「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13301: 匿名さん]

やはり、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13302: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[13303: 匿名さん]

マンション老朽化対策支援団体にたのむといいよ。
https://maasg.pro/corporation

[13304: 匿名さん]

賃貸マンションは家賃の収入をつかいたくないだけのこと。
もったいないからできるだけ我慢しているんじゃないの。
我慢すればその分の支出が減るからね。

[13305: 匿名さん]

やっぱり、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13306: 匿名さん]

痴呆症マンションは12年、未痴呆症マンションは20年。
痴呆症マンションは管理会社にとってはおいしい餌。
痴呆症マンション住民も管理会社の介護に喜んでいるから共存共栄かな？

[13307: 匿名さん]

シマクンもあちらこちらで頑張っているね。

[13308: 匿名さん]

いまだかって区分所有法13条は強行規定と言っている
マンション管理士が幅をきかせているよ。恥ずかしいです。

[13309: 匿名さん]

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応
＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。前回は実施しています。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
　　おくと便利です。前回は４台設置
＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

[13310: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新
　　インターホーンの交換　熱感知器交換
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む）
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事）

[13311: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[13312: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[13313: 匿名さん]

結論、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13314: 匿名さん]

１０年経とうが２０年経とうがマンション運営に問題がなければ規約改正は不要。
団地型マンションでも団地型標準規約がなかったころに建てられた物件では、古い時代の規約（現在の単棟型標準規約をベースにしたもの）を改正せずに使用しているところがあるが、単棟型標準規約のうち団地型マンションに適用できない条項を役員や組合員が理解できていれば問題はない。

[13315: 匿名さん]

うちは平成１５年２月という微妙な時期に入居開始したので、原始規約は平成１４年改正前の区分所有法（「総会で賛否同数の時は議長が決する」という条文があるやつ）をベースにしている。本当は改正法施行後に規約改正をすればよかったのだろうが、賛否総数なんて滅多に起こらないだろうということで放置されているようだ。

[13316: 匿名さん]

>>13315 匿名さん
区分所有法には「総会で賛否同数の時は議長が決する」等の
条文はないよ。( ´艸｀)。

[13317: 匿名さん]

>>13315 匿名さん
賛否総数とはこの場合にありうるのかな。
賛否同数なら言語としてあり得るけど。何を言ってるのか解らん？

[13318: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[13319: 匿名さん]

区分所有法13条は強行規定なので用方に従った使用を規約で禁止することはできません。

[13320: 匿名さん]

駐車場駐輪場は共用部分ではないので用方に従った使用に制約を加えることが
できます。多くのマンションでは「組合員一人当たり〇台まで」というような
使用制限が設けられていますね。

[13321: 匿名さん]

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[13322: 匿名さん]

現在は規約と各種細則の全面改正についてです。
これについての書き込みをお願いします。

[13323: 匿名さん]

共用部分であるエレベーターやごみ置き場は用方に従った使用であれば自由です。
「乗っていいのは組合員一人当たり家族〇人まで」「出していいゴミ袋の数は
組合員一人当たり週〇個まで」といった使用制限を設けることはできません。

[13324: 匿名さん]

しかし、ベランダに置く植木鉢の数は制限を受ける可能性があります。
ベランダは植木を鑑賞する場所であると同時に緊急時の避難通路でもあるためです。
避難通路としての使用を妨げるような植木鉢の置き方は用方に従っていないと
判断されることがあるので気を付けましょう。

[13325: 匿名さん]

理事長はベランダにむやみやたらに植木鉢を並べる住民に対してやめるよう
言わなければならないという趣旨の規定が消防法にあります。
植木に害虫が飛んできて隣人が被害を受けたら民法の不法行為責任を問われる
恐れもあります。規約細則は大事ですが法律も大事です。

[13326: 匿名さん]

>>13323さん
何をそんなに意地になっているんですか。
もうそれは終わったことですよ。
まとめられていないので私が総括します。
区分所有法第１３条
　　各共有者は共用部分をその用法に従ってしようすることができる。
民法第２４９条
　各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができる。
　民法の共有では、用法に従った使用は認められていません。
　そこで、持ち分に応じた使用を、例えばエレベーターに当てはめることは
　できないので、区分所有法で用法に従ってすなわち通常の使用方法で使える
　としました。
　通常の使用に添わない使用、例えば共用廊下に物置を設置するとかはできない
　とされました。

標準管理規約第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
　区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って
　使用しなければならない。
　通常の用法の具体的内容は、使用細則で定めることとする。
　例えば、自転車は駐輪場に置かなければならないとかです。

これでもういいでしょう。これについてはもう終わりです。
では、管理規約と各種細則の続きを掲載します。

[13327: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[13328: 匿名さん]

結果、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13329: 匿名さん]

マンションによってはごみ置き場が単にコンクリートで囲っただけという構造に
なっていることがあります。このようなごみ置き場は建物ではないので共用部分に
該当せず付属施設に分類されます。付属施設は持分に応じた使用が原則なので、
持分を超える（他人よりごみをたくさん出す）場合には罰金を科すべきだと
言い張る役員が出たりします。近年の民法改正を根拠にしていますね。

[13330: ご近所さん]

>例えば、自転車は駐輪場に置かなければならないとかです。

玄関ポーチが広ければ、そこにおいてもいいよ
玄関ポーチには専用使用権もあるし

[13331: 匿名さん]

>>13319 匿名さん
用方に従った使用とは何だね。
区分所有法13条に用方が規定されているのかね( ´艸｀)
用方に従った使用を規約で禁止するとは何だね( ´艸｀)

[13332: 匿名さん]

>>13315 匿名さん
区分所有法には「総会で賛否同数の時は議長が決する」等の
条文はないよ。( ´艸｀)

賛否総数とはこの場合ありうるのか。
賛否同数なら言語としてあり得るけど。何を言ってるのか解らん？
区分所有法の改正にも標準管理規約にもそのような改正は見当たら
ないが。( ´艸｀)
何度もしつこく言うが区分所有法13条を強行規定にすると問題が
大きくなるから忠告するよ( ´艸｀)

[13333: 匿名さん]

＞区分所有法13条を強行規定にすると問題が大きくなるから忠告するよ( ´艸｀)
何が言いたいのか、精神科の診察が必要に思える。

[13334: 匿名さん]

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[13335: 匿名さん]

次は専有部分の配管の更新工事について情報の提供をします。

[13336: 匿名さん]

次は総会の進め方についてに変更します。

[13337: 匿名さん]

>>13333 匿名さん
お前こそ精神科へ行った方がいいよ。
ヒントです
共用部分について具体的に勉強してね。
区分所有法13条は強行規定ではありませんよ。
共用部分の中には用方以外に使用できないものもありますが
すべてではない。( ´艸｀)

[13338: 匿名さん]

＞次は専有部分の配管の更新工事について情報の提供をします。
シマクン、本題だから痴呆症読者にはうまく説明してね。

[13339: 匿名さん]

>>13338 匿名さん
自作自演はやめて、

[13340: デベにお勤めさん]

区分所有法13条は共有者が用法に従って使用する権利を保障しているだけであって、
用法にそぐわない使用を禁止しているわけではない。
用法にそぐわない使用を認める認めないは組合で自由に決めたらいい。
ちゃんと法律を読めよ、トーシロちゃんｗ

[13341: 匿名さん]

柔軟剤でソフトに仕上げた洗濯物をベランダに干すのは通常の用法だから無罪

[13342: 匿名さん]

＞13340 デベにお勤めさん
日本語が読めないの？
第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
＞用法にそぐわない使用を禁止しているわけではない。
であれば、第十三条は必要ないんじゃないか。
何故、わざわざ第十三条を定めたのか理解しないといけない。
言葉の裏側を理解できないようでは万年マン管士不合格も仕方ないな。

[13343: 匿名さん]

共有物の使用に関する基本的ルールである民法２４９条を
マンションの共用部分には適用しないというのが
区分所有法１３条の趣旨ですので必要です。

[13344: デベにお勤めさん]

>>13342 匿名さん
こんな所で、「なりすましさん」に出くわしてしまいました。

論拠に乏しい議論には、ついていけないです！

[13345: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

[13346: 匿名さん]

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[13347: 匿名さん]

法律に規定されていないことは組合総会を開いて自由に決めたらいい。
区分所有法13条は、用法に従って共用部分を使うという共有者（住民）の権利は
総会決議（規約）では変更できません、と言ってるだけであって、用法に従わない
使用については、認めるとも認めないとも言っていない。法律がノータッチなので
総会で決めていいだろう。標準管理規約にはひな形条文がある。

[13348: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）

[13349: デベにお勤めさん]

これ、管理会社さんの「虎の巻」ですね、法令や規約（運用規定）とは直設の関係は有りません。
※司会者って何？　法令・規約などではその呼称は「議長」となっています。

[13350: 匿名さん]

>>13347 匿名さん
なにを言っているんだよ( ´艸｀)
区分所有法13条は強行規定であると言ったのでしょう。
私はそうではないと言っているのだ。
強行規定とは何だと思っているんだ。( ´艸｀)