケボーしたりしていいのか。
その用法に従ってというのをきめなければ分からないでしょう。

[13380: 匿名さん]

>>13375 匿名さん
この方は区分所有法13条が強行規定であるといっているのです。
法定による共用部分はその用方に従って使用しなければならない
ものだからいちいち規約には設定はできませんがその他はその用方
を規約（細則）に設定はできるので強行規定ではないと訂正をさせ
ているのです。

[13381: 匿名さん]

どちらでもいいことです。
その用法は細則で規定できるんですよね。
それだけが分ればいいんです。

[13382: 匿名さん]

>>13381 匿名さん
強行規定であると言い切っておきながらそうではないことに気づいたのですね、よかったです。

[13383: 匿名さん]

共用部分は法定による共用部分は強行規定であり
規約による共用部分は強行規定ではない、
よって区分所有法13条は強行規定ではありません。
マンション管理士試験の節はくれぐれもお間違いのないように。

[13384: 匿名さん]

じゃあ任意規定なんですね。

[13385: 匿名さん]

　≪事務管理≫

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

[13386: 匿名さん]

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

[13387: 匿名さん]

>>13384 匿名さん
法定による共用部分以外は規約に設定できますから任意規定です。
しかし、区分所有法では建て替え決議が５分の４以上だからすべて
任意規定といってもいいかなとも考えて悩ましいです。
よって、区分所有法１３条は強行規定でないことだけは確かです。

[13388: 匿名さん]

　２．標準管理規約が規定している管理組合業務

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

[13389: 匿名さん]

標準管理規約の（業務）第３２条は、２０１６年に改正されています。
旧「十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」の削除など。

（業務）
第３２条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
二 組合管理部分の修繕
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
五 適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
九 敷地及び共用部分等の変更及び運営
十 修繕積立金の運用
十一 官公署、町内会等との渉外業務
十二 マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
十三 広報及び連絡業務
十四 管理組合の消滅時における残余財産の清算
十五 その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

[13390: 匿名さん]

＞13387 匿名さん
＞区分所有法１３条は強行規定でないことだけは確かです。
自分だけの思い込みは自己責任で自由ですからね。
それでいいんじゃないですか。
今日はぐっすり眠れそうですか？

[13391: 匿名さん]

それより、痴呆症組合員に対する【専有部分の配管の更新工事についての情報】をお願いね。

[13392: 匿名さん]

痴呆症組合員が納得した場合、マンション老朽化対策支援協会に依頼するといいんだね。
レールはゴールまで敷かれているから、痴呆症組合員にとっては渡りに船だね。
そんなにうまくいくかな？

[13393: 匿名さん]

ご要望の強い、専有部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[13394: 匿名さん]

＞老朽化により大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
老朽化で築何年の建物なの？
まさか12年ではないでしょね。
＞いつか更新工事を行わなければならない時期は必ずやってきます。
そんなわけないでしょ。

[13395: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[13396: 匿名さん]

専有部分の配管の交換はいずれやらなければならないでしょうね。
配管が永遠に持つとは限りませんから。
それがいつかは分りません。だからそれに備えておく必要はあります。
漏水がぼちぼち出だしたらやるべきでしょう。
地震の影響はかなり高いと思います。

[13397: 匿名さん]

地震の場合は築年数は関係ないでしょう。

[13398: 匿名さん]

特に継手部分の緩みが生じてきますから。

[13399: 匿名さん]

マンション老朽化対策支援協会にとれば金儲けのチャンスだからね。
修繕工事の必要もない工事をでっち上げて痴呆症組合員を騙し、それも棟丸ごとだからね。
美味しくて喉から手が出るのは理解できるが、そんなにうまく事が運ぶかな？
下手すると、詐欺行為でブタばこ入りかも。
なにしろ、相手が痴呆症だからね。
民法の行為能力を利用した詐欺行為そのもの。

[13400: 匿名さん]

雨水管と雨水桝はどうしようか。

[13401: 匿名さん]

＞できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済ませることを検討していくべきではないでしょうか。
修繕の必要もないのに業者の都合だけで検討？
なんかおかしいな？
仮にオーナーが棟まるごと一人の賃貸物件マンションに置き換えて検討してみよう。
彼らはどうしているんだろうな。
一斉工事がやりやすい環境で、オーナーの考え方一つで
【占有部分の配管の一斉更新工事】は簡単に実行できる。
ところがそんな話は聞いたことがない。
どうしてか考えてみた。
1棟オーナーには痴呆症の方がいなくて、区分マンションには痴呆症住民が多いという結論が出た。
スレ主やらはそこを狙っているわけだ。

[13402: 匿名さん]

>>13401 匿名さん
結論までの過程が何一つないので、そこをもう少し詳しく教えて下さい。

[13403: 匿名さん]

＞13401 匿名さん
＞1棟オーナーには痴呆症の方がいなくて
つまり、一棟オーナーは専門知識を有していて、自分で判断できるという事ですね。
だから専有部分の配管の一斉更新工事はしないのですね。
区分マンションオーナーはど素人で、自分で判断できないから悪徳業者のいいなりになるしか道が残されていないということですね。
【専有部分の配管の一斉更新工事】なんかはその典型例というわけですね。

[13404: 匿名さん]

＞結論までの過程が何一つないので、そこをもう少し詳しく教えて下さい。
戸建て住宅を対象に考えてみればいい。
戸建て住宅は一棟オーナーと立場は似ている。
戸建て住宅でも配管トラブルは当然にある。
築古物件件数はマンション以上だ。
流しの排水管が詰まったからと言って雑排水管一斉取り換え工事をする家主は聞いたことがない。
どうしてかといえば、一斉取り換え工事を提案する業者が少ないという事だ。
何故少ないのかと言えば、そんなことを提案した翌日には、他の業者が見積もりに参加しているという事実だ。
何のトラブルもないのに、築古という理由だけで【給排水管一斉取り換え工事】をする家主は皆無だといえる。
彼らは管理組合独特の痴呆症患者ではないからだ。
痴呆症住民は区分マンション住民だけの特別な病と言える。
悪徳管理会社や悪徳〇〇支援業者はそこにたむろするハイエナ集団ともいえる。

[13405: 匿名さん]

＞悪徳管理会社や悪徳〇〇支援業者はそこにたむろするハイエナ集団ともいえる。
彼らは詐欺集団でもあるので、十八番である口八丁手八丁でプロバガンダ活動にSNSを使って洗脳してくる。
このスレがいいお手本だ。

[13406: 匿名さん]

私はスレ主です。
ボランティアとしてマンションのためにと勉強をしてきました。
マンション管理はいろいろあります。
工事、規約改正、日常の管理、長期修繕計画の洗い直し、広報活動等
ありますが、いろんな角度から情報を収集すると共に自分でも調査して
きました。
工事といえばすぐ不正、管理会社といえばすぐ悪徳という方もおられますが、
少なくとも私どものマンションではそういうことは一切ありません。
私自身も業者からコーヒーの一杯もごちそうになったことはありません。
寧ろこちらから食事を誘ったこともありまたが、その場合は私が支払いは
全てやりましたし、歳暮や中元で贈り物をもらったことも一度もありません。
私が理事や専門委員長をしているときは、毎月広報活動や理事会、専門委員会
のみなさんのために資料の作成をしていましたが、その費用（インク代等）は
全て自腹でした。もちろん原本部分だけですが。
それでも毎月５枚から１０枚程度の資料を作成していましたよ。

[13407: 匿名さん]

>>13406 匿名さん
組合員（自分含む）の為だから当然の行為でしょう。
ほとんどのマンションはそのようです。
自慢することでもなくごく当たり前の行為です。
しかし、間違いなく稀有なマンションだが悪が
支配しているのもあります。確かに少ないです。
これ等と戦った組合員も稀有だが存在します。
そのような悪徳が支配するマンションは至極少ないのが実情です。
悪いマンションを購入した方は運が悪かったと思って住み替えを
考えるのが大事です。

[13408: 匿名さん]

また口八丁手八丁が始まった・・・

[13409: 匿名さん]

＞13407 匿名さん
フォローも間髪入れずにする。
マニュアル通りだな。

[13410: 匿名さん]

戸建てと集合住宅の比較がでていましたが、それでは共用部分と
専有部分の補修工事について述べてみましょう。
専有部分の補修工事ですが、タタミ、壁紙、ふすま等について早くやられる方と
全然やられない方がおられます。
また、台所の改装、カーテンの交換、照明の交換（照度が落ちても切れるまでは
交換しない。）についても一切やらない方もおられますし、より快適な生活を
望まれる方もおられます。
それをやるやらないかの判断で一番の要因は経済力でしょう。
マンションの大規模修繕工事は予防保全も含まれますので別に今やらなくても
生活していくことに支障がでるものでもありません。
しかし、マンション自体が汚れたり、傷がついたり、壁面のしみや壁紙の
めくれ等が発生すれば資産価値にも影響してきます。
むやみやたらに補修工事をするというのではなく、長期修繕計画書を作成し
計画的に工事を行っていくことも大切なことです。
マンションの住民の皆さんはいろいろな考えをもった方がおられます。
工事はしないでいい、その代わり修繕積立金の値上げはしなくていいという方や
自分の住んでいるマンションだから、専有部分だけでなく、共用部分もきれいかつ
安全な管理をして欲しいと思われる方がおられます。

[13411: 匿名さん]

自分からボランティアを名乗る奴ほど胡散臭い奴はいない。
何らかの意図があるのだろう。
シマクン、折角だから本名を名乗ってみれば？
表彰されるかも。

[13412: 匿名さん]

私スレ主は、単なるマンションの住民で、ボランティア活動がしたくて
マン管の資格を取りいろいろ研鑽を重ねてきました。
理事や専門委員をしましたが、それ以外はそれこそ一般の組合員でして
理事会に口を出すこともありません。
総会には出席しますが、１つ２つ質問をする程度です。

[13413: 匿名さん]

シマクンは個人経営の管理会社だけではなく、マンション老朽化対策支援団体にも所属している。
まさにこのスレで、会社利益の為のプロバガンダ活動をボランティアという言葉を利用して営業しているわけだ。
そこの立場は読者に理解してもらわないといけない。

[13414: 匿名さん]

>>13411さん
スレ主です。
私の意図は、全国のマンションの住民の皆さんに、私が調べた
情報を提供することです。それは何故かといいますと、ボランティア
として時間をかけて毎日情報の収集や書物を読み知り得たものを皆さんに
提供するのがボランティアとしての務めと思っているからです。
そのためにやっているのですから。
私の経験で役に立つのでしたら、質問されればまじめに答えますよ。
現在は会社をリタイアしまして、株価ボードを眺めながら好きなメジャーリーグ
を見ながら、株価ボードをみながらマンコミュにも参加しています。
現在は大規模修繕委員をしていますので、その資料作成もやっています。

[13415: 匿名さん]

>>13411さん
これ以上あなたの相手をしても意味がありませんね。
ここは私が立てたスレですので、私の考え通り情報の提供をし、
質問があればお答えするスレにしていきます。

[13416: 匿名さん]

第３８条　理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務
　　　　　　を遂行する。
　一　規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められ
　　　た事項
　二　理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
　三　理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
　四　理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の
　　　執行に関する報告をしなければならない。
　五　理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することがで
　　　きる。

第３９条　副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理
　　　　　事長が欠けた時は、その職務を行う。

第４０条　理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する。

第４１条　監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告
　　　　　　しなければならない。
　二．監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、
　　　臨時総会を招集することができる。
　三．監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。

　管理組合の役員には理事と監事があります。理事は、理事会を構成するメンバーとなり、理
事長や副理事長は、理事の中から選出されるのが一般的なやり方です。
　理事会は、管理組合総会で、決議された事項や管理規約に定められている事項を執行したり、
管理組合の基本的な運営方針の検討や計画を策定する機関でもあります。

　それぞれの役員には、業務内容ごとに役割が分担されており、大きな問題以外は、その職責
の範囲内で業務が処理されていきます。
　役員のうち監事については、理事の業務執行と管理組合の会計に関することについて監査する
役割を担っており、理事会に出席して意見を述べることができますが、理事会の決議に参加する
ことはできません。

[13417: 匿名さん]

折角のボランティア活動が仇になって戻ってきている訳だ。
ボランティアという言葉をよく理解していないのでは？
自己の会社利益の為にする活動はボランティアとは言えないよ。
特に、マン管士詐称行為は違法行為ですよ。

[13418: 匿名さん]

スレ題を変えてみれば。
マン管士から【管理業務主任者経験者に質問しよう】
これなら詐称にはならない。