「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[1321: 匿名サン]

適正化法はマンション管理士、分譲マンションの管理業者等の制度
読んでると管理業者と同格に位置付けに有るのがマンション管理士
制度に見えます。マンション管理士は管理業者と同格だとすると、？

[1322: 匿名サン]

しかしこれに関しては、管理会社が重説書面の提出を
しなかったり、説明会を開催しない訳ではないから罰則はないかもね。
順序がちょっと違った程度の問題だからね。
管理組合が事前に重説の説明会を開催するのを受け入れればいいことだから。
責任は半分半分かな。
いずれにしても罰金はないでしょう。

[1323: 匿名サン]

しかし実務経験のない官僚が作成した適正化法に問題ありかな。

[1324: 匿名サン]

適正化法は分りにくいね。

[1325: 匿名サン]

マンション管理士と管理業者が同格ということはないでしょう。

[1326: 匿名サン]

では、管理業者の役割はおおよそ理解できるが、
マンション管理士の役割は。？

[1327: 匿名サン]

給排水管の管理を日常的に行わないと管理不全が原因で
給排水システムのトラブルで漏水等の事故が発生する。
管理委託契約を確認してみてください。
肝心なところが抜けている。

[1328: 匿名サン]

>>1326
マンション管理士を意識しすぎですよ。
現在の殆どの資格保有者は、管理会社に勤務しているかマンションの
理事が取っているんですよ。後はマンションの住民ではなく、ただ有資格者に
なってただもっているだけの者です。
士業としてやっているマン管士はまだまだ少ないのが実情です。
マンション管理士としての役割は、しっかりした規約や細則に則った
管理をすることでしょう。
殆どのマンションでは、マンション管理の法的、規約、細則、委託契約等の
知識が不足していてなんとなくやっているところが多いと思います。
例えば専用使用権のある共用部分の管理についても、規約上は各人の責任と負担
で行うことになっていますが、補修工事を管理組合が知らずにやっている
場合も多々見受けられます。
同じ補修でも、規約を知っている組合員は各人で行っていますが、知らない
組合員は理事会に補修を依頼し、理事はそれを管理組合としてやってしまう。
こういうことを是正していくのもマン管士の役割です。

[1329: 反論]

>やはり実務をしらない官僚が作成したから
とか
>実務経験のない官僚が作成した適正化法に問題ありかな。

わがマンション（分譲）の管理規約・細則・内規はマンション管理士（中堅の管理会社出身と自称）が作成したも同然で、手続き上、専門委員会が承認し理事会に提案、理事会が承認した形で全管理組合員に提示され、臨時総会で承認された物です。
役員であろうがなかろうが、発表された改正案を組合員として興味を持って精読し、問題点を指摘した者は私ともう１人の男性（ともに無役）くらいでした。また、その作業が十分にできないスケジュールで進められました。２人の指摘は専門委員会の名において拒否されることが基本で、説明会が開かれた際には役員に回答の能力はなく、まさに管理士の独壇場でした。大事な点になると「それについては理事会で検討します」ばかりで、後日、ことごとく却下されました。
各段階の「承認」は、形だけの、体裁上の組合自治のために踏まれた手続きに過ぎません。国会を通る法案も同じ問題を抱えていると思われます。最低限、主権者たちの代表にはきちんと知らせないといけません（つまり国会や管理組合総会が実は「最高機関」になっていない。前者は検察、後者は管理会社が「最高機関」か）。当該のマンション管理士は「実務経験あり」ですが、２人の組合員の指摘をはねつけて”業者が主で組合が従”の規約・細則・内規を作成したわけですから、実務経験のある者が携われば法規の良さが確保されるとは限らないと考えられます。

表面的には組合及び組合員の当事者意識の無さが目に入りますが、そういう弱みにつけ込むプロのやり方もいけません。「共存共栄」の実体とは、多くはこんな関係でしょう。業者への依存がひどくて「自分の足で立てないマンション管理組合」になっています。また、そうなるように仕組まれてきた面も大いにあります。

[1330: 匿名サン]

>>1327さん
給排水管の点検については、共用部分、専有部分の配管の高圧洗浄を
１～２年に１回定期的にやっているところが殆どでしょう。
又、台所の水栓、洗面所の下の配管の継手部分の点検をするともっと
漏水は防げると思います。
ただ、これは専有部分だからといって、管理組合としてやってないところ
が多いとは思いますが。
管理委託契約には高圧洗浄は含まれていません。これは管理組合としての
責任としてやるべきものでしょう。

[1331: 匿名サン]

>>1329さん
規約や細則の全面改正をする時は、マンションの住民で詳しい者（マン管士等）が
いれば専門委員会中心で改正を行いますが、そういう人材がいなければ管理会社に
手伝ってもらわなければならないでしょう。
ちなみに私どものマンションでは専門委員会で全て改正案を作成しました。委員会
には管理会社は一度も参加したことはありませんでした。
但し、改正する場合でも、基本的には標準管理規約をひな形として作成します。
築古のマンションで分譲時の規約のままになっているマンションでは、その後
法改正や標準管理規約の改正が行われていますので、その改正をまずやらなければ
いけないでしょう。
それからそのマンション独自の規約や細則の改正や追加となりますが、この部分に
ついては規約より寧ろ細則で細かいことをきめるのが普通です。

[1332: 匿名サン]

１３３０さん、
貴重なご意見有難うございます。
台所の混合水栓、洗面所の下の配管の継手部分の
点検はしていませんでした。
今後は管理組合と管理会社の契約に管理対象部分
に反映したいと思いました。
その他注意部分がありましたら教えて下さい。

[1333: 匿名サン]

>>1329さん
規約や細則の全面改正をする時には、まず誰か一人が中心となって
たたき台を作成して、それを専門委員会で検討していくやり方でないと
委員会は何から手をつけていけばいいか分りません。
左右対称表といいますか左側に現行規約、真ん中に改正案、右側に標準管理規約
（これについては別でも構いませんが。）を作成して検討していく訳ですが、この
左右対称表をだれが作成するかというのが一番大切なことです。これを作成するには
かなりの労力がいります。
これが出来上がれば、第１条から順に検討していけばいいでしょう。
後改正や追加するものについては、別紙資料を作成して専門委員のメンバーに配布
しますが、その資料を作成するのも左右対称表を作成する者になるでしょうね。
後の理事会や総会の手続きは基本に則ってやるだけです。

[1334: 匿名サン]

マン管士として営業活動をしている者でも、規約や細則の全面改正を
した者は殆どいないと思います。
ましていわんや住民の中のマン管士は全面改正の経験はないと思います。
やり方が理解できれば、あとは時間をかけて勉強し自分なりにやり方を
工夫してやらなければなりません。
専門家に聞いても、規約改正をするときは、現行規約と比較して、その後法改正
があったもの、標準管理規約が改正されたものを改正すればいいというだけです。
各種細則については、各細則のひな形を紹介するだけです。
実際規約改正するときは、それだけではできないんですね。だから全国のマンション
でも規約の全面改正ができないでいるのです。
左右対称表の作成を誰がやるかということになります。それを基に最終的には改正
規約と各種細則ができあがり、それを印刷に回せばいいのですから。

[1335: 匿名サン]

ましていわんや住民の中のマン管士は全面改正の経験は無いと
決めつけるマン管士もいたもんですね。
私がそのマンション管理士ですが、問題あるのですか。

[1336: 匿名サン]

>>1332さん
うれしいですね。今までは殆ど批判されるかスルーされるかでしたから。
私どものマンションでは、台所の混合水栓の継手部分の緩みが原因で
漏水が発生し、それが階下の壁紙に漏水して初めて分りました。
それが１年で３～４件発生しましたので、管理組合として業者に依頼して全戸
点検をしました。１戸当り（混合水栓と洗面所下）１，０００円でやって
もらいました。
不具合のある家のその修理代は各戸負担としました。水栓の交換です。２万円前後
作業内容は、台所の流し下の配管のゆるみのチェックとその奥のボードの
ネジを外して床に水がないかと洗面所下の継手部分の緩みの確認だけでした。
１戸当り１０分程度の作業ですから、業者というか素人でもできる内容です。
それ以降漏水は発生していません。

[1337: 匿名サン]

>>1335さん
全面改正をやられたのことですが、左右対称表とかの作成はされたのですか。
やられたのであれば、批判ではなくあなたのやり方を書き込まれたらどうですか。
どうやって、専門委員会のメンバーを募集し、改正のたたき台は誰が作成し、どの
ように検討していったかとか、改正案を理事会に諮る場合とか総会に提案するときの
議案はどのようにしたとかですね。
現行規約と改正案の比較表はどうやってやられたのか、最終案の規約、各種細則の
作成したものの校正はだれがやったか、印刷に回す際の表紙の材質や色とか字体とか。
どれぐらい大目に印刷すればいいかとか。

[1338: 匿名サン]

>>1335さん
マンションの住民でマン管の有資格者だったとしても、規約や各種細則の
全面改正をするのは１回しかないでしょう。
部分的な一部改正は法改正や標準管理規約の改正があればやるでしょうが、
全面改正はまず経験はないでしょう。あっても最初の１回だけです。
その時は経験がなくやられたのだと思います。それで終わりです。
私も自分のマンションと近くのマンションを無償でやった２回だけです。
現行規約や細則を全てパソコンに打ち込むだけでも大変でしたよ。

[1339: 匿名サン]

１３３６さん
マンションの管理において日常管理の大切な部分です。

[1340: 匿名サン]

管理規約と各種細則の全面改正をやらなければならないと思っているマンション
は数多くありますが、やれていないところが殆どです。
何故かといいますと、管理会社もたたき台を作成したり専門委員会に参加する
のは難しいからです。
管理会社がやるのは、法改正や標準管理規約の改正があった時や、そのマンションで
改正や追加したいときに改正案を作成するだけです。
それが１冊の規約集となると第何条にすればいいのかも分らないのではないでしょうか。
勿論別途管理会社に報酬を支払えばやってくれるでしょう。