「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13229: 匿名さん]

スレ主みたいに専用部分にまで触手を伸ばせばおいしい工事となる。

[13230: 匿名さん]

戸建てでは30年に1回もしない排水管洗浄工事を、マンションでは2年に1回ああだこうだと義務付ける。
痴呆症住民は何ら疑うことなく工事に応じる。
オレオレ詐欺の合法的なパターンだ。

[13231: 匿名さん]

管理規約
　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　規約には、区分所有法が個別的に認めるもののほか、建物・敷地・付属施設の管理ま
　　たは使用に関する区分所有者相互間の事項を定めることができます。

　　強行規定
　　　　当事者間の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。
　　　　規約を変更することはできません。
　　任意規定
　　　当事者がその法律の内容と異なる意思を表示しない場合にのみ適用される規定です。
　　　区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定です。
　　　この場合は、規約を変更することができ、それが法律に優先することになります。

[13232: 匿名さん]

特別の影響を受ける区分所有者の保護
　　　規約の設定・変更・廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、
　　その一部の区分所有者の承諾を得なければならない。
　　　例えば、
ペットの飼育を禁止する規約の規定を設けた場合、現にペットを飼っていた区分
所有者の不利益は、特別の影響には当たらないとしています。最高裁判例
駐車場の専用使用に関する権利については、特別の影響に当ります。

[13233: 匿名さん]

スレ主は都合が悪くなると横スレを入れて火消しに係る。
シマクン、毎日毎日ご苦労さん。

[13234: 匿名さん]

>>13233さん
内容がつまらなくなったりしたときに新しい問題提起を
しているだけですよ。
都合が悪くなるとはどういうこと。

[13235: 匿名さん]

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年前後で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシート ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討
エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

[13236: 匿名さん]

インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期

[13237: 匿名さん]

>>13231 匿名さん
強行規定は規約で変更することはできないとはなんだ( ´艸｀)

[13238: 匿名さん]

強行規定は規約で改訂できるんですか。

[13239: 匿名さん]

規約は規約で改訂できるよ。

[13240: 匿名さん]

そうなんだあ。物知りなんだね。

[13241: 匿名さん]

>>13237さん
こういうことも書いてありますけど、どちらが正しいんでしょうか。

強行規定とは、規約等で別段の定めができない規定のことをいいます。 例えば法５８条（使用禁止の請求）２項「前項の決議は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数でする。」 という規定に対して、２分の１以上とか５分の４以上とかの定めはできないということです。

[13242: 匿名さん]

強行規定は規約には規定されていないので規約の変更はできない。
強行規定が強行規定と異なる規定を規約に設定されているなら無効です。
この法律違反の規定を組合運営で実行しているマンションの組合がある
なら、無効なものはあくまで無効であるから無効の手続をしないと気づ
いた組合員が無効の手続をしたなら組合は過去のさかのぼって責任を取
らなければならない。告訴でもされたなら大変である。

[13243: 匿名さん]

>>13237さん
13242さんが書き込まれているのが正しいようですね。
勉強になったので良かったですね。

[13244: 匿名さん]

>>13237さん
間違いはだれでもあります。
今後は批判とか揶揄するのではなく、正しい情報を提供して
マンションの住民に役に立つ情報や書き込みをしましょうね。
批判は必要ありません。

[13245: 匿名さん]

>>13244 匿名さん
批判ではない。
君は強行規定は規約には設定できないと言っていて
規約の変更を述べている。
規約にない規約を規約の変更はできないでしょうと
言っているのです。
強行規定が規約に盛り込まれていたら単純に変更で
きると思っている。
この規定を削除や変更をする前にしなければいけな
いことが事案によったら山ほど出てくる。
削除や変更する等の単純なものではないですよ。
この事案は組合員であればだれでも告訴できます。

[13246: 匿名さん]

>>13244 匿名さん
お前は何を言っているんだね。
お前が正しい投稿をしないからじゃないのか
お前の間違った投稿はマンションの住民に役立っていると
思っているのかね( ´艸｀)

[13247: 匿名さん]

もっと素直になりましょう。
単純に区分所有法の強行規定は規約で変更はできない。
それだけのことですよ。

[13248: 匿名さん]

>>13247さん
それにね、見ず知らずの者に対してお前呼ばわりは
されたくないね。
そんなものに対して、相手はしたくないよ。それだけ。

[13249: 匿名さん]

↑は　13246さんへの間違いです。

[13250: 匿名さん]

>>13247 匿名さん
それならわかりやすく説明しようか。
区分所有法の強行規定は規約で変更はできないは間違い。( ´艸｀)。
正しくは区分所有法の強行規定は規約には設定できない。
終わり( ´艸｀)。

[13251: 匿名さん]

>>13248 匿名さん
匿名だからと言っていい加減な初歩的間違いをするなよ。
真面目に読んでいる者もいるんだから。( ´艸｀)。

[13252: 匿名さん]

笑

[13253: 匿名さん]

＞真面目に読んでいる者もいるんだから。
不真面目なスレ題にか？

[13254: 匿名さん]

>>13250 匿名さん

区分所有法の強行規定は規約で変更はできないは間違い。

正しくは区分所有法の強行規定は規約には設定できない。

[13255: 匿名さん]

例えば区分所有法13条では「共用部分を用法に従って使用することができる」と規定しているが、標準規約では「共用部分等を用法に従って使用しなければならない」と規定しており、区分所有法の強行規定プラスアルファを規約に盛り込まれることになる。

[13256: 匿名さん]

マン管士詐称という法律違反を真面目に遂行しているスレ主に真面目になれと言われてもね。
どの面下げて言ってるの？
万年マン管士不合格者のシマクン。

[13257: 匿名さん]

真面目に騙されろとでも言いたいんだろ。

[13258: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

[13259: 匿名さん]

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[13260: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[13261: 匿名さん]

>>13255 匿名さん
またまた間違っている。
区分所有法13条（共用部分の使用）
は区分所有法の強行規定ではないよ( ´艸｀)

[13262: 匿名さん]

>>13261 匿名さん
>またまた間違っている。
>区分所有法13条（共用部分の使用）
>は区分所有法の強行規定ではないよ( ´艸｀)

区分所有法13条は、強行規定です。

[13263: 匿名さん]

それは以前も指摘されていますが、あなたが正しい。
修正をしていないのでそのままもってきたので。

[13264: 匿名さん]

間違っていれば正解を書き込めばいいだけです。
それで皆さんは正しい情報、知識が身につくのですから。

[13265: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[13266: 匿名さん]

塩ビ管は錆びませんが、給湯管は銅管を使用しており
熱湯が通るので曲がり部分が薄くなりそこからの漏水が
考えられます。
専有部分の交換については、塩ビ管を使用しているマンション
であれば、給湯管の交換だけでいいと思います。

[13267: 匿名さん]

漏水で一番多いのは、台所とか洗面所の水栓の継手部分
からの漏水です。

[13268: 匿名さん]

区分所有法第１３条は強行規定なのだから、用法に従った共用部分の使用、
たとえば廊下を通行するとか、エレベータで荷物を運ぶとか、宅配ロッカーで
荷物を受け取るとか、は自由に（無料で）することができる。
規約や細則に「自転車をエレベータで運んだら有料」と条文を新設しても無効。

[13269: 匿名さん]

もうそれは済んだこと。

[13270: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[13271: 匿名さん]

だから、うちのマンションで数年前に宅配ロッカーを有料化しようとしたとき、
共用部分の使用は無料のはずだ、と総会で指摘されて使用細則改正案がボツに
なった。

[13272: 匿名さん]

しかし、小細工をすれば有料化はできたはずだった。
管理員を一枚かませて「役務の提供」という形にすれば、有料化は可能だった。
細則で一方的に有料化すると法令に引っ掛かるが、有償の役務提供契約にすれば
契約自由の原則が働いてお咎めなし。やっぱり役員は法学部出身者がいいね。

[13273: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[13274: 匿名さん]

区分所有法１３条は、強行規定です。

[13275: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[13276: 匿名さん]

玄関ポーチも共用部分ですよ。玄関ポーチは屋外で使用する私物を
置くための場所なので、自転車やベビーカー、日傘雨傘や子供さんの
遊び道具を置くことができます。ただし、区分所有法６条１項の
「区分所有者の共同の利益に反する行為」は慎んでください。( ´艸｀)

[13277: 匿名さん]

いい加減消えたら。

[13278: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[13279: ご近所さん]

マンションの集会室は管理組合の総会や理事会を開催するときは無料だが、自治会の総会や理事会に使うときは有料になる。しかし、公園横の自治会の集会所は、自治会の会合は無料だが管理組合が使うときは使用料を取られる。

[13280: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[13281: 匿名さん]

足場を組んでいる期間はバルコニーで洗濯物が干せなくなるので、
集会室などに臨時の物干し場や乾燥機を設置することも検討します。

しかし、柔軟剤のにおいが原因でもめることがあるので、事前根回しは
必要です。

[13282: 匿名さん]

洗濯機は全自動だよ。

[13283: 匿名さん]

これが目に入らぬか！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E4%B9%BE%E7%87%A5%E6...

[13284: 匿名さん]

足場を組むと同時に防塵防音用のネットをかけることがあります。
これによって日当たりが悪くなり、かわいいペットちゃんの体調にも
影響するときは、理事長に掛け合ってください。
現にうちのマンションでは盆栽の色つやが悪くなったとゴネて弁償を
請求した爺さんがいます。いくらか払ったんじゃないかな。

[13285: 匿名さん]

大規模修繕工事は、１８～２０年に１度がbestで１０年に１度は屋上防水工事でOKです

[13286: 匿名さん]

>>13285
オーナー所有マンションと大手町のビルは、大規模修繕工事２０年に１度ですよね、

[13287: 匿名さん]

>>13285
確かにオーナー所有マンションは２０年に１度ですね

[13288: ご近所さん]

うちは麹町の区分所有者共有マンションなので参考になりませんね

[13289: 匿名さん]

>>13285
うちはビルですが東松山なので２０年ではないですね

[13290: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[13291: 匿名さん]

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[13292: 匿名さん]

これが目に入らぬか！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%EF%BC%96%EF%BC%94%EF...

[13293: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[13294: 匿名さん]

>>13274 匿名さん
ではない、よく読め
（共用部分の使用）
第13条　
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

[13295: 匿名さん]

ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13296: 匿名さん]

区分所有法１３条は強行規定です。

[13297: 匿名さん]

賃貸マンションは家賃の収入をつかいたくないだけのこと。
もったいないからできるだけ我慢しているんじゃないの。
我慢すればその分の支出が減るからね。

[13298: 匿名さん]

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。

[13299: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

[13300: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

[13301: 匿名さん]

やはり、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13302: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[13303: 匿名さん]

マンション老朽化対策支援団体にたのむといいよ。
https://maasg.pro/corporation

[13304: 匿名さん]

賃貸マンションは家賃の収入をつかいたくないだけのこと。
もったいないからできるだけ我慢しているんじゃないの。
我慢すればその分の支出が減るからね。

[13305: 匿名さん]

やっぱり、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13306: 匿名さん]

痴呆症マンションは12年、未痴呆症マンションは20年。
痴呆症マンションは管理会社にとってはおいしい餌。
痴呆症マンション住民も管理会社の介護に喜んでいるから共存共栄かな？

[13307: 匿名さん]

シマクンもあちらこちらで頑張っているね。

[13308: 匿名さん]

いまだかって区分所有法13条は強行規定と言っている
マンション管理士が幅をきかせているよ。恥ずかしいです。

[13309: 匿名さん]

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応
＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。前回は実施しています。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
　　おくと便利です。前回は４台設置
＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

[13310: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新
　　インターホーンの交換　熱感知器交換
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む）
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事）

[13311: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[13312: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

[13313: 匿名さん]

結論、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない

[13314: 匿名さん]

１０年経とうが２０年経とうがマンション運営に問題がなければ規約改正は不要。
団地型マンションでも団地型標準規約がなかったころに建てられた物件では、古い時代の規約（現在の単棟型標準規約をベースにしたもの）を改正せずに使用しているところがあるが、単棟型標準規約のうち団地型マンションに適用できない条項を役員や組合員が理解できていれば問題はない。

[13315: 匿名さん]

うちは平成１５年２月という微妙な時期に入居開始したので、原始規約は平成１４年改正前の区分所有法（「総会で賛否同数の時は議長が決する」という条文があるやつ）をベースにしている。本当は改正法施行後に規約改正をすればよかったのだろうが、賛否総数なんて滅多に起こらないだろうということで放置されているようだ。

[13316: 匿名さん]

>>13315 匿名さん
区分所有法には「総会で賛否同数の時は議長が決する」等の
条文はないよ。( ´艸｀)。

[13317: 匿名さん]

>>13315 匿名さん
賛否総数とはこの場合にありうるのかな。
賛否同数なら言語としてあり得るけど。何を言ってるのか解らん？

[13318: 匿名さん]

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[13319: 匿名さん]

区分所有法13条は強行規定なので用方に従った使用を規約で禁止することはできません。

[13320: 匿名さん]

駐車場駐輪場は共用部分ではないので用方に従った使用に制約を加えることが
できます。多くのマンションでは「組合員一人当たり〇台まで」というような
使用制限が設けられていますね。

[13321: 匿名さん]

各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[13322: 匿名さん]

現在は規約と各種細則の全面改正についてです。
これについての書き込みをお願いします。

[13323: 匿名さん]

共用部分であるエレベーターやごみ置き場は用方に従った使用であれば自由です。
「乗っていいのは組合員一人当たり家族〇人まで」「出していいゴミ袋の数は
組合員一人当たり週〇個まで」といった使用制限を設けることはできません。

[13324: 匿名さん]

しかし、ベランダに置く植木鉢の数は制限を受ける可能性があります。
ベランダは植木を鑑賞する場所であると同時に緊急時の避難通路でもあるためです。
避難通路としての使用を妨げるような植木鉢の置き方は用方に従っていないと
判断されることがあるので気を付けましょう。

[13325: 匿名さん]

理事長はベランダにむやみやたらに植木鉢を並べる住民に対してやめるよう
言わなければならないという趣旨の規定が消防法にあります。
植木に害虫が飛んできて隣人が被害を受けたら民法の不法行為責任を問われる
恐れもあります。規約細則は大事ですが法律も大事です。

[13326: 匿名さん]

>>13323さん
何をそんなに意地になっているんですか。
もうそれは終わったことですよ。
まとめられていないので私が総括します。
区分所有法第１３条
　　各共有者は共用部分をその用法に従ってしようすることができる。
民法第２４９条
　各共有者は、共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができる。
　民法の共有では、用法に従った使用は認められていません。
　そこで、持ち分に応じた使用を、例えばエレベーターに当てはめることは
　できないので、区分所有法で用法に従ってすなわち通常の使用方法で使える
　としました。
　通常の使用に添わない使用、例えば共用廊下に物置を設置するとかはできない
　とされました。

標準管理規約第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
　区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って
　使用しなければならない。
　通常の用法の具体的内容は、使用細則で定めることとする。
　例えば、自転車は駐輪場に置かなければならないとかです。

これでもういいでしょう。これについてはもう終わりです。
では、管理規約と各種細則の続きを掲載します。

[13327: 匿名さん]

会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

[13328: 匿名さん]

結果、ということは、
分譲マンションは、管理会社の言われるままにアホのように１２年で大規模修繕工事
賃貸マンションは、オーナーがしっかりしているので無駄な工事はしないので２０年

これが正解ですね
ちなみに、分譲でも賃貸でもマンションの構造に差異はない