「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13351: 匿名さん]

　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[13352: デベにお勤めさん]

この業界では、「任意」と「強制」と言うようです。「強行規定」は初耳です。
強行の反対語は同意と言うことでしょうか？

[13353: 匿名さん]

シマクン、そろそろ本題の【専有部分の配管の更新工事についての情報】を痴呆症読者に提供してあげたらどうなの。

[13354: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[13355: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事ならお任せください。
マンション老朽化対策支援団体
https://maasg.pro/corporation

[13356: 匿名さん]

次は専有部分の配管についての情報の提供をします。
その次は、管理組合についての書き込みを予定しています。
それから、滞納金や理事会についてとかも予定しています。

[13357: デベにお勤めさん]

世界的には、日本の法律は慣習法だと言われています。
つまり、
①宗教とかで絶対的な決め事はない。
②法律は、不具合（騒動）があってから、改定される。
だから、法律ありきの解釈論争には辟易しています。

[13358: 匿名さん]

　1．管理組合の業務

　≪建物管理≫

　マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま
す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修
繕計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え
工事などの大規模な修繕をすることが必要です。

　≪運　　営≫

　マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの
飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ
の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく
さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし
ます。

　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。
　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。
　ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視
されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を
置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。

[13359: デベにお勤めさん]

建前はその通り。
知人の元修繕委員長の話です。将来を見越して法令などに基づいて発言しても、議事録を操作され、クレーマー扱いにされて資産価値の維持に苦慮している様でした。
今は、広報や啓蒙活動、そしてその具体的な方策を議論すべき「時/期/機」ではないでしょうか？

[13360: 匿名さん]

>>13347 匿名さん
お前は区分所有法13条は強行規定であると言い切っておきながら
今度は自分が不利になると強行規定でないと白状している。
強行規定ではないいんだよ。( ´艸｀)

[13361: 匿名さん]

法で定められた共用部分はその用方に従って使用しなければならないが
それ以外の共用部分は規約にその用方を設定したり変更したり廃止した
りすることが出来る。

[13362: 匿名さん]

>13360 匿名さん
何を寝とぼけたことを言ってるの。
「第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。」
どこにも
「規約で別段の定めをすることを妨げない。」
とは書いていない。
つまり、規約で別段の定めをすることができないと言っているんだよ。
血の巡りが悪そうだね。

[13363: デベにお勤めさん]

wikiより
強行規定　読み：きょうこうきてい
法律の規定であって、公の秩序に関する規定を「強行規定」という。また同じ意味で「強行法規」ということもある。

強行規定は、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定であると解釈されている。従って、強行規定に反するような契約をした場合には、その契約はその部分について無効とされる。・・・だそうです

知人の業界（特許とか）では「強行」など使ってないので、建設業界の方々の方言の様ですね？
なんとなく、野蛮です。

[13364: 匿名さん]

シマクン、一人芝居ご苦労さん。
一人芝居はシマクンの十八番だからやめろとは言えない。
痴呆症読者向けの専有部分の配管についての情報の提供お願いね。
待っているんだから。

[13365: デベにお勤めさん]

応答が速いですね。若しかしたら、噂の「コメント軍団」方ですか？

[13366: 匿名さん]

やはり区分所有法１３条は強行規定なんですね！安心しました！

[13367: 匿名さん]

>>13315 匿名さん

２００４年改正前の標準管理規約（４５条２項）に、「可否同数の場合には、議長の決するところによる」と区分所有法（３９条１項）の別段の定めがあったが、２００４年改正でその部分が削除された。２００２年の区分所有法改正で、３９条１項は改正されておらず、それとは関係ない。

＜２００４年改正前＞
○中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/07/071008/sankou1.pdf

（総会の会議及び議事）
第４５条 総会の会議は、～
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。
３ ～

＜２００４年改正＞
〇マンション標準管理規約（単棟型）
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、～
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ ～

〇建物の区分所有等に関する法律

（議事）
第３９条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２　～

[13368: 匿名さん]

>>13366 匿名さん
お前だけが区分所有法は強行規定と言っているよ。
マンション管理士でそれを認めるものはいません。
方に定められた共用部分の用方は強行規定だよ。
これは全員の合意がないとできない。
ただし、マンションに限って法令の改正がなされます。

[13369: 匿名さん]

専有部分の照明をLEDにしませんかと勧誘のチラシが来たぞ
リビングが２万円、和室は４万円、台所も４万円

[13370: デベにお勤めさん]

参考情報
https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/22379.pdf

「用法」について、やさしく解説されています。
「強行」うんぬんというより、共同生活の一般常識の範囲と思います。

[13371: 匿名さん]

区分所有法１３条の「用方」を、標準管理規約１３条では「用法」に、変えているのは何故？

[13372: 匿名さん]

弁護士が多数参加しているんだろうね。
ここのスレもたいしたもんだ。

[13373: 匿名さん]

用法に従って利用しなければならないが、その用法については
細則で決めればいいということ。
用法に従わなければならないというのが強行規定。
その用法をきめるのが細則ということ。その細則に従わなければ
ならない。

[13374: 匿名さん]

このアホは区分所有法13条が強行規定であるといるから間違いを
正しているのに頑固に拒否しているから問題になるのだ。
だったらなぜ規約共用部分があるのかとの疑問が生じる。
このアホは共用部分に法で定められた共用部分と規約に定められる
共用部分が私たちの分譲には存在していることを知らない。
よって簡単ですが区分所有法13条は強行規定ではありません。

[13375: 匿名さん]

共用部分は用法に従って使用しなければならないとなっていて
それが強行規定ではあるが、その用法はそれぞれですよね。
その用法を決めておかなければ住民は遵守しようがない。
だからその用法は細則できめなさいと標準管理規約ではいっている。
ただそれだけのことですよ。
強行規定だから絶対変えてはいけないということでもないよ。

[13376: 匿名さん]

>>13362 匿名さん
いちいち規約に定めをすることはできるできないとはならない。

[13377: 匿名さん]

強行規定とは法令と異なる規約には定められないから
細則にも定められませんよ
構造や設備の問題は法で定められたものを法廷共用部分という。
法定共用部分の変更等は全員の賛成があれば設定したり変更したり
廃止したりすることが出来る。
その他の共用部分は規約に設定したり変更したい廃止したりするこ
とが出来る。
よって区分所有法13条な規約に設定等が出来るので強行規定ではあ
りません

[13378: 匿名さん]

区分所有法（管理規約にも同様の条文）に建て替え決議があるが、
建て替えるということは法定共用部分も規約共用部分もまとめて
全部をぶっ壊して建て替えるのです。
これ等でも明らかに共用部分をぶっ壊して建て替えてもいいよと
規約に設定されています。
従って区分所有法13条の用方にしたがっえ使用している共用部分
も5分の４以上の賛成があればぶっ壊して建て替えが出来ると規約
に設定されています。
規約に設定できるのだから強行規定ではありませんよ。
解りやすくぶっ壊す等の不謹慎な用語を使用してすみません。

[13379: 匿名さん]

>>13377さん
強行規定が変えられないのは分るけど、用法に従ってという
その用法を細則で決めなければ住民はまったくその区分所有法
第１３条は理解できないのではないですか。
エントランスやベランダ、共用通路で喫煙してもいいのか、
エレベーターに自転車や電動カートを載せていいのか。
通路に電動カートを置いたり、通路でスケボーしたりしていいのか。
その用法に従ってというのをきめなければ分からないでしょう。

[13380: 匿名さん]

>>13375 匿名さん
この方は区分所有法13条が強行規定であるといっているのです。
法定による共用部分はその用方に従って使用しなければならない
ものだからいちいち規約には設定はできませんがその他はその用方
を規約（細則）に設定はできるので強行規定ではないと訂正をさせ
ているのです。

[13381: 匿名さん]

どちらでもいいことです。
その用法は細則で規定できるんですよね。
それだけが分ればいいんです。

[13382: 匿名さん]

>>13381 匿名さん
強行規定であると言い切っておきながらそうではないことに気づいたのですね、よかったです。

[13383: 匿名さん]

共用部分は法定による共用部分は強行規定であり
規約による共用部分は強行規定ではない、
よって区分所有法13条は強行規定ではありません。
マンション管理士試験の節はくれぐれもお間違いのないように。

[13384: 匿名さん]

じゃあ任意規定なんですね。

[13385: 匿名さん]

　≪事務管理≫

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

[13386: 匿名さん]

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

[13387: 匿名さん]

>>13384 匿名さん
法定による共用部分以外は規約に設定できますから任意規定です。
しかし、区分所有法では建て替え決議が５分の４以上だからすべて
任意規定といってもいいかなとも考えて悩ましいです。
よって、区分所有法１３条は強行規定でないことだけは確かです。

[13388: 匿名さん]

　２．標準管理規約が規定している管理組合業務

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

[13389: 匿名さん]

標準管理規約の（業務）第３２条は、２０１６年に改正されています。
旧「十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」の削除など。

（業務）
第３２条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
二 組合管理部分の修繕
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
五 適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
九 敷地及び共用部分等の変更及び運営
十 修繕積立金の運用
十一 官公署、町内会等との渉外業務
十二 マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
十三 広報及び連絡業務
十四 管理組合の消滅時における残余財産の清算
十五 その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

[13390: 匿名さん]

＞13387 匿名さん
＞区分所有法１３条は強行規定でないことだけは確かです。
自分だけの思い込みは自己責任で自由ですからね。
それでいいんじゃないですか。
今日はぐっすり眠れそうですか？

[13391: 匿名さん]

それより、痴呆症組合員に対する【専有部分の配管の更新工事についての情報】をお願いね。

[13392: 匿名さん]

痴呆症組合員が納得した場合、マンション老朽化対策支援協会に依頼するといいんだね。
レールはゴールまで敷かれているから、痴呆症組合員にとっては渡りに船だね。
そんなにうまくいくかな？

[13393: 匿名さん]

ご要望の強い、専有部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[13394: 匿名さん]

＞老朽化により大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
老朽化で築何年の建物なの？
まさか12年ではないでしょね。
＞いつか更新工事を行わなければならない時期は必ずやってきます。
そんなわけないでしょ。

[13395: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[13396: 匿名さん]

専有部分の配管の交換はいずれやらなければならないでしょうね。
配管が永遠に持つとは限りませんから。
それがいつかは分りません。だからそれに備えておく必要はあります。
漏水がぼちぼち出だしたらやるべきでしょう。
地震の影響はかなり高いと思います。

[13397: 匿名さん]

地震の場合は築年数は関係ないでしょう。

[13398: 匿名さん]

特に継手部分の緩みが生じてきますから。

[13399: 匿名さん]

マンション老朽化対策支援協会にとれば金儲けのチャンスだからね。
修繕工事の必要もない工事をでっち上げて痴呆症組合員を騙し、それも棟丸ごとだからね。
美味しくて喉から手が出るのは理解できるが、そんなにうまく事が運ぶかな？
下手すると、詐欺行為でブタばこ入りかも。
なにしろ、相手が痴呆症だからね。
民法の行為能力を利用した詐欺行為そのもの。

[13400: 匿名さん]

雨水管と雨水桝はどうしようか。