「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[13229: 匿名さん]

スレ主みたいに専用部分にまで触手を伸ばせばおいしい工事となる。

[13230: 匿名さん]

戸建てでは30年に1回もしない排水管洗浄工事を、マンションでは2年に1回ああだこうだと義務付ける。
痴呆症住民は何ら疑うことなく工事に応じる。
オレオレ詐欺の合法的なパターンだ。

[13231: 匿名さん]

管理規約
　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　規約には、区分所有法が個別的に認めるもののほか、建物・敷地・付属施設の管理ま
　　たは使用に関する区分所有者相互間の事項を定めることができます。

　　強行規定
　　　　当事者間の意思にかかわらず適用される法律の規定をいいます。
　　　　規約を変更することはできません。
　　任意規定
　　　当事者がその法律の内容と異なる意思を表示しない場合にのみ適用される規定です。
　　　区分所有法でいえば、規約に別段の定めがないかぎりとある場合が任意規定です。
　　　この場合は、規約を変更することができ、それが法律に優先することになります。

[13232: 匿名さん]

特別の影響を受ける区分所有者の保護
　　　規約の設定・変更・廃止が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、
　　その一部の区分所有者の承諾を得なければならない。
　　　例えば、
ペットの飼育を禁止する規約の規定を設けた場合、現にペットを飼っていた区分
所有者の不利益は、特別の影響には当たらないとしています。最高裁判例
駐車場の専用使用に関する権利については、特別の影響に当ります。

[13233: 匿名さん]

スレ主は都合が悪くなると横スレを入れて火消しに係る。
シマクン、毎日毎日ご苦労さん。

[13234: 匿名さん]

>>13233さん
内容がつまらなくなったりしたときに新しい問題提起を
しているだけですよ。
都合が悪くなるとはどういうこと。

[13235: 匿名さん]

「長期修繕計画の洗い直し」

給水設備 築３０年前後で交換
　　高置水槽方式
　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。
　　　　デメリット 　貯留した水、水質点検が必要
　　増直結圧方式
　　　　メリット 　直接水が引けるので新鮮
　　　　デメリット 　工事費が高い、水質点検は年１回必要
開放廊下の塩ビシート ２０年
配管
共用部分 　塩ビ管は錆びないが、継手部分は地震や経年で緩みがでてくる。
専有部分 　給湯管は高熱が通るので劣化しやすい。
サッシ・網戸 　サッシの交換は工事費が高いので、交換箇所を絞るとか滑車の交換も検討
エレベーター 東芝、日立、三菱、フジテック、シンドラー社、オーチス等
Ａ　制御・駆動系改修
　　　カゴ本体、三方枠はそのまま
　　　制御盤やリミットスイッチ、巻上げ電動機、調速機等を取り替える。
Ｂ　準撤去改修
　　　三方枠、敷居やレールはそのまま
　　　カゴパネル、機器類を交換
　　　各階乗り場の床、壁の仕上げ、コンクリートの躯体に手を付けなくてよい。
Ｃ　全撤去改修
　　　既存メーカーでなくてもよい。
　　　競争が入れば準撤去改修方式より安くなることもある。
　　　周期３０年　　１台しかない２号館は工事が難しい。　　工事期間１ケ月程度

[13236: 匿名さん]

インターホン・熱感知器 周期は１５年程度
駐車場・駐輪場 Ｐ場舗装工事
玄関ドア ３０年程度で交換
配線
照明 ＬＥＤ化されていても、照度は落ちるので球の交換を検討
ＴＶ共聴設備
防災設備
避雷針 ３０年
メールボックス ２５年
大規模修繕工事
１３年周期

[13237: 匿名さん]

>>13231 匿名さん
強行規定は規約で変更することはできないとはなんだ( ´艸｀)

[13238: 匿名さん]

強行規定は規約で改訂できるんですか。

[13239: 匿名さん]

規約は規約で改訂できるよ。

[13240: 匿名さん]

そうなんだあ。物知りなんだね。

[13241: 匿名さん]

>>13237さん
こういうことも書いてありますけど、どちらが正しいんでしょうか。

強行規定とは、規約等で別段の定めができない規定のことをいいます。 例えば法５８条（使用禁止の請求）２項「前項の決議は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数でする。」 という規定に対して、２分の１以上とか５分の４以上とかの定めはできないということです。

[13242: 匿名さん]

強行規定は規約には規定されていないので規約の変更はできない。
強行規定が強行規定と異なる規定を規約に設定されているなら無効です。
この法律違反の規定を組合運営で実行しているマンションの組合がある
なら、無効なものはあくまで無効であるから無効の手続をしないと気づ
いた組合員が無効の手続をしたなら組合は過去のさかのぼって責任を取
らなければならない。告訴でもされたなら大変である。

[13243: 匿名さん]

>>13237さん
13242さんが書き込まれているのが正しいようですね。
勉強になったので良かったですね。

[13244: 匿名さん]

>>13237さん
間違いはだれでもあります。
今後は批判とか揶揄するのではなく、正しい情報を提供して
マンションの住民に役に立つ情報や書き込みをしましょうね。
批判は必要ありません。

[13245: 匿名さん]

>>13244 匿名さん
批判ではない。
君は強行規定は規約には設定できないと言っていて
規約の変更を述べている。
規約にない規約を規約の変更はできないでしょうと
言っているのです。
強行規定が規約に盛り込まれていたら単純に変更で
きると思っている。
この規定を削除や変更をする前にしなければいけな
いことが事案によったら山ほど出てくる。
削除や変更する等の単純なものではないですよ。
この事案は組合員であればだれでも告訴できます。

[13246: 匿名さん]

>>13244 匿名さん
お前は何を言っているんだね。
お前が正しい投稿をしないからじゃないのか
お前の間違った投稿はマンションの住民に役立っていると
思っているのかね( ´艸｀)

[13247: 匿名さん]

もっと素直になりましょう。
単純に区分所有法の強行規定は規約で変更はできない。
それだけのことですよ。

[13248: 匿名さん]

>>13247さん
それにね、見ず知らずの者に対してお前呼ばわりは
されたくないね。
そんなものに対して、相手はしたくないよ。それだけ。

[13249: 匿名さん]

↑は　13246さんへの間違いです。

[13250: 匿名さん]

>>13247 匿名さん
それならわかりやすく説明しようか。
区分所有法の強行規定は規約で変更はできないは間違い。( ´艸｀)。
正しくは区分所有法の強行規定は規約には設定できない。
終わり( ´艸｀)。

[13251: 匿名さん]

>>13248 匿名さん
匿名だからと言っていい加減な初歩的間違いをするなよ。
真面目に読んでいる者もいるんだから。( ´艸｀)。

[13252: 匿名さん]

笑

[13253: 匿名さん]

＞真面目に読んでいる者もいるんだから。
不真面目なスレ題にか？

[13254: 匿名さん]

>>13250 匿名さん

区分所有法の強行規定は規約で変更はできないは間違い。

正しくは区分所有法の強行規定は規約には設定できない。

[13255: 匿名さん]

例えば区分所有法13条では「共用部分を用法に従って使用することができる」と規定しているが、標準規約では「共用部分等を用法に従って使用しなければならない」と規定しており、区分所有法の強行規定プラスアルファを規約に盛り込まれることになる。

[13256: 匿名さん]

マン管士詐称という法律違反を真面目に遂行しているスレ主に真面目になれと言われてもね。
どの面下げて言ってるの？
万年マン管士不合格者のシマクン。

[13257: 匿名さん]

真面目に騙されろとでも言いたいんだろ。

[13258: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

[13259: 匿名さん]

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[13260: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[13261: 匿名さん]

>>13255 匿名さん
またまた間違っている。
区分所有法13条（共用部分の使用）
は区分所有法の強行規定ではないよ( ´艸｀)

[13262: 匿名さん]

>>13261 匿名さん
>またまた間違っている。
>区分所有法13条（共用部分の使用）
>は区分所有法の強行規定ではないよ( ´艸｀)

区分所有法13条は、強行規定です。

[13263: 匿名さん]

それは以前も指摘されていますが、あなたが正しい。
修正をしていないのでそのままもってきたので。

[13264: 匿名さん]

間違っていれば正解を書き込めばいいだけです。
それで皆さんは正しい情報、知識が身につくのですから。

[13265: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[13266: 匿名さん]

塩ビ管は錆びませんが、給湯管は銅管を使用しており
熱湯が通るので曲がり部分が薄くなりそこからの漏水が
考えられます。
専有部分の交換については、塩ビ管を使用しているマンション
であれば、給湯管の交換だけでいいと思います。

[13267: 匿名さん]

漏水で一番多いのは、台所とか洗面所の水栓の継手部分
からの漏水です。

[13268: 匿名さん]

区分所有法第１３条は強行規定なのだから、用法に従った共用部分の使用、
たとえば廊下を通行するとか、エレベータで荷物を運ぶとか、宅配ロッカーで
荷物を受け取るとか、は自由に（無料で）することができる。
規約や細則に「自転車をエレベータで運んだら有料」と条文を新設しても無効。

[13269: 匿名さん]

もうそれは済んだこと。

[13270: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[13271: 匿名さん]

だから、うちのマンションで数年前に宅配ロッカーを有料化しようとしたとき、
共用部分の使用は無料のはずだ、と総会で指摘されて使用細則改正案がボツに
なった。

[13272: 匿名さん]

しかし、小細工をすれば有料化はできたはずだった。
管理員を一枚かませて「役務の提供」という形にすれば、有料化は可能だった。
細則で一方的に有料化すると法令に引っ掛かるが、有償の役務提供契約にすれば
契約自由の原則が働いてお咎めなし。やっぱり役員は法学部出身者がいいね。

[13273: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

[13274: 匿名さん]

区分所有法１３条は、強行規定です。

[13275: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[13276: 匿名さん]

玄関ポーチも共用部分ですよ。玄関ポーチは屋外で使用する私物を
置くための場所なので、自転車やベビーカー、日傘雨傘や子供さんの
遊び道具を置くことができます。ただし、区分所有法６条１項の
「区分所有者の共同の利益に反する行為」は慎んでください。( ´艸｀)

[13277: 匿名さん]

いい加減消えたら。

[13278: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め