「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13301: 匿名さん]

やはり、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13302: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[13303: 匿名さん]

マンション老朽化対策支援団体にたのむといいよ。
https://maasg.pro/corporation

[13304: 匿名さん]

賃貸マンションは家賃の収入をつかいたくないだけのこと。
もったいないからできるだけ我慢しているんじゃないの。
我慢すればその分の支出が減るからね。

[13305: 匿名さん]

やっぱり、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13306: 匿名さん]

痴呆症マンションは12年、未痴呆症マンションは20年。
痴呆症マンションは管理会社にとってはおいしい餌。
痴呆症マンション住民も管理会社の介護に喜んでいるから共存共栄かな？

[13307: 匿名さん]

シマクンもあちらこちらで頑張っているね。

[13308: 匿名さん]

いまだかって区分所有法13条は強行規定と言っている
マンション管理士が幅をきかせているよ。恥ずかしいです。

[13309: 匿名さん]

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応
＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。前回は実施しています。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
　　おくと便利です。前回は４台設置
＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

[13310: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新
　　インターホーンの交換　熱感知器交換
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む）
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事）

[13311: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[13312: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[13313: 匿名さん]

結論、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13314: 匿名さん]

１０年経とうが２０年経とうがマンション運営に問題がなければ規約改正は不要。
団地型マンションでも団地型標準規約がなかったころに建てられた物件では、古い時代の規約（現在の単棟型標準規約をベースにしたもの）を改正せずに使用しているところがあるが、単棟型標準規約のうち団地型マンションに適用できない条項を役員や組合員が理解できていれば問題はない。

[13315: 匿名さん]

うちは平成１５年２月という微妙な時期に入居開始したので、原始規約は平成１４年改正前の区分所有法（「総会で賛否同数の時は議長が決する」という条文があるやつ）をベースにしている。本当は改正法施行後に規約改正をすればよかったのだろうが、賛否総数なんて滅多に起こらないだろうということで放置されているようだ。

[13316: 匿名さん]

>>13315 匿名さん
区分所有法には「総会で賛否同数の時は議長が決する」等の
条文はないよ。( ´艸｀)。

[13317: 匿名さん]

>>13315 匿名さん
賛否総数とはこの場合にありうるのかな。
賛否同数なら言語としてあり得るけど。何を言ってるのか解らん？

[13318: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[13319: 匿名さん]

区分所有法13条は強行規定なので用方に従った使用を規約で禁止することはできません。

[13320: 匿名さん]

駐車場駐輪場は共用部分ではないので用方に従った使用に制約を加えることが
できます。多くのマンションでは「組合員一人当たり〇台まで」というような
使用制限が設けられていますね。

[13321: 匿名さん]

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[13322: 匿名さん]

現在は規約と各種細則の全面改正についてです。
これについての書き込みをお願いします。

[13323: 匿名さん]

共用部分であるエレベーターやごみ置き場は用方に従った使用であれば自由です。
「乗っていいのは組合員一人当たり家族〇人まで」「出していいゴミ袋の数は
組合員一人当たり週〇個まで」といった使用制限を設けることはできません。

[13324: 匿名さん]

しかし、ベランダに置く植木鉢の数は制限を受ける可能性があります。
ベランダは植木を鑑賞する場所であると同時に緊急時の避難通路でもあるためです。
避難通路としての使用を妨げるような植木鉢の置き方は用方に従っていないと
判断されることがあるので気を付けましょう。

[13325: 匿名さん]

理事長はベランダにむやみやたらに植木鉢を並べる住民に対してやめるよう
言わなければならないという趣旨の規定が消防法にあります。
植木に害虫が飛んできて隣人が被害を受けたら民法の不法行為責任を問われる
恐れもあります。規約細則は大事ですが法律も大事です。

[13326: 匿名さん]

>>13323さん
何をそんなに意地になっているんですか。
もうそれは終わったことですよ。
まとめられていないので私が総括します。
区分所有法第１３条
　　各共有者は共用部分をその用法に従ってしようすることができる。
民法第２４９条
　各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができる。
　民法の共有では、用法に従った使用は認められていません。
　そこで、持ち分に応じた使用を、例えばエレベーターに当てはめることは
　できないので、区分所有法で用法に従ってすなわち通常の使用方法で使える
　としました。
　通常の使用に添わない使用、例えば共用廊下に物置を設置するとかはできない
　とされました。

標準管理規約第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
　区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って
　使用しなければならない。
　通常の用法の具体的内容は、使用細則で定めることとする。
　例えば、自転車は駐輪場に置かなければならないとかです。

これでもういいでしょう。これについてはもう終わりです。
では、管理規約と各種細則の続きを掲載します。

[13327: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[13328: 匿名さん]

結果、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13329: 匿名さん]

マンションによってはごみ置き場が単にコンクリートで囲っただけという構造に
なっていることがあります。このようなごみ置き場は建物ではないので共用部分に
該当せず付属施設に分類されます。付属施設は持分に応じた使用が原則なので、
持分を超える（他人よりごみをたくさん出す）場合には罰金を科すべきだと
言い張る役員が出たりします。近年の民法改正を根拠にしていますね。

[13330: ご近所さん]

>例えば、自転車は駐輪場に置かなければならないとかです。

玄関ポーチが広ければ、そこにおいてもいいよ
玄関ポーチには専用使用権もあるし

[13331: 匿名さん]

>>13319 匿名さん
用方に従った使用とは何だね。
区分所有法13条に用方が規定されているのかね( ´艸｀)
用方に従った使用を規約で禁止するとは何だね( ´艸｀)

[13332: 匿名さん]

>>13315 匿名さん
区分所有法には「総会で賛否同数の時は議長が決する」等の
条文はないよ。( ´艸｀)

賛否総数とはこの場合ありうるのか。
賛否同数なら言語としてあり得るけど。何を言ってるのか解らん？
区分所有法の改正にも標準管理規約にもそのような改正は見当たら
ないが。( ´艸｀)
何度もしつこく言うが区分所有法13条を強行規定にすると問題が
大きくなるから忠告するよ( ´艸｀)

[13333: 匿名さん]

＞区分所有法13条を強行規定にすると問題が大きくなるから忠告するよ( ´艸｀)
何が言いたいのか、精神科の診察が必要に思える。

[13334: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[13335: 匿名さん]

次は専有部分の配管の更新工事について情報の提供をします。

[13336: 匿名さん]

次は総会の進め方についてに変更します。

[13337: 匿名さん]

>>13333 匿名さん
お前こそ精神科へ行った方がいいよ。
ヒントです
共用部分について具体的に勉強してね。
区分所有法13条は強行規定ではありませんよ。
共用部分の中には用方以外に使用できないものもありますが
すべてではない。( ´艸｀)

[13338: 匿名さん]

＞次は専有部分の配管の更新工事について情報の提供をします。
シマクン、本題だから痴呆症読者にはうまく説明してね。

[13339: 匿名さん]

>>13338 匿名さん
自作自演はやめて、

[13340: デベにお勤めさん]

区分所有法13条は共有者が用法に従って使用する権利を保障しているだけであって、
用法にそぐわない使用を禁止しているわけではない。
用法にそぐわない使用を認める認めないは組合で自由に決めたらいい。
ちゃんと法律を読めよ、トーシロちゃんｗ

[13341: 匿名さん]

柔軟剤でソフトに仕上げた洗濯物をベランダに干すのは通常の用法だから無罪

[13342: 匿名さん]

＞13340 デベにお勤めさん
日本語が読めないの？
第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
＞用法にそぐわない使用を禁止しているわけではない。
であれば、第十三条は必要ないんじゃないか。
何故、わざわざ第十三条を定めたのか理解しないといけない。
言葉の裏側を理解できないようでは万年マン管士不合格も仕方ないな。

[13343: 匿名さん]

共有物の使用に関する基本的ルールである民法２４９条を
マンションの共用部分には適用しないというのが
区分所有法１３条の趣旨ですので必要です。

[13344: デベにお勤めさん]

>>13342 匿名さん
こんな所で、「なりすましさん」に出くわしてしまいました。

論拠に乏しい議論には、ついていけないです！

[13345: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[13346: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[13347: 匿名さん]

法律に規定されていないことは組合総会を開いて自由に決めたらいい。
区分所有法13条は、用法に従って共用部分を使うという共有者（住民）の権利は
総会決議（規約）では変更できません、と言ってるだけであって、用法に従わない
使用については、認めるとも認めないとも言っていない。法律がノータッチなので
総会で決めていいだろう。標準管理規約にはひな形条文がある。

[13348: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

[13349: デベにお勤めさん]

これ、管理会社さんの「虎の巻」ですね、法令や規約（運用規定）とは直設の関係は有りません。
※司会者って何？　法令・規約などではその呼称は「議長」となっています。

[13350: 匿名さん]

>>13347 匿名さん
なにを言っているんだよ( ´艸｀)
区分所有法13条は強行規定であると言ったのでしょう。
私はそうではないと言っているのだ。
強行規定とは何だと思っているんだ。( ´艸｀)

[13351: 匿名さん]

　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[13352: デベにお勤めさん]

この業界では、「任意」と「強制」と言うようです。「強行規定」は初耳です。
強行の反対語は同意と言うことでしょうか？

[13353: 匿名さん]

シマクン、そろそろ本題の【専有部分の配管の更新工事についての情報】を痴呆症読者に提供してあげたらどうなの。

[13354: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

[13355: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事ならお任せください。
マンション老朽化対策支援団体
https://maasg.pro/corporation

[13356: 匿名さん]

次は専有部分の配管についての情報の提供をします。
その次は、管理組合についての書き込みを予定しています。
それから、滞納金や理事会についてとかも予定しています。

[13357: デベにお勤めさん]

世界的には、日本の法律は慣習法だと言われています。
つまり、
①宗教とかで絶対的な決め事はない。
②法律は、不具合（騒動）があってから、改定される。
だから、法律ありきの解釈論争には辟易しています。

[13358: 匿名さん]

　1．管理組合の業務

　≪建物管理≫

　マンションでは計画的な修繕を行うことが、建物や設備の寿命を延ばすことにつながりま
す。そのためには、日常的な清掃、点検、補修のみならず、長期的な見通しを持って修
繕計画を立て、計画に基づいて修繕積立金を集めて、外壁や屋上防水、設備の取替え
工事などの大規模な修繕をすることが必要です。

　≪運　　営≫

　マンションにおける生活、マンションの共用部分等の共同利用に関わることでは、ペツトの
飼育の問題、ピアノ等の騒音の問題、駐車場不足による路上駐車の問題など、人々が一つ
の建物に集まって住み、共同で様々な施設、設備を使うことから起こる生活面の問題がたく
さんあります。こうした問題が発生しないようにルールを設定したり、総会で決議したりし
ます。

　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約等を遵守するとは限りません。
　管理組合は、総会決議と管理規約を区分所有者全員が遵守することによって、円滑な管
理運営が期待できます。但し、全員が総会決議や管理規約を遵守するとは限りません。
　ルールを無視する者がいれば是正するための措置をとる必要があります。ルールが無視
されないよう未然に防止するための活動として、管理組合では広報や啓蒙活動にも力点を
置かなければなりません。こうした生活管理も管理組合の仕事です。

[13359: デベにお勤めさん]

建前はその通り。
知人の元修繕委員長の話です。将来を見越して法令などに基づいて発言しても、議事録を操作され、クレーマー扱いにされて資産価値の維持に苦慮している様でした。
今は、広報や啓蒙活動、そしてその具体的な方策を議論すべき「時/期/機」ではないでしょうか？

[13360: 匿名さん]

>>13347 匿名さん
お前は区分所有法13条は強行規定であると言い切っておきながら
今度は自分が不利になると強行規定でないと白状している。
強行規定ではないいんだよ。( ´艸｀)

[13361: 匿名さん]

法で定められた共用部分はその用方に従って使用しなければならないが
それ以外の共用部分は規約にその用方を設定したり変更したり廃止した
りすることが出来る。

[13362: 匿名さん]

>13360 匿名さん
何を寝とぼけたことを言ってるの。
「第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。」
どこにも
「規約で別段の定めをすることを妨げない。」
とは書いていない。
つまり、規約で別段の定めをすることができないと言っているんだよ。
血の巡りが悪そうだね。

[13363: デベにお勤めさん]

wikiより
強行規定　読み：きょうこうきてい
法律の規定であって、公の秩序に関する規定を「強行規定」という。また同じ意味で「強行法規」ということもある。

強行規定は、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定であると解釈されている。従って、強行規定に反するような契約をした場合には、その契約はその部分について無効とされる。・・・だそうです

知人の業界（特許とか）では「強行」など使ってないので、建設業界の方々の方言の様ですね？
なんとなく、野蛮です。

[13364: 匿名さん]

シマクン、一人芝居ご苦労さん。
一人芝居はシマクンの十八番だからやめろとは言えない。
痴呆症読者向けの専有部分の配管についての情報の提供お願いね。
待っているんだから。

[13365: デベにお勤めさん]

応答が速いですね。若しかしたら、噂の「コメント軍団」方ですか？

[13366: 匿名さん]

やはり区分所有法１３条は強行規定なんですね！安心しました！

[13367: 匿名さん]

>>13315 匿名さん

２００４年改正前の標準管理規約（４５条２項）に、「可否同数の場合には、議長の決するところによる」と区分所有法（３９条１項）の別段の定めがあったが、２００４年改正でその部分が削除された。２００２年の区分所有法改正で、３９条１項は改正されておらず、それとは関係ない。

＜２００４年改正前＞
○中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/07/071008/sankou1.pdf

（総会の会議及び議事）
第４５条 総会の会議は、～
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。
３ ～

＜２００４年改正＞
〇マンション標準管理規約（単棟型）
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、～
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ ～

〇建物の区分所有等に関する法律

（議事）
第３９条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２　～

[13368: 匿名さん]

>>13366 匿名さん
お前だけが区分所有法は強行規定と言っているよ。
マンション管理士でそれを認めるものはいません。
方に定められた共用部分の用方は強行規定だよ。
これは全員の合意がないとできない。
ただし、マンションに限って法令の改正がなされます。

[13369: 匿名さん]

専有部分の照明をLEDにしませんかと勧誘のチラシが来たぞ
リビングが２万円、和室は４万円、台所も４万円

[13370: デベにお勤めさん]

参考情報
https://www.city.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/22379.pdf

「用法」について、やさしく解説されています。
「強行」うんぬんというより、共同生活の一般常識の範囲と思います。

[13371: 匿名さん]

区分所有法１３条の「用方」を、標準管理規約１３条では「用法」に、変えているのは何故？

[13372: 匿名さん]

弁護士が多数参加しているんだろうね。
ここのスレもたいしたもんだ。

[13373: 匿名さん]

用法に従って利用しなければならないが、その用法については
細則で決めればいいということ。
用法に従わなければならないというのが強行規定。
その用法をきめるのが細則ということ。その細則に従わなければ
ならない。

[13374: 匿名さん]

このアホは区分所有法13条が強行規定であるといるから間違いを
正しているのに頑固に拒否しているから問題になるのだ。
だったらなぜ規約共用部分があるのかとの疑問が生じる。
このアホは共用部分に法で定められた共用部分と規約に定められる
共用部分が私たちの分譲には存在していることを知らない。
よって簡単ですが区分所有法13条は強行規定ではありません。

[13375: 匿名さん]

共用部分は用法に従って使用しなければならないとなっていて
それが強行規定ではあるが、その用法はそれぞれですよね。
その用法を決めておかなければ住民は遵守しようがない。
だからその用法は細則できめなさいと標準管理規約ではいっている。
ただそれだけのことですよ。
強行規定だから絶対変えてはいけないということでもないよ。

[13376: 匿名さん]

>>13362 匿名さん
いちいち規約に定めをすることはできるできないとはならない。

[13377: 匿名さん]

強行規定とは法令と異なる規約には定められないから
細則にも定められませんよ
構造や設備の問題は法で定められたものを法廷共用部分という。
法定共用部分の変更等は全員の賛成があれば設定したり変更したり
廃止したりすることが出来る。
その他の共用部分は規約に設定したり変更したい廃止したりするこ
とが出来る。
よって区分所有法13条な規約に設定等が出来るので強行規定ではあ
りません

[13378: 匿名さん]

区分所有法（管理規約にも同様の条文）に建て替え決議があるが、
建て替えるということは法定共用部分も規約共用部分もまとめて
全部をぶっ壊して建て替えるのです。
これ等でも明らかに共用部分をぶっ壊して建て替えてもいいよと
規約に設定されています。
従って区分所有法13条の用方にしたがっえ使用している共用部分
も5分の４以上の賛成があればぶっ壊して建て替えが出来ると規約
に設定されています。
規約に設定できるのだから強行規定ではありませんよ。
解りやすくぶっ壊す等の不謹慎な用語を使用してすみません。

[13379: 匿名さん]

>>13377さん
強行規定が変えられないのは分るけど、用法に従ってという
その用法を細則で決めなければ住民はまったくその区分所有法
第１３条は理解できないのではないですか。
エントランスやベランダ、共用通路で喫煙してもいいのか、
エレベーターに自転車や電動カートを載せていいのか。
通路に電動カートを置いたり、通路でスケボーしたりしていいのか。
その用法に従ってというのをきめなければ分からないでしょう。

[13380: 匿名さん]

>>13375 匿名さん
この方は区分所有法13条が強行規定であるといっているのです。
法定による共用部分はその用方に従って使用しなければならない
ものだからいちいち規約には設定はできませんがその他はその用方
を規約（細則）に設定はできるので強行規定ではないと訂正をさせ
ているのです。

[13381: 匿名さん]

どちらでもいいことです。
その用法は細則で規定できるんですよね。
それだけが分ればいいんです。

[13382: 匿名さん]

>>13381 匿名さん
強行規定であると言い切っておきながらそうではないことに気づいたのですね、よかったです。

[13383: 匿名さん]

共用部分は法定による共用部分は強行規定であり
規約による共用部分は強行規定ではない、
よって区分所有法13条は強行規定ではありません。
マンション管理士試験の節はくれぐれもお間違いのないように。

[13384: 匿名さん]

じゃあ任意規定なんですね。

[13385: 匿名さん]

　≪事務管理≫

　マンションを維持・管理するための資金が、管理費・修繕積立金・各種使用料等です。
区分所有者から毎月確実に管理費等を徴収し、それを管理会社などへの支払いにあて
たりして、会計の処理を行い、お金を安全確実に運用することも大切な業務となります。
　また、管理会社に会計業務を委託していれば月次報告によって金銭の出し入れをきちん
とチェックすることも大切です。

　自治会活動や親睦会などコミュニティの形成を促進する業務があります。親睦を目的と
する団体と管理組合とは一線を画す必要がありますが、良好な居住環境の形成の一翼を
担うことから、管理組合と自治会との相互連絡、調整、協働が不可欠です。

[13386: 匿名さん]

　このように、管理組合の業務は非常に多岐にわたりますが、それぞれのマンションの組織
形態や、管理会社等の専門業者にどの程度委託しているかによって、役員の業務内容は、
大きく異なります。
　例えば、管理会社に総合的に委託している場合は、報告を受けて検討・承認するといった
程度に止まるようです。しかしながら、専門業者に委託した業者についても、基本的には理
事会の管理監督義務がありますので、「うちのマンションは、管理会社に全面的に管理を任
せているので、役員のすることはない。」ということにはなりません。

　管理組合が主体的に管理業務を行っていくためには、管理会社に総合的に委託している
場合でも、理事会の議題の設定や議事録の作成などは、役員が責任をもって行うなど、
出来るだけ理事会運営を自分たちの力で行うことが望まれます。特に、総会の議案書は管
理組合活動の根幹となるものですので、管理会社に全てお任せするのではなく、でき
るだけ役員が作成するようにし、管理会社が素案を作成する場合でも、理事会で十分
に内容を検討するべきです。

[13387: 匿名さん]

>>13384 匿名さん
法定による共用部分以外は規約に設定できますから任意規定です。
しかし、区分所有法では建て替え決議が５分の４以上だからすべて
任意規定といってもいいかなとも考えて悩ましいです。
よって、区分所有法１３条は強行規定でないことだけは確かです。

[13388: 匿名さん]

　２．標準管理規約が規定している管理組合業務

第３２条　管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ
　　　処理
　二　組合管理部分の修繕
　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
　七　共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する業務
　八　区分所有者が管理する専用使用部分について、管理組合が行うことが適当であると
　　　認められる管理行為
　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
　十　修繕積立金の運用
　十一　官公署、町内会等との渉外業務
　十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
　十三　防災に関する業務
　十四　広報及び連絡業務
　十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
　十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
　十七　その他、組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

[13389: 匿名さん]

標準管理規約の（業務）第３２条は、２０１６年に改正されています。
旧「十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」の削除など。

（業務）
第３２条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
二 組合管理部分の修繕
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
五 適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
九 敷地及び共用部分等の変更及び運営
十 修繕積立金の運用
十一 官公署、町内会等との渉外業務
十二 マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
十三 広報及び連絡業務
十四 管理組合の消滅時における残余財産の清算
十五 その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

[13390: 匿名さん]

＞13387 匿名さん
＞区分所有法１３条は強行規定でないことだけは確かです。
自分だけの思い込みは自己責任で自由ですからね。
それでいいんじゃないですか。
今日はぐっすり眠れそうですか？

[13391: 匿名さん]

それより、痴呆症組合員に対する【専有部分の配管の更新工事についての情報】をお願いね。

[13392: 匿名さん]

痴呆症組合員が納得した場合、マンション老朽化対策支援協会に依頼するといいんだね。
レールはゴールまで敷かれているから、痴呆症組合員にとっては渡りに船だね。
そんなにうまくいくかな？

[13393: 匿名さん]

ご要望の強い、専有部分の配管の更新工事について書き込みします。
来たいしてください。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[13394: 匿名さん]

＞老朽化により大きな不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。
老朽化で築何年の建物なの？
まさか12年ではないでしょね。
＞いつか更新工事を行わなければならない時期は必ずやってきます。
そんなわけないでしょ。

[13395: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[13396: 匿名さん]

専有部分の配管の交換はいずれやらなければならないでしょうね。
配管が永遠に持つとは限りませんから。
それがいつかは分りません。だからそれに備えておく必要はあります。
漏水がぼちぼち出だしたらやるべきでしょう。
地震の影響はかなり高いと思います。

[13397: 匿名さん]

地震の場合は築年数は関係ないでしょう。

[13398: 匿名さん]

特に継手部分の緩みが生じてきますから。

[13399: 匿名さん]

マンション老朽化対策支援協会にとれば金儲けのチャンスだからね。
修繕工事の必要もない工事をでっち上げて痴呆症組合員を騙し、それも棟丸ごとだからね。
美味しくて喉から手が出るのは理解できるが、そんなにうまく事が運ぶかな？
下手すると、詐欺行為でブタばこ入りかも。
なにしろ、相手が痴呆症だからね。
民法の行為能力を利用した詐欺行為そのもの。

[13400: 匿名さん]

雨水管と雨水桝はどうしようか。